|
|
|
Добросовестный приобретатель
Н.И. Мамонтов судья Верховного Суда Республики Казахстан в отставке
Изменения в законодательстве Республики Казахстан, связанные с расширением объектов недвижимого имущества по сравнению с советским периодом (жилые дома и дачные строения) и включение в них земельных участков, зданий, сооружений, предприятий как имущественных комплексов повлекло усиление естественного интересы к содержанию института добросовестного приобретателя и его применения судами. Согласно пунктам 3-5 статьи 8 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) гражданский оборот строится на основании добросовестности, соблюдения требований законов, а злоупотребление влечет не только возмещение причиненного вреда, но и отказ в защите принадлежащих правонарушителю прав[1]. При кажущейся ясности термина «добросовестность» при заключении сделок в гражданском обороте возникают проблемы, требующие специального доктринального изучения и единообразного применения судами. Этот термин, скорее, философский, из категории этики, употребляемый при нравственных оценках отдельных явлений, поступков[2]. Термин «добросовестный» трактуется как «честно выполняющий свои обязательства, обязанности»[3], «правдивый, праводушный, честный»[4]. Этимологическое значение этого термина означает наличие у субъекта «доброй совести», то есть чувства нравственной ответственности за свое поведение перед другими людьми, способность оценивать свои поступки с позиции таких категорий что хорошо, что плохо, что справедливо, что несправедливо. Слово «приобретатель» трактуется как «тип человека, ставящего целью жизни приобретение, наживу»[5], а слово «приобретение» - как «получение в обладание чего-нибудь, получить что-нибудь»[6]. Словосочетание «добросовестный приобретатель» можно понимать как честное выполнение обязанности, обязательства при приобретении чего-нибудь, не нарушающие субъективных прав других участников гражданского оборота. Этот термин фиксирует некие границы личной свободы, а такие границы отражают «неотъемлемое свойство всякого субъективного права, ибо отсутствие таких границ право превращается в свою противоположность - в произвол и тем самым вообще перестает быть правом»[7].
В теории термин «добросовестность» традиционно относят к оценочным понятиям, поскольку законодатель не раскрывает содержание этого термина, а только очерчивает его некоторые свойства в конкретных нормах закона, что позволяет судам индивидуализировать правоотношения при рассмотрении конкретных гражданских дел и раскрывать этот термин по своему усмотрению. Покровский И.А. считал, что, не раскрывая полностью оценочное понятие, законодатель уклоняется от решения той или иной правовой проблемы, перелагая ее на плечи отдельных судей и на их ответственность[8]. Следует сразу же подчеркнуть, что указанный термин относится исключительно к субъекту правоотношения, независимо от того, идет ли речь о первичном или вторичном приобретении прав на имущество из сделок или иных юридических фактах. Данный термин фактически является правовой презумпцией[9] - то есть нетипичным правовым предположением достоверности чего-то в целях защиты «слабой» стороны в возникшем спорном правоотношении, пока не доказано иное. В обыденном аспекте приобретение имущества означает получение вещи в целях использования ее потребительских свойств. Однако в юридическом аспекте «приобретение» означает возникновение права собственности, то есть приобретение правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом[10], в том числе недвижимым. Право собственности на имущество может быть приобретено в порядке создания новой вещи, в порядке заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, в порядке наследования, в порядке приобретательной давности в отношении недвижимого имущества или приблудного скота, находки или обнаружения клада[11]. Нас же будут интересовать положения закона и судебная практика, отражающие добросовестность приобретателя в отношении приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества и защиты этого права при возникновении спора о правомерности владения и пользования объектом недвижимого имущества. При этом материально-правовые аспекты будут увязываться с процессуально-правовыми вопросами по защите субъективных прав добросовестного приобретателя. В п. 2 ст. 235 ГК установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. Отчуждение имущества от собственника другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом[12]. Это общее правило поведения собственника, которое можно рассматривать как добросовестность отчуждателя по отчуждению принадлежащего ему права собственности на объект недвижимого имущества. Если приобретатель права собственности на предмет сделки добросовестно исполнил обязательство по оплате, а сама сделка соответствует по форме и содержанию требованиям закона, то вопрос о добросовестности приобретателя и отчуждателя права собственности на имущество никогда не будет возникать. Законодатель предусматривает ситуации, когда не принимается во внимание добросовестность отчуждателя имущества, его воля на прекращение права собственности. В ряде случаев право собственности прекращается помимо воли собственника. К таким случаям относится гибель имущества, принудительное отчуждение имущества, изъятого из гражданского оборота, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, конфискация, реквизиция, национализация, принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, принудительное изъятие бесхозно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей[13]. Применительно к добросовестному приобретателю права собственности на имущество по сделке можно выделить несколько признаков: 1) добросовестность отчуждателя права собственности на объект недвижимого имущества; 2) добросовестность приобретателя права собственности на объект недвижимого имущества. Отчуждатель должен обладать правом собственности на предмет сделки, то есть должен быть правомочным лицом, титульным собственником, либо уполномоченным собственником лицом на отчуждение объекта недвижимого имущества. Как известно, имущество на праве собственности может принадлежать как одному лицу, так и нескольким лицам, на праве общей, в том числе на праве совместной собственности супругов, или на праве долевой собственности. Для каждого вида собственности предусмотрены специальные процедуры фиксации воли собственника на отчуждение права собственности на имущество или его долю. Предусмотрены специальные процедуры отчуждения права собственности имущества, принадлежащего юридическому лицу разной организационно-правовой формы. Добровольность отчуждения права собственности на имущество по договору купли-продажи, мены, дарения предполагается, пока отчуждатель не докажет обратное по требованию о признании сделки недействительной[14] либо по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск)[15]. Если имущество находится на праве общей или праве долевой собственности, то отчуждение права собственности на имущество в целом возможно только с согласия всех собственников. При отсутствии согласия одного из собственников имущества, находящегося на праве общей собственности, отчуждение права собственности на долю в имуществе может иметь место с соблюдением двух условий: 1) выдел доли в натуре, который производится по соглашению собственников, или в судебном порядке по решению суда. Но такой выдел допускается, если недвижимое имущество может быть разделено в натуре без ущерба для его потребительских свойств. Следует сразу сказать, что квартира в многоквартирном жилом доме ни при каких обстоятельствах не может быть раздела в натуре, в связи с чем не может являться предметом сделки по отчуждению, если отсутствует согласие всех собственников; 2) собственник права собственности на долю в имуществе может заключить договор купли-продажи самостоятельной доли в долевой собственности только после того, как собственник другой доли (долей) откажется от реализации преимущественного права приобретения отчуждаемой доли в таком имуществе[16]. Указанные положения важны в отношении приватизированного недвижимого имущества в виде квартир, поскольку дети, которые участвовали в процессе приватизации, остаются собственниками долей в общем недвижимом имуществе, несмотря на то, что могут в квартире не проживать. Это связано с тем, что право собственности бессрочно, пока оно не будет прекращено по основаниям, предусмотренным законом. В совместно нажитое супругами имущество может входить движимое и недвижимое имущество, распоряжение которым должно происходить по согласию супругов, пока правовой режим такого имущества не будет изменен на долевую собственность в результате раздела. Отчуждение объектов недвижимого имущества, являющихся общей собственностью супругов, может иметь место только при наличии нотариально удостоверенного согласия другого супруга[17]. Имеются особенности в распоряжении совместным имуществом супругов, когда брак расторгнут, а имущество между бывшими супругами не разделено. В этой правовой ситуации статус имущества как совместно нажитого в период брака сохраняется, распоряжаться таким имуществом один совместный собственник (бывший супруг) вправе с согласия другого совместного собственника (второго бывшего супруга), пока совместно нажитое имущество не будет разделено между бывшими супругами по взаимному соглашению или в судебном порядке. Право собственности бессрочно, а право на иск возникает в пределах срока исковой давности, начало которому кладется действиями одного собственника, нарушающими право собственности другого собственника. Глубоко заблуждаются судьи, которые полагают, что по прошествии трех лет со дня расторжения брака право собственности на совместно нажитое имущество прекращается, а срок исковой давности исчисляют со дня расторжения брака. Расторжение брака не является событием, прекращающим право собственности бывшего супруга и началом течения срока исковой давности. Эти положения закона следует учитывать при обсуждении вопроса о том, являлся ли приобретатель совместно нажитого супругами имущества добросовестным, если раздел такого имущества не произведен, а согласие одного из собственников (бывшего супруга) на отчуждение совместно нажитого объекта недвижимого имущества получено не было. Представляется, что имеются особенности распоряжения долей в уставном капитале товарищества с ограниченной ответственностью, сформированной за счет совместной собственности супругов. Участие в товариществе носит обязательственный характер и основано во многом на личностных аспектах его участников. Законом о деятельности товарищества предусмотрены специальные процедуры, связанные с отчуждением участником товарищества принадлежащей ему в уставном капитале доли (дарение, продажа), а также с принудительным выкупом этой доли товариществом. Доля участника товарищества в уставном капитале товарищества включается в состав совместно нажитого супругами имущества, но правом распоряжения этой доли супруг, не являющийся участником товарищества, не обладает. Он не может дать указание о выкупе этой доли товариществом, не может понудить супруга - участника товарищества произвести отчуждение или запретить ему распорядиться долей в уставном капитале товарищества. Доля в уставном капитале товарищества, а также сумма, полученная при ее отчуждении, будет включаться в состав совместно нажитого имущества супругов при его разделе и передаваться тому супругу, который является участником товарищества[18]. Эти положения полностью распространяются на отчуждение акций акционерного общества, если акции являются совместной собственностью супругов, хотя правом участия в управлении делами и имуществом акционерного общества обладает супруг, владеющий акциями и занесенный в реестр участников акционерного общества. Названные особенности распоряжения акциями и долями в уставном капитале корпорации, которые относятся к совместно нажитому супругами имуществу, включены в доклад только потому, что эти виды имущества следует учитывать при решении вопросов, связанных с отчуждением недвижимого имущества и определением доли супруга при разделе совместно нажитого имущества. Совершать сделки от имени юридического лица вправе только исполнительный орган юридического лица. Однако в ряде случаев для совершения такой сделки требуется предварительное согласие общего собрания участников корпорации или совета директоров, если речь идет о совершении крупной сделки или об отчуждении всего имущества корпорации. Указанная ситуация специально не анализируется, но для решения вопроса о добросовестности отчуждателя и приобретателя имущества в названной ситуации всегда следует принимать во внимание положения закона. Правомочия отчуждателя права собственности на объект недвижимого имущества имеют самое непосредственное отношение к анализу добросовестности или недобросовестности приобретателя права собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества. Эти положения приобретают правовое значение, поскольку при возникновении спора суд обязан исследовать вопрос о том, знал или должен был знать приобретатель, что отчуждатель права собственности на объект недвижимости является неправомочным лицом. Неправомочность отчуждателя будет выражаться в отсутствии права собственности на этот объект или полномочий от собственника на отчуждение (не обладает правом совершения распорядительного действия по прекращению права собственности). Обязанность доказывания того, что отчуждаетель объекта недвижимого имущества являлся неправомочным лицом, возлагается на истца, то есть на собственника отчужденного объекта недвижимого имущества Законодатель указывает основания, при наличии любого из которых отчуждатель права собственности на объект недвижимого имущества признается неправомочным лицом, если имущество: 1) утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение; 2) похищено у собственника или лица, которому оно передано во владение; 3) выбыло из владения собственника или лица, которому оно собственником передано во владение, помимо воли этих лиц. Термин «утерять» означает лишение чего-нибудь по небрежности или роняя, оставляя неизвестно где, переставать обладать чем-нибудь, становиться обладателем чего-нибудь в меньшей мере, тратить, расходовать нецелесообразно или терпеть ущерб от чего-нибудь[19]. Применительно к объекту недвижимого имущества трудно представить ситуацию, при которой такой объект может быть утерян в результате небрежности самим собственником или лицом, которому объект недвижимого имущества передан во владение. Поэтому названное основание для вывода о недобросовестности приобретателя может применяться только в отношении движимого имущества, которое собственником может быть утеряно, но обнаружено, найдено другим лицом и обращено в свое владение и пользование. В этой ситуация гражданско-правовая сделка отсутствует, а говорить о добросовестности приобретателя можно только в том случае, если он выполнил требования закона в части открытости владения чужой движимой вещью в течение установленного законом срока. Только при соблюдении предусмотренных законом условий лицо приобретает статус добросовестного приобретателя права собственности на движимое имущество. Второе основание свидетельствует о том, что имеет место уголовное правонарушение, выразившееся в тайном завладении объектом недвижимого имущества путем подделки правоустанавливающих документов. Но для вывода о хищении объекта недвижимого имущества, как и объекта движимого имущества необходимо соответствующее допустимое и относимое доказательство. Таким доказательством может быть обвинительный приговор суда. Следует исходить из того, что согласно подпункту 1) пункта 3 статьи 77 Конституции Республики Казахстан лицо считается невиновным в совершении преступления, пока его виновность не будет доказана вступившим в законную силу приговором суда[20]. В данной ситуации даже добросовестность владения исключается, поскольку владелец является похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника[21]. Третье основание является исключительно цивилистическим, поскольку раскрывает субъективную сторону заключаемой гражданско-правовой сделки по отчуждению и приобретению права собственности на объект недвижимого имущества. Как раз через это основание раскрывается весь спектр правовых ситуаций, позволяющий установить правовые дефекты воли собственника на прекращение права собственности на объект недвижимого имущества. Такие правовые дефекты воли собственника выражены в статье 159 ГК[22]. В других случаях отчуждаетель права собственности действует не вопреки своей воле, а с прямым умыслом, даты достичь желаемого результата (заключить сделку, заведомо противную основам правопорядка, вопреки уставной или лицензируемой деятельности, злонамеренного соглашения сторон и т.д.). В этом случае отсутствует недобросовестный отчуждатель, но присутствует недобросовестный приобретатель, а их действия не подлежат правовой защите. Для вывода о добросовестности приобретателя права собственности на объект недвижимого имущества при рассмотрении дела следует установить, что в момент получения объекта недвижимого имущества во владение приобретатель не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Это означает, что лицо заблуждалось в фактических обстоятельствах и полагало, что то основание, по которому объект недвижимого имущества перешел в его владение, дает право собственности[23]. С субъективной стороны приобретатель всегда действует с целью приобретения права собственности, а не иного вещного права, в отношении объекта недвижимого имущества. Основанием для перехода объекта недвижимого имущества во владение приобретателя является гражданско-правовая сделка, но эта сделка должна быть действительной с учетом состава ее участников, формы, соблюдения требований закона о свободе волеизъявления отчуждателя на прекращение права собственности на предмет сделки. Не допустимым, незаконным заблуждением приобретателя, не позволяющим отнести его к добросовестным приобретателям, в теории выделяют случаи, если: 1) лицо заведомо понимает, что в его владение передана вещь, но без перехода права собственности на нее; 2) незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона; 3) сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в правовом кадастре регистрации прав на такое имущество и сделок с ним (арест, залог); 4) владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомыслие при получении вещи[24]. Через установление названных выше признаков делается вывод о недобросовестности приобретателя имущества. Недобросовестность приобретателя имущества по сделке обязан согласно ст. 65 ГПК доказать собственник спорного объекта недвижимого имущества. Приобретатель права собственности на объект недвижимого имущества по сделке обязан доказать то, что 1) имелась воля собственника на отчуждение объекта недвижимого имущества; 2) заключенная сделка купли-продажи полностью им исполнена; 3) не знал и не должен был знать отсутствие у отчуждателя правомочий по совершению распорядительных действий по прекращению права собственности собственника в отношении спорного объекта недвижимого имущества. Термин «не знал» расценивается как абсолютное незнание того, что отчуждатель не обладает правомочиями по совершению распорядительного действия в отношении объекта недвижимости. Такой вывод можно делать только в том случае, когда: 1) отчуждателем является собственник объекта недвижимого имущества, представивший подлинники правоустанавливающих документов на этот объект, в том числе выписку из кадастра регистрации прав на недвижимое имущество; 2) объект осмотрен приобретателем, которым установлено отсутствие права собственности других лиц на объект недвижимого имущества. Этот вывод можно делать и в том случае, когда отчуждателем является представитель собственника отчуждаемого объекта недвижимого имущества, представивший: 1) подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной непосредственно собственником(и) отчуждаемого объекта недвижимого имущества на право его отчуждения; 2) подлинники правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества; 3) выписку из правового кадастра об отсутствии иных собственников и зарегистрированных обременений права собственности на отчуждаемое имущество. По договору мены права собственности на объекты недвижимого имущества собственник каждого объекта одновременно является отчуждателем и приобретателем права собственности, в связи с чем при возникновении спора обязан доказать правомерность распорядительных действий по прекращению права собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества и добросовестность приобретения права собственности на приобретаемый объект недвижимого имущества. В указанной ситуации важным является характер личных отношений отчуждателя и приобретателя права собственности на объект недвижимого имущества: отсутствие общения до заключения договора или общих знакомых либо знакомство друг с другом и осведомленность о семейных и обстоятельствах жизни отчуждателя права собственности на объект недвижимого имущества. Термин «не должен был знать» носит предположительный характер. Этот термин означает, что по обстоятельствам совершенной сделки приобретателем не допущена такая степень небрежности, которая при должной осмотрительности не позволила бы ему заключить сделку с неправомочным отчуждателем. Степень недобросовестности приобретателя не имеет никакого правового значения, поскольку свидетельствует о небрежности приобретателя в отношении совершения распорядительного действия по приобретению права собственности на объект недвижимого имущества, не отличающегося «правовой чистотой». Указанные положения полностью распространяются на жилые помещения, расположенные на земельном участке, жилые помещения в многоквартирных жилых домах, гаражи, здания, сооружения, предприятия как имущественный комплекс. Только в пакет правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества будут входить и правоустанавливающие документы на земельный участок, предоставленный для обслуживания строения. В судебной практике однозначно расценивается как недобросовестность приобретателя недвижимого имущества заключение им договора купли-продажи на основании копий правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества; без его фактического осмотра или по цене, существенно ниже рыночной; на основании копии доверенности или доверенности, выданной в порядке передоверия. Как существенное упущение приобретателя расценивается неполучение из регистрирующего органа выписки из правового кадастра подлежащих регистрации прав на объект недвижимости. Должна вызывать обоснованную тревогу позиция отчуждателя права собственности на объект недвижимого имущества, связанная с назначением срока передачи имущества не в день заключения сделки и получения по ней платежа, а значительно позднее по мотивам проживания родственников, квартирантов, необходимости освобождения квартиры от домашних вещей. Согласно закону сделки с объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и считаются совершенными с момента такой регистрации[25]. Регистрация права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества возлагается на приобретателя, исходя из необходимости обеспечения и гарантирования возникновения права собственности и заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. Необращение приобретателя в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества заставляет пристально исследовать мотив его бездействия в аспекте добросовестности. Особо следует сказать о добросовестности приобретателя права собственности на объект недвижимого имущества на торгах (аукционе), в том числе на торгах, проведенных судебным исполнителем в порядке исполнения вступившего в законную силу решения суда. Торги являются специальной формой отчуждения права собственности на объект недвижимого имущества, при которой отчуждение производит не собственник, а организатор торгов, а приобретение права собственности на объект недвижимости, выставленный на торги, происходит в условиях конкуренции потенциальных приобретателей на основе голландского или английского метода торгов. Приобретателем права собственности на объект недвижимости является победитель торгов - лицо, предложившее наиболее приемлемую условиям торгов цену. Выставление объекта недвижимого имущества на торги происходит на основании волеизъявления его собственника, а юридическую чистоту этого объекта обеспечивает организатор торгов. По результатам торгов заключается договор купли-продажи, в котором в качестве продавца выступает организатор торгов, а качестве приобретателя права собственности на выставленный на торги объект недвижимого имущества выступает победитель торгов. В этом прозрачном способе заключения договора купли-продажи добросовестность приобретателя может быть поставлена под сомнение, пожалуй, в двух случаях: если имеется сговор между участниками торгов о том, кто будет их победителем; если имеется сговор между организатором торгов и победителем о цене лота. В этих случаях по иску собственника торги могут быть признаны недействительными, а объект недвижимого имущества истребован у приобретателя. Торги по реализации объекта недвижимого имущества, проводимые судебным исполнителем на аукционе в порядке исполнения вступившего в законную силу решения суда, имеют некоторые особенности. На объект недвижимого имущества может быть обращено взыскание в двух случаях: 1) по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 321 ГК, когда решением суда обращено взыскание на объект недвижимого имущества, являющегося предметом договора залога. Положения п. 2 ст. 321 ГК содержат четкие правила обеспечения имущественных интересов кредитора посредством обращения взыскания на предмет залога. Если залогодатель без согласия залогодержателя произвел перезалог предмета залога, если залогодержатель не принимает меры к сохранности предмета залога и его защиты от требований со стороны третьих лиц либо не уведомил залогодержателя о возникшей угрозе утраты предмета залога, если произвел отчуждение предмета залога или иным образом им распорядился без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе предъявить иск о досрочном взыскании предмета займа с одновременным обращением взыскания на предмет залога. В этом случае залогодержатель вправе предъявить виндикационный иск, поскольку приобретатель права собственности на предмет залога будет расцениваться как недобросовестный приобретатель. При этом в соответствии с п. 1 ст. 8, ст. 20 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества»[26] недобросовестный приобретатель несет солидарную с должником ответственность перед кредитором в пределах стоимости объекта недвижимого имущества; 2) в порядке исполнения денежного обязательства должника, установленного решением суда. Взыскание с должника суммы долга в соответствии со статьями 20, 44, 272, 282 ГК предоставляет судебному исполнителю обратить взыскание на принадлежащее должнику на праве собственности имущество и реализовать его в очередности, установленной статьей 72 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»[27]. Однако в случае признания проведенных судебным исполнителем торгов недействительными выставленный на торги объект недвижимого имущества не может быть виндицирован от приобретателя, если только не будет доказано, что судебный исполнитель и приобретатель права собственности на объект недвижимого имущества или участники торгов не состояли в сговоре. В последнем случае приобретатель рассматривается как недобросовестный приобретатель. Статус приобретателя как добросовестного либо недобросовестного необходим для обеспечения защиты имущественных прав участников гражданско-правовых сделок и стабильности гражданского оборота. В этой связи актуальным являются положения ст. 9 ГК и ст. 8 ГПК о том, что судебной защите подлежат только нарушенные права и свободы физического лица и охраняемые законом интересы юридического лица. В основе этого находится добросовестность при осуществлении принадлежащих лицу прав и обязанностей. Право собственности на имущество не возникает у приобретателя, которому это имущество передано собственником во владение (аренда), независимо от срока пользования имуществом, поскольку права собственности бессрочно. Право собственности на имущество не возникает у приобретателя, который знал либо не знал лишь вследствие грубой неосторожности, что вещь не принадлежит отчуждателю[28]. Неоднозначно решается вопрос о защите прав собственника, если имущество несколько раз по сделкам отчуждалось. В одних случаях суды признают недействительными все сделки, совершенные с имуществом, если первая сделка совершена лицом, не обладающим правомочиями по отчуждению права собственности на объект недвижимого имущества. В других случаях последний приобретатель признается добросовестным приобретателем и в истребовании имущества отказывается. В третьих случаях имущество истребуется у последнего приобретателя в пользу собственника. Виндикация как вещно-правовой способ защиты имущественных прав собственника применяется в том случае, когда принадлежащий собственнику на праве собственности объект недвижимого имущества, обладающего индивидуально определенными признаками, находится во владении приобретателя, не доказавшего добросовестность приобретения права собственности на такой объект. Незаконность приобретения выражается в недобросовестности приобретателя, а недобросовестность приобретателя означает невозможность возникновения его права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества. Такая правовая ситуация возникает только в том случае, если доказано, что первоначальный или последующий приобретатель являются недобросовестными приобретателями объекта недвижимого имущества, отчужденного вопреки воле собственника. В этом случае не требуется предъявление иска о признании заключенных сделок недействительными, поскольку недобросовестность приобретателя как участника сделки делает ее ничтожной (мнимой)[29]. В этой ситуации не имеется правовых оснований для признания ничтожной (мнимой) сделки недействительной. Ничтожная сделка не является оспоримой, она недействительная, ничтожна изначально, с момента ее совершения. Единственным правовым способом защиты права собственности собственника на неправомерно отчужденный объект недвижимого имущества является виндикация, истребование этого объекта из незаконного владения лица, у которого имущество находится незаконно. Невозможность предъявления иска о признании ничтожной (мнимой) сделки недействительной обусловлено и тем, что правовым последствием недействительности сделки является реституция, обязанность каждой стороны возвратить все полученное по сделке. Но собственник спорного объекта недвижимого имущества не являлся участником, стороной сделки, ничего по такой сделке не получал. У него не возникла обязанность возвращать другой стороне ничтожной сделки что-либо, как и получившее во владение чужое имущество лицо не обязано что-либо возвращать собственнику. По ничтожной, мнимой сделке правовые последствия, предусмотренные п. 3 ст. 157 ГК, не могут применяться в качестве способа защиты нарушенного право собственности. Посредством виндикационного иска собственник непосредственно пресекает незаконность владения имуществом лицом, недобросовестно получившим его в свое владение. В то же время следует отметить, что по сделке, признанной недействительной, получившее в свое владение имущество лицо признается недобросовестным приобретателем, обязанным на основании п. 3 ст. 157 ГК возвратить добровольно имущество собственнику. Если эта обязанность не исполняется, собственник предъявляет виндикационный иск, истребуя объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, из незаконного владения недобросовестного приобретателя. Виндикационный иск является вещно-правовым средством правовой защиты права собственности на объект недвижимого имущества, отчужденный неправомочным лицом во владение приобретателю, проявившему небрежность и не установившему, что отчуждение право собственности производит неправомочный отчуждатель. Недобросовестный приобретатель является надлежащим ответчиком по такому иску. Даже если недобросовестный приобретатель надлежащим образом оформил правоустанавливающие документы на свое имя и зарегистрировал право собственности на объект недвижимого имущества, а затем произвел его отчуждение последующему приобретателю, он все равно остается лицом, не имеющим право отчуждать право собственности (недобросовестным приобретателем по предыдущей сделке). И в этой ситуации от суда требуется максимум внимания и тщательности в исследовании вопроса о том, знал ли и должен ли был знать о том, что отчуждатель права собственности на объект недвижимого имущества не имел права на совершение такого распорядительного действия. Если будет установлено, что приобретатель является добросовестным, виндикационный иск удовлетворению не подлежит. Согласно статье 261 ГК виндикационный иск не подлежит удовлетворению во всех случаях, если: 1) имущество приобретено на торгах, проведенных в порядке исполнения вступившего в законную силу решения суда; 2) объект недвижимого имущества не был утерян собственником; 3) воля собственника (всех собственников имущества, находящегося в общей или долевой собственности) на отчуждение права собственности не была нарушена; 4) управомоченное лицо реализовало волю собственника на отчуждение права собственности на объект недвижимого имущества. Если управомоченное лицо реализовало волю собственника на отчуждение права собственности на объект недвижимого имущества, но при этом причинило вред собственнику, реализовав объект недвижимого имущества по цене ниже рыночной, то собственник вправе предъявить иск к этому лицу о взыскании ущерба. Реституция (двойная или односторонняя) является правовым последствием сделки, признанной недействительной, но совершенной собственником имущества с правовыми пороками своей воли или воли приобретателя имущества. Обязанность возвратить все полученное по сделке не является предметом спора. Если приобретатель имущества по недействительной сделке добровольно не исполняет обязанность по возврату собственнику находящегося в его владении объекта недвижимого имущества, то собственник совершает следующий, после признания сделки недействительной, правовой шаг - предъявляет иск об истребовании объекта недвижимого имущества от недобросовестного приобретателя. Если же недобросовестный приобретатель по недействительной сделке не обеспечил сохранность полученного во владение имущества, то собственник предъявляет иск о взыскании стоимости утраченного недобросовестным участником недействительной сделки имущества. Если при рассмотрении виндикационного иска собственника будет установлено, что находящееся в незаконном владении недобросовестного приобретателя имущество повреждено, то собственник вправе предъявить иск о взыскании ущерба.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |