Любой визит оценщиков акимата на участки, идущие под снос, для проведения оценки следует расценивать сегодня как незаконное вторжение в границы чужой собственности

16.06.2007

Отвори потихоньку калитку…

Любой визит оценщиков акимата на участки, идущие под снос, для проведения оценки следует расценивать сегодня как незаконное вторжение в границы чужой собственности, а все отчеты об оценке, которые впоследствии представители акимата предъявляют в суде - необоснованными и несостоятельными. Такого мнения придерживается начальник департамента экспертизы и оценки Торгово-промышленной палаты г. Астаны, оценщик с более чем десятилетним опытом работы Наталия Бондарчук.

- Все процедуры оценки, которые проводятся «Квартирным бюро» по заказу акимата идут вразрез с Законом «Об оценочной деятельности». Дело в том, что для проведения оценки оценщик обязан заключить договор с собственником имущества, которое собирается оценивать или иметь иной документ (например, доверенность). Без наличия такого документа ни один оценщик не имеет права даже переступать границы территории вашей частной собственности. А если оценщики акимата не имеют на это право, то как же они ее оценивают? Издалека, что ли? Каждое выступление в суде представителей «Квартирного бюро» не состоятельно уже по одной этой причине, а их акты оценки нельзя рассматривать как основание для выплат компенсаций. К тому же не стоит забывать, что «Квартирное бюро» - зависимый от государственной структуры оценщик. Таким образом, нарушаются сразу два основных принципа оценочной деятельности - объективность и достоверность.

- Но ведь сегодня и отчеты об оценке, которые собственники заказывают независимым оценщикам, зачастую не являются для суда основанием для выплаты компенсации. Суды назначают судебную экспертизу.

- Согласно казахстанскому законодательству, если в предоставленных сторонами отчетах об оценке имеются разногласия (а они всегда имеются), в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за выкупаемое имущество, судом может быть привлечен специалист в области оценки, в том числе и имеющий лицензию на проведение судебной экспертизы, для консультаций. Он должен провести анализ всех имеющихся у суда доказательств, которыми и являются уже имеющиеся у сторон отчеты об оценке, и впоследствии вынести заключение. А что происходит? Вот у меня на руках одно из постановлений суда, где суд при рассмотрении иска акимата к собственнику назначает судебную строительно-товароведческую экспертизу для определения рыночной стоимости. Само по себе данное определение суда вступает в противоречие с Законом «О судебной экспертизе», (отчетами которой суд сегодня руководствуется в определении рыночной стоимости). Там нет такого вида деятельности, как проведение оценки для определения рыночной стоимости. Судебные эксперты не должны и не имеют права проводить такую оценку. Но они выезжают на место, что-то там замеряют, считают. И это в то время, когда в ГПК РК прямо сказано, что эксперт не должен собирать доказательства, он должен руководствоваться теми данными, которые ему уже дал суд, т.е. уже имеющимися отчетами оценщиков. Но в данном случае судебный эксперт берется за составление своего собственного отчета, поскольку от него это требует суд. Этот же суд впоследствии, отметая все уже имеющиеся в деле отчеты, определяет размер компенсации по заключению судебного эксперта. Очень многие решения судов, касающиеся самой животрепещущей темы изъятия земельных участков и выплаты компенсаций, не справедливы.

- Что сегодня следует подразумевать под рыночной стоимостью? Справедливо ли, когда ею считают цену, по которой продаются дома, дачи или гаражи в районе, где идет снос?

- Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки, в условиях конкуренции, когда стороны действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Снос - это чрезвычайные обстоятельства. Там, где идет снос, уже нет рынка, а значит, и считать, что рыночная стоимость изымаемого имущества это та цена, по которой продается она в этом районе - полный абсурд. Если идет снос целого гаражного массива, о каком рынке можно говорить в данном районе? Здесь можно установить ликвидационную или остаточную стоимость, но ими нельзя подменять рыночную. Да, остаточная стоимость гаража пять тысяч долларов, но при сносе это не должно играть никакой роли. При изъятии собственнику обязаны выплатить такую компенсацию, на которую он сможет купить другой гараж. А гаражи и паркинги сегодня стоят 20 тысяч долларов. Значит 20 тысяч долларов обязаны выплатить. Это и есть рыночная стоимость. Функция гаража - хранение машины. Значит собственник, который его лишается, должен быть впоследствии обеспечен местом для ее хранения, и неважно, сколько оно сегодня стоит. Также и в случае, когда сносятся жилые дома. Никому не позволительно нарушить право человека на жилище. Плохой дом или хороший - это жилище человека. Забираете? - Предоставьте новое. Сегодня людей обвиняют в том, что они хотят нажиться, требуя за старую саманную развалюху баснословных денег. Но, позвольте, сейчас не строят саманные дома, везде кирпичные. Человек имеет право получить взамен изъятого жилища новое. И если дом кирпичный, то будьте добры, дать ему этот дом или выплатить такую компенсацию, на которую он его сможет купить. А разница в стоимости - это возмещение морального ущерба, который человек испытает от переезда за 20-30 километров от столицы, поскольку дом в центре ему никто уже не предоставит. Если в черте города изымается земля в дачном массиве, то выплатить компенсацию должны такую, чтобы человек смог приобрести аналогичный дачный участок в другом дачном массиве. В столице загородные дачи, с домами и насаждениями стоят до 50 тысяч долларов. При определении компенсации в нее должно включаться: рыночная стоимость земли, всего недвижимого имущества, находящегося на ней, включая фруктовые деревья и многолетние насаждения, стоимость затрат, связанных с освоением земельного участка, его эксплуатацией, проведением защитных мероприятий, повышением плодородия почвы, с учетом их инфляции, все убытки, причиненные собственнику или землепользователю изъятием земельного участка, а также упущенная выгода. Оцениваться должно все недвижимое имущество, в том числе то, для строительства которого не требуется получения разрешения местного исполнительного органа в соответствии с п. 2 ст. 8 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК». Даже собачья будка, если она стоит на фундаменте, должна быть оценена. Сегодня же не берут в зачет стоимость насаждений, построек, даже землю оценщики «Квартирного бюро» оценивают по кадастровой стоимости. Старикам за дачи стоимостью 30 тысяч долларов департамент жилья, действуя обманом и введением в заблуждение, выплачивал 4-5 тысяч.

- А существует ли разница в оценке размеров компенсаций за землю, скажем, в дачном массиве или там, где сносят жилые дома?

- Это очень болезненный вопрос. Дело в том, что согласно Земельному кодексу РК, целевое назначение земель при назначении компенсации действительно учитывается. Сегодня в жилых массивах квадратный метр земли стоит порядка 250-300 долларов, а в дачных - 50-100. Но жилые дома в столице, стоимость земли, под которыми 250-300 долларов за «квадрат», стоят буквально в десяти метрах от начала дачного массива, где такая же земля стоит уже 50-100 долларов. О справедливости говорить не приходится. В конце концов, если подумать, не будь здесь сноса, собственник мог бы продать дачную землю по рыночной стоимости, даже с таким целевым назначением, как садоводство. Новые хозяева просто изменили бы ее целевое назначение. Это очень легко.

Я также принципиально против того, чтобы при оценке учитывалось, кто и что будет строить на освобожденном участке. Некоторые оценщики придерживаются того мнения, что земля, где впоследствии будет построена гостиница, должна компенсироваться на порядок выше, чем та, на которой будет сквер для детей. Мол, гостиница - это доходно, а сквер доходов приносить не будет. И что теперь тому человеку, на земельном участке которого будет сквер, платить ничего не надо? Рассчитывать по такому принципу компенсации - утопический подход! В основе компенсации за изымаемый земельный участок для госнужд должно быть равноценное возмещение. Если у человека отнимают дом, то он должен получить дом или деньги, на которые купит его по рыночной стоимости.

- Если вопрос выплаты компенсаций еще не решен, а снос уже начат, имеют ли собственники право оспорить неправомерные действия застройщиков?

- Был случай, когда дачу сравняли с землей еще задолго до того, как выплатили за нее компенсацию. Хозяева подали заявление в полицию. И хотя все знали, какая компания ведет снос на данной территории, к ответственности никого не привлекли. Согласно законодательству ответственность за содеянное должно нести конкретное лицо. Как заявили полицейские, хозяевам дачи надо было сфотографировать бульдозериста, который рушил дом, поймать его, скрутить, а затем доказать, что именно он сидел в том бульдозере. Никто, конечно, бульдозериста того не искал, и наказания никто не понес.

- Много говорилось о необходимости разработки единой методики оценки, но дальше разговоров дело так и не пошло. Как вы считаете, может ли такая методика все же быть разработана?

- Согласно Закону «Об оценочной деятельности» оценка при изъятии собственности для госнадобностей является обязательной. Для налогообложения физических лиц, к слову, она тоже является обязательной и существует методика, как такую оценку проводить. Орган, проводящий оценку, определяется Правительством. Настолько это важный вопрос! Почему до сих пор никто не озадачился утверждением единой методики оценки для одного из самых массовых процессов - сноса, мне не понятно. Думаю, что самым удобным и реальным методом быстрой оценки мог бы стать метод прямой капитализации доходного подхода - отношения годовой аренды к рыночной стоимости недвижимости с учетом поправок. Рынок недвижимости развит очень хорошо. Мониторинг можно вести ежедневный. Коэффициенты капитализации для разной недвижимости можно было бы устанавливать и утверждать на уровне Правительства ежегодно. Разработать методику по силам Палате оценщиков, если интерес к этому вопросу проявит Правительство.