Предварительный договор: законодательство и судебная практика (Идрышева Сара Кимадиевна, Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ имени М.С. Нарикбаева»)

Предварительный договор: законодательство и судебная практика

Идрышева Сара Кимадиевна

Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ

имени М.С. Нарикбаева»

Поводом для появления данной работы послужила обстоятельная, написанная четким, доступным даже для среднестатистического обывателя языком, статья академика НАН РК, д.ю.н., профессора Сулейменова М.К. «Преддоговорные отношения», значительное место в которой посвящено предварительному договору[1].

Суть предварительного договора выражена Майданом Контуаровичем кратко, в виде тезисов, следующим образом: «Отношения, возникающие в случае заключения предварительного договора, - это правовые отношения в чистом виде. Из предварительного договора возникает одно-единственное обязательство - заключить основной договор»[2]. Приведенные им положения - это аксиома, не требующая доказательств. Формально-юридический анализ текста статьи 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК) «Предварительный договор» дает основания утверждать, что содержание ее сконструировано в виде императивных норм, не влекущих двоякое их толкование любым заинтересованным лицом.

Несмотря на изложенное, практика применения норм о предварительном договоре участниками гражданского оборота (как юридическими, так и физическими лицами), а также судебная практика с очевидностью свидетельствуют о наличии системных ошибок как при заключении и исполнении данного вида договора, так и при разрешении споров по данной категории дел.

Так, граждане М. и К. 18 ноября 2016 г. заключили нотариально удостоверенный «Предварительный договор», по условиям которого гр-н М. в день подписания договора передает жилой дом стоимостью 9 млн тенге, на право владения и пользования «по своему усмотрению» гр-ну К., который уплачивает в тот же день в качестве аванса 3 млн тенге «Стороне-1», т.е. собственнику дома. С этой же даты «Сторона-2» вселяется в дом, несет бремя оплаты коммунальных расходов, бремя содержания жилого дома, в том числе приобретает право проведения текущего ремонта, но без права проведения капитального ремонта дома. По условиям «Предварительного договора» стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома не позднее 1 мая 2017 года.

Однако к указанному сроку гражданин К. оставшуюся сумму в 6 млн тенге оплачивать отказался, мотивируя отсутствием у него денег. 21 июня 2017 г. фактическим продавцом ему вручено уведомление с требованием о выселении и возврате дома.

Поскольку добровольно данное требование исполнено не было, собственник дома обратился в суд с иском о принудительном выселении ответчика и возмещении имущественного вреда, причиненного в результате незаконного проведения капитального ремонта, связанного с переоборудованием покупателем комнат и иных помещений, а также повреждением инженерных коммуникаций, оцененного истцом в размере 4 421 820 тенге.

Суд первой инстанции, ни на йоту не усомнившись в правильности правовой квалификации простыми гражданами и нотариусом рассматриваемого договорного правоотношения, рассмотрел данное гражданское дело как спор, возникший из предварительного договора[3].

Между тем, как явствует из материалов дела, рассматриваемый договор никак не может быть квалифицирован как предварительный. Это классический договор купли-продажи, по которому продавец передал покупателю объект договора - жилой дом, а покупатель в соответствии с достигнутым на момент заключения сделки соглашением сторон принял дом по акту приема-передачи, оплатил 1/3 часть стоимости покупаемого им объекта, а оставшуюся сумму обязался оплатить к обусловленному сторонами сроку - 1 мая 2017 года. Для полноты квалификации отметим, что данный договор относится к условным сделкам, т.к. момент перехода права собственности от продавца к покупателю был обусловлен датой оплаты оставшейся суммы от цены продаваемого имущества (ст. 238 ГК РК). В связи с невыполнением покупателем данного условия, продавец предъявил иск о расторжении договора на основании имевшего место факта невыполнения покупателем условия о моменте исполнения им обязанности о полной оплате стоимости товара по договору купли-продажи, а не по предварительному договору. Тем самым, все действия сторон подпадают под признаки сделки, регламентированной п.1 статьи 406 ГК РК, а не статьи 390 ГК РК.

