Вторичный рынок: барьер преодолен

16.09.2005

Вторичный рынок: барьер преодолен

На вторичном рынке недвижимости столицы в начале осени свершилось знаменательное событие - впервые средняя цена за кв. м. преодолела знаковый рубеж в 1000 долларов. Насколько показательно данное явление, и как долго продержится столь высокий уровень цен на вторичное жилье?

Рост продолжается

Осенний рост цен на рынке недвижимости - явление цикличное и предсказуемое. Однако, учитывая весьма напряженную обстановку на первичном рынке (спрос на жилье по-прежнему значительно превышает предложение), сезонный