Правовые аспекты определения стоимости земельных участков при изъятии для государственных нужд (Думан Ахметов, Партнер. Международная юридическая фирма Integrites, Казахстан)

Правовые аспекты определения стоимости земельных участков при изъятии для государственных нужд

Думан Ахметов

Партнер

Международная юридическая фирма Integrites, Казахстан

В настоящее время вопросы изъятия земельных участков для государственных нужд в свете активной застройки крупных городов республики, а также реализации государственных инфраструктурных проектов сохраняют свою актуальность в Казахстане.

С внесением в 2011 году ряда изменений в законодательные акты в сфере государственного имущества, на законодательном уровне четко было определено понятие «государственных нужд», что устранило ряд пробелов в ранее действовавшем законодательстве, которые позволяли толковать данное понятие более широко, и в ряде случаев использовать в интересах коммерческих организаций.

Однако в процессе изъятия земельных участков для государственных нужд как это было и ранее, основным вопросом остается вопрос, связанный с определением стоимости (цены) изымаемого земельного участка.

Конституция Республики Казахстан, а в частности пункт 3 статьи 26, предусматривает возможность изъятия имущества для государственных нужд при условии его равноценного возмещения. Принцип равноценного возмещения также закреплен в статье 255 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, которая регламентирует общие положения прекращения права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием земельного участка и других природных ресурсов.

Таким образом, исходя из содержания положений основного закона республики, собственник земельного участка вправе рассчитывать на справедливое равноценное возмещение в случае изъятия у него участка для государственных нужд.

До внесения изменений в 2011 г. в законодательные акты в сфере государственного имущества и принятия Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе», вопросы определения цены за изымаемый земельный участок разрешались по соглашению сторон, собственника и уполномоченного органа в сфере изъятия, а в противном случае в судебном порядке. При этом суды при рассмотрении споров об изъятии и определении суммы возмещения (цены) исходили из актуальной оценки рыночной стоимости земельного участка, представленной сторонами. Практика того периода показывала, что стороны представляли оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, которые исследовались в ходе судебного разбирательства и в итоге в большинстве случаях суд присуждал собственнику земельного участка сумму, близкую к равноценному возмещению. Полагаем, что в этом случае, даже будучи в неравном положении по отношению к государству, собственник имел инструменты на защиту своих имущественных интересов в рамках процесса изъятия.

С принятием 1 марта 2011 г. Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» и Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственного имущества» ситуация в сфере изъятия земельных участков для государственных нужд изменилась, и изменилась не в пользу собственников земельных участков. Нововведения коснулись сути - вопроса определения стоимости земельного участка изымаемого для государственных нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 208 Закона «О государственном имуществе» закреплено, что при проведении оценки отчуждаемого для государственных нужд земельного участка установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества. Согласно пунктам 3 и 4 статьи 67 указанного Закона оценка рыночной стоимости изымаемого имущества производится независимым оценщиком на момент получения собственником уведомления о предстоящем принудительном отчуждении земельного участка и должна включать в себя убытки, причиненные собственнику в результате принудительного отчуждения земельного участка.

На первый взгляд все ясно. Предполагается, что при изъятии для государственных нужд, стоимость земельного участка должна быть определена независимым оценщиком и равняться рыночной стоимости на момент изъятия. Однако практика показывает обратное. Принятые в марте 2011 года нормативные правовые акты в сфере государственного имущества несли в себе противоречия, которые обернулись против собственников земельных участков.

Так, в соответствии с Законом Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственного имущества» статья 96 Земельного кодекса, которая регламентирует положения об оценке земельного участка при прекращении права собственности (для государственных нужд), была изложена в новой редакции. Измененная норма закона установила новый порядок определения цены земельного участка, подлежащего изъятию. Согласно статье 96 Земельного кодекса в случаях прекращения права собственности стоимость земельного участка определяется в пределах суммы, уплаченной государству. В настоящем случае предполагается случай приобретения земельных участков у государства. Следующие положения данной статьи устанавливают, что при прекращении права собственности стоимость земельного участка, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость. В случае, если в гражданско-правовом договоре или в решении суда цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка оценивается по его кадастровой (оценочной) стоимости.

Аналогичные положения нашли свое отражение в статье 67 Закона Республике Казахстан «О государственном имуществе». В частности часть вторая пункт 2 указанной статьи установила, что стоимость отчуждаемого земельного участка, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость.

Таким образом, приведенные нормы Земельного кодекса и Закона «О государственном имуществе» установили отдельные правила и порядок определения стоимости за изымаемый для государственных нужд земельный участок. Исходя из смысла комментируемых правовых норм, для определения стоимости изымаемого земельного участка никакой оценки не требуется. В настоящем случае достаточно лишь обратиться к договору купли-продажи земельного участка, по которому он перешел к собственнику, что дает возможность органу в сфере изъятия и суду определить стоимость изымаемого участка.

Полагаем, что данный подход законодателя является ошибочным и противоречит положениям Конституции республики, которые устанавливают принцип равноценного возмещения при изъятии имущества государством. Статья 96 Земельного кодекса и статья 67 Закона «О государственном имуществе» вступают в противоречие с положениями законодательства об оценке недвижимого имущества в случаях изъятия для государственных нужд, которые направлены на установление рыночной стоимости изымаемого имущества, и исключают их применение при определении рыночной стоимости земли. Законодателем не было учтено, что в крупных городах стоимость земли ежегодно возрастает и на дату изъятия она может кардинально отличатся от покупной стоимости по гражданско-правовой сделке либо кадастровой стоимости, которые были актуальны в прошлом. На выплаченные государством средства собственник не будет иметь возможности приобрести на рынке аналогичный земельный участок.

Анализ судебной практики показывает, что при рассмотрении дел об изъятии земельных участков судами выносятся решения, основанные на статьях 96 Земельного кодекса и статья 67 Закона «О государственном имуществе», что не оставляет собственникам возможности добиваться справедливой оценки своего имущества изымаемого государством. Поскольку среди прочих доказательств предоставляемая собственником оценка земельного участка не имеет заранее установленной силы, суды не принимают во вниманием текущую рыночную стоимость земли на рынке, а лишь отталкиваются от стоимости, указанной в договоре купли-продаже, по которому ранее приобретен участок, а при ее отсутствии от кадастровой, установленной для данной административно-территориальной единицы. Помимо рисков получения несправедливого возмещения за свой участок, собственники несут расходы по оплате услуг оценщиков в попытке доказать в суде текущую рыночную стоимость изымаемого земельного участка. Однако все эти попытки остаются тщетными. При обжаловании решений судов первой инстанции вышестоящие суды вплоть до надзорной инстанции не внимают доводам собственников земельных участков и исходят из того, что указано в гражданско-правовых сделках, на основании которых приобретены изымаемые земельные участки.

Считаем, вышеуказанные неконституционные нормы подлежат исключению из законодательства, что предоставит собственникам земельных участков в установленном законом порядке производить оценку своего имущества и добиваться выплаты справедливой рыночной стоимости, которая сформировалась на рынке на момент изъятия. После исключения статьи 96 Земельного кодекса и статьи 67 Закона «О государственном имуществе» стороны процесса изъятия, государство и собственник, будут находиться в равном положении и, предположительно, здесь начнут работать правила рынка, а собственники будут чувствовать себя более защищенными перед государством.