Юридическая конструкция договора аренды (имущественного найма) в новом Гражданском кодексе (особенная часть) / Договор в гражданском праве: проблемы теории и практики (Скрябин С.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса АЮА КазГЮУ)

Юридическая конструкция договора аренды (имущественного найма) в новом Гражданском кодексе (особенная часть) / Договор в гражданском праве: проблемы теории и практики
(Скрябин С.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса АЮА КазГЮУ)

Юридическая конструкция договора имущественного найма закреплена в главе 29, которая так и называется - имущественный наем (аренда) (ст.ст. 540-600). Закон рассматривает общие положения применительно к этому виде договора (ст.ст. 540-564), и далее регламентирует особенности отдельных разновидностей имущественного найма: лизинг (ст.ст. 565-572), аренда предприятия (ст.ст. 573-580), аренда зданий и сооружений (ст.ст. 581-584), аренда транспортных средств (статьи 585-594), прокат (ст.ст. 595-600).

Применительно к договору имущественного найма в цивилистической доктрине всегда выделялись несколько ключевых проблем: вещная или обязательственно-правовая природа договора, отличительные особенности права нанимателя от обладателя вещного права пользования, существенные условия договора найма и другие. В зависимости от их решения моделировалась юридическая конструкция этого вида договора в нормах гражданских кодексах континентальной правовой системы.

По сути, самой принципиальной проблемой является ответ на вопрос: отношения найма имеют вещно-правовую или же обязательственно-правовую природу. И именно от ответа на этот вопрос зависит законодательное регулирование отношений найма. Поэтому представляется оправданным осуществить краткий анализ основных элементов договора найма, к каковым следует отнести: 1) объект и предмет договора найма, 2) стороны договора найма, 3) права и обязанности сторон, вытекающие из договора найма.

1. Объект и предмет договора найма.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 541 объектами имущественного найма являются: а) непотребляемые вещи и б) вещные права. На мой взгляд, проблема заключается в том, что ни тот, ни другой объект в договоре имущественного найма таковыми не выступают. На это указывает, во-первых, определение договора найма. Согласно п. 1 ст. 540 ГК РК по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. Таким образом, исходя из легального определения договора найма, его объектом выступает поведение обязанного лица, т.е. действие; во-вторых, на наш взгляд целесообразней говорить не об объекте договора найма, а о предмете договора. При чем, таковым, по нашему мнению, будет являться только непотребляемая вещь. Предоставление в наем вещного права нам кажется невозможным, по причине того, что владение, рассматриваемое в качестве фактического физического обладания, невозможно осуществить относительно субъективного права. Поэтому нам кажется правильным подход российского законодателя, который в качестве объекта договора аренды (найма) указывает только непотребляемые вещи (ст. 606 ГК РФ). Кроме того, в цивилистической литературе весьма распространена точка зрения о том, что отношения найма складываются из двух объектов: первого - действие обязанного лица, второго - имущество, которое предоставляется наймодателем нанимателю^[1] .Нам представляется, что в последнем случае неоправданно смещаются понятия объекта и предмета договора.

2. Стороны договора найма.

Сторонами договора найма являются наниматель и наймодатель.

Согласно ст. 543 ГК наймодателем может быть собственник, а также лица, уполномоченные законодательными актами или собственником сдавать имущество внаем. С фигурой собственника проблем не возникает, так как эта возможность непосредственно вытекает из содержания субъективного права собственности (ст. 188 и другие ГК). Относительно прочих лиц, имеющих право передавать имущество в наем, следует обратить внимание на два момента: а) эта возможность может быть предоставлена самим собственником (например, договором поручения), и б) основана на предписании законодательных актов. По нашему мнению, прежде всего такая возможность принадлежит обладателям вещных прав, содержание которых непосредственно отражено в законодательных актах. В этом случае, по действующему законодательству Казахстана, можно говорить о соответствующих полномочиях обладателя права хозяйственного ведения и оперативного управления (ст.ст. 200 и 206 ГК соответственно), права землепользования (ст.ст. 43 и 44 Указа “О земле”). При этом важно подчеркнуть, что государственные обладатели вещных прав вправе заключать договоры найма только тогда, когда одновременно присутствуют два условия: есть соответствующее положения законодательного акта и согласие собственника в лице компетентного уполномоченного органа государства.

Применительно к нанимателю закон не содержит никаких особых указаний. Это позволяет утверждать о том, что в качестве нанимателя может выступить любой субъект гражданского оборота.

3. Права и обязанности нанимателя и наймодателя.

Первоначально несколько общих замечаний.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя имеют взаимный характер, что дает основания для утверждения о двустороннем, синаллагматическом характере отношений вытекающих из этого договора^[2]. Все это указывает на обязательственно-правовое содержание договора найма. Нам представляется оправданным кратко остановиться на содержании права нанимателя, которое вытекает из договора найма и основные элементы которого содержит ГК РК.

1) Согласно п. 1 ст. 450 ГК содержание права нанимателя сводиться к владению и пользованию объектом найма. В отличие от нас ГК РФ говорит так же о пользовании не соединенном с владением вещью (ст. 606 ГК РФ). П. 2 ст. 188 ГК РК, применительно к праву собственности, определяет правомочие владения как юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. В свою очередь правомочие пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные естественные свойства, а также получать от него выгоды. Ст. 550 ГК, говоря о пользовании нанятым имуществом, содержит только общее правило о том, что наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Таким образом, можно констатировать проявление в праве нанимателя обязательственных элементов, так как по общему правилу содержание обязательственных субъективных прав определяется участниками гражданского оборота самостоятельно, в отличие от вещных, где их содержание непосредственно определено законом^[3].

2) О возможность нанимателя распоряжаться нанятым имуществом говорит прежде всего п. 2 ст. 540 ГК РК. Ст. 551 ГК определяет пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом. Согласно п. 1 этой статьи наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами.

В.В. Витрянский считает, что ГК РФ установил презумпцию о том, что арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем^[4].

На наш взгляд данное положения законодательства так же нуждается в уточнении. Традиционно в юридической доктрине правомочие распоряжения, т.е. как возможность определять фактическую и юридическую судьбу вещи (имущества), приписывается только праву собственности и некоторым другим вещным правам. Предоставление подобной возможности нанимателю: а) ведет к принижению ролю и личности наймодателя, его прав и законных интересов, б) его осуществление порождает путаницу в очевидных, на мой взгляд, категориях. Наниматель вместо права на действия обязанного лица, что очевидно в конструкции обязательственного отношения и обязательственного субъективного права, получает юридические возможности непосредственного воздействия на вещь.

3) В соответствии с п. 3 ст. 547 ГК наниматель вправе истребовать от наймодателя имущество, если последний не предоставил нанимателю сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, в соответствии со статьей 355 ГК, либо потребовать расторжения договора. В.В. Витрянский видит в этом так же вещно-правовой характер права нанимателя^[5] . С высказанным мнением нельзя согласиться, так как это право имеет своим источником договор и, соответственно, обязательственно-правовой характер, и речь идет об исполнении обязательства, вытекающего их договора найма. В случае неисполнения указанной обязанности наниматель, по нашему мнению, вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением обязательства (ст.ст. 349 и 350 ГК).

4) Кодекс так предоставляет нанимателю еще несколько правовых возможностей: во-первых, речь идет о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора (п. 1 ст. 557 ГК). При этом интересное положение содержится в п. 3 этой же статьи, согласно которой в случае отказа наймодателя нанимателю в заключении договора на новый срок, наймодатель в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков; во-вторых, в соответствии со ст. 562 ГК в договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя на условиях, определенных соглашением сторон. При этом, если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом в выкупную цену. Вместе с тем, законодательными актами могут быть установлены случаи запрещения выкупа нанятого имущества.

5) Кроме того, действующий Гражданский кодекс Республики Казахстан (особенная часть) содержит несколько норм, которые указывают на вещно-правовую природу договора найма. К таковым положениям, например, можно отнести: во-первых, статью 563 ГК, предоставляющую защиту прав нанимателя на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. Нанимателю принадлежит право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени. В этом случае можно говорить о защите прав нанимателя с помощью так называемых вещно-правовых способов защиты; во-вторых, согласно п. 1 ст. 559 ГК переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. В этом случае мы можем констатировать наличие у права найма таких качеств вещного права как следование и преимущество^[6].

В.В. Витрянский считает, что наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимально решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом^[7]. Далее автором отмечается, что из признания арендатора титульным владельцем следует и другие вещно-правовые элементы договора найма - следование за объектом принадлежности. По мнению В.В. Витрянского, предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования представляют собой результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющую свою обязательственно-правовую природу, так как содержание правоотношения арендатора и арендодателя являются их права и обязанности по отношению к друг другу, а не ко всем третьим лицам^[8].

Таким образом, по утверждению В.В. Витрянского, возможности нанимателя относительно арендованного имущества несколько уже, чем у обладателей вещных прав пользования (например, права хозяйственного ведения и оперативного управления, право землепользования и др.).

На наш взгляд, отличия прав нанимателя и обладателя вещного права пользования надлежит искать как в особенностях конструкции каждого субъективного права, так и в отношениях, порожденных ими. Таковыми выступают: 1) основание соответствующего права. Наем, как обязательственное субъективное право, в качестве своего основания имеет договор, порождающий обязательственное отношение. Вещное право пользование может возникнуть как вследствие договора, так и по другим основаниям, которые предусмотрены законодательством для вещных прав, например, истечение приобретательной давности и другие; 2) объектом найма, как субъективного права, является действие обязанного лица, которым преимущественно, но не всегда, выступает собственник. Вещное же право пользования непосредственно направлено на вещь; 3) содержание найма, как обязательственного отношения, заключается в комплексе взаимных прав и обязанностей, что делает структуру этого отношения сложной. К тому же, стороны могут посредством договора самостоятельно определить взаимные права и обязанности, ограничиваясь при этом только предписаниями императивных норм (принцип свободы договора п. 1 ст. 2 ГК). Содержание же вещного права пользования должно быть определено нормами о соответствующем вещном праве и стороны не вправе самостоятельно определить его содержание. Кроме того, Д.И. Мейер, разграничивая наем от права на чужую вещь, указывает, что отчуждение имущества от одного лица другому выступает основанием прекращающее данное обязательственное право. Если же использование вещи осуществляется на вещном праве, на вещь налагается запрещение и ее отчуждение не может иметь своим последствием прекращение пользования вещью^[9]. Вместе с тем, п. 1 ст. 559 ГК содержит правило о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Наличие подобного правила дает основание некоторым цивилистам утверждать о том, что “едва ли не большинство гражданских правоотношений является смешанными - “вещно-обязательственными^””[10].

В качестве заключения мне бы хотелось предложить следующий вывод. Гражданское законодательство Казахстана конструкцию договора имущественного найма определяет как комплексную, так как в ней соединены элементы вещных и обязательственных отношений. Преодолеть подобную двойственность, как я полагаю, возможно только в том случае, если четко разграничить обязательственное право нанимателя и вещное право пользования вещью. Право нанимателя должно быть лишено каких бы то ни было вещно-правовых элементов. Конструкция вещного права пользования, в свою очередь, переняла бы все вещно-правовые элементы действующего законодательства о пользовании вещью и, во-вторых, объединила бы в единое целое уже имеющиеся в гражданском законодательстве вещные права (права хозяйственного ведения и оперативного управления, право землепользования, право недропользования и возможно другие).

[1] См., например, Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 84.

[2] См.: Витрянский В.В. Указанное сочинение. С. 79-80.

[3] Речь идет о так называемом принципе установления вещных прав только законом. См., например: Сакаэ Вагацума, Тору Ариидзума Гражданское право Японии (в двух книгах). Книга первая. Перевод с японского В.В. Батуренко. Под ред. Р.О. Халфиной. М: 1983. С. 165.

[4] Там же. С. 78.

[5] Витрянский В.В. Указанное сочинение. С. 110.

[6] Подробнее о понятии вещного права см.: Сулейменов М.К. Право недропользования как вещное право / Актуальные вопросы коммерческого законодательства в Республике Казахстан и практика его применения. Правовое регулирование недропользования: Материалы семинара. Научный руководитель семинара и составитель сборника И.Г. Архипов. Алматы, 1997. С. 7; Скрябин С.В. К вопросу о понятии субъективного вещного права - Право и государство, № 3, 1998.

[7] Витрянский В.В. Указанное сочинение. С. 76-77.

[8] Витрянский В.В. Указанное сочинение. С. 77.

[9] Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях. Часть 2). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 270-271.

[10] Подобное мнение высказывает М.И. Брагинский. Подробнее см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.