|
|
|
СУДЬЯ КІТАПХАНАСЫ Астана - 2009
УДК 349.4 ББК 67.407 А13
РЕКОМЕНДОВАНО К ПУБЛИКАЦИИ СОВЕТОМ ИНСТИТУТА ПРАВОСУДИЯ АКАДЕМИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РК
Под общей редакцией к.ю.н. М.Т. Алимбекова
Рецензенты: Судья Верховного Суда Республики Казахстан, к.ю.н. Касимов А.А. Судья Верховного Суда Республики Казахстан Балтабай М.А. доктор юридических наук, профессор Диденко А.Г.
Коллектив авторов: Алимбеков М.Т., Утешева К.Ш., Абдиев Ж.Н., Абдрасулов Е.Б., Горячева Е.Б.
А13 Споры о праве собственности на жилое помещение: практическое пособие, Астана, 2009. - 264с.
ISB№ 978-601-236-021-9
В книге, подготовленной Отделом стратегических разработок и анализа Аппарата Верховного Суда совместно с судьями и учеными, анализируется судебная практика по разрешению жилищных споров и методика рассмотрения таких категорий дел. Данное практическое пособие издано в помощь судьям, адвокатам, юрисконсультам, а также может быть использовано в учебном процессе в качестве дополнения к рекомендуемой литературе студентами, магистрантами и докторантами юридических факультетов и вузов.
А 1203020600 УДК 349.4 00(05)-09 ББК 67.407
ISB№ 978-601-236-021-9
© Қазақстан Республикасының Жоғарғы Соты, 2009 © Верховный Суд Республики Казахстан, 2009
Предисловие
Основополагающими принципами государственной политики Республики Казахстан в области экономического и социального развития является создание гражданам условий для достойной и качественной жизни. Среди жизненно необходимых ценностей для человека важное место занимают его жилищные права и государственная гарантия их реализации. Жилище всегда было и остается одной из базовых, фундаментальных потребностей человека. Право собственности на жилище по основаниям своего возникновения, содержанию правомочий, защите и прекращению в полной мере охватывается общими правовыми предписаниями, относящимися к праву собственности на недвижимость. Следовательно, право собственности на жилище во многом совпадает по своему содержанию с правом собственности на другое недвижимое имущество, но в то же время отличается определенной спецификой, вытекающей из особого значения жилища в удовлетворении жизненных потребностей каждого человека. Субъектом жилищных прав может быть только гражданин. Право на жилище во все времена занимало важное место среди средств, предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей граждан, защиты их жилищных интересов. Однако до приватизации государственного жилищного фонда жилищные права, в основном, сводились преимущественно к отношениям найма жилья. В настоящее время, когда основная масса государственного жилищного фонда приватизирована, перешла из отношений найма в отношения собственности, развивается ипотечное, индивидуальное жилищное строительство, обеспечение законности в жилищных отношениях стало еще более актуальным. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Сегодня в суды Республики Казахстан поступает значительное количество заявлений граждан и организаций о защите прав и интересов в жилищной сфере. Правильное и своевременное рассмотрение и разрешение жилищных споров способствует укреплению законности, предупреждению правонарушений, обеспечивает защиту нарушенных прав, свобод и охраняемых законом интересов граждан. Настоящее пособие имеет своей целью оказать судьям помощь в грамотном и правильном рассмотрении гражданских дел по спорам о праве собственности на жилое помещение, а также способствовать формированию единообразной судебной практики по указанной категории дел. Данная работа основана на требованиях закона, нормативных постановлений Верховного Суда, исходит из реальной судебной практики, носит рекомендательный характер и может служить практическим пособием как для начинающих судей, так и для судей, которые уже имеют некоторый опыт рассмотрения дел, поскольку в нем акцентируется внимание на особенностях рассмотрения гражданских дел по спорам о праве собственности на жилое помещение. Общими для всех категорий дел в пособии являются разделы, касающиеся отказа в принятии, возвращении, оставлении без движения и принятия исковых заявлений. Данное практическое пособие издано в помощь судьям, адвокатам, юрисконсультам, а также может быть использовано в учебном процессе в качестве дополнения к рекомендательной литературе студентами, магистрантами и докторантами юридических факультетов и вузов.
