Правовое регулирование договора имущественного найма (аренды) (Климкин С.И., к.ю.н., профессор КОУ)

Правовое регулирование
договора имущественного найма (аренды)

Климкин С.И., к.ю.н., профессор КОУ

Курс лекций. - Алматы: НИЦ КОУ, 2010.

 В настоящем материале мы ставим целью провести анализ соответствующих норм Кодекса (глава 29), критику действующей редакции ГК по тем или иным позициям и выработку рекомендаций по его совершенствованию.

 В этой связи ниже рассматриваются следующие вопросы:

-          о понятии и характеристике договора имущественного найма;

-          о форме и сроке договора имущественного найма;

-          о регулировании отдельных видов имущественного найма.

 При этом делается сравнительный анализ ГК РК с действующим ГК России, ГК Казахской ССР 1963 г. и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.[1]

 Понятие и характеристика договора имущественного найма (аренды)

 Легальное определение договора имущественного найма (аренды) содержится в п. 1 ст. 540 ГК РК: по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.

 Предложенная Кодексом дефиниция отличается не только от российского аналога, но и от определения, содержавшегося в ГК КазССР. Так, ГК РФ вслед за ОГЗ допускает передачу имущества не только во временное владение и пользование, но и лишь во временное пользование. Для сравнения: ГК КазССР предусматривал передачу имущества лишь во временное пользование (ст. 256).

 Считаем, что подход российского законодателя к определению понятия этого договора является более верным, поскольку возможность передачи имущества лишь во временное пользование (без передачи права владения) не только соответствует сущности договора имущественного найма, но и допускается самим ГК РК. Так, § 5 анализируемой главы Кодекса посвящен аренде транспортных средств с экипажем. Поскольку члены экипажа сохраняют с арендодателем трудовые отношения (п. 3 ст. 588 ГК), то, согласно ст. 362 ГК, следует признать, что арендуемое транспортное средство остается во владении арендодателя. Арендатор же приобретает лишь право пользования им. Поэтому Кодекс однозначно указал, что экипаж подчиняется только тем распоряжениям арендатора, которые касаются коммерческой эксплуатации транспортного средства, но не связаны с его управлением и технической эксплуатацией.

 Также отметим, что Кодекс, определяя договор имущественного найма, как представляется, и в целом оказался непоследовательным. Так, п. 3 ст. 540 ГК устанавливает, что к договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование (выделено нами - С.К.), то есть без передачи права владения.

 Из определения вытекает, что этот договор по своей характеристике является возмездным, консенсуальным и взаимным (двусторонним). Причем, в отличие от многих других поименованных договоров, аренда, в принципе, не может быть безвозмездной, поскольку в таком случае речь следует вести уже о другом договоре - безвозмездного пользования имуществом (ссуде).

 Последнее обстоятельство влечет два важных практических вывода:

 а) если в договоре имущественного найма не указана его цена, в силу принципа презумпции возмездности договоров (п. 3 ст. 384 ГК), размер арендной платы определяется по правилам ст. 385 ГК, и в этой связи представляется излишним наличие в Кодексе п. 1 ст. 546;

 б) указание на безвозмездность является существенным условием договора ссуды.

 Заметим также, что законодатель не избежал и откровенных редакционных «ляпов» при регулировании имущественных отношений в договоре аренды. Так, согласно подп. 3) части второй п. 1 ст. 548 ГК, при обнаружении недостатков сданного в наем имущества наниматель вправе потребовать от наймодателя удержать сумму понесенных им расходов по устранению данных недостатков из платы за пользование имуществом.

 Очевидно, что в этом случае допускается смешение прав нанимателя и наймодателя. Но это, скорее, редакционная ошибка, также подлежащая законодательной правке.

 Форма и срок договора имущественного найма (аренды)

 Этому вопросу посвящена ст. 544 ГК, которая является показательной хотя бы по той причине, что в различных, как официальных, так и постофициальных (в зависимости от издательства) публикациях п. 1 этой статьи изложен в разных редакциях.

 Итак, статья допускает заключение договора как в устной, так и письменной форме. Письменная форма требуется, если одной из сторон является юридическое лицо, а также если срок договора превышает один год (в иной редакции - если договор заключен на срок не более одного года). Между физическими лицами на срок до одного года договор может быть заключен в устной форме.

 Как видим, конструкция статьи в первой редакции оставляет вне правового регулирования вопрос о форме договора имущественного найма, заключенного между гражданами ровно на один год. Во второй же редакции налицо явное противоречие между первым и третьим пунктами.

 Следующий вопрос в этой же связи - о соотношении норм Общей и Особенной частей ГК. Статья 152 ГК обязывает совершать в письменной форме сделки на сумму свыше 100 месячных расчетных показателей, за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении. Без сомнений, между гражданами может быть заключен договор имущественного найма на срок до одного года, по которому плата превысит 100 МРП. В какой форме должен быть совершен этот договор?

 Ответ осложняется конструкциями приведенных статей (ст.ст. 152, 544 ГК), поскольку ни одна из них не содержит оговорки «если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и/или иными законодательными актами». Думается, что этот вопрос может быть решен посредством совершенствования гражданского законодательства.

 Нормы о сроках договора аренды, на наш взгляд, также далеки от совершенства как с формальной, так и содержательной сторон. Какой «тайный» смысл сокрыт в п. 1 («договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором») и части первой п. 2 ст. 545 Кодекса («если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок»)? Изменились бы подходы к этому вопросу, если указанных норм не было? Ответ очевиден.

 Однако особого анализа и оценки требует ст. 557 ГК. Смысл ее сводится к тому, что наниматель при условии надлежащего исполнения своих обязанностей имеет преимущественное право перед другими лицами на пролонгацию договора на равных с ними условиях. Санкцией за нарушение этого правила является возможность перевода на истца (то есть прежнего нанимателя) прав и обязанностей нового нанимателя и возмещения убытков, либо только возмещения убытков наймодателем.

 Мы критически оцениваем эту норму. И не только потому, что она, как представляется, просто «механически» перекочевала из законодательства об аренде «перестроечного» периода, но и потому, что напрямую нарушает принцип свободы договора. Нельзя при этом не учитывать и межличностные отношения между сторонами договора. Так, например, если первую половину дня автомобиль находится во владении и пользовании арендатора, а вторую - арендодателя, то для последнего, представляется, личность арендатора может иметь важное значение (присутствующий в автомобиле запах, оставляемые предметы личного характера и т.д.).

 С учетом вышеизложенного считаем, что данная норма должна быть из ГК исключена.

 Регулирование отдельных видов имущественного найма (аренды)

 Лизинг

 Согласно п. 1 ст. 565 ГК, по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.

 Договор лизинга относится к так называемым «новым», урегулированным Гражданским кодексом, договорам, хотя ранее и упоминался в казахстанском законодательстве[2]. Однако его правовая регламентация является крайне запутанной; при этом особые проблемы были привнесены Законом РК от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге».

 Вероятно, именно поэтому в цивилистической литературе суждения о природе лизинга носят противоречивый характер. Так, например, М.К. Сулейменов считает, что «договор лизинга могут заключить три стороны - но в нем будут два договора - лизинга и купли-продажи с продавцом, в котором оговариваются условия поставки оборудования лизингополучателю»[3]. По мнению Р.А. Маметовой, «договор лизинга - комплексный договор, включающий в себя несколько различных договоров»[4]. «При заключении договора лизинга с участием продавца, в таком договоре как едином документе, происходит механическое объединение двух сделок - купли-продажи и лизинга, что не позволяет признать договор лизинга трехсторонней сделкой» - такова позиция А.Е. Дуйсеновой[5]. В.В. Витрянский отмечает, что «в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны»[6].

 В настоящей статье мы не будем рассматривать суждения различных авторов о правовой природе договора лизинга, но лишь тезисно выскажем свою позицию по принципиальным моментам:

 - договор лизинга как разновидность договора аренды является двусторонней сделкой; продавец же не может рассматриваться в качестве стороны этого договора;

 - следует четко различать понятия «договор лизинга» и «лизинговая операция»; при этом лизинговая операция направлена на исполнение двух договоров: купли-продажи и имущественного найма;

 - заключению договора купли-продажи предшествует заключение договора лизинга, в силу которого у лизингодателя возникает обязанность заключить договор с продавцом;

 - договор купли-продажи в лизинговой операции следует рассматривать как договор в пользу третьего лица (ст. 391 ГК РК).

 Аренде предприятия, а также зданий и сооружений ГК уделил незначительный объем нормативного материала (соответственно, §§ 3, 4 главы 29). Тем не менее, все же считаем возможным высказать некоторые соображения в этой связи:

 - представляется методологически неверным расположение параграфа об аренде предприятия перед параграфом, посвященным аренде зданий и сооружений, поскольку, как это следует из п. 2 ст. 581 ГК, правила § 4 являются общими по отношению к правилам § 3;

 - наличие п. 2 ст. 581 ГК представляется лишним, поскольку параграф, посвященный аренде зданий и сооружений, не содержит норм (за исключением ст. 583), которые могли бы субсидиарно применяться к правилам об аренде предприятия;

 - видится спорной установленная Кодексом сама возможность передачи в аренду права на использование фирменного наименования[7].

 Аренда транспортных средств

 Кодекс Российской Федерации содержит положения, посвященные как аренде транспортного средства с предоставлением услуг по его управлению и технической эксплуатации, так и без предоставления таковых. Их принципиальное отличие заключается в решении вопроса о владении транспортным средством и, как следствие, - об ответственности за причиненный транспортным средством вред третьим лицам.

 В ГК Казахстана, наоборот, содержится лишь один параграф, посвященный аренде транспортного средства с экипажем. При этом аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации подчиняется общим положениям Кодекса об аренде (часть вторая ст. 594).

 Вероятно, именно такой подход привел казахстанского законодателя к ошибке, допущенной им при решении вопроса об ответственности за вред, причиненный транспортным средством. Речь идет о ст. 593 ГК: ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием и т.п., несет арендатор в соответствии с правилами ст. 931 настоящего Кодекса.

 Но названная статья в качестве ответчика называет владельца транспортного средства, а им при аренде с экипажем остается арендодатель.

 Не должна менять этого положения и та ситуация, когда бы вред был причинен, например, в результате выполнения экипажем распоряжений арендатора, касающихся коммерческой эксплуатации транспортного средства (п. 3 ст. 588 ГК РК). Перед третьими лицами ответственным должен оставаться арендодатель как владелец, имея при этом право регрессного требования к арендатору при наличии доказательств вины последнего.

 Прокат

 Согласно п. 1 ст. 595 ГК, по договору проката наймодатель, осуществляющий сдачу движимого имущества внаем в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

 В Гражданском кодексе Казахской ССР 1963 г. не уделялось этой разновидности договора имущественного найма такого внимания, как это сделано в ГК РК (Особенная часть). Собственно, в прежнем Кодексе на этот счет существовала лишь одна статья - 271 «Типовые договоры имущественного найма» следующего содержания: «Типовые договоры по отдельным видам бытового проката утверждаются Советом Министров Казахской ССР. Отступление от условий Типовых договоров, ограничивающие права пользователей, недействительны».

 Б.В. Покровский отмечал в этой связи, что «основным типовым договором бытового проката, утвержденным Советом Министров Казахской ССР, является Типовой договор проката музыкальных инструментов и бытовой техники длительного пользования (СДЗ. Т 12. С. 404). Утвержден и типовой договор на прокат легкового автомобиля. Однако в настоящее время на практике в Казахской ССР проката легковых автомобилей нет по экономическим причинам и неразвитости сервисного обслуживания»[8].

 Действующий ГК по многим позициям иначе подошел к правовому регулированию этой разновидности имущественного найма, благодаря, в том числе, и иным подходам к понятию договора в целом.

 В этой связи необходимо отметить следующие особенности проката:

-          публичность;

-          законодательное ограничение максимального срока действия в один год;

-          нераспространение на него правил о преимущественном праве нанимателя на возобновление;

-          наличие у нанимателя диспозитивного права на расторжение договора в любое время и возврат наймодателем соответствующей части полученного вознаграждения;

-          возложение дополнительных обязанностей на наймодателя, в том числе на проведение как капитального, так и текущего ремонта;

-          императивное ограничение прав нанимателя на распоряжение имуществом.

 Как видим, особенности проката как разновидности имущественного найма носят принципиальный характер. В этой связи его четкое отграничение от «обычной» аренды крайне необходимо.

 Мы считаем, что этот вопрос в Гражданском кодексе не решен. Последнее же способно порождать на практике серьезные споры между сторонами договора.

 Причины возможных разногласий вытекают из самого правоотношения. Как мы отмечали выше, прокат, согласно ГК, имеет принципиальные особенности, выражающиеся, в том числе, в наличии ряда императивных норм, вытекающих из существа публичного договора.

 В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 387 Кодекса, сторонами публичного договора выступают коммерческая организация[9] и потребитель. Это означает, что исполнение публичного договора коммерческой организацией направлено на удовлетворение личных, домашних, семейных и иных, не связанных с предпринимательской деятельностью, потребностей другой стороны, - потребителя. «В данном случае на первый план выступает все та же цель защиты слабой стороны»[10].

 И здесь, как представляется, мы имеем дело с внутренним противоречием норм, регулирующих договор проката, поскольку, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (часть вторая п. 1 ст. 595 ГК).

 Таким образом, последняя оговорка допускает использование переданного имущества в предпринимательской деятельности[11]. Как верно отмечает В.С. Ем, «вследствие этого правомерен и вывод о том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели»[12].

 Любопытно суждение Г.А. Жайлина на этот счет: «Вследствие этого традиционно потребительский договор модифицируется, сохраняя базовые особенности договора проката, но исключая применение законодательства о защите прав потребителей. При этом хочется отметить, что в целом, деление имущества на «потребительское и непотребительское» является условным… Более того, это деление в принципе не относится к предмету договора, а к соответствующим правам и обязанностям сторон по передаче имущества в прокат»[13]. При этом сам автор в сносках отмечает, что, скорее всего, данное мнение будет спорным.

 Считаем, что возможность использования предмета проката в предпринимательской деятельности ломает, рушит сам принцип публичного договора, поскольку существо такого обязательства уже не позволяет использовать схему «сильная сторона - слабая сторона». Однако сам ГК, наоборот, заставляет это делать (на примере норм о невозможности отказа от заключения договора со стороны наймодателя, о праве нанимателя на расторжение договора в любое время и на возврат наймодателем соответствующей части полученного вознаграждения, о возложении дополнительных, причем очень серьезных, обязанностей на наймодателя, в том числе по безвозмездному устранению недостатков вещи на месте либо ее замены на другое аналогичное имущество надлежащего состояния и т.п.), ставя, тем самым, одного предпринимателя (нанимателя) в более выгодное положение перед другим (наймодателем).

 В этой связи думаем, что законодателю следует исключить из ГК положение о возможности использования предмета проката в предпринимательских целях, сделав такое ограничение квалифицирующим признаком этой разновидности договора имущественного найма и тем самым устранив внутренние противоречия § 6 главы 29 ГК РК.

[1] Отметим, что аренде, помимо ОГЗ 1991 г., в свое время был посвящен и ряд специальных актов законодательства, например, Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. «Об аренде и арендных отношениях»; Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.; Закон СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР», Законы Казахской ССР от 22 февраля 1990 г. «Об аренде», от 15 декабря 1990 г. «О собственности в Казахской ССР».

[2] См., напр.: Указ Президента РК, и.с.з., от 24 апреля 1995 г. «О налогах и других обязательных платежах в бюджет».

[3] См.: Договор в гражданском праве: проблемы теории и практики. Том 1. Материалы международной научно-практической конференции, посвященной 5-летию НИИЧП КазГЮА / Отв. ред. М.К. Сулейменов. - Алматы: КазГЮА, 2000. С. 13.

[4] Там же. Том 2. С. 97.

[5] Дуйсенова А.Е. Договор лизинга по законодательству Республики Казахстан: Автореф. дисс… к.ю.н. - Алматы, 2006. С. 9.

[6] Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. С. 582.

[7] Подробнее об этом см.: Климкин С.И. Юридическое лицо как объект гражданских прав // Актуальные проблемы современного гражданского права. Выпуск 2. Том 1. Материалы ежегодной республиканской научно-теоретической конференции аспирантов и соискателей / Отв. ред. М.К. Сулейменов. - Алматы: КазГЮУ, 2002. С. 87-90; то же:  Климкин С.И. Юридические лица (сборник статей). - Алматы: НОРМА-К, 2004. С. 43-47.

[8] Комментарий к Гражданскому кодексу Казахской ССР / Под ред. Ю.Г. Басина, Р.С. Тазутдинова. - Алма-Ата: Казахстан, 1990. С. 352.

[9] Нами и ранее высказывались суждения о некорректности законодателя, упоминающего в этой связи лишь коммерческую организацию. Считаем, что речь должна идти о родовом понятии «предприниматель», включающем в себя и индивидуального предпринимателя как сильной стороны в публичном договоре.   

[10] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: «Статут», 1997. С. 198.

[11] По этому вопросу ошибку допускает В.В. Витрянский, отмечающий, что полученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишь для потребительских целей (Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. С. 499), хотя конструкция части второй п. 1 ст. 626 ГК РФ полностью совпадает с соответствующей нормой казахстанского Кодекса. 

[12] Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 1999. С. 386.

[13] Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Часть Особенная. Том 1. - Алматы: Данекер, 2001. С. 214-215.