Откройте дверь. Риэлтор. Государство может и должно регулировать рынок недвижимости

15.03.2007

Откройте дверь. Риэлтор. Государство может и должно регулировать рынок недвижимости

Происходящее на рынке недвижимости - предмет всеобщего интереса и беспокойства. О ценовой панике, произволе спекулянтов, мошенничестве посредников говорят все. Но мало кто задает вопрос: как это остановить? Попытку найти на него ответы предприняли участники прошедшего в начале марта «круглого стола», устроенного Национальной ассоциацией риэлторов (НАР).

Тема была рассмотрена в ракурсе, в котором, пожалуй, еще широко не рассматривалась: «Пути законодательного регулирования казахстанского рынка операций с недвижимостью». С целью наметить их собрались представители отечественных и зарубежных риэлторских компаний, массмедиа и независимые эксперты.

Какие аспекты операций с недвижимостью на рынке РК нуждаются в скорейшей регламентации и контроле со стороны государства? Какие правовые инструменты мы можем успешно заимствовать из зарубежной практики? Кому должна принадлежать инициатива по выработке норм для рынка операций с недвижимостью: государству или участникам рынка?

Эти и многие другие вопросы были предложены к обсуждению вице-президентом НАР Олегом Алферовым.

- Операциями с недвижимостью сегодня свободно занимаются все желающие - вне зависимости от профессионального опыта, образования и юридического статуса. При отсутствии специализированного контроля со стороны государства они умышленно подогревают ценовой ажиотаж, укрываются от уплаты налогов и, в конечном счете, порочат репутацию еще зарождающейся у нас профессии риэлтора, - сказал он.

Как известно, в действующем законодательстве сегодня отсутствуют нормативно-правовые ак-ты, которые бы специализированно регулировали практику риэлторской деятельности. Казахстанские риэлторы фактически действуют в правовом вакууме. И сами же пользуются этой законодательной прорехой, часто в ущерб потребителю, считает он.

Начало диалогу положил наиболее острый вопрос: каковы возможности государства по сдерживанию ценового ажиотажа, сложившегося сегодня?

В то время, как одни утверждали, что любые меры безнадежны, пока в стране не создан полноценный фондовый рынок, другие ратовали за увеличение объемов строительства доступного жилья. Большинство присутствовавших основной причиной ценовой гонки видели спекулятивную активность «черных маклеров».

Надо ограничить доступ на рынок

риэлторам-однодневкам, которые не несут никакой ответственности ни перед потребителем, ни перед государством - таков был лейтмотив дискуссии.

Участники встречи были единодушны по вопросу необходимости введения процедуры обязательного государственного лицензирования либо сертификации. Спора в отношении того, какой из этих механизмов более эффективен, тоже фактически не состоялось.

- Лицензирование имеет два тяжелых побочных эффекта, - открыл эту тему Олег Алферов. - Во-первых, Налоговый кодекс не позволяет работать в упрощенном режиме налогообложения предприятиям, деятельность которых подлежит лицензированию. А большинство риэлторов, как и представителей других отраслей, работают именно в упрощенном режиме. Лишите их этой возможности - и увидите, как возросшее налоговое бремя скажется на цене их услуг! Причем это касается лишь наиболее заметных игроков. Менее круп-ные риэлторские компании, не повысившие тарифов, еще глубже уйдут в тень либо перестанут существовать вовсе! Кому это выгодно? Бюджет теряет налоговые поступления, потребитель получает удар по кошельку, риэлторы (за исключением фаворитов рынка) оказываются загнанными в теневой сектор! Спрашивается, что нам может принести лицензирование, кроме деградации рынка?

Далее. Узких специалистов в риэлторской сфере в уполномоченном государственном органе по лицензированию, к сожалению, нет. Следовательно, ожидать объективной оценки компаний-претендентов не стоит.

И потом, какова текущая политика государства в области частного предпринимательства? Это курс на либерализацию - достаточно вспомнить, что в стране лицензированию подлежат 12 видов деятельности!

Последний «гвоздь в крышку гроба» лицензирования вбил представитель риэлторской компании из Кыргызстана, где эта норма действует.

- Процесс получения лицензии настольно громоздок и непрозрачен, что на практике чиновник единолично решает, дать тебе работать на рынке либо запретить. А дальше остается только судиться с лицензирующим органом. А это дело, как известно, неблагодарное. У него всегда найдутся сотни лазеек в законе, которые можно обернуть в свою пользу. Конечно, хотели как лучше, когда вводили лицензирование, а получилось… Получилось очередное хлебное место для госслужащих, - считает кыргызстанский эксперт.

- Как решается контрольно-надзорная функция в отношении риэлторской деятельности за рубежом? - продолжил г-н Алферов. - Наиболее эффективная практика - это сертификация с участием национальных профессиональных объединений. Уполномоченный государственный орган определяет профессиональные инстанции, обладающие необходимым опытом, и делегирует им функции оценки риэлторов, организации контроля их деятельности.

И тогда чиновник перестает быть единоличным правителем судеб участников рынка, возникают условия для регулирования на основе объективной информации, принятия независимых решений. При этом государство сохраняет контроль над качеством риэлторских услуг, аккредитуя органы по сертификации.

Сегодня в Казахстане существуют две ассоциации риэлторов, и они вполне могли бы взять на себя функции сертификации, как это происходит в цивилизованном мире.

По мнению другого участника «круглого стола» - управляющего директора компании «Абсолют» Нины Лукьяненко, сертификация риэлторов должна производиться в обязательном порядке.

- Прошло то время, когда потребитель готов был довериться первому попавшемуся агентству недвижимости, расположенному по соседству. Необходимо вести работу по организации профессионального обучения риэлторской деятельности, добиться признания официального статуса профессии. Можно и нужно предъявлять действующим риэлторам четко очерченные квалификационные требования. Необходимо проводить их сертификацию. Причем сертификация на добровольной основе неспособна будет оградить потребителя от непрофессиональных и нечистых на руку «маклеров». Эта процедура должна стать обязательной для всех участников рынка, - говорит специалист.

По словам г-на Алферова, механизм сертификации риэлторской деятельности прорабатывается экспертами НАР, и в ближайшем будущем на суд общественности будет представлен пакет законодательных инициатив, направленных на создание осмысленных «правил игры» для отечественных риэлторов.

Участники «круглого стола» выразили надежду, что эти предложения не только окажутся внятным ответом на хаос, царящий на риэлторском рынке, но и найдут поддержку со стороны компетентных государственных органов.

Марина ТИМОШИНА, Алматы