1. Правовые основы жилищных отношений
Право собственности на жилое помещение в Республике Казахстан регулируется: - Конституцией РК (ст. ст.6, 25, 26); - Гражданским кодексом Республики Казахстан; - Законом Республики Казахстан от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях»; - Постановлением Президента КазССР от 13 сентября 1991 года № 444 «О Программе разгосударствления и приватизации государственной собственности в Казахской ССР на 1991-1992 год (I-й этап)» и Положением о купонном механизме приватизации государственной собственности в Казахской ССР(с изменениями, внесенными постановлениями Президента РК от 24.12.91 г. № 549; от 03.02.92 г. № 88; от 23.06.93 г. № 1288); - Программой разгосударствления и приватизации государственной собственности в Казахской ССР на 1991-1992 гг. (I-й этап); - Постановлением Президента Республики Казахстан от 23 июня 1993 года № 1288 «Об ускорении приватизации государственного жилищного фонда в Республике Казахстан и мерах по обеспечению процессов разгосударствления и приватизации» (с изменениями, внесенными постановлением Президента РК от 30.11.93 г. № 1434); - Указом Президента Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года, после внесения изменений и дополнений в 2007 г., получившим статус Закона; - Указом Президента Республики Казахстан от 25 декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а впоследствии Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 года; - Законом Республики Казахстан от 7 июля 2006 года № 180-III «О долевом участии в жилищном строительстве»; - Постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 января 1994 года № 2 «Об утверждении Положения о порядке приватизации государственного жилищного фонда, введенного в эксплуатацию после 1 января 1992 г.»; (с изменениями и дополнениями по состоянию на 16.10.1999 г.) - нормативным постановлением Верховного Суда № 9 от 18 июля 1997 года «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений»; - нормативным постановлением Верховного Суда № 10 от 9 июля 1999 года «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»; - нормативным постановлением Верховного Суда № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником»; - нормативным постановлением Верховного Суда № 5 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище». Ряд жилищных прав человека регламентируется международными актами, влияющими на правовое регулирование жилищных отношений в РК. Так, в одном из основополагающих документов ОНН - Всеобщей Декларации прав человека указано, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи и т.д. и что «никто не может подвергаться… произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…» (ст.ст. 12 и 25 Всеобщей декларации прав человека). Указом Президента Республики Казахстан от 15 ноября 2003 года № 1227 был подписан Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.), статья 11 которого гласит: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии». Важную роль в регулировании жилищных отношений имеют конституционные принципы, устанавливающие гарантии прав граждан на жилище. В числе таких гарантий следует назвать конституционный принцип «неприкосновенности собственности», закрепленный в ст. 26 Конституции РК: 1. Граждане Республики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество. 2.Собственность, в том числе право наследования, гарантируется законом. 3.Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допускается в исключительных случаях, предусмотренных законодательными актами. В соответствии с этим принципом, собственникам жилья обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жильем. Одним из важных конституционных положений является особый принцип «неприкосновенности жилища», обеспечивающий абсолютное право граждан, связанное с их имущественным правом на жилище. Прежде всего, это гарантия того, что «не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда». Данное положение означает, что ни гражданин РК, ни иностранец, ни лицо без гражданства на территории РК не могут быть произвольно лишены жилого помещения. Принцип «неприкосновенности жилища» имеет подкрепление и в других положениях Конституции. В частности, п. 1 ст. 39 Конституции РК гласит: «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только законами и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционного строя, охраны общественного порядка, прав и свобод человека, здоровья и нравственности населения». Исходя из данного положения, исключена возможность использования законодательства для ограничения прав и свобод граждан. В то же время при реализации прав и свобод недопустимо посягательство на конституционный строй, охрану общественного порядка, прав и свобод человека, здоровья и нравственности населения. Кроме того, этот принцип находит свое выражение в нормах гражданского и жилищного законодательства, которые предоставляют гражданам право требовать: выселения любого лица, незаконно занимающего жилище без согласия собственника; возмещения вреда, если противоправное вторжение в жилище вызвало возникновение ущерба. Как проявление принципа «неприкосновенности жилища» можно рассматривать нормы гражданского законодательства о бессрочности права собственности, невозможности безосновательного расторжения договора найма жилья из государственного жилищного фонда и выселения и др. При этом, думается, нельзя абсолютизировать защиту частных прав в жилищной сфере, не проводя общегосударственную политику пресечения злоупотребления собственником своими правами. В ст. 188 ГК РК включены наряду с описанием возможностей собственника и пределы ограничения данного права, выражающиеся в том, что осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Тем самым гражданское законодательство охраняет не только собственника от нарушений его права, но и других участников гражданских правоотношений от возможного произвола собственников. Причем выработка системы таких ограничений прав собственника на жилище является важной тенденцией развития жилищного законодательства, например, в вопросе правового режима брошенных собственниками квартир. Конституционный принцип «неприкосновенности жилища» означает также запрет кому бы то ни было проникать в жилище против воли проживающих там лиц. При этом под понятием «жилище» здесь понимается не только место постоянного жительства, но и места временного проживания одного или нескольких лиц, в том числе собственное или арендуемое жилое помещение. Правом на неприкосновенность жилища обладают только лица, наделенные законным правом пользования этим жилищем как местом жительства или местом пребывания. Доказательством этого являются документы, подтверждающие право лица пользоваться этим помещением (документы, подтверждающие право собственности, договор найма и т.д.). Вселение гражданина в помещение по воле собственника этого помещения или лица, владеющего жилищем на ином законном основании, влечет возникновение и у вселяемого гражданина права на неприкосновенность жилища. Не будет нарушением права «неприкосновенности жилища» вхождение в него, даже принудительное, одного из имеющих право проживания в этом помещении лиц при несогласии или препятствовании других проживающих там граждан. Особое место в регулировании жилищных отношений занимает Закон о жилищных отношениях, содержащий характеристику и классификацию видов жилищного фонда, предусматривающий возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую, порядок и условия получения жилища из государственного жилищного фонда, приобретения права частной собственности на жилище и ряд других положений. В регулировании жилищных отношений Закон о жилищных отношениях выступает в качестве системообразующего закона. Ряд жилищных отношений регулируется также нормами гражданского законодательства, Закона о потребительском кооперативе, Закона о некоммерческих организациях и др. Названные нормативно-правовые акты регулируют жилищные отношения и входят в систему жилищного законодательства. Гражданский кодекс РК содержит ряд норм, связанных с осуществлением прав на жилое помещение, как, например, правовой режим долевой и совместной собственности на жилище. Приоритет в регулировании отношений собственности и иных вещных прав на жилище, найма жилища из государственного или частного жилищного фонда принадлежит нормам жилищного законодательства. Гражданское законодательство здесь применяется лишь в тех случаях, когда соответствующие отношения не урегулированы жилищно-правовыми нормами. Тем же действием, дополняющим регулирование жилищных отношений, обладают Закон о потребительском кооперативе и Закон о некоммерческих организациях, которые определяют правовую природу жилищных кооперативов и жилищных строительных кооперативов. Действие Закона о потребительском кооперативе не распространяется на деятельность кооперативов собственников помещений (квартир). Значительную роль в регулировании жилищных отношений играет Земельный кодекс РК, который регулирует порядок предоставления, пользования и распоряжения земельными участками гражданами и юридическими лицами и ряд других положений. Закон об индивидуальном жилищном строительстве создает правовую базу регулирования взаимоотношений между государством, местными исполнительными органами и гражданами РК, выступающими застройщиками (собственниками) индивидуальных жилых домов. Сегодня одним из государственных приоритетов является развитие системы жилищных строительных сбережений. В этой связи был разработан и принят Закон о жилищных строительных сбережениях, который определяет правовые основы и регулирует отношения между субъектами системы жилищных строительных сбережений, связанные с ее функционированием, а также условия, содержание и формы ее государственного стимулирования. Источниками жилищного права являются также Уголовный кодекс РК, Кодекс об административных правонарушениях РК, предусматривающие ответственность лиц, виновных в нарушениях жилищных прав граждан, организаций, нарушающих интересы государства в данной сфере. Для решения вопросов, возникающих при применении норм жилищного права, особое значение имеют нормативные постановления Верховного суда, которые вносят ясность в толкование указанных норм. В их числе необходимо назвать: Нормативное постановление Верховного Суда № 9 от 18 июля 1997 года «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений»; Нормативное постановление Верховного Суда № 10 от 9 июля 1999 года «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище»; нормативное постановление Верховного Суда № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником»; нормативное постановление Верховного Суда № 5 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», где обобщена соответствующая судебная практика и даны комментарии по применению законодательства по данной категории дел.
1.2 Сравнительный анализ законодательства
Вопросы права собственности на жилище в Конституции Республики Казахстан от 30 августа 1995 года отражены в трех ее статьях. В частности, в первом разделе «Общие положения» определены формы собственности, их статус, гарантии защиты. Так, статья 6 Конституции Республики Казахстан провозглашает: «В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу. Субъекты и объекты собственности, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяются законом. Земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом». В статье 25 второго раздела наряду с гарантиями неприкосновенности жилища, создания условий для обеспечения граждан жильем, указывается также и о том, что указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется за доступную плату из государственных жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В статье 26 указывается о праве граждан Казахстана иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество, о гарантии законодательной защиты права наследования, о запрете лишения имущества, иначе как по решению суда, условиях и порядке принудительного отчуждения имущества в исключительных случаях, предусмотренных законом при условии равноценного его возмещения. В соответствии с этими принципами собственникам жилья обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жильем. Конституционный принцип «неприкосновенности жилища» означает, что никто на территории Республики Казахстан, независимо от своего правового положения, не может быть произвольно лишен жилого помещения. То есть Конституцией и законами Республики Казахстан не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда. Принудительное изъятие жилища для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии его возмещения. Близкие к казахстанской конституции нормы, касающиеся собственности, ее форм и видов, необходимости ее защиты, зафиксированы в конституциях почти всех стран СНГ. К примеру, в статье 14 первого раздела Конституции Азербайджанской Республики от 12 ноября 1995 года указано: «В Азербайджанской Республике собственность неприкосновенна и охраняется государством. Собственность может быть государственной, частной и муниципальной. Собственность не может быть использована для ущемления прав и свобод человека, интересов общества и государства, достоинства личности». Статья 29 второго раздела об основных правах и свободах Конституции этой республики предусматривает право каждого обладать правом собственности, равенство форм и видов собственности, охрану собственности законом, возможность лишения собственности только по решению суда, ограничение отчуждения собственности для государственных или общественных нужд, гарантию прав наследования. В этой же статье указывается, что у каждого в собственности может находиться движимое и недвижимое имущество, а право собственности включает в себя право самому или вместе с другими владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. В статье 33 провозглашается гарантия неприкосновенности жилища. В то же время детализация вида имущества (движимого и недвижимого), которое может находиться в собственности, подробная регламентация права собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться) кажутся излишними для такого главного закона, как Конституция. Кроме того, при запрете использования собственности для ущемления прав и свобод граждан, упущены охраняемые законом их интересы. В Конституции Республики Армения (статья 8) не указаны формы собственности, хотя содержится норма о равной правовой защите всех форм собственности. Статья 28 гарантирует право каждого на собственность и наследование. В отличие от Конституции Казахстана исключается право собственности на землю иностранных граждан и лиц без гражданства, за исключением случаев, предусмотренных законом. Лишение собственности допускается, также, как и в Казахстане, только через суд. В первом разделе «Основы конституционного строя» Конституции Республики Беларусь (статья 13), также, как и в Казахстане, предусмотрены государственная и частная формы собственности и гарантируется их равная правовая защита. Недра, воды и леса отнесены к исключительной собственности государства. В разделе «Личность, общество, государство» каждому гарантируется право собственности, ее неприкосновенность и право ее наследования охраняются законом. Предусматриваются ограничения в ее отчуждении и регламентируется ее использование без причинения ущерба общественной безопасности, окружающей среде, правам и защищаемым законом интересам других лиц. В Конституции этой республики аналогично Конституции Азербайджана предусматривается реализация права собственником вместе «с другими» лицами. Конституционные нормы Кыргызской Республики (от 5 мая 1993 года с изменениями от 10 февраля 1996 года) в части форм собственности, собственности на землю, недра, воды, растительный и животный мир, природные богатства, передачи земельных участков в пользование гражданам сходны с положениями Конституции Казахстана. Однако Конституция Кыргызстана запрещает сделки купли-продажи с землей. Согласно Конституции Республики Молдова (от 29 июля 1994 года) собственность может быть публичной и частной и состоит из материальных и интеллектуальных ценностей. Собственность не может быть использована в ущерб правам, свободам и достоинству человека. Среди основных прав и свобод в этой республике гарантируется право частной собственности, никто не может быть лишен имущества иначе, как в соответствии с законом, с предварительным и справедливым возмещением. Законно добытое имущество не может быть конфисковано. Таким образом, в Конституции этой страны прямо не указано о правовой защите прав собственности. Однако запрещение ее конфискации, изъятие ее только по закону предполагают такую защиту. В Конституции Российской Федерации вопросам права собственности и права на жилище посвящены 4 статьи. Так, в РФ признаются и равным образом защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Отдельной статьей в Конституции РФ указывается об охране законом частной собственности и гарантии права ее наследования, праве каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Лишение имущества допускается только по решению суда, принудительное изъятие -только после соответствующей компенсации. Отдельной статьей гарантировано право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. В Конституциях всех стран СНГ гарантируется неприкосновенность права на жилище. Однако только в Российской Федерации, аналогично Казахстану, предусматривается возможность выделения отдельным малоимущим категориям граждан жилья бесплатно или за доступную цену из государственного жилищного фонда. Согласно Конституции Таджикистана основу государства составляют различные формы собственности, которые одинаково защищаются законом, земля, недра, воды, природные богатства находятся в исключительной собственности государства, каждому гарантируется право на собственность и ее наследование, а лишение ее предусматривается аналогично другим странам СНГ. Конституция Туркменистана гарантирует неприкосновенность собственности, право частной собственности, в том числе на землю предусматривает лишение или принудительное изъятие ее в соответствии с законом. В этой республике не гарантируется, а предусматривается право каждого на поддержку государства в получении благоустроенного жилого помещения и в индивидуальном жилищном строительстве, неприкосновенность которых гарантируется Конституцией Республики Узбекистан предусмотрено право каждого на собственность без указаний ее видов, ограничений в ее изъятии и лишении. В Конституции Грузии неприкосновенность жилища предусмотрена в статье о личной неприкосновенности каждого. Что касается собственности, то она гарантируется без указания ее форм. Ограничения в ее лишении и принудительном изъятии аналогичны конституционным нормам других государств СНГ. Таким образом, конституционные нормы права в отношении собственности и жилища в странах СНГ, в основном, сходны, а также схожи с нормами таких европейских государств, как Албания, Болгария, Македония и др. Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью. Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято за основу правовыми системами большинства стран мира, в том числе и Казахстаном. По германскому праву недвижимыми вещами являются земельные участки. Германское гражданское уложение относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например, строения, растения на корню). Недвижимость в швейцарском праве понимается достаточно широко и включает: землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости. В государстве, признающем и гарантирующем частную собственность, должна быть предусмотрена система, защищающая материальные интересы участников гражданского оборота. В Австралии и провинции Британская Колумбия (Канада) действует «система Торренса». Закреплением прав собственности занимается одно учреждение в пределах всей страны. После рассмотрения оснований для перехода права собственности на имущество от одного собственника к другому, производится извещение заинтересованных лиц и публикация для вызова протестов. Если протестов нет, сделка совершается в двух экземплярах, из которых один вкладывается в папку, в своего рода подвижной каталог, другой, также имеющий силу оригинала, вручается приобретателю. С каждой переменой приобретателя лист папки возобновляется - старый уничтожается и на его место вкладывается новый. Если новый собственник окажется недобросовестным, т.е. знавшим о незаконности сделки, то бывший вправе обратиться в суд за изменением записи в реестре и перевода прав собственника на себя. Но если суд установит добросовестность, недвижимость остаётся за приобретателем, вне зависимости от оснований выбытия его из владения собственника. Собственник, в случае исчерпания всех средств получения стоимости своей недвижимости, вправе получить его из специально созданного компенсационного фонда, формируемого за счёт регистрационных взносов из расчёта 0,1% от цены сделки. Если средств фонда недостаточно (в провинции Британская Колумбия для каждого случая установлен предел в 50 тыс. долларов США), они пополняются из бюджета. В Швеции структура «добросовестного приобретения» аналогична казахстанской. Регистрация обязательна, но титульные права возникают в результате соглашения. Собственник может истребовать имущество при наличии оснований (основания выбытия помимо воли или недобросовестность приобретателя). В этом случае добросовестный приобретатель получит компенсацию от государства. Если в иске отказано, то и собственник получает стоимость своего имущества от государства. В Правительстве Швеции существует орган, занимающийся этими вопросами. Причём государство возмещает ущерб участникам оборота вне зависимости от вины регистратора прав. В отличие от этого, согласно казахстанскому законодательству ни государство, ни регистрирующий права собственности на имущество орган, допустивший ошибку в регистрации, например, дважды зарегистрировавший права на одно и то же имущество на имя двух лиц, или ошибочно выдавший справку о регистрации прав на лицо, не являющееся собственником, не несут никакой материальной ответственности перед лицом, чьи права в результате этого были нарушены. В США проблема оборота недвижимости - это риск «дефекта титула». Любая осведомленность о споре в отношении недвижимости в период заключения сделки предполагает недобросовестность. Приобретателю нужно изучить документы за весь период существования недвижимости, чтобы в итоге не оказаться «осведомлённым» в недобросовестности продавца и незаконности предполагаемой к совершению сделки. В связи с этим около 20 штатов приняли закон, по которому сделка считается безупречной, если приобретатель изучил документы (историю своей недвижимости) за 40 лет. В подавляющем большинстве случаев в США собственники и приобретатели защищены частным страхованием от риска потери права собственности. Стоимость полиса от 0,3 до 1% цены недвижимости. В России в стандартах практики при сертификации риэлтерских услуг заложена норма, обязывающая риэлтера предупредить приобретателя о наличии определённых проблем с объектом недвижимости и посоветовать защитить себя посредством страхования. Редакция п. 2 ст.223 ГК РФ в настоящее время приведена в нормативное соответствие со ст. ст. 195-196, 200 и 302 ГК РФ, в результате чего срок приобретения добросовестным приобретателем статуса собственника сокращен с 18 до 3 лет с момента заключения сделки. В целом во многих странах как Европы, так и СНГ право собственности на недвижимость, куда входят и жилые помещения, защищено законом, лишение собственности или принудительное ее изъятие ограничены требованиями закона. Законодательство Российской Федерации и Казахстана в вопросах приватизации государственного жилья несколько отличается. Согласно российскому законодательству приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. В обеих этих странах приватизация означает передачу квартиры из государственного жилищного фонда в собственность лиц, которые проживали в квартире в качестве ее нанимателей. Данным признаком приватизация отличается от обычной продажи государственной квартиры. Для приватизации необходимо согласие не только нанимателя квартиры, но и всех, постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. При приватизации квартира переходит в собственность не только основного нанимателя, но также всех других членов семьи, постоянно проживавших с нанимателем в этой квартире на момент приватизации, хотя кто-либо из них временно отсутствовал. Все эти лица приобретают на жилище право общей совместной собственности. Однако условия приватизации в РФ и РК различны: так, если в России приватизация проводилась на бесплатной основе, то в Казахстане - с использованием купонного механизма. При этом, если купонов не хватало, покупатели доплачивали разницу в денежном выражении. Купоны в Казахстане вводились как средство компенсации населению прошлого трудового вклада в материальное богатство республики. Ими наделялись все граждане, постоянно проживающие в республике и имеющие соответствующий стаж работы. Они выполняли функции платежного средства при проведении приватизации недвижимого имущества и жилья. Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит существенных различий между жилищным правом и правом собственности на жилище. Жилищный кодекс РФ предусматривает основания возникновения жилищных прав и обязанностей, но не регламентирует, в отличие от Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» основания возникновения права собственности на жилище. В соответствии с ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Что касается права собственности на жилое помещение, то Жилищным кодексом РФ регулируются права и обязанности собственника жилого помещения, права и обязанности граждан, проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, определение и приобретение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире, определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В отличие от этого Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» предусматривает основания возникновения права собственности на жилище, приобретения права собственности в порядке приватизации, через жилищно-строительные кооперативы, порядок предоставления жилья в собственность при сносе жилого дома в связи с изъятием земельных участков для государственных надобностей, права общей собственности на жилище, определяет содержание права собственности на жилище и условия его осуществления, в том числе права и обязанности собственника жилища и членов его семьи. Имеются некоторые различия и в процессуальном законодательстве Российской Федерации и Казахстана. Так, согласно п. 2 ст. 249 ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может истребовать доказательства по своей инициативе в целях правильного разрешения дела, тогда как ГПК РК этого не предусматривает.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |