Экспертиза. Посредники не виноваты, или Почем метр воздуха?

27.01.2006

Экспертиза. Посредники не виноваты, или Почем метр воздуха?

Чем богаче становится общество, тем больше появляется новых фирм, предоставляющих услуги, о которых раньше трудно было и помыслить: от написания кандидатских диссертаций на любую тему за две недели до французского маникюра на дому. За вас все прочитают, напишут, приготовят, оформят любые документы в самый кратчайший срок и даже... примут решение. Однако предоставление некоторых услуг — не только веяние времени и последствие всеобщей лени, но и необходимость, облегчающая существование вечно занятым современным членам общества. К примеру, помощь в покупке (аренде) квартиры. Так называемые риэлторские услуги, которые вроде как и время экономят, и от мошенников оберегают. Объявлениями агентств, занимающихся наймом-продажей недвижимости, пестрят различные издания, а сам бизнес приобретает все большую популярность. Но где гарантия, что новоиспеченные риэлторы — они же посредники, маклеры, торговцы недвижимостью — не станут обманывать своих клиентов? Как увериться, что все их заманчивые обещания не актерская игра? В последнее время поводов для опасений стало еще больше: некоторые фирмы принялись рекламировать... воздух.

О пользе мягких кресел

Строительные компании, использующие услуги посредников для привлечения клиентов, преследуют определенную выгоду: не нужно создавать собственный отдел продаж, содержать и обучать дополнительный штат работников. Да и назойливые покупатели реже беспокоят, поскольку между ними и агентством по недвижимости или риэлторской компанией (называйте, как хотите), налажен контакт. Сам застройщик ограничивается определенной суммой, выплачиваемой посреднику, и явлением к нотариусу для подписания договора с новым клиентом.

Определенные плюсы в этом случае предлагаются и потенциальному покупателю. Приходя в контору, позиционирующую себя в качестве, как минимум, «лидера продаж в сфере недвижимости», он рассчитывает на целый спектр «бумажных» услуг. А получает даже больше... Тут вам и мягкие кожаные кресла (необходимое условие для комфортного восприятия рекламных текстов), и яркие буклеты, демонстрирующие архитектурную привлекательность очередного жилого комплекса, и предполагаемое проектом удобство планировки будущих квартир. Ну а когда к продолжительной беседе о столичных новостройках, финансовых возможностях клиента и стопроцентной надежности строительной компании прилагается еще и чашка ароматного кофе...

— В этом и опасность, — считают аналитики в сфере недвижимости, — риэлторы прекрасно выглядят, могут красиво говорить. Создается определенный климат, уровень доверия, человек расслабляется. О каком повышенном внимании и осторожности можно говорить? Ага, солидная контора, думает он. И желание приобрести жилье, избавив себя от просмотра объявлений, беготни за всякими справками и консультациями, становится конкретным и нерушимым.

В идеале все должны остаться довольны. Что же происходит в реальности?

Бесплатно. Дорого

Желая узнать, что входит в понятие «полный спектр услуг» и оценить сервис агентств по недвижимости, под видом покупателя корреспондент «Казахстанской правды» обзвонил и посетил ряд риэлторских контор. Фирмы выбирались посредством объявлений по единственному критерию: масштаб осуществляемой деятельности. Вот что удалось выяснить.

Столичные компании предлагают любые варианты, соразмерные вашим запросам и возможностям. Риэлторы вам посоветуют, помогут сделать выбор, оформить документы и возьмут за все удовольствие примерно один процент от суммы сделки... Однако договор об оказании услуг в большинстве случаев подписывается лишь тогда, когда речь идет о непосредственной покупке квартиры на вторичном рынке жилья и перепродаже на первичном, когда ее можно увидеть или даже «потрогать». Будучи бдительным, не обращаясь к «домовым» маклерам, которые сводят продавца и покупателя посредством объявлений, и не отдавая задаток в чужие руки, вы действительно можете рассчитывать на успех... Но это лишь один вариант развития событий.

Когда у жилого комплекса, в котором вы стремитесь купить квартиру, есть хотя бы стены, появляется хоть какая-то уверенность, что по прошествии времени здесь будет и крыша. Проблема в том, что чем выше поднимается дом, тем дороже квадратный метр, и к его сдаче в эксплуатацию цена квартиры может удвоиться. Долевое участие в строительстве, вызывающее противоречивые споры, — шанс купить жилье намного дешевле, не загоняя себя и свою семью в ипотечную зависимость на десятки лет. С другой стороны — это риск не получить назад вложенные средства, если застройщик окажется финансово несостоятельным и не сможет достроить дом, потерять драгоценное время, так и не дождавшись квартиры... Несмотря на такие риски, на «долевку» решаются многие казахстанцы. Не против поучаствовать в процессе и риэлторские конторы.

Анонимный опрос маклеров столицы показал, что это довольно распространенная практика. Договариваясь с застройщиками, агентства по недвижимости начинают привлекать покупателей квартир, пока строящиеся объекты еще находятся «на стадии котлована» или пустыря, или, того лучше, «проектирования», когда на участке даже не начат снос. То есть фактически посредник рекламирует несуществующие квартиры и способствует продаже «воздуха». Главный аргумент, разумеется, — дешевизна. Клиент, заключая договор о долевом участии с застройщиком, не имеет возможности оценить свою покупку и полагается на слова риэлтора. При этом часто никаких бумаг с непосредственным покупателем квартиры агентство не подписывает и предоставляет услуги по оформлению документов бесплатно.

Товар лицом

— Есть хороший вариант — недалеко от центра, — комментирует женщина, представившаяся менеджером по новостройкам, — правда, там только фундамент закладывают, но вы ведь просили рассрочку. Нет, компания хорошая, уверяю...

— А сколько стоят ваши услуги?

— Нисколько. Вы вносите задаток, получаете квартиру, а мы за вас радуемся.

В голосе продавца чувствуется улыбка...

В следующем агентстве мне также пояснили, что никаких дополнительных соглашений заключать не нужно, по первому требованию предоставили договор о долевом участии, даже сняли копию. Но подчеркнули, что это «болванка», и менять какие-либо пункты ради отдельного клиента застройщик не намерен. Подобные утверждения звучали и в других беседах. Все дома, которые представлял менеджер, оказались «из экологически чистых материалов», с «удобным месторасположением», а уж компании — сплошь опытные и надежные. В общем, одни достоинства. На вопрос о том, какие гарантии дает агентство тому, что дом вообще достроится, менеджер, назовем его Азамат, заявил: «Ну мы же с ними работаем — значит, достроится...».

В третьей конторе ситуация повторилась с той лишь разницей, что ее сотрудники активно пытались «протолкнуть» один из многих продаваемых комплексов, всячески переводя на него разговор. Сваи, по их уверению, на участке скоро начнут вбиваться: «Компания новая, строит свой первый объект, свое «лицо». А хотите — будет ипотека. Через три-четыре месяца. «Причем очень выгодная линия кредитования, если вы в другие банки обратитесь, вам придется предоставить дополнительный залог в виде второй квартиры», — уверяли менеджеры.

— Вам сказали неправду, — комментирует авторитетный эксперт. — Пока конкретный банк не дал согласия, гарантий фактически нет. Но вас непременно начнут уговаривать, настаивая на том, что если протянете время — проиграете в цене. Вообще не советую заключать договор на таких условиях...

Кстати, об условиях. Даже поверхностное знакомство с договорами, которые любезно предлагают вам в агентствах, позволяет понять, что большинство из них составлено не просто не в интересах дольщика, но и нарушает его права. Конкретный пример — договор долевого участия в строительстве комплекса, который мне рекомендовали как «лучший вариант».

Цитирую: «После завершения строительства жилого комплекса и сдачи в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии застройщик передает эксплуатирующей организации жилой комплекс в эксплуатацию. При этом претензии по выявленным в ходе эксплуатации скрытым дефектам, недоделкам, некачественно выполненным работам по квартире будут приниматься и устраняться эксплуатирующей организацией, согласно СНиП».

— Существует гарантийный срок, установленный законодательством РК, в течение которого «скрытые дефекты, недоделки» должен устранять сам застройщик, — комментирует независимый юрист. — Закон «Об архитектурной и градостроительной деятельности» устанавливает минимальный двухгодичный срок. Так что такое положение в договоре не соответствует закону.

Другой пункт: «При расторжении настоящего договора по инициативе покупателя сумма денежных средств, оплаченная покупателем на момент расторжения договора, должна быть возвращена застройщиком после реализации данной квартиры третьему лицу, по мере поступления от него денежных средств». Таким образом компания практически расписывается в своей финансовой несостоятельности. То есть — читайте между строк — в случае «чрезвычайных обстоятельств» не видать вам больше ваших денег...

Отдельный разговор об ответственности сторон, определяемой по договору. Почему-то у дольщика она оказывается несравненно большей: «За каждый день просрочки сроков внесения платежей на покупателя возлагается пеня в размере 0,1 процента от суммы настоящего договора». Для сравнения: «В случае задержки сроков окончания строительства более чем на четыре месяца застройщик уплачивает покупателю неустойку в размере 0,01 процента от оплаченной суммы по договору за каждый день просрочки». Комментарии здесь излишни.

— Согласно правилам профессии риэлтор должен не уверять, что «вносить изменения в документ нельзя, у нас все соответствует закону», а показать все слабые и сильные стороны договора, его подводные камни, предупредить о возможных рисках долевого участия, назвать и плюсы, и минусы объекта, поскольку они обязательно есть, — утверждают московские специалисты. Но в фирмах, работающих в столице Казахстана, это не особенно практикуется. Пока в стране отсутствует закон о долевом участии в строительстве, каждый застройщик будет выставлять такие условия, какие ему выгодны. Но в то же время договор — двустороннее соглашение. В принципе, никто не заставляет человека его подписывать, и никто не запрещает показать бумаги грамотному юристу. Только вот благодаря красноречивым пиарщикам скрыть какие-то юридические недостатки и повысить желаемый уровень продаж стало намного проще...

Фильтр для мошенников?

За комментариями корреспондент «КП» обратился к Егору Пужанову, президенту Национальной ассоциации риэлторов (НАР), организованной в Алматы в прошлом году «с целью увеличения профессионализма риэлторов на рынке и упорядочения самого рынка недвижимости». Главный вопрос: как можно оценить деятельность агентств, выступающих посредниками при заключении договора о долевом участии на начальных стадиях строительства?

— К сожалению, данная практика распространена и в Алматы, — сетует Е. Пужанов. — В связи с постоянно растущим и стабильным спросом строительные компании практически всегда сами продают свои объекты, но качество работы их отделов продаж очень низкое. Однако раз застройщики могут реализовывать квартиры своими силами, риэлторам предлагают очень низкие комиссионные: от 0,1 до одного процента. На такие условия, как правило, серьезные агентства не соглашаются. Поэтому и экспертизу документов строительной компании никто не проводит. Более того, даже договор с застройщиком не подписывается. В этом случае задача риэлтора сводится к работе простого маклера: свести продавца и покупателя и получить за это деньги. Данная услуга ни в коем случае не является риэлторской. Следовательно, на такого «советчика» покупатель полагаться не может, потому что это именно посредник, а не риэлтор...

...Само иностранное слово, впрочем, как и мода на этот бизнес, пришли из Америки. Называть себя так, по идее, имеют право только члены Национальной ассоциации риэлторов США, зарегистрировавшей данный термин. Однако прямого его аналога в русском языке не существует. Из-за этого, к примеру, Российская гильдия риэлторов заключила с НАР США договор на право использования термина.

В Америке невозможно купить, продать, арендовать или сдать квартиру, минуя агентства по недвижимости. Риэлтор, предоставляющий услуги страхования, юридической экспертизы и так далее, является своеобразной гарантией надежности, фильтром для мошенников... Постепенно к этому приходят и в соседней России. Но вот в Казахстане рынок услуг в сфере недвижимости пока сложно назвать цивилизованным. Начиная с того, что в законодательстве нет определения понятия «риэлторство», но отечественные бизнесмены все равно выбирают красивое иностранное название. Для сравнения: в Законе «О риэлторской деятельности в Кыргызстане» прописаны шесть (!) видов этой самой деятельности, каждому дано подробное определение. То есть, приходя в контору, вы уже знаете, что можно и нужно требовать от сотрудников. А раз есть закон, значит, существует ответственность за его нарушение...

В нашей стране, за неимением подобных нормативных правовых актов, регулирование данной сферы деятельности заключается в основном в контроле над своевременной уплатой налогов. В обращении Национальной ассоциации риэлторов говорится, что «отсутствие законодательной базы, определяющей основные принципы работы риэлторских компаний, определяет общественное мнение по отношению к риэлторам как к мелким спекулянтам, виновным в «бешеном» росте цен на недвижимость и землю...».

Лицензирования этой деятельности также нет (достаточно получить разрешение на занятие предпринимательской деятельностью), впрочем, как нет и единого стандарта работы агентов по недвижимости. А это, прежде всего, означает отсутствие каких бы то ни было квалификационных требований и базы подготовки специалистов. Скорее всего, предлагать вам квартиру будут, к примеру, бывший официант, офис-менеджер и т. д., и т. п., обладающий максимум красноречием, но никак не специальными знаниями. Как ожидать, что такой вот консультант грамотно расскажет вам о строительном объекте? Ведь красиво говорить — не значит профессионально...

На что же ориентироваться отечественным потребителям услуг?

— Риэлтор — профессионал, который предоставляет комплекс услуг своему клиенту и, что самое главное, гарантии по сделке. Причем не просто на словах, — продолжает свой рассказ Егор Пужанов. — Например, самые крупные компании Алматы, входящие в Ассоциацию риэлторов, страхуют свои сделки, и покупатели не несут никаких рисков. Настоящий риэлтор никогда не станет сотрудничать с продавцом, не изучив тщательно его документы, не проверив их на залог, арест и т. д., и т. п.

В Кодексе этики НАР четко прописаны этические принципы и нормы поведения на рынке. В частности, там говорится: «При предоставлении клиенту консультаций (риэлторы. — Прим. автора) не должны по незнанию или неосмотрительности давать вводящие в заблуждение сведения, а также проявлять осторожность, во избежание преувеличения, неверного представления или сокрытия фактов, интересующих клиента. Обязательства по представлению интересов клиента не освобождают риэлтора от обязательств справедливо относиться ко всем заинтересованным в заключении сделки сторонам».

Другим — наука

Профессиональные агентства стараются следовать этим правилам отчасти и потому, что пострадать от действий ненадежных застройщиков может не только сам покупатель, но и риэлторская фирма. В Астане уже было несколько случаев, когда строительство домов замораживалось на разных стадиях, и в этих делах фигурировали агентства по недвижимости, занимавшиеся продажей квартир. В итоге пострадал не только имидж отдельных компаний, но и репутация профессии в целом.

Самый яркий пример, пожалуй, это нашумевшее «сотрудничество» двух фирм «XXI века» — агентства недвижимости «Жас Кала» и строительной компании «Зангар», дольщики которой до сих пор не получили обещанные квартиры...

— Я нашла агентство по объявлению, — вспоминает обманутая покупательница Г. — Рекламировали мне только этот дом, других вариантов не предлагали.

Клиенты заключали с компанией «Жас Кала» отдельный договор по покупке жилой недвижимости, согласно которому за свои услуги в виде ведения переговоров и оформления документов агентство затребовало один процент от суммы сделки с «Зангаром». Упоминалась «Жас Кала» и в договоре долевого участия, но уже в качестве «поверенного» третьего лица. Покупатели не могли контактировать с продавцом, минуя посредника. На большинстве бумаг стоят подписи и печати руководителей обеих фирм, а взносы за квартиру также проходили через руки риэлторов. После того как строительство остановилось, дольщики попытались вернуть процент, уплаченный агентству, но застать в офисе его руководство не удавалось... Впоследствии открылись случаи, когда одна и та же квартира оказывалась проданной по нескольку раз, а чеки оплаты просто терялись. Разобраться в этой истории до сих пор пытаются не только сами (теперь уже бывшие) клиенты конторы, но и финансовая полиция. Пока существенного наказания ТОО «Жас Кала» не понесло...

Если здесь налицо был ценовой сговор между двумя компаниями, то случай с агентством по продажам «АН-Риэлти» одноименной строительной компании, скорее «конфуз», порожденный стечением обстоятельств, от которого никто не застрахован.

Некоторое время назад эта фирма развернула масштабную рекламную кампанию «Москва» — перекресток любви» и начала продажу квартир в жилом комплексе с таким же названием. На всех плакатах, красовавшихся в самых людных местах столицы, крупными буквами было написано «АН-Риэлти», и это отлично запомнилось горожанам. Ни прозрачная политика, ни партнерство с известной подрядной организацией не помогло застройщику «Москвы» — ТОО «АльНура Холдинг» избежать ситуации, когда на завершающих этапах строительства просто... закончились деньги. О компании и о ее первом объекте поползли неприятные слухи, а дольщики направили часть своего гнева на агентство.

На вопросы: «Что случилось?», «Почему?» и, главный — «Кто виноват?» отвечать отнюдь неприятно...

Сейчас сотрудники «АН-Риэлти» стараются воздерживаться от комментариев и переводить разговор на другую тему, точнее, на другой жилой комплекс и, возможно, предпочитают забыть, что они когда-то «раскрутили» «Москву».

Памятуя о досадном опыте, в одном из «пострадавших» столичных агентств потенциальному клиенту вообще отсоветовали вступать в долевое участие: «Если так уж хотите сэкономить, обращайтесь напрямую к застройщикам».

Подобное было и в Алматы.

— Редко, но случалось, когда строительная компания, объявляя о продаже дома по очень низкой цене за квадратный метр, так и не собиралась его достраивать. Таким образом фирма аккумулировала средства дольщиков и пользовалась ими по своему усмотрению в течение длительного времени. Репутация тех риэлторских компаний, которые содействовали продаже данного дома, была подпорчена. В большинстве случаев риэлторы не виноваты в том, что строительные компании задерживают строительство или не выполняют условия договора. Риэлторы виноваты в том, что халатно проверяют своих партнеров, надеясь на быструю комиссию. В результате, и это естественно, сами же и страдают, — рассказал президент НАР.

Эксперт из Астаны, тем не менее, настаивает, что для агентств это вполне заслуженное наказание:

— То, что у дома должны быть хотя бы стены, — подход правильный, но не факт, что даже в этом случае он достроится: вырастут цены на кирпич, цемент, бросят партнеры, откажется подрядчик. Строительство — рискованная сфера. Но посреднику, разумеется, невыгодно пугать вас этим. Риэлторство вообще ставит под вопрос систему долевого участия. Одно дело, когда о комплексе рассказывают те, кто его строит и за него отвечает. А агент — третье лицо, прямой ответственности он ни за качество, ни за соблюдение сроков строительства не несет. Но может наговорить что угодно. Если что-то пойдет не так, он остается в стороне: в бумагах имя посредника не упоминается, а отдельного договора с покупателем просто не существует. Сейчас ведь такая тенденция... Получается какой-то безответственный бизнес.

Почему-то о таком раскладе посетители риэлторских контор мало задумываются. Не подписывая с покупателем никакого договора, риэлтор действительно как бы ни за что не отвечает... В итоге «гарант» честности сделки и защиты от мошенничества может стать его невольным пособником.

— Совершенно согласен с тем, что риэлторское агентство должно нести ответственность перед дольщиком, иначе оно выглядит даже хуже чем сами строители, оно ведь уговорило клиента и привело к застройщику, оно, по сути, и продало данный объект, — утверждает Егор Пужанов.

С тем, что риэлторская деятельность должна сопровождаться степенью ответственности, в беседе с корреспондентом «КП» согласился и заместитель акима Астаны Асылжан Мамытбеков.

Пока же нет хорошего контроля, но есть большой спрос, процветает и черное маклерство, и бизнес без гарантий. Цивилизованные механизмы заработают лишь тогда, когда произойдет насыщение рынка. Он сам потребует ответственности риэлтора.

Нет закона — нет проблем?

Первым делом необходимо упорядочить сам рынок услуг в сфере недвижимости. Один из выходов, считают специалисты, — введение лицензирования риэлторской деятельности, как, например, в Кыргызстане.

— Конечно, можно, но приведет ли это к профессиональному подъему уровня риэлтора, при полном отсутствии обучения данной профессии? Думаю, нет, — говорит Егор Пужанов. — Задача государства состоит в снятии ограничений для любой предпринимательской деятельности, а не в ее лицензировании. Поэтому единственный выход мы видим в том, что профессиональные объединения должны сертифицировать риэлторов, используя стандарты практики и этики. В результате введения стандартов качества работы риэлторов, обязательного профессионального обучения, стандартизации договоров на рынке будет место только профессионалам, которые станут работать и нести ответственность перед клиентами так же, как врачи и адвокаты.

В Российской Федерации лицензирование риэлторской деятельности, существовавшее с середины 90-х годов прошлого века, несколько лет назад уже сменила сертификация качества услуг, проводимая на добровольной основе. Она удостоверяет, что эти услуги соответствуют требованиям национального стандарта профессиональной деятельности и социально ответственного бизнеса, зарегистрированного в реестре Госстандарта РФ.

Уже сейчас НАР Казахстана создала обучающие курсы для риэлторов и ипотечных брокеров, юристы изучают опыт работы специалистов по торговле недвижимостью ближнего и дальнего зарубежья и пытаются адаптировать его для Казахстана. Ассоциация регулярно участвует в «круглых столах» с представителями госструктур, в обсуждениях в правительственных группах. Как уверяет ее президент, НАР готова взаимодействовать с риэлторами Астаны, делиться с ними опытом. Строительство в столице идет большими темпами, и потребность в профессиональных риэлторах, работающих на первичном рынке гораздо выше, но пока столичные компании за помощью не обращались.

Справка о доверии

Руководство НАР дало читателям «Казахстанской правды», покупателям новостроек и неопытным риэлторским компаниям несколько советов как уберечься от обмана:

— Во-первых, требуйте все документы у строительных компаний. Это земельный акт на участок, где в графе целевое назначение обязательно должно быть указано «Строительство многоэтажного (или многоквартирного) жилого дома». Госакт на землю должен быть выписан именно на данного застройщика с указанием точных реквизитов — адреса, точного наименования и так далее. Данный документ подтверждает, что эта строительная компания является владельцем данного участка земли. Также у компании обязательно должны быть все разрешительные документы, не эскизный, а именно окончательный проект дома (даже если застройщик демонстрирует макет дома, это ничего не значит), вся техническая документация, утвержденная в акимате города.

Во-вторых, гарантия порядочности строительной компании — сотрудничество с каким-нибудь банком, наличие открытой кредитной линии. Это значит, что строительство дома финансируется банком либо находится под контролем банковских специалистов.

В-третьих, самая лучшая гарантия — имидж и опыт строительной компании, уже зарекомендовавшей себя ранее.

При выборе риэлтора полагайтесь на его опыт, срок работы на рынке и репутацию. Обращайте внимание на все: офис, вежливость персонала, наличие наград. В настоящих риэлторских компаниях в сделке участвует много сотрудников фирмы: это и агенты, и ипотечные брокеры, маркетологи, юристы, бухгалтеры. Делается это для более тщательной экспертизы всех документов и, значит, для безопасности клиентов. В любом случае всегда проверяйте и тщательно читайте любые документы, которые вам дают на подпись. Обращайте внимание на то, просто вам дают подписать документ или подробно рассказывают о каждом пункте, отвечают ли без запинки на любой вопрос.

...И главный совет, уже от «КП»: если вы обращаетесь к риэлтору, особенно если речь идет о долевом участии, не пускайте процесс на самотек, не сидите дома и не надейтесь, что к вам в дверь постучит агент, принесет необходимые бумаги, а через какое-то время вы без проблем вселитесь в квартиру. Обязательно сами сходите в офис заказчика строительства. И доверяйте только своему здравому смыслу, логике и фактам.

Асель АБЕНОВА