В соответствии с п.6 ст.390 ГК РК, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В рассматриваемой спорной ситуации отсутствуют оба основания для прекращения предварительного договора: ни одна из сторон на направила другой стороне предложение/требование о заключении основного договора, в то же время при наступлении указанного в Договоре срока, а именно до 1 мая 2017 года, ими не был заключен договор «купли-продажи жилого дома».

Исходя из фактических обстоятельств, несмотря на обозначение в Договоре участников сделки «сторона 1» и «сторона 2», фактический покупатель продолжает фактически проживать в купленном, но частично оплаченном им доме, а фактический продавец, не получивший в предусмотренный Договором срок остальную сумму в счет оплаты стоимости объекта договора купли-продажи (основного договора), в полном соответствии с положениями Главы 25 ГК РК требует расторжения ранее заключенного договора купли-продажи и возврата объекта договора путем принудительного выселения покупателя из занятого им объекта договора.

В результате ошибочного посыла логически неверным является и предмет заявленного иска, и решение суда. Предметом иска в данном случае являлись: выселение покупателя, т.е. расторжение договора купли-продажи, а также возмещение предстоящих имущественных расходов истца на приведение продаваемого дома в прежнее состояние и ремонт поврежденной покупателем системы водоснабжения. Оба эти требования выходят далеко за пределы предварительного договора, являются стандартными требованиями, вытекающими из сделок купли-продажи, а не из предварительного договора. В случае нарушения условий предварительного договора стандартными требованиями являются: понуждение к заключению основного договора; возмещение убытков, понесенных сторонами в результате совершения действий по подготовке к заключению основного договора. Например, по одному из дел сторона, являющаяся будущим продавцом, обязалась принять меры по освобождению будущего объекта договора (жилого дома) от обременения залогом, с тем, чтобы к моменту заключения основного договора дом был свободен от обременений и иных прав третьих лиц. Уплата стоимости части или всего объекта, передача объекта основного договора не могут входить в содержание договорного правоотношения, именуемого предварительным договором.

По другому делу 15.07.2016 года между гражданами У. и А. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому потенциальный продавец передал потенциальному покупателю сам земельный участок с правоустанавливающими документами, а покупатель уплатил продавцу полную стоимость земельного участка, которая была определена ими в сумме 30 600 000 тенге. При подготовке к подписанию предварительного договора выяснилось, что по земельному участку не произведены все соответствующие корректировки, продавец обязался эти корректировки произвести после подписания предварительного договора. Согласно пункту 3 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка через 4 дня, т.е. не позднее 19 июля 2016 года. Однако продавец, получив деньги, не являлся для подписания предварительного договора, документы о корректировке плана земельного участка не представил, в связи с чем 16.10.2016 года и 30.03.2017 года покупатель обращался к нему с претензией о заключении основного договора, а затем был вынужден предъявить в суд иск о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

Ответчик в суде не отрицал факт получения им денег, но на момент подачи иска и своих обязанностей по корректировке границ земельного участка не выполнил. Однако судом отказано в удовлетворении требования истца о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи и в то же время не решен вопрос о судьбе 30 млн 600 тыс тенге[4]. Суд мотивировал решение тем, что истец нарушил срок предъявления требования о заключении основного договора, направив его 16 октября 2016 г., тогда как, по мнению суда, в данном случае дата заключения основного договора, т.е. 19 июля 2016 г., является пресекательным сроком, и будущий покупатель должен был не позднее этой даты направить будущему продавцу предложение о заключении основного договора.

На самом деле в данной сделке покупатель полностью выполнил свои обязанности, предусмотренные для договора купли-продажи статьей 439 ГК РК, а продавец передал ему земельный участок, однако при этом не выполнил в обусловленный договором срок - 19.07.2016 г., обязанности, предусмотренные пунктом 2 статьи 408 ГК РК, а именно не передал в относящиеся к товару документы. В данном случае, как видно из решения суда, правоустанавливающие и идентификационные документы у продавца имелись, но в технический паспорт он должен был внести изменения в соответствии с фактической перепланировкой земельного участка.

Логично предположить, что покупатель был очень заинтересован в приобретении данного земельного участка и оформлении на него права собственности, поэтому предметом иска явилось не требование о расторжении договора и возврате уплаченной за данный объект недвижимости значительной суммы денег, а именно требование о понуждении к заключению основного договора в понимании покупателя. Если бы договор был квалифицирован сторонами верно и назван «Договор купли-продажи», то предметом иска в данном случае было бы понуждение ответчика к исполнению своих обязанностей, предусмотренных п.2 ст.408 ГК РК.

Судом не учтено, что срок действия данного «предварительного договора» предусматривал всего 4 дня, за которые вероятность изготовления нового технического паспорта на земельный участок была крайне сомнительной, т.к. обычный срок для оказания государственных услуг в сфере земельных отношений составляет 15 дней. А потому приведено не верное толкование о пресекательном сроке действия предварительного договора, который юридически не имел место в данной ситуации, для предъявления претензии «о понуждении к заключению основного договора».

Ведь исторически введение института предварительного договора в гражданские кодексы стран СНГ было вызвано необходимостью регламентации значительного объема действий сторон будущего основного договора, например, строительного подряда, когда для начала строительства необходимо совершение целого комплекса действий в течение довольно длительного времени. В частности, подготовка проекта, сметы, строительной площадки, поиск поставщиков и заключение договоров на поставку сырья, материалов, оборудования для будущего строительства и т.п. Все эти действия не охватываются рамками непосредственно договора строительного подряда, выходят за его рамки и в то же время они необходимы для своевременного заключения и исполнения будущего договора подряда. В этой связи нелогичным выглядит заключение не сведущими в юриспруденции сторонами «предварительного договора» на 4 дня.

Апелляционная инстанция восстановила справедливость по данному делу, постановив понудить ответчика к заключению договора купли-продажи, т.к. он, к тому же, утверждал, что денег для возврата покупателю у него не имеется, но и с земельным участок юридически не желал расставаться, а покупатель «не утратил интерес к заключению сделки». В то же время и апелляционная инстанция не обратила внимания на неверную квалификацию рассмотренного договорного отношения.

Следующий пример: 10.02.2015 года гр-ка К. заключила с гр. М. «предварительный договор купли-продажи мельницы с земельным участком». Согласно условиям «предварительного договора» продавец обязался продать за 15 810 000 тенге вышеуказанный объект недвижимости, из которых при подписании предварительного договора получил от покупателя в качестве задатка сумму в размере 1 860 000 тенге. Основной договор купли-продажи недвижимости стороны договорились заключить до 31.12.2015 года. Но к указанному времени ответчик стал уклоняться от заключения договора купли-продажи мельницы, несмотря на врученное дважды уведомление об этом, в связи с чем К. обратилась в суд с иском о понуждении ответчика к заключению основного договора.

В тексте «предварительного договора купли-продажи» написано буквально, что К. обязалась «купить», а М. обязался «продать» мельницу с хозяйственным двором и земельным участком. Судом установлено, что продавец из-за повышения курса доллара США к концу 2015 года потребовал уплаты дополнительной суммы денег, но, получив отказ, отказался продать данный объект недвижимости. Суд указал, что «стороны не достигли соглашения об условиях и порядке оплаты стоимости сделки, в связи с чем нельзя понуждать ответчика заключить основной договор купли-продажи мельницы, так как имеет место спор по его существенному условию - цене и порядке оплаты стоимости сделки». Между тем цена договора купли-продажи и порядок оплаты не являются существенными условиями предварительного договора.

