|
|
|
Новое в жилищном законодательстве Казахстана
Басин Ю.Г. - докт. юрид. наук, профессор КазГЮУ
1. 16 апреля 1997 года принят Закон о жилищных отношениях (далее - Закон, ЗЖО), который отменил действовавший до его принятия Жилищный кодекс Республики Казахстан 1992 года и внес много нового в механизм регулирования жилищных отношений. Прежде всего Закон изменил правовое положение основного субъекта жилищных отношений и приблизил их правовое регулирование к общегражданскому стандарту. Это проявилось и в том, что Закон пришел на смену кодексу. В прошлые годы выделение основных норм, регулирующих отношения по предоставлению и использованию жилья, в особый правовой акт - Жилищный кодекс, во многом определялось не только большим количеством таких норм, но и их спецификой, в ряде случаев не позволявшей применение в данной сфере правил Гражданского кодекса. К настоящему времени социальная и правовая ситуации значительно изменились. После проведения "обвальной приватизации" жилья подавляющее большинство нанимателей превратилось в собственников квартир, которые вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению. Их правовое положение, следовательно, регламентируется в большей мере общими нормами гражданского законодательства о праве собственности, нежели специальными правилами жилищного законодательства, сфера применения которых значительно сократилась. В Алматы, например, к настоящему времени приватизировано около 92% государственных квартир. Поэтому Парламент Республики вполне обоснованно принял не жилищный кодекс, как первоначально проектировалось, а Закон о жилищных отношениях. Но и при таких условиях Закон уделил определенное внимание особенностям использования жилья, даже если оно принадлежит не нанимателю, а собственнику. Это вызвано прочно укоренившимся в сознании представлением о том, что даже собственник жилища ограничен в возможностях его использования с учетом определенных публичных интересов. Такое представление имеет глубокие исторические корни. Известно, что в недалеком прошлом, в течение всего советского периода нашей истории собственники жилых домов были ограничены в количестве домов, которые могли находиться в собственности одного гражданина, в определении их размеров и количества этажей, в установлении суммы жилищной платы для нанимателей, которые пользовались квартирой в частном доме, в возможности выселения таких нанимателей и в других вопросах. По мере развития рыночных отношений в республике подобные ограничения постепенно отменялись, но некоторые из них оставались до самого последнего времени. Совсем недавно, например, в Алматы и в некоторых областях республики гражданам, ставшим собственниками приватизированных квартир, разрешалось продавать эти квартиры только лицам, указанным властями. Даже в Жилищном кодексе Республики Казахстан 1992 года предусматривались ограничения в использовании своих жилищ. Так, пункт 3 статьи 4 Кодекса гласил: "Запрещается использование жилых домов и жилых помещений по нежилому назначению". И хотя эта норма формально сохранилась до принятия Закона, в последнее время (до принятия Закона) на практике она применялась весьма слабо и непоследовательно. Новый Закон решил эти вопросы надлежащим образом. Пункт 1 статьи 4 Закона установил, что использование жилища или его части по нежилому назначению допускается на условиях, предусмотренных настоящим Законом. Еще более категорично заявляет об этом пункт 2 статьи 18: "Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов". Жилищный кодекс 1992 года делил весь жилищный фонд страны на индивидуальный, коллективный, кооперативный и государственный фонды (статья 3 Жилищного кодекса). Новый Закон отказался от специального выделения коллективного и кооперативного фондов. Сохранились лишь частный фонд, куда входят все жилые помещения, являющиеся объектом собственности граждан и негосударственных юридических лиц, и государственный жилищный фонд. Последний, в свою очередь, делится на два вида: коммунальный и жилищный фонд государственных предприятий. Исчез ранее существовавший в составе государственного ведомственный жилищный фонд. Это отразилось на правовом положении жильцов, проживающих в домах, относимых к тому или иному жилищному фонду. 2. Предусмотренный новым Законом частный жилищный фонд охватывает жилье как потребительского (для проживания собственника), так и коммерческого (используемого для предпринимательской цели) назначения. Обе разновидности отличаются ограничениями правомочий проживающих жильцов (кроме собственников жилища) и договорным характером регулирования отношений между собственником жилища и его нанимателем. При этом интересы нанимателя в жилище потребительского назначения защищены слабее, нежели интересы нанимателя в жилище коммерческого назначения. Для второго случая прямо установлено сохранение действия договора найма при переходе права собственности на жилище к другому лицу (пункт 8 статьи 24 Закона). Для первого случая такого сохранения прав нанимателя при смене собственника жилища Закон не предусматривает. Но мы полагаем, что и здесь договор найма должен сохранять юридическую силу, поскольку это отвечает праву следования при переходе имущества от одного собственника к другому и прямо вытекает из статьи 86 Основ гражданского законодательства (пункт 2). 3. Во многом изменились условия проживания в государственном жилищном фонде. Если ранее любой гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных условий, имел право претендовать на получение квартиры от государства, то новый Закон сохранил такое право лишь за двумя группами граждан, если они нуждаются в улучшении жилищных условий. К первой группе относятся малоимущие социальнозащищаемые граждане. Ко второй - те, кто находится на государственной или военной службе, занимает государственную выборную должность либо работает в государственном бюджетном учреждении (статья 67 Закона). Занимаемые ими помещения Закон называет жилищами, приравненными к служебным. Следует, однако, иметь в виду, что правовой режим жилищ, приравненных к служебным, не совпадает с правовым режимом служебных жилых помещений в их традиционном понимании. Последние предоставляются тем работникам государственных организаций, которые по характеру служебных обязанностей должны проживать по месту работы. Наниматели такого помещения практически не вправе им распоряжаться. Увольнение с занимаемой должности влечет возможность выселения из служебного жилого помещения. Такие помещения нельзя приватизировать. Они могут предоставляться и без соблюдения очередности. Права же граждан, получивших жилое помещение, приравненное к служебному, значительно шире, особенно в части распоряжения помещением, сохранения его при временном отсутствии нанимателя, возможности приватизации и в некоторых других отношениях. Проживание в помещении, приравненном к служебному, связывает его нанимателя не с определенной должностью, а с определенной областью трудовой деятельности. Изменение места работы в пределах такой области не прекращает жилищных прав. Но есть и сходная черта. При прекращении без уважительных причин работы, в связи с которой было предоставлено жилище, приравненное к служебному, наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Некоторые исключения не смягчают это жесткое требование. Права же малоимущих социально-защищаемых граждан на получение квартиры также подвержены ряду ограничений, вытекающих из того, что предоставление жилья носит четко выраженный характер социальной помощи. 4. Новый Закон прямо не предусматривает предоставление гражданам государственного жилья вне связи с их работой (службой) или тяжелым материальным положением. Но многие наниматели проживают в государственных жилых помещениях и при отсутствии такой связи, и число таких нанимателей может пополняться. К ним, например, относятся те, кто получил квартиру независимо от работы еще до принятия Закона от 16 апреля 1997 года. Сюда также следует отнести тех, кто стал на жилищный учет до принятия Закона, но жилое помещение получил по этому основанию уже после принятия Закона (см. статью 117 ЗЖО). Наконец, ряды нанимателей такого рода могут пополняться за счет граждан, занимающих служебные жилые помещения или помещения, приравненные к служебным, которые (граждане) уволены с работы по причинам, не допускающим их выселения без предоставления другого жилого помещения. Такие граждане продолжают проживать или в прежнем, или во вновь предоставленном им жилище, но уже вне связи с характером или местом работы. Таким образом, сохраняется еще группа нанимателей государственного жилья, которая не охватывается статьей 67 Закона. Мы полагаем, что права таких нанимателей на жилое помещение становятся бессрочными, и их правомочия распоряжаться занимаемым помещением становятся более широкими. 5. Серьезными новшествами отличаются включенные в Закон главы 6 и 7: "Кондоминиум" и "Управление объектом кондоминиума". Необходимость таких глав была вызвана прежде всего массовыми "преобразованиями" нанимателей государственных квартир в их собственников. В короткое время множество государственных многоквартирных домов было полностью или почти полностью приватизировано. В одном доме появились десятки собственников, которые быстро усвоили, что стали полными хозяевами своих квартир, но не проявляли практически никакой заботы о содержании дома в целом. Да и жилищные органы старались освободиться от такой заботы, хотя не прочь были выступать в роли собственников для извлечения доходов от сдачи в аренду подъездов, подвалов и других не относящихся к квартирам частей жилого здания. Между тем, еще Жилищный кодекс 1992 года предусматривал, что собственники отдельных квартир одного дома обязаны соразмерно участвовать в общих затратах по его содержанию (статья 24 Жилищного кодекса). Однако конкретные формы, обеспечивающие использование жилого дома, имеющего множество индивидуальных собственников, в качестве единого, хорошо функционирующего жилищного комплекса, наше законодательство не предусматривало. Изучение мирового опыта показало необходимость обратиться к такой своеобразной форме общей собственности как кондоминиум. Эта форма хорошо известна многим государствам, ибо и там весьма распространенным способом эксплуатации многоквартирных домов является не столько сдача собственником дома имеющихся в нем квартир в аренду большому числу нанимателей, сколько продажа квартир в индивидуальную собственность множеству покупателей. И здесь используется модель кондоминиума. Что же такое кондоминиум? Это - своеобразная, объективно существующая форма собственности, которая статьей 2 Закона определена следующим образом: "Особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при котором помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности". Даже небольшой дом, построенный двумя собственниками, может быть объектом кондоминиума, ибо каждая из двух квартир дома может находиться в индивидуальной собственности, а общие коридор, выход, сеть инженерного оборудования, подводящая к квартирам дома коммунальные ресурсы, и некоторые другие предметы будут находиться в общей долевой собственности. Это еще более отчетливо видно в многоквартирном доме с большим числом собственников квартир. Следует четко отграничивать кондоминиум как объект правовых отношений от субъектов этих отношений, то есть от управляющего домом объединения собственников, независимо от его организационно-правовой формы. В соответствии со статьей 31 Закона для кондоминиума характерно то, что: 1) каждый собственник, участник кондоминиума самостоятельно, независимо от воли и желания других участников, распоряжается своей квартирой; 2) остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, в том числе и общий земельный участок, относится к общей долевой собственности (общему имуществу) всех участников кондоминиума. Но доли участников пространственно не выделены и поэтому по отношению ко всей массе общей собственности выражаются в частях или процентах целого. Конкретный размер доли устанавливается как отношение размера полезной площади жилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всех помещений дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. Ее обычно называют идеальной долей, и ее главное назначение - послужить критерием для определения размера денежного участия каждого собственника в расходах на содержание всего общего имущества; 3) каждый участник кондоминиума на равных, независимых от размера доли основаниях вправе пользоваться общим имуществом. Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование; 4) индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля этого участника в общем имуществе неразделимо связаны. В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества в ограниченное пользование (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо. В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений. Закон устанавливает равное правовое положение участников кондоминиума при решении всех вопросов, затрагивающих общий интерес (статьи 33, 43, 47 Закона). Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (статья 33 Закона). Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и раздельной собственности. Всякое изменение в составе собственников вследствие, например, продажи квартиры, требует внесения соответствующих изменений в регистрационные документы. Целая глава Закона посвящена управлению объектом кондоминиума. Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает существование и других форм управления по выбору собственников (см. статью 42 ЗЖО). При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая принадлежность всех внеквартирных помещений и сооружений, всей инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса, настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены. Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги. Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально используемые собственником нежилые помещения (офисы, магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП. Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и деятельности как КСК, так и КСП являются однотипными. Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых, использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует реально учитывать более целесообразной форму КСК. Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на котором присутствует не менее половины собственников помещений. Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое может состояться независимо от числа его участников. Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее половины собственников помещений. Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 2 мая 1995 года "О хозяйственных товариществах"). Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным. Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур. Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно, такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и безопасность эксплуатации дома. Однако с формированием КСК власть собственников помещений в определении формы управления не прекращается. Во-первых, по решению членов КСК такая форма может быть изменена (пункт 6 статьи 42 Закона). КСК, например, может передать по договору дом в управление определенному физическому или юридическому лицу (см. подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО). Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-либо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42). Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации кондоминиумов. 6. Закон о жилищных отношениях ввел некоторые новшества в регулирование жилищной кооперации, то есть в образование и правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Из ЗЖО вытекает, что жилищный кооператив - это объединение граждан, которое создается для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответственно члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК) обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов (статья 52 Закона). В отличие от кооператива собственников квартир, который является органом управления кондоминиумом, и, как правило, не обладает вещными правами на имущество, входящее в состав кондоминиума, жилищный (жилищно-строительный) кооператив становится собственником приобретаемых (построенных) жилых помещений (дома, части дома, квартиры, земельного придомового участка). В качестве собственника жилищный кооператив в лице общего собрания членов кооператива или органов управления, избранных членами кооператива, вправе выносить решения о распределении квартир между членами кооператива, контролировать использование квартир, управлять домом как единым жилищным комплексом, принимать все необходимые меры для его жизнеобеспечения. Члены кооператива, получившие от него квартиры, не становятся их собственниками, но приобретают обширные правомочия владения и пользования квартирой, весьма заметное правомочие распоряжения. Например, согласно статье 60 ЗЖО члену жилищного кооператива предоставляется право, выходя из кооператива, указать другое лицо, которому он желает передать свои кооперативные права и обязанности. При этом кооператив не вправе отказаться от принятия упомянутого лица в члены ЖК. Таким образом, Закон признал, что член кооператива может непосредственно по своему усмотрению распоряжаться своим правом на квартиру. Согласно статье 56 Закона о жилищных отношениях владельцу кооперативной квартиры принадлежат некоторые другие распорядительные правомочия: сдавать квартиру (или ее часть) внаем, использовать ее по нежилому назначению, вселять в помещение временных жильцов и другие. Эти правомочия, их границы и порядок осуществления должны предусматриваться уставом кооператива, но нельзя упускать из виду, что устав принимается самими членами кооператива. Поэтому уставные ограничения - это по существу не ограничения, а самоограничения, которые неизбежно определяют условия осуществления и границы многих субъективных гражданских прав. За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам (статья 223 Гражданского кодекса, статьи 19, 20 Кодекса о браке и семье Казахской ССР), и приобретение жилищного права на кооперативную квартиру не составляет в этом отношении исключения. Практически это означает, что супруг члена кооператива вправе владеть и пользоваться жилищем вместе и наравне с самим членом кооператива. И распорядительные действия по отчуждению либо передаче в пользование кооперативной квартиры (ее части), вселение в нее других лиц и пр. недопустимы без согласия другого супруга. Фактически супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления, равноправен с членом кооператива во владении, пользовании и распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу. В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживавшие вместе с ним в кооперативной квартире. Каждый из них в порядке наследования приобретает право на часть паенакоплений. Один из наследников обязан вступить в члены кооператива, но остальные наследники приобретают право на кооперативную квартиру, аналогичное рассмотренному выше праву супруга - члена жилищного кооператива. Все остальные лица, живущие на законных основаниях в кооперативной квартире, обладают только правом проживания в жилом помещении, целиком опирающимся на правоотношения проживающего лица с членом кооператива, которому принадлежит квартира. Такие права проживания у разных субъектов могут быть неодинаковыми в зависимости от оснований их возникновения: бессрочные и срочные, постоянные и временные, распространяемые на всю квартиру или на ее часть. Они могут опираться на членство в семье, договор найма, приглашение для проживания и иные юридические факты, но в отношении жилищных прав члена кооператива всегда являются подчиненными и производными. Право члена кооператива на кооперативную квартиру носит постоянный, бессрочный характер, оно может быть прекращено лишь в случаях и в порядке, установленных законом. Прекращение жилищного права необходимо связано с прекращением членства в кооперативе. Поэтому статья 59 ЗЖО, перечисляя основания прекращения членства в жилищном кооперативе, по существу определяет также основания прекращения права на кооперативную квартиру. Все эти основания можно разделить на три группы: а) возникающие по воле члена кооператива; б) возникающие в силу объективных обстоятельств; в) принудительное прекращение. Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. В течение многих лет всякий выход члена жилищного кооператива из его состава рассматривался в качестве акта, прекращающего жилищные права без правопреемства. Сохранялось лишь право вышедшего члена кооператива на возврат внесенных в кооператив паенакоплений. Воля вышедшего юридически никак не влияла на возникновение права на оставленное жилое помещение у нового владельца. Далее кооператив своим решением, независимым от воли предшествующего владельца квартиры, принимал в свой состав нового члена ЖК, передавал ему права на квартиру и принимал у него сумму, адекватную сумме паенакоплений, выплаченной прежнему владельцу. Серьезное изменение законодательства было произведено статьей 101 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. Пункт 2 названной статьи установил, что член кооператива, выбывающий из него, может указать лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. Разумеется, в состав передаваемых прав входит и право на кооперативное жилище. Новый Закон от 16 апреля 1997 г. по существу повторил это правило (пункт 2 статьи 60). Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он, как выше уже говорилось, вообще имеет все имущественные права члена кооператива. Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива. Статья 59 Закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию. Невозможность использования жилища по назначению - его разрушение или полное уничтожение - означает ликвидацию объекта права, а значит - прекращение права на этот объект независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными не чрезвычайными причинами, в том числе небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещение ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а значит - и права на него. Напротив, восстановление жилища, ранее находившегося в состоянии невозможности использования, может также привести к восстановлению права на кооперативную квартиру. К основанию непригодности квартиры для проживания вплотную примыкает такое основание, как принудительный выкуп придомового земельного участка вследствие необходимости его использования для государственных надобностей. Но данное основание в виде общего правила предусмотрено не жилищным, а земельным законодательством (подпункт 2) пункта 2 статьи 60 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 22 декабря 1995 г. "О земле"). Если стороны не договорятся об условиях выкупа, то он может быть произведен по условиям, определенным судом. Полагаем, что цена выкупаемого участка должна компенсировать все потери кооператива (а значит - и членов кооператива), связанные с необходимостью передачи участка государству, вплоть до возмещения стоимости постройки или покупки нового дома (см. статьи 63-67 Указа "О земле"). Членство в кооперативе прекращается смертью члена кооператива, прекращается, следовательно, и право умершего на кооперативную квартиру. Закон о жилищных отношениях, в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса, не устанавливает, к кому может перейти квартира умершего. Нужно поэтому считать, что здесь применимы общие правила наследственного правопреемства. Но есть и еще одно основание прекращения прав, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, - исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Наиболее часто в устав вносится такое основание выселения, как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т.п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно - денежных обязательств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище. Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений; другой член семьи, постоянно проживавший в квартире; другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия; иное лицо. Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям - право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольно передает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным и правопреемник определяется непосредственно законом или по уполномочию закона. Нетрудно заметить, что именно этим положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности. Отдельно следует отметить последствия такого юридического факта, как внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. Согласно подпункту 5) статьи 12 Закона это ведет к преобразованию жилищного права члена кооператива в право собственности на занимаемое жилище. Данное правило вытекает также из пункта 4 статьи 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Оно и прежде содержалось в ряде предшествовавших законодательных актов (см. пункт 2 статьи 51 Основ гражданского законодательства, пункт 2 статьи 9 Закона Республики Казахстан "О собственности", подпункт 5) статьи 100 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г.). Для правильного применения этого важного предписания Закона следует ответить минимум на два вопроса: 1) в какой момент у члена кооператива возникает право собственности на свою квартиру; 2) ведет ли этот юридический факт (полная оплата паевого взноса) к прекращению членства в кооперативе. Необходимость ответа на первый вопрос вытекает из того, что статья 12 Закона и статья 235 Гражданского кодекса связывают возникновение права собственности на жилище только с внесением членом кооператива всей суммы паевого взноса. Но другие статьи Гражданского кодекса (118, 155, 236, 238) связывают возникновение права собственности на недвижимость с моментом ее государственной регистрации. Так когда же возникает право собственности на квартиру - со дня внесения взноса или со дня регистрации ? Ответ имеет весьма важное практическое значение. Алматинский суд рассматривал дело по иску И. к ЖСК о признании истца собственником кооперативной квартиры, ранее принадлежавшей его сестре С. Обстоятельства дела таковы. С., будучи членом жилищно-строительного кооператива, внесла всю сумму паевого взноса, а через несколько дней после этого оформила завещание, назначив И. своим единственным наследником. Она подготовила все документы для регистрации права собственности на квартиру, однако скоропостижно скончалась, не успев завершить регистрацию. Жилищный кооператив принял решение о выселении И. из указанной квартиры, выплате ему паенакоплений С. и о передаче квартиры другому лицу, принятому в члены кооператива. Мотивом решения послужило то, что С. еще не успела зарегистрировать квартиру и, значит, не стала ее собственницей. Поэтому И. имеет право только на паенакопления. Суд отказал в иске, согласившись с мотивировкой ответчика (ЖСК). Дело неоднократно пересматривалось, и в конце концов И. был признан собственником спорной квартиры. Такое решение представляется правильным. Оно основывается на том, что внесение полной суммы пая - это основной правообразующий волевой акт, направленный на приобретение права собственности на квартиру. Регистрация надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует. Член кооператива, внесший пай, приобретает право на регистрацию, и если он умер, не успев зарегистрировать оплаченную квартиру, то право на должное оформление собственности в числе других имущественных прав переходит к наследникам умершего. Ответ на второй вопрос сводится, по нашему мнению, к тому, что преобразование вещного жилищного права на кооперативное жилище в право собственности не ведет к автоматическому выходу из кооператива. Ныне не действующий Жилищный кодекс Республики Казахстан называл (статья 100) полное внесение паевого взноса за квартиру среди других оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, но новый Закон вполне обоснованно отказался от такого предписания. Выход из состава кооператива - сугубо добровольное действие. Признавать члена кооператива выбывшим помимо его воли - значит исключить его из кооператива, но подобного основания исключения Закон не предусматривает. Преобразование права на квартиру одного, нескольких или даже всех членов ЖК в право собственности преобразует дом, который был единым объектом собственности жилищного кооператива, в объект кондоминиума, но органом управления таким домом может оставаться жилищный кооператив, ибо статья 42 Закона допускает такую форму управления объектом кондоминиума. Конечно, член кооператива, превратившись в собственника своей квартиры, приобретает все правомочия собственника, прежде всего - правомочие свободно, не требуя согласия кооператива, распоряжаться своей квартирой. Он не может также быть исключенным из кооператива, ибо исключение, предусмотренное статьями 59 и 61 Закона, направлено на лишение права на кооперативную квартиру, а собственника нельзя путем исключения из кооператива лишить этого права.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |