|
|
|
Регистрация прав на недвижимость по законодательству Республики Казахстан:
4. Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью 5. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре 6. Объекты государственной регистрации в правовом кадастре 7. Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8. Приостановление и отказ в государственной регистрации в правовом кадастре 9. Оказание информационных услуг из правового кадастра
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане находится на начальном пути своего становления. Системы регистрации, существующие в мире, имеют давнюю историю, которая насчитывает много десятилетий и даже столетий. В мировой истории кадастры для целей налогообложения, управления землей стали создаваться еще во времена Древнего Египта и Древнего Вавилона. Широко известна в мире система регистрации по Торренсу, которая была введена в середине прошлого столетия в Австралии, и на сегодняшний день многие страны следуют ее примеру. В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило тогда, когда опыта проведения такой регистрации в стране не было. Развитие законодательства о регистрации началось с принятия Общей части Гражданского кодекса 27 декабря 1994 г. Затем 25 декабря 1995 г. был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Указ о государственной регистрации). Однако органы государственной регистрации были созданы только к концу 1997 г. Только с этого времени в Казахстане началось внедрение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Ранее действовавшее законодательство требовало регистрации нескольких сделок с жилыми домами. Поскольку регистрации таких сделок предшествовало их нотариальное удостоверение, функции регистрирующих органов сводились к регистрации документов. При этом не проводилась правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. В связи с изложенным, концептуальные вопросы системы регистрации в законодательстве не нашли должного отражения. При применении на практике норм о регистрации прав на недвижимость обнаружилось множество пробелов и противоречий. При формировании законодательства о регистрации законодатель должен решить, какую из моделей регистрационной системы он закрепляет. Выбор должен быть осуществлен между: а) системой регистрации прав и системой регистрации сделок (документов); б) систематической или спорадический регистрацией; в) добровольной или принудительной. Кроме того, основными концептуальными вопросами для системы регистрации являются: понятие недвижимости; объекты и значение государственной регистрации; перечень преимущественных интересов; процедуры регистрации и их дифференциация для различных случаев; функции регистрирующих органов и соотношение нотариального удостоверения сделок и регистрации прав на недвижимость; принципы оказания информационных услуг из правового кадастра и др. Решение указанных вопросов имеет для государства, заинтересованного в ведении кадастра для учета, планирования, охраны земли, налогообложения и иных публичных целей, для правообладателя, нуждающегося в официальном подтверждении своих прав для обеспечения их защиты, и для участников оборота недвижимости, важнейшее значение. Например, из-за несовершенства норм о влиянии регистрации на момент возникновения права в настоящее время наследники лица, умершего, не успев зарегистрировать права, должны права наследования доказывать в суде. При спорадическом и явочном характере регистрации правовой кадастр не может предоставить полных сведений о существующих правах и обременениях прав на недвижимость. В итоге, государство не может обеспечить надежности и полноты сведений из правового кадастра. Например, на практике из-за неопределенности прав на объекты недвижимости надлежащим образом не могут быть завершены ликвидационные процедуры ни при добровольной, ни при принудительной ликвидации юридических лиц. Все изложенное свидетельствует о том, что внедрению системы регистрации должна предшествовать разработка концепции регистрационной системы, включающей как правовые, так и организационные вопросы. Например, в Кыргызской Республике объединение в одном государственном органе функции правового, земельного и градостроительного кадастров, позволило решить вопросы взаимодействия между ними. Наряду с этим, такое объединение создает проблемы, связанные с администрированием. В частности, выход правоустанавливающего документа и регистрация прав на основании такого документа осуществляются в одном органе, что нельзя признать позитивным фактором. Необходимость внедрения надежной регистрационной системы требует законодательного закрепления такой модели, которая соответствовала бы задачам такой системы с учетом интересов государства, правообладателей, участников оборота недвижимости и всех потребителей информационных ресурсов правового кадастра. Между тем, в Казахстане не было предпринято ни одной попытки сделать анализ модели регистрации, которая нашла законодательное закрепление. Нет ни одной фундаментальной научной работы по проблемам регистрации прав на недвижимость и ее концептуальным вопросам. В других странах СНГ литература в основном состоит из статей, посвященных отдельным проблемам регистрации. Между тем мировой опыт показывает, что при существенных различиях между нормами, регулирующими вещные и обязательственные права на объекты недвижимости, принципы осуществления регистрации во многом имеют схожие черты. Например, системы регистрации, похожие на систему регистрации по Торренсу, существуют в Германии, Швейцарии, Австрии, Таиланде и во многих других странах. В связи с изложенным, нами с учетом опыта, накопленного в мировой практике, в настоящей работе дается анализ основных концептуальных положений казахстанского законодательства о регистрации прав на недвижимость. Анализ законодательства и практики регистрации прав на недвижимость, которую автор изучил, участвуя в течение нескольких лет в программе реализации пилотного проекта по государственной регистрации прав на недвижимость, проводимой Министерством юстиции РК, позволил предложить модель законодательного регулирования отношений в рассматриваемой сфере. В настоящее время основные идеи предлагаемой модели нашли отражение в проекте Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», одним из разработчиков которого является автор настоящей работы. Принятие указанного законопроекта, на наш взгляд, позволит решить многие проблемы, возникающие на практике из-за несовершенства действующего законодательства о государственной регистрации. Хотелось бы заметить, что для формирования надежной регистрационной системы необходимо совершенствование не только законодательства в сфере регистрации. Регистрация затрагивает большой массив законодательства, регулирующего вещные и обязательственные правоотношения. Например, именно в регистрационной системе обнаружилась проблема конкуренции между разнородными обременениями на один и тот же объект недвижимости. До внедрения такой системы разнородные обременения накладывались на объект независимо друг от друга и без учета того, что на объект наложено другое обременение. Например, при залоге не всегда было известно о нахождении объекта в аренде, об установленных на него сервитутах и т.д. В связи с введением регистрационной системы регистрация одного обременения становится невозможной, если зарегистрированное обременение исключает возможность регистрации другого. В результате перед наукой гражданского права встала задача исследования проблемы конкуренции разнородных обременений прав на недвижимость. В литературе указанная проблема почти не освещена.[1] Система регистрации выявила много других теоретических и практических проблем, решение которых предлагаются нами в настоящем исследовании концептуальных вопросов регистрационной системы.
2. Мировой опыт функционирования и основные концептуальные вопросы системы регистрации прав на недвижимое имущество
Человечество издревле придавало особое значение правам на недвижимость и сделкам с нею. В первобытных племенах передача земли осуществлялась в присутствии вождя или старейшины. С развитием государственности, стали приниматься нормы, регулирующие отношения по передаче земли. Древней закон нордов, например, требовал при заключении сделок с указанными объектами присутствия 12 свидетелей. Согласно римским законам земля относилась к манципируемым вещам (res mancipi). При передаче прав на такие вещи требовалось соблюдение либо обряда манципации, торжественного обряда, предполагавшего наличие передаваемой вещи и ее символа (например, комка земли, как символа земельного участка) и состоявшегося в произнесении особых формул в присутствии пяти свидетелей и весовщика, взвешивании на весах металла и пр., либо in iure cessio, мнимого судебного процесса, на котором разыгрывался спор в отношении чужой вещи.[2] Таким образом, уже в эти давние времена было необходимо с помощью акта о продаже и свидетелей устранить сомнения относительно совершаемой сделки. Частная передача прав на недвижимость, то есть передача, осуществляемая без обращения к каким-либо общественным записям, была издревле распространенной и в некоторых странах применяется по настоящее время. Когда люди знали своих соседей и их дела, устное соглашение и удар по рукам были достаточными свидетельствами передачи права. В последующем по мере развития торговых отношений устного соглашения стало недостаточно. Документы о передаче земли стали составляться письменно, акты стали проводиться в присутствии свидетелей. Вместе с тем частная передача имела много недостатков. Очень часто она носила медленный и дорогостоящий характер, поскольку, чтобы иметь гарантию действительности передаваемого права, приобретателю каждый раз приходилось проверять чистоту титула отчуждетеля. Изучение оснований возникновения прав всех предыдущих правообладателей, которые могут повлиять на действительность передаваемого права, было сложным делом, увеличивало расходы на заключение сделки. Частная передача имела ряд других недостатков. В мировой практике в связи с изложенными недостатками частной передачи в последующем получили развитие различные системы общественной записи о правах на землю. Регистрационные функции были возложены на самые различные органы. В одних странах регистрацию осуществляют суды, в других - нотариусы, в третьих - специально созданные органы.