Риэлторы против маклеров, или «Светлые» и «темные» на тропе войны

13.03.2006

Риэлторы против маклеров, или "Светлые" и "темные" на тропе войны

Рынок недвижимости Казахстана и Алматы все больше обрастает слухами и мифами. К таковым относятся, например, резкое снижение стоимости квадратного метра жилья и влияние ипотеки, якобы способствующей росту его цены.

В начале нынешней недели глава Национальной ассоциации риэлторов (НАР) Казахстана Егор Пужанов попытался опровергнуть мнение о том, что рынок недвижимости Алматы грозит рухнуть.

- Цены будут расти, - подчеркнул глава НАР на пресс-конференции в Алматы. - До недавнего времени основным стимулом роста цен было увеличение стоимости вторичной недвижимости. А сейчас строительные компании начинают массовую застройку. И в связи с увеличивающимся сносом старых зданий главным фактором, определяющим цены на недвижимость, становится нарастание стоимости земельных участков.

Действительно, как может рухнуть рынок, состоящий сплошь из активов - помещений, количество которых в городе не убывает, а наоборот, растет за счет строительства? Кое-кто утверждает, что сейчас у покупателей нет денег, бизнес стагнирует, а значит, в ближайшее время цены на недвижимость упадут. В итоге граждане, опасающиеся переплатить, откладывают решение своих жилищных проблем, надеясь, что к осени оно подешевеет.

Ажиотажный спрос, вызвавший существенный рост цен жилья (их пик пришелся на август-сентябрь прошлого года и январь-февраль нынешнего), сменился закономерным снижением покупательской активности. Действительно, народ перестал вкладывать деньги в недвижимость "на всякий случай". Но остались граждане, приобретающие жилье для неотложных собственных нужд. Рынок продавца превратился в рынок покупателя - разборчивого, требовательного, склонного поторговаться. Поэтому далеко не всякая недвижимость пользуется спросом.

Происходит сегментация рынка. Непрезентабельное малогабаритное жилье дешевеет, но лишь до определенных границ. После чего оно (потеряв в процессе торга еще 5-15 процентов назначаемой продавцом стоимости) быстро раскупается, в частности, не самыми состоятельными гражданами для расселения родителей и подросшего потомства. Зато жилье класса "элит" с развитой инфраструктурой и системой безопасности даже подорожало.

Ипотека - не панацея,

но и не чума

Еще один миф состоит в том, что массовый запуск ипотеки якобы резко увеличит платежеспособность граждан и цены взлетят. Его авторами являются те, кто наслышан о пакете законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Но при этом не потрудился ни законы эти внимательно прочитать, ни условия предоставления кредита тщательно изучить.

Среди желающих приобрести или построить жилье лишь 17 процентов граждан соответствуют минимально установленным банками требованиям по доходам и возрасту для участия в ипотеке. На практике ситуация еще сложнее. Отсутствие подтвержденного нормативного дохода приводит к тому, что, по статистике непосредственных участников рынка недвижимости, из 100 человек, интересующихся ипотечным кредитом, лишь 7-8 решаются на предлагаемые условия и обращаются в банк.

А процедуру андеррайтинга (проверка кредитоспособности гражданина банком) проходит в лучшем случае каждый десятый из них, то есть на деле вступают в ипотечные отношения всего два человека из 200 желающих. К тому же ипотечные кредиты в большей степени распространяются на вторичный рынок. А под строящееся жилье банки если и выделяют займы, то на худших по сравнению с покупкой готовых квартир условиях. Так что ожидать массового притока покупателей и дольщиков, кредитуемых банками, в ближайшее время не приходится.

Повторение пройденного

НАР считает главной проблемой на рынке недвижимости наличие недобросовестных конкурентов - черных маклеров. По мнению Егора Пужанова, на казахстанском рынке недвижимости их доля достигает: 80 процентов! Причем это касается не только физических, но и юридических лиц.

- Официально зарегистрированных компаний, которые платят налоги и оказывают квалифицированные риэлторские услуги, всего около 20 процентов, - сообщил Пужанов на пресс-конференции, - все остальные - стихийно возникающие компании-однодневки. Из-за этого нередки случаи мошенничества.

Глава НАР видит корень проблемы в отсутствии добротной законодательной базы.

- У нас нет никаких законодательных актов или нормативов, которые регулировали бы риэлторскую деятельность, - посетовал Пужанов. - В этой связи одним из основных направлений работы НАР станут инициирование и участие в разработке нормативно-правовых актов, регулирующих риэлторскую деятельность. Кроме того, задача нашей ассоциации - сформировать этот рынок, то есть превратить его из подобия базара в супермаркет.

Подобное заявление выглядит, по меньшей мере, повторением пройденного. Напомним, что НАР была образована в 2005 году и с самого начала заявляла, что ее основной деятельностью будет "решение большого количества проблем, с которыми сталкиваются мелкие и крупные риэлторские компании в своей повседневной практике, а также осуществление работы, направленной на обеспечение прозрачности риэлторского бизнеса". А главное - НАР сразу же намеревалась лоббировать создание необходимой для рынка недвижимости законодательной базы.

Тем не менее со дня рождения ассоциации мало что изменилось. Причем косвенная ответственность за то, что черных маклеров стало не меньше, а больше, думается, ложится и на НАР.

В частности, Пужанов на пресс-конференции справедливо отметил, что "клиенты должны знать, кто действует на рынке, какие игроки, то есть участники рынка должны пройти через какие-то органы, которые сертифицируют их работу, оценят, является ли тот или иной участник профессионалом или нет". А между тем на веб-сайте самой НАР в рубрике "Репутация" нет ни слова о маклерах и компаниях, попавших в черный список или, наоборот, на доску почета. И как оперативно узнать, надежна или нет та или иная риэлторская компания, остается загадкой.

Более того, на сайте НАР вообще нет информации о том, как не попасть в лапы черного маклера и как бороться с ним. Исключение - размещенная здесь статья "Посредники не виноваты, или Почем метр воздуха?", да и то принадлежащая перу не наровцев, а журналиста "Казахстанской правды". Сотрудники же ассоциации предпочитают заниматься такими "важными" вопросами, как правильное написание слова "риэлтор" - через "о" или "е", а также академичными обзорами ипотечных программ банков и рынка недвижимости.

В итоге работа ассоциации - по крайней мере, в ее электронной версии - выглядит оторванной от проблемы, которую сама же НАР считает наиболее жгучей.

На неопределенный срок

Как бы то ни было, но количество агентов и риэлторских компаний, похоже, должно сократиться: из этого бизнеса, как из любого другого, по мере его развития постепенно вынуждены будут уйти случайные люди.

Однако, по мнению экспертов, не входящих в НАР, это произойдет по большей части не благодаря деятельности ассоциации, а в силу естественного повышения экономической грамотности населения и требовательности клиентов не только к качеству жилья, но и к профессионализму риэлторов.

Что касается рынка недвижимости, то, видимо, рост цен остановить в обозримой перспективе уже невозможно. Максимум, на что можно надеяться, так это на то, что к лету сработает фактор отложенного спроса. В итоге соотношение спроса и предложения выровняется, и цены с учетом сегментации по типам жилья и районам стабилизируются.

А пока идет схватка между белыми риэлторами и черными маклерами, решение основных проблем рынка недвижимости, не исключено, откладывается на неопределенный срок. Уж не до полного ли истребления тех или других конкурентов?..

Руслан БАХТИГАРЕЕВ .