В то же время суд счёл, что истец К. «как покупатель» не исполнила свои обязательства, предусмотренные предварительным договором, «то есть не передала продавцу остаток денег в сумме 13 950 000 тенге, поэтому она не может требовать понудить ответчика заключить основной договор купли-продажи мельницы».

Но уплата стоимости объекта основного договора не является предметом предварительного договора.

Далее судом приведено пространное толкование о защите права собственности продавца в целях обоснования незаконности требования покупателя к понуждению продавца совершить предусмотренные договором действия: «При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца К. о понуждении ответчика М. заключить основной договор купли-продажи мельницы преждевременным и необоснованным. Поэтому следует отказать в удовлетворении данного иска К.». Однако если судом буквально воспринята квалификация спорного правоотношения как вытекающего из предварительного договора, то следовало учитывать в первую очередь, что одним из ограничений принципа свободы договора является обязанность сторон именно предварительного договора заключить в будущем основной договор. Такая обязанность налагается на участников предварительного договора добровольно принятым на себя обязательством и не может квалифицироваться как посягательство на признаваемое и охраняемое законом право собственности продавца или как нарушение принципа свободы договора.

В свою очередь, ответчик и его супруга обратились с встречным иском о признании предварительного договора недействительным по нескольким основаниям, одно из которых заключалось в том, что в предварительном договоре не указаны существенные условия договора, а именно: не оговорено условие о том, что необходимо узаконение и сдача в эксплуатацию объекта и регистрация в органах юстиции. Хотя судом верно отмечено, что сам ответчик обязан был узаконить произведенные им изменения объекта недвижимости в соответствии с п.4 договора. Но далее суд невыполнение обязанности ответчиком приводит в качестве довода к отказу в удовлетворении требования истца: «Данное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований истца К. о понуждении М. заключить основной договор купли-продажи мельницы, так как для заключения договора в отношении объекта недвижимости требуется наличие правоустанавливающих документов, соответствующих требованиям закона»[5].

В данном кейсе сами стороны, назвав договор «предварительным», всё же дополняют его словами «купли-продажи» с указанием наименований объектов продажи; в тексте договора называют себя «продавец» и «покупатель», четко формулируют свои основные права и обязанности: продавец продаёт, а покупатель обязуется купить обусловленное договором имущество, и т.д. Несмотря на очевидные признаки, квалифицирующие спорное договорное правоотношение как договор купли-продажи, суд также не смог выйти за пределы квалификации, определенной обычными гражданами, не обладающими юридическими познаниями.

Перечень таких решений судов можно продолжить.

В заключение еще раз акцентируем внимание на том, что правовая природа предварительного договора не предусматривает совершение участниками данного правоотношения действий, направленных на реальную передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и уплату денег, т.е. не предусматривает выполнение сторонами предварительного договора прав и обязанностей по будущему основному договору во время действия предварительного договора.

В предварительном договоре стороны могут предусматривать и способы обеспечения исполнения обязательств, но не по будущему основному договору, а по настоящему предварительному договору. Например, задаток должен обеспечивать права и обязанности сторон по вопросу о заключении будущего договора и в случае нарушения такой обязанности одной из сторон судьба задатка решается в зависимости от того, какая сторона виновна в незаключении основного договора.

[1] Сулейменов М.К. Преддоговорные отношения. //Вестник Института законодательства Республики Казахстан. - 2018.- № 4 (53). - С. 50-64

[2] Сулейменов М.К. Указ. соч. С.53

[3] Решение по гражданскому делу № 6348-18-00-2/110 от 2 марта 2018 г. Зыряновского городского суда ВКО

[4] Решение Бостандыкского районного суда г. Алматы от 14.08.2017 г. Дело № 7514-17-00-2/5518

[5] Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. Выпуск 52. http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=35032969#pos=550;-60