Вопросы добросовестности при приобретении прав на недвижимое имущество по законодательству Республики Казахстан (Ильясова К.М., ГНС НИИ частного права КазГЮУ, д.ю.н.)

Вопросы добросовестности при приобретении прав
на недвижимое имущество
по законодательству Республики Казахстан

Ильясова К.М.

ГНС НИИ частного права КазГЮУ,

д.ю.н.

Вопросы добросовестности при приобретении прав на недвижимое имущество в условиях увеличения ее оборота, введения системы государственности регистрации прав на недвижимое имущество, существующего риска приобретения имущества от неуправомоченного лица или с пороками титула имеют особо важное с учетом социально-экономических функций недвижимости.

В настоящее время по законодательству Республики Казахстан, также как по законодательству многих других стран, добросовестному приобретателю недвижимости не предоставляется абсолютная защита. В частности, добросовестный приобретатель может быть лишен недвижимости при применении реституции как последствия признания одной или нескольких сделок недействительными. Вместе с тем, судебная практика Казахстана показывает, что по некоторым делам суды необоснованно, на мой взгляд, применяют при определении последствий признания сделок с недвижимостью недействительными нормы ст. 261 ГК об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. В частности, признавая одну или более сделок с недвижимостью недействительными, суды могут применить ст. 261 ГК, ограничивающую истребование имущества у добросовестного приобретателя в случаях, когда имущество приобретено возмездно и выбыло из обладания собственника или иного лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле.

Между тем, полагаю, что на основании действующего законодательства РК последствия удовлетворения виндикационного иска не могут быть применены при определении последствий признании сделок с недвижимостью недействительными. Другой вопрос, в каком направлении нужно совершенствовать законодательство при определении соотношения таких способов защиты как виндикационный иск и иск о признании сделки недействительной и при определении последствий признания сделки с недвижимостью недействительной с учетом того, что права на недвижимое имущество подлежат регистрации и такая регистрация в РК является, по общему правилу, правообразующей.

В литературе существуют разные подходы к решению данной проблемы. Так, например, С.В. Скрябин считает, что признание сделки недействительной как самостоятельный способ защиты права может иметь значение только как спор неимущественного характера. Если сторона заявляет требование о возврате вещей и использует его как последствие признания сделки недействительной, то соответствующий спор должен быть обязательно рассмотрен по правилам о виндикации. Особенно важное значение автор придает правилам о защите добросовестных приобретателей. В этом случае, требование о реституции должно быть отклонено и истец может заявить лишь иск о возмещении убытков (п. 3 ст. 157 ГК РК)^[1].

Это позиция нашла отражение в судебной практике Российской Федерации. Так, в п. 13 Постановления ВС и ВАС РФ от 29.04.10 содержится положение о том, в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке^[2].

Для Российской Федерации такой подход является обоснованным, поскольку законодательство признает деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые и государственная регистрации не является абсолютным подтверждением приобретения зарегистрированного права в случае, если оно зарегистрировано на основании ничтожной сделки. В Казахстане ситуация существенно отличается, поскольку, по общему правилу, из которого есть некоторые исключения^[3], сделки являются оспоримыми. Изложенное определяет соотношение способов защиты права собственности лица, утратившего недвижимость в результате неправомерных действий третьего лица, и добросовестного приобретателя.

Законодательное закрепление принципа абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя, безусловно, способствовало бы стабильности гражданского оборота и укрепления прав на недвижимое имущество. Это соответствовало бы также принципу достоверной публичности регистра, в соответствии с которым каждый потребитель информации из регистрационной системы вправе при совершении сделок полагаться на нее.

Актуальность проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости во всем мире возросла в связи с введением системы регистрации прав на недвижимое имущество. В тех странах, где введена титульная регистрация, имеющая правообразующее значение, законодатель должен сделать выбор между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми средствами защиты прав добросовестных приобретателей. Ярким примером предоставления добросовестному приобретателю вещно-правовых способов защиты является система регистрации по Торренсу. Принципы «системы Торренса» обеспечивают сохранение титула за добросовестным приобретателем недвижимого имущества, права которого зарегистрированы, и покрытие ущерба лицу, которое лишено права владения недвижимостью. Ущерб может быть компенсирован за счет средств регистрационной системы, если он причинен в результате ошибки в функционировании системы регистрации, а также в случае, если этот ущерб не имел бы места при отсутствии системы регистрации прав на недвижимость. Например, титул на недвижимость, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный собственник может восстановить его в случае, если он ранее был приобретен мошенником. Однако, если мошенник передает титул добросовестному покупателю недвижимости, который зарегистрировал свои права, этот покупатель приобретает неоспоримый титул^[4].

Идея абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя для Казахстана и других стран СНГ очень привлекательная и способствовала бы стабилизации оборота недвижимости. Однако, если в результате этого пострадают интересы собственников, которые лишились недвижимости в результате неправомерных действий третьих лиц и не могут вернуть недвижимость или получить компенсацию от виновных лиц, то, на наш взгляд, это поставит в неравное положение участников гражданского оборота. Правовая защита должна быть предоставлена как лицу, лишившемуся права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, так и добросовестному приобретателю. Однако, если государство в лице регистрационной системы не примет на себя обязанности выплачивать компенсацию лицам, которые лишились прав на недвижимость в результате незаконных сделок и не имеют возможности получить возмещение от виновных лиц в силу тех или иных обстоятельств (неплатежеспособность, банкротство, смерть, неизвестность места нахождения и т.д.), то права добросовестного приобретателя будут защищены эффективнее, чем права собственников.

Абсолютная защита прав добросовестного приобретателя при отсутствии возможности выплатить бывшему собственнику компенсацию из средств гарантийного фонда или взыскать убытки с виновного лица (например, неуправомоченного отчуждателя) поставит под угрозу право собственности, устанавливая при этом приоритет прав добросовестного приобретателя.

В этой связи полагаю, что абсолютная защита прав добросовестного приобретателя может быть введена только тогда, когда будут созданы правовые, организационные и финансовые механизмы для получения лицом, лишившемуся права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, компенсации за утрату недвижимости. Более того, считаю, что законодатель должен обеспечить приоритет прав собственника перед добросовестным приобретателем не только тогда, когда подлежит удовлетворению виндикационный иск, но и тогда, когда собственник или лицо, которому имущество передано на законных основаниях, не утрачивали фактического владения вещью, в то время как неуправомоченное лицо, подделав документы, произвело отчуждение недвижимости.

Ситуация, когда собственник лишается прав на недвижимость, сохраняя владение имуществом, гораздо более реальная, чем ситуация, когда недвижимость выбывает из владения собственника или иного управомоченного лица помимо их воли. Так, собственник может и не догадываться, что кто-то, подделав документы, производит отчуждение его имущества. Чаще это возможно тогда, когда владение передано третьим лицам (арендатору, доверительному управляющему и т.д.). Ситуации, когда недвижимость выбыла из владения собственника или управомоченного лица помимо их воли, не так часты. Так, владение недвижимостью нельзя утратить в результате кражи или грабежа. Это допустимо только в отношении движимого имущества. Возможно только насильственное или в результате обмана покидание недвижимости или завладение недвижимостью в момент отсутствия собственников. При этом собственник, который насильственным путем был лишен владения имуществом, может при первой возможности известить регистрирующий орган и, подав заявление, приостановить операции с недвижимостью, которые может осуществить неуправомоченное лицо, используя поддельные документы. Лишен он такой возможности только при ограничении его свободы или даже смерти. Судебной практике известны случаи, когда группа преступников лишали жизни правообладателей и, используя поддельные документы, продавали недвижимость.

Гораздо чаще совершаются противозаконные сделки самими правообладателями. От этого могут пострадать первоначальный и все последующие добросовестные приобретатели, поскольку возможна реституция в результате признания сделок недействительными.

В Казахстане проблема защиты прав участников гражданского оборота, в том числе добросовестного приобретателя недвижимости, значительно возросла в связи с введением системы государственной регистрации, имеющей правообразующее значение. В частности, актуальным является вопрос о соотношении межу такими средствами защиты как виндикационный иск и иск о признании сделок с недвижимостью недействительными.

При определении соотношения указанных средств защиты необходимо учитывать, что: 1) регистрация прав на недвижимое имущество в РК носит правообразующее значение; 2) до признания недействительной противоречащей законодательству сделки с недвижимостью, на основании которой зарегистрировано право собственности в правовом кадастре, формально она считается действительной; 3) любой приобретатель недвижимости, как добросовестный, так и недобросовестный, права которого зарегистрированы, до признании сделки, являющейся основанием приобретения права, недействительной и аннулирования записей в правом кадастре, признаются собственниками.

В этой связи возникает вопрос о том, может ли бывший собственник, утративший права на недвижимое имущество в результате неправомерных действий третьих лиц, для истребования недвижимого имущества от приобретатетеля, право собственности которого зарегистрировано, воспользоваться на основании действующего законодательства таким средством защиты как виндикационный иск.

Согласно п. 1 ст. 261 ГК РК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено.

Соответственно, по формальным основаниям бывший собственник не может воспользоваться для защиты своего права виндикационным иском. Вместе с тем, возможность предъявления виндикационного иска бывшим собственником к приобретателю недвижимости, права которого зарегистрированы, подтверждается судебной практикой. Так, в информационном письме Консультативного Совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия Карагандинского областного суда от 12 сентября 2012 года № 17 «О вопросах судебной практики признания гражданина добросовестным приобретателем» отмечается, что вопросы обсуждения добросовестности приобретения по гражданскому законодательству возникают в соответствии со ст. 261 ГК при рассмотрении виндикационных исков, связанных с истребованием имущества, бывшим собственником у лица, которое возмездное приобрело имущество у другого лица, которое не имело права его отчуждать. При этом признак добросовестности связан с оценкой его поведения при приобретении данного имущества.

Вместе с тем, согласно ГК РК виндикационный иск является вещно-правовым средством защиты права собственности при утрате фактического владения недвижимости. В случае регистрации права собственности за добросовестным приобретателем, утрачивается право собственности, сопряженное с утратой владения или нет.

В этой связи полагаю, что возможность использования бывшим собственником виндикационным иском должна быть прямо предусмотрена законом. Но поскольку, в результате предъявления такого иска не может быть разрешена юридическая судьба сделки, на основании которой зарегистрированы права добросовестного приобретателя, виндикационный иск не является достаточным и единственным средством защиты в указанном случае. В этой связи, полагаю, что для таких случаев иски о признании сделки с недвижимостью недействительной и применение реституции как последствие недействительности сделки являются более эффективными средствами защиты.

Вместе с тем, в п. 18 нормативном постановлении Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5

«О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», указано:

«Если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это право, то собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной. Это право собственника касается не только первой сделки, совершенной с нарушением закона, но и всех последующих сделок.

Если при рассмотрении дела суд установит, что последующий покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, а жилище выбыло из владения собственника по его воле, то в удовлетворении исковых требований может быть отказано.».

Из изложенного следует, что для возврата имущества бывшему собственнику, если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это право, нужно и сделку признать недействительной и виндикационный иск предъявить. Но в таком случае возникает вопрос о таких последствиях недействительности сделки как реституция (ст. 157 ГК).

Изложенное проблемы защиты прав бывшего собственника и добросовестного приобретатетеля, полагаю, актуальны для всех стран СНГ и при их разрешении необходимо учитывать закрепленную на законодательном уровне концепции регистрации прав на недвижимость и недействительности сделок и ее последствий.

Например, в соответствии со ст. 261 ГК РК имущество может быть изъято у добросовестного приобретателя по виндикационному иску. Обращает на себя внимание то, что виндикационный иск удовлетворяется только тогда, когда имущество приобретено добросовестным приобретателем от неуправомоченного лица. Под неуправомоченным лицом, как нам представляется, в контексте данной статьи необходимо понимать лицо, которое не имеет прав на имущество. Сам собственник, в отношении которого установлен запрет на распоряжение, не может квалифицироваться как неуправомоченное лицо, так как виндикационный иск - это средство защиты права собственности.

Если добросовестный приобретатель, который приобрел  имущество у неуправомоченного лица и зарегистрирован в правовом кадастре в качестве правообладателя, в последующем произведет отчуждение имущества, его нельзя признавать неуправомоченным лицом, поскольку он зарегистрирован как собственник. Бывший собственник, утративший права в результате неправомерных действий третьих лиц, до восстановления его прав в судебном порядке не является собственником. Из этого следует, что удовлетворение виндикационного иска в отношении первого и всех последующих добросовестных приобретателей нельзя.

В случае невозможности истребования недвижимости от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество от неуправомоченного лица, возникает вопрос о том, что является основанием возникновения у него права. Как известно, отказ в удовлетворении виндикационного иска не назван в главе 13 ГК РК как основание возникновения права. Сделка, противоречащая требованиям закона, на мой взгляд, не должна признаваться основанием возникновения титула. В литературе высказано мнение о том, что основанием возникновения прав в таких случаях является не сделка, а юридический состав. Например, В.А. Рахмилович считает, что этот фактический состав образуют следующие элементы: 1) заключение между отчуждателем, который не управомочен на отчуждение вещи, и ее приобретателем сделки, направленной на перенос права собственности на эту вещь; 2) возмездный характер этой сделки; 3) фактическая передача вещи приобретателю; 4) вещь не изъята из оборота, и ее оборотоспособность не ограничена; 5) вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она доверена собственником помимо воли того или другого; 6) добросовестность приобретателя^[5].

Противозаконная сделка может иметь разные правовые последствия. Например, в России понятие ничтожной сделки сохранено. Поэтому, если даже добросовестный приобретатель зарегистрировал на себя право собственности на основании незаконной сделки (например, когда отчуждатель воспользовался подложными документами), она недействительна, поскольку законодатель не дифференцирует понятие ничтожной сделки в условиях введения регистрационной системы. Более того, в литературе отмечается, что ничтожные сделки, не порождающие правовых последствий, не подлежат регистрации управлениями юстиции, а также не подлежат регистрации ими возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение, прав на основании ничтожных сделок^[6]. Поэтому такая сделка не может стать основанием возникновения права, а им является указанный юридический состав.

В Казахстане другая ситуация. Если не было решения суда о признании сделки недействительной, любая сделка, даже противозаконная, формально юридически действительна. Поэтому в тех случаях, когда предъявляется виндикационный иск, в удовлетворении которого было отказано по основаниям, предусмотренным в ст. 261 ГК РК, или сделка по отчуждению не признавалась недействительной, основанием возникновения права можно признать незаконную сделку, а не перечисленный юридический состав. Вместе с тем полагаю, что противозаконная сделка, даже если на основании такой сделки зарегистрировано право, не может стать самостоятельным основанием возникновения права. По истечении срока исковой давности истец может лишиться возможности признать недействительной сделку, противоречащую не только частному, но и публичному праву. Если суд по мотиву истечения срока исковой давности, на что ссылается ответчик, отказывает в признании сделки недействительной, то противозаконная сделка формально считается действительной, поскольку только суд имеет полномочия на признание сделки недействительной. При этом складывается парадоксальная ситуация, заключающаяся в следующем. Сделка противозаконна, но в связи с истечением срока исковой давности для признания ее недействительной формально она действительна. В таком случае противозаконная сделка формально является основанием возникновения права. Если договор не исполнен, стороны вправе требовать, в том числе в принудительном порядке, исполнения такого противозаконного договора. Суд при вынесении решения о принудительном исполнении договора, о расторжении договора в связи с его невыполнением либо о привлечении к ответственности за нарушение договора не может при этом сослаться на недействительность договора или незаконность его условий. Такая ситуация возникла, например, по ряду приватизационных договоров, которые в начале 90-х годов Казахстан заключил с иностранными инвесторами. По истечении почти десятилетнего срока в целях приведения в соответствие с законодательством условий ранее заключенных договоров Республика предприняла попытку внести в них изменения. Однако при отсутствии согласия контрагента Казахстан лишен возможности в исковом порядке требовать признания условий договоров, противоречащих законодательству, недействительными. Следовательно, контрагент может требовать, в том числе в принудительном порядке, исполнения заведомо незаконных условий.

Такое положение дел считаем недопустимым. Понятие ничтожных сделок необходимо в законодательстве РК восстановить. В условиях введения системы государственной регистрации это создаст сложности, связанные с тем, что регистрация предоставляет гарантии действительности права всем правообладателям, права которых зарегистрированы. Ничтожная сделка не может стать основанием возникновения права. Соответственно, гарантий нет не только для правообладателей, но и для всех потребителей информации из правового кадастра. Восстановление понятия ничтожной сделки, при этом, на наш взгляд, не должно означать, что против добросовестного приобретателя всегда возможна реституция. Некоторые правовые системы исключают виндикацию имущества от добросовестного приобретателя. Но тогда собственник должен получить защиту не только на основании иска к не управомоченному лицу, но и к регистрирующему органу, допустившему ошибки, в результате которых собственник лишился прав, а также в других случаях, когда он, добросовестно участвуя в обороте, лишился недвижимости в результате противозаконных действий, но не может защитить свои права по не зависящим от него обстоятельствам (банкротство или смерть виновного лица, не имеющего имущества и т.д.). Право на компенсацию в таких случаях можно было бы реализовать за счет гарантийных фондов, как это делается в системе Торренса, но для этого необходимо создать финансовые условия. Пока они не будут созданы, добросовестный приобретатель не может получить абсолютную защиту. В Казахстане регистрирующие органы несут ответственность, если ими при регистрации были допущены нарушения, повлекшие утрату прав на недвижимость. Создание гарантийных фондов необходимо как для привлечения их к ответственности, так и для защиты интересов собственников, утративших права на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, которых нельзя привлечь к ответственности. Обязательное страхование гражданско-правовой ответственности регистрирующих органов также способствовало бы решению рассматриваемой проблемы.

В условиях оборота недвижимость, приобретенная от неуправомоченного лица, в последующем может неоднократно переходить от одного добросовестного приобретателя к другому и т.д. Ясно, что в таких случаях есть все правовые основания для признания недействительной сделки между неуправомоченным отчуждателем и первоначальным добросовестным приобретателем. Например, если арендатор или любое третье лицо по подложным документам произвели отчуждение чужой недвижимости, на основании п. 1 ст. 157 ГК РК сделка может быть признана недействительной. Последствием признания сделки недействительной является реституция. Но если добросовестный приобретатель к моменту признания сделки недействительной произведет отчуждение недвижимости, реституция невозможна, так как у первоначального добросовестного приобретателя имущества больше нет. Можно все последующие сделки с недвижимостью по цепочке признать недействительными и в качестве последствия применить реституцию на основании п. 3 ст. 157 ГК РК.

Из судебной практики известно дело, когда суд на основании иска признал недействительными три сделки с недвижимостью и изъял имущество у добросовестного приобретателя в пользу первоначального собственника. Если бы был предъявлен виндикационный иск, то оснований для его удовлетворения могли отсутствовать.

Таким образом, в одной и той же ситуации в зависимости от вида предъявляемого иска, судом могут быть приняты два крайне противоположных решения. Такую ситуацию в юридической литературе рассматривают как конкуренцию исков. Так, В.В. Витрянский говорит о конкуренции двух исков, которыми по своему выбору может защитить свое материальное право первоначальный собственник: а) виндикационного и б) иска о возвращении исполненного по недействительной сделке. При этом автор допускает возможность признания сделки недействительной в отношениях с первым приобретателем и ограничивает ее  применение во всех последующих^[7]. Как справедливо отмечает В.А. Рахмилович, это ограничение непонятно. На чем может быть основано такое различие, если все приобретатели являются одинаково добросовестными?^[8]. Не согласен в такой трактовкой законодательства и В.Ф. Чигир^[9]. В одной из своих работ В.В. Витрянский выразил сомнение в том, что при последующих сделках можно воспользоваться защитой, основанной на недействительности сделки^[10].

На наш взгляд, в Казахстане, по общему правилу, также нет никаких правовых оснований для ограничения применения реституции как последствия признания недействительными всех последующих сделок, а не только первоначальной. Другое дело, возникает вопрос: если последствия предъявления по усмотрению правообладателя иска о признании сделки недействительной или виндикационного иска различаются, то можно ли допустить конкуренцию исков?

В литературе конкуренция исков различной правовой природы считается допустимой^[11]. Конкуренция исков возможна в определенных случаях. Например, потребитель может в качестве ответчика выбрать сторону по договору и предъявить к нему иск из договора, либо требовать привлечения к ответственности изготовителя (производителя) на основании деликта. В данной ситуации конкуренция исков не затрагивает прав третьих лиц, а определяет только субъекта и основания ответственности при сложной структуре договорных связей. Но в тех случаях, когда введена регистрация прав на недвижимость, носящая правообразующее значение, конкуренция виндикационного иска и иска о признании сделок недействительными, которая может затронуть интересы третьих лиц, являющихся добросовестными участниками гражданского оборота, на мой взгляд, недопустима. При предъявлении виндикационного иска юридическая судьба сделок с недвижимостью, на основании которых зарегистрированы права первоначального и всех последующих добросовестных приобретателей, не решается. Это создает правовую неопределенность. Кроме того, это дает основание для подрыва доверия к регистрационной системе, которая гарантирует возникновение титула, а, самое главное, противоречит интересам добросовестных участников гражданского оборота. 

Полагаю, что наиболее приемлемым способом защиты права собственности бывшего собственника являются иски о признании сделки недействительной и применение реституции. Вместе тем, такое последствие признания сделки недействительной как реституция не должна применяться к добросовестному приобретателю, если существуют основания для отказа в удовлетворении виндикационного иска. Однако, норма о недопустимости реституции от добросовестных приобретателей по указанным основаниям должна быть прямо предусмотрена в ГК РК. Одновременно должны быть решены правовые, организационные и финансовые вопросы, связанные с получением компенсации бывшим собственником, утратившим недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, от которых он не может получить возмещение в силу определенных обстоятельств.

В настоящее время на практике при конкуренции прав бывшего собственника и добросовестного приобретателя права сохраняются за последним в следующих случаях: 1) при наличии оснований для ограничения виндикации в отношении первоначального приобретателя; 2) для всех последующих добросовестных приобретателей, приобретших имущество также от добросовестного приобретателя; 3) если сделки, являющиеся основаниями возникновения прав, не признавались недействительными, в том числе в связи с истечением сроков исковой давности. 

Рассмотренные проблемы защиты прав добросовестных приобретателей и конкуренции исков должны найти законодательное разрешение. Считаем, что вещное право должно сохраняться за добросовестным приобретателем за исключением оговоренных случаев: 1) если подлежит удовлетворению виндикационный иск; 2) если собственник или лицо, которому недвижимость передана на основании договора или иным законном основании, не утрачивали фактического владения недвижимостью, а третье лицо, используя подложные документы, произвело отчуждение чужой недвижимости. Приоритет вещно-правовых способов защиты прав добросовестного приобретателя считаем недопустимым до тех пор, пока для бывшего собственника, утратившего недвижимость в результате неправомерных действий третьего лица, не будет создан компенсационный механизм за счет гарантийных фондов. Судебная практика восполняет некоторые недостатки законодательства, но для этого необходимы правовые основания.

[1] Скрябин С.В. Отдельные особенности доказывания по спорам о защите владения, права собственности и иных вещных прав // Доказательства и доказывание в гражданском процессе. Методика  разбора гражданских дел (материалы семинара) - Астана, 2011- С. 66

[2] См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. n 10/22 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" 

[3] См. подробнее: К.М. Ильясова. О соотношении понятий «недействительные» и «несовершенные» сделки в гражданском законодательстве Республики Казахстан// Актуальные проблемы частного права. Liber amicorum в честь академика М.К. Сулейменова /Сост. Е.Б. Жусупов, А.Е. Дуйсенова. -Алматы: Юридическая фирма «Зангер», НИИ частного права, 2011.- С. 216-231

[4] Концепция развития системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества в Российской Федерации: Исследование выполнено Фондом «Институт экономики города в рамках договора с Московской Думой», Москва. - 2001 (на правах рукописи).

[5] Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении прав от неуправовмоченного) // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. - М.: Городец, 2000. - С. 132

[6] Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 4. - С. 121

[7] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1997. - С. 629, 653, 655

[8] Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении прав от неуправовмоченного) // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. - М.: Городец, 2000. - С. 131

[9] Чигир В. О виндикации имущества у добросовестного приобретателя // Гражданское законодательство. Статьи. Комментарий. Практика. Вып. 20. - Алматы: Юрист, 2004. - С. 86

[10] Витрянский В.В. Недействительность сделок в арбитражно-судебной практике // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика:  Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 141

[11] Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2 / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский институт частного права. Российская школа частного права. - М.: «Статут», 2000. - С. 43