[3] Главное их назначение состояло в том, чтобы создать систему записей о правах на недвижимое имущество. Практика создания регистрационных систем в разных странах имеет много отличий. Но вместе с тем, в зависимости от положенных в основу такой системы основных концептуальных положений, различные страны можно сгруппировать. В Казахстане, как и во многих странах СНГ, формирование регистрационной системы началось в конце девяностых годов. Многие концептуальные и практические вопросы, в связи с этим, еще не нашли разрешения ни на законодательном, ни на теоретическом уровне. Нет ни одной фундаментальной работы по вопросам регистрации. Между тем, прежде чем вводить систему регистрации, необходимо знать, какие основные концепции регистрационных систем существуют в мировой практике, какие из них приемлемы для условий Казахстана. Недоработка и незнание именно концептуальных вопросов привело к тому, что в Казахстане, в Российской Федерации и в других странах СНГ внедрена смешанная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая неоднократно критиковалась в юридической литературе в силу того, что две указанные системы имеют коренные различия и не могут сочетаться в одной регистрационной системе.[4] В связи с изложенным, для характеристики основных концептуальных положений системы регистрации в Казахстане и анализа проблем ее функционирования необходимо изучить мировой опыт внедрения и функционирования регистрационных систем, установить их основные принципы, отличия и схожие черты. Это позволит провести анализ казахстанской модели, дать ей квалификационную характеристику и сделать предложения по дальнейшему совершенствованию. Знание международного опыта становления регистрационных систем важно также в связи с тем, что традиционно в международном частном праве в отношении недвижимости закрепляется норма, в соответствии с которой режим такого имущества, в том числе правила совершения сделок, права и обязанности участников и другие правоотношения регулируются законом места нахождения имущества. В частности, в Казахстане в соответствии с п. 3 ст. 1104 ГК форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество. Согласно ст. 1107 право собственности и другие вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан. Наследование недвижимого имущества также определяется по праву страны, где находится это имущество. Тем же правом определяются способность лица к составлению или отмене завещания, а также форма последнего, если завещается указанной имущество (ст.1123 ГК). История развития международного частного права показывает, что закон места нахождения вещи (lex rei sitae) стал общепризнанным с того времени, как стали развиваться нормы указанной отрасли. Применение закона местонахождения вещи в отношении вещных прав закреплено в виде общего начала в законодательстве или судебной практике ряда стран (японский закон «О применении законов» 1898 года, § 10; Итальянский гражданский кодекс, ст. 22; Греческий гражданский кодекс, ст. 27; Кодекс Бустаманте, ст. 105; судебная практика Франции, Англии, США, ФРГ, законодательство или судебная практика других стран). Это один из наиболее распространенных принципов коллизионного права при разрешении вопросов права собственности и других вещных прав.[5] Поскольку земля и все, что фундаментально связано с ней, не могут, по общему правилу, менять свое местоположение без ущерба назначению и целостности, их правовой режим подчиняется законодательству государства места нахождения. Современное законодательство практически всех развитых стран уделяет большое внимание регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Мировая практика знает несколько систем регистрации рассматриваемых прав и устанавливает различные последствия. Правила регистрации сделок и ее правовые последствия неодинаковы, в частности, во французском и немецком законодательстве. По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны регистрироваться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки об установлении прав на недвижимость действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут противопоставлять правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки.[6] Как отмечалось в литературе, во французском праве «принцип соглашения» действует неограниченно только в отношении между участниками договора. В отношении третьих лиц, которые передаче могут противопоставить конкурирующие права, передача собственности может иметь правовые последствия только тогда, когда она будет зарегистрирована».[7] В соответствие с Германским гражданским уложением (§§ 873 и 874) для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное. До момента регистрации стороны связаны своим соглашением лишь тогда, когда волеизъявления сторон заверены в нотариальном порядке, или сделаны органу, в котором ведутся поземельные книги, или последнему подано соответствующее заявление, и когда правомочное лицо представило другой стороне разрешение на внесение записи, составленное в соответствие с предписаниями Положения о поземельной книге.[8] Таким образом, в соответствие с немецким законодательством права на недвижимость без регистрации не признаются возникшими, хотя, при наличии изложенных условий, стороны связаны взаимными обязательствами. Нормы аналогичного содержания установлены в ст. 658 ГК. В Англии поземельная регистрация вводилась постепенно. Она была введена на добровольной основе в Англии и Уэльсе в 1862 году принятием Закона о земельной регистрации. Позднее, в 1875 г. вышел Закон о передаче земли. Однако, оба закона, 1862 и 1875 годов, не смогли полностью достичь поставленных перед ними целей. За 40 лет были зарегистрированы права на менее чем 1000 земельных участков. Основной причиной отсутствия интереса к регистрации было то, что регистрация производилась на добровольной основе.[9] В новом законе о передаче земли 1897 года вводилась возможность избирательной обязательной регистрации, когда по Королевскому Указу было сделано постановление об областях, в которых регистрация прав собственности становилась обязательной при продаже. В 1902 году данная мера была применена к лондонскому графству, однако регистрация оставалась абсолютно свободной в остальных регионах Англии и Уэльса. В законах 1925 и 1975 годов система регистрации получила дальнейшее развитие. В 1925 г. был введен пакет новых земельных законов. Одним из них стал Закон о земельной регистрации, предусматривающий обязательную регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время они охватывают всю Англию. Договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества не порождает еще перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо (специальные конторы) проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности.[10] Однако, регистрация еще долго остается спорадической (нерегулярной), поскольку собственность регистрируется только тогда, когда земля продается или подлежит передаче в долгосрочную аренду. В 1951 году был сделан опрос общественного мнения по поводу предложения распространения обязательной регистрации на Графство Сюррей. С тех пор был сделан значительный прогресс, и размер областей, подлежащих обязательной регистрации, вырос с 14 процентов населения Англии и Уэльса в 1951 г. до почти 94 процентов в конце 1988 г. Таким образом, должно пройти длительное время, прежде чем будет зарегистрирована большая часть земли. По итогам системы количество зарегистрированных титулов в земельном регистре возросло с 1,1 млн. в 1952 году до 11,27 млн. на 31 марта 1988 года. Подсчитано, что максимальное количество регистрационных титулов может быть более 20 млн.[11] Английская регистрационная система, в отличие от известной в мире системы регистрации документов, дает гарантию защиты титула. В связи с причинением убытков при обнаружении ошибки в зарегистрированном титуле, в соответствие с законодательством правообладателю возмещаются убытки. Кроме того, рассматриваемая система привязана к земельному участку, а не к владельцу. Регистр включает в себя три части, а именно: раздел «Недвижимость», раздел «Права владения» и раздел «Отягощающие условия». Система регистрации в Англии, основная черта которой состояла в том, что она была добровольной, является одной из самостоятельных мировых систем регистрации. Кроме Англии она получила развитие и в других странах. В США официальная система земельной регистрации, в целом основана на частной передаче и регистрации документов. Обычно, обследованию подлежат земельные единицы. С разрешения Конгресса в 1785 году американское правительство начало обследование общественных земель в рамках прямоугольной системы, когда земля делилась на квадраты миля за милей. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен. Основной целью создания общественного регистра документов было содействие передаче титулов на земельные участки из общественной сферы частным лицам и обеспечение защиты их прав владений. Имелись серьезные попытки введения регистрации титулов, однако они имели ограниченный успех. Система регистрации прав («Система Торренса») была введена примерно в 15 штатах. Однако, поскольку титульная регистрация является добровольной, а себестоимость поиска для ведения титулов является высокой, регистрация не стала обычным делом. Вместо нее часто используется страхование против дефектов правового титула. Частные компании, каждая из которых работает в одном из штатов, ведут свой собственный земельный учет. Компании по страхованию против дефектов правового титула, таким образом, дублировали и вели общественные записи целых сообществ и даже целых округов в своих собственных частных банках данных. Компания может застраховать правовой титул, если в записях указывается на то, что он является обоснованным. Вопрос использования данных частных компаний по страхованию от дефектов правового титула для разработки информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. В частности, соответствующие программы регистрации интегрированных земель, которые вводили систему, основанную на использовании идентификатора земельных участков и центральный указатель, были подготовлены в ряде штатов. Это было сделано, к примеру в округе Уайэндотт, штате Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Еще одним примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. [12] Таким образом, в США, несмотря на попытки внедрения системы регистрации прав, система регистрации документов более распространена. Система регистрации документов характеризуется тем, что регистрирующие органы ведут учет правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, не предоставляя никаких гарантий правообладателям. Все риски, связанные с заключением сделок с недвижимым имуществом несут участники сделки. Регистрирующий орган не проверяет принадлежность права отчуждателю, законность сделки и условия договора, влияющие на действительность права. В связи с этим, в странах, где система регистрации носит характер регистрации документов, большое значение имеет система страхования участников оборота от риска наступления неблагоприятных последствий при заключении сделок под влиянием обмана, заблуждения или иных мошеннических сделок. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос. Но при этом, в случае недействительности правового титула, он получает гарантию полной компенсации со стороны страховой компании. Последние проверяют чистоту титула за несколько предшествующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда 10% от стоимости недвижимости.[13] Система регистрации документов принята во многих штатах США и вызывает критическое к себе отношение, поскольку весь риск ложится на участников сделки. Регистрационный орган, зарегистрировавший незаконную сделку, ответственности перед ее участниками не несет. Основной принцип рассматриваемой системы заключается в том, что зарегистрированные документы имеют приоритет над незарегистрированными. Регистрация не затрагивает законную силу документов, поскольку регистрация не означает, что зарегистрированный документ придает законность обозначенному в нем праву. Регистрация, однако, дает приоритет зарегистрированным документам, поскольку незарегистрированные документы не могут рассматриваться судом как доказательства права собственности. Таким образом, незарегистрированные документы не могут быть даже представлены в подтверждение прав. Однако зарегистрированные документы также имеют свои дефекты. Они доказывают, что данная сделка была совершена, но не доказывают ни законность права, ни законность того, что стороны имели законное право совершать сделку. При такой системе для того, чтобы быть уверенным в том, что отчуждатель имеет соответствующее право и может распоряжаться им, необходимо помимо регистра собрать доказательства действительности права. Система регистрации документов является второй мировой регистрационной системой и не имеет большого распространения в силу присущих ей недостатков. Другой известной и получающей все большее развитие системой регистрации является система Торренса, введенная сэром Робертом Торренсом в Южной Австралии в 1858 году. Остальные австралийские штаты вскоре присоединились к ней. Она относилась ко всем землям, отчуждаемым государством после введения Закона о передаче земли, разработанного Торренсом. Торренс не был ни юристом, ни землеустроителем. Его разумный подход к регистрации права собственности, которую признают как самый лучший метод работы с недвижимостью во всем мире, происходит от его опыта работы в качестве офицера таможни в его родной Ирландии, а затем в Аделаиде (Южная Австралия). Он был назначен регистратором сделок в 1853 году и знал из своего опыта, как просто делаются сделки с кораблями благодаря журналу, введенному согласно Акту о торговых судах, положившему начало радикальным изменениям в законодательстве. В 1858 году он создал необходимое законодательство. Система Торренса основывается на земле, а не на собственнике или документе. Она заключается в регистрации земельных участков. В журнал, в котором регистрируются земельные участки, вносятся записи о собственнике и других интересах на данный земельный участок (залоги, сервитуты и т.д.). Торренс сделал регистрацию действительно обязательной, объявив, что вся неразграниченная земля является государственной. Одним из главных стимулов к регистрации является то, что законной является сделка, если она зарегистрирована по новому законодательству и что зарегистрированные права на земельные участки гарантируются и не могут пострадать. При допущении ошибок в регистрации возмещаются убытки.[14] Таким образом, система регистрации прав, созданная Торренсом, утверждает право собственности как факт. Такая система предоставляет информацию не только об основном праве, но его обременениях, существующих на данный момент, его правообладателе и т.д. Вместе с тем, следует иметь в виду, что при такой системе устанавливаются интересы в отношении данного объекта, сведения о которых не содержатся в системе. Есть определенные права и обременения, касающиеся земельного участка, которые не могут быть зарегистрированы, но, несмотря на это, сохраняют свою действительность. Речь идет о так называемых преимущественных интересах. К ним в первую очередь относятся такие обязательства правообладателя, которые предусмотрены законодательством, вытекают из общеизвестных строительных правил, требований законодательства о здравоохранении или обусловлены общественными нуждами. Например, в систему не вносятся налоговые обязательства, запреты, установленные строительными нормами. Кроме того, система регистрации прав, не требует регистрации таких краткосрочных прав, как аренда до определенного срока (в одних странах - до одного года, в других - до трех и т.д.). В связи с этим, для получения полной информации о правах на недвижимое имущество участникам гражданского оборота необходимо не только воспользоваться данными системы регистрации, но и производить самостоятельное расследование путем опроса, наведением справок у правообладателя, осмотра объекта недвижимости с целью установления обременений прав, не подлежащих регистрации и действительных без таковой. Система регистрации прав предпринимает меры для того, чтобы свести к минимуму обременения прав, сведения о которых не содержатся в регистрационных документах. Однако, необходимо учитывать, что при любой системе регистрации неизбежны права (обременения прав), которые не регистрируются. Перечень преимущественных интересов в разных странах и системах регистрации может не совпадать. Например, в английской системе местные земельные сборы (деньги для местных властей, например, для поддержания дорог) записываются в местных регистрах, которые должны быть пересмотрены перед сделкой для ее безопасного заключения.[15] Система Торренса имеет три основополагающих принципа, которые для системы регистрации являются основополагающими: 1) принцип зеркала; 2) принцип занавеси; 3) принцип страхования. Принцип зеркала обозначает, что журнал регистрации как зеркало отражает всю недвижимость и права (обременения прав) на нее. Так называемые преимущественные интересы (обязательства по уплате налогов, краткосрочная аренда и т.д.) носят общеизвестный характер и сведения о них не вносятся в журнал. Участник оборота, не прибегая к самостоятельному расследованию, может получить в регистре всю полноту информации о недвижимости. При применении принципа занавеси, в отличии от предыдущего, регистр не содержит всю информацию о лицах, имеющих законные интересы к недвижимости. Однако в регистре содержится информация о доверенном или ином лице, который в силу договора или закона имеет право распоряжения указанным имуществом. Все его действия считаются совершенными от имени лиц, имеющих правовое отношение к данному объекту, и имеют законную силу в отношениях с третьими лицами. При нарушении таким лицом своих обязанностей титул приобретателя или иного контрагента не страдает. Споры разрешаются между доверенным лицом и правообладателями или между ним и остальными правообладателями, если доверенным лицом является один их правообладателей. Для правильного понимания принципа занавеси необходимо хорошо знать английское право, в котором институт доверительной собственности наиболее развит. В отношениях с третьими лицами все правомочия имеет доверительный собственник, действиям которого должны доверять участники оборота. Сведения о собственнике «спрятаны за занавесом». В Казахстане можно смело говорить о применении принципа занавеси при регистрации права оперативного управления негосударственных учреждений. В регистрационном листе достаточно указания сведений об учреждении, в то время сведения об учредителях, являющихся собственниками имущества учреждения, находятся «за занавесом». Принцип страхования означает, что при допущении по вине регистрирующих органов ошибок в регистрационных документах лица, которым причинен в результате этого ущерб, имеют право на его возмещение. Вместе с тем, не во всех странах система регистрации прав предоставляет потерпевшим право на компенсацию таких убытков. Пока не развита система страхования от ущерба в результате допущенных ошибок в регистрационной системе в таких странах, как Судан, Фиджи.[16] Таким образом, система регистрации прав (правовых титулов), имеет существенные отличия от системы регистрации сделок. Ее характерными чертами являются следующие признаки: 1) возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество или их обременений, кроме преимущественных интересов, основываются только на записях в поземельной книге или любой другой общественной записи; 2) права, зарегистрированные в регистрационной системе, даже если запись была ошибочной, считаются действительными пока не доказано обратное и в поземельную книгу (иной регистр) не внесены в установленном порядке соответствующие исправления; 3) для третьего лица содержание книги безусловно правильно, пока в книгу не внесено возражение против достоверности записи либо недостоверность записи стала известна приобретателю (публичная достоверность регистрационной книги); 4) если право в поземельной книге погашено, то предполагается, что оно не существует; 5) приоритет между конкурирующими правами (обременениями) на один и тот же объект определяется датой регистрации; 6) пообъектный принцип регистрации, в соответствие с которым в поземельной книге записи индексируются не по правообладателю, а единице недвижимости, в частности все сведения (об объекте, правах, правообладателях, обременениях) заполняются на земельный участок; 7) требования об обязательной регистрации определенных прав (ограничений прав) на недвижимое имущество, которые без регистрации не признаются возникшими.[17] Таким образом, в литературе отмечается, что мировая практика знает две достаточно автономных системы регистрации - «англо-саксонскую», в основании которой лежит принцип регистрации сделок, и «континентальную» базисом которой является регистрация прав[18]. Главное и коренное отличие между системами регистрации прав и системой регистрации сделок (документов) состоит, таким образом, в том, что первая из них гарантирует действительность зарегистрированного права, пока иное не будет установлено судом, а вторая таких гарантий не дает. Кроме этого, система регистрации имеет другие характеризующие ее черты. Она может быть обязательной и добровольной, систематической и спорадической, основана на земельном участке или на лицах, которые владеют землей. Важной характеристикой системы регистрации является ее характер. Известны системы регистрации, построенные на систематической и на спорадической основе. Отличие между ними состоит в том, что при систематической регистрации с момента введения такой регистрации в соответствующих регистрах (реестрах, поземельных книгах, правовых кадастрах и т.д.) подлежат регистрации права на объекты недвижимости, независимо от даты их возникновения. Систематическая регистрация обеспечивает полноту правовой и необходимой технической информации обо всех существующих объектах недвижимости. Такая система, в частности практикуется в Таиланде, где в течение 20 лет должен быть реализован проект, частично финансируемый Всемирным банком, по присуждению прав на земельные участки. При спорадической регистрации, которая может быть добровольной или принудительной, права подлежат регистрации только по мере совершения сделки. Пока сделка с недвижимостью не совершена, сведения об объекте и его правообладателе в регистр не поступают. Такая регистрация проводится за счет участников сделки. Процесс заполнения информации о правах на все объекты недвижимости носит очень длительный характер. Спорадичность (нерегулярность) может, как, например, в Казахстане, заключаться также в том, что обязательной регистрации подлежат только вновь возникшие права, вто время как ранее существовавшие права действительны без регистрации. В России, например, ранее возникшие права регистрируются по мере совершения сделок с ними, вновь возникшие права подлежат обязательной регистрации и без нее не признаются возникшими. Спорадическая регистрация распространена в странах третьего мира. Систематический характер система носит в странах, где вводится система регистрации, основанная на системе Торренса. В первую очередь это Австралия и страны, использующие ее опыт (Индонезия, Тунис, Габон и др.). В этих странах регистрация приобретает обязательный характер, осуществляется от имени государства, как правило, публично-правовым актом, в силу которого полные права на землю, принадлежавшую государству, уступаются частному лицу с целью ее продуктивного использования.[19] Система регистрации, похожая на систематическую, в настоящее время внедряется в Кыргызстане. Согласно ст.ст. 54 -57 Закона Кыргызской Республики от 22 декабря 1998 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее Закон Кыргызской Республики о регистрации) ранее действовавшие права также признаются действительными и не подлежат перерегистрации до проведения первичной регистрации. После начала первичной регистрации все сведения о ранее возникших правах переносятся в новые формы документов, если в течение трех месяцев с момента оповещения общественности, такие права не были оспорены. Споры, которые не могут быть разрешены между сторонами с участием регистрационного органа, разрешаются судом. Предусмотренные в Законе меры по конвертации, таким образом, способствуют полноте сведений в государственном регистре. В Казахстане конвертация может быть только одним из способов пополнения сведений о ранее возникших правах. В тех же случаях, когда существовавшие системы (БТИ, Управления по оценке и регистрации недвижимости, земельные и др. органы) не содержали информации обо всех объектах недвижимости, для полноты кадастра за счет государства должна вводиться систематическая информация. При спорадической регистрации полноту сведений обо всех существующих правах на недвижимое имущество можно в течение достаточно длительного времени обеспечить регистрацией вторичных сделок с ранее возникшими правами. Например, сведения о праве на недвижимость, возникшем в 1994 г. и признаваемом действительным без государственной регистрации, могут поступить в правовой кадастр либо при введении систематической регистрации либо, если регистрация носит спорадический характер, при регистрации вторичных сделок с ранее возникшим правом. В частности, при его отчуждении, сдаче в залог, в аренду и т.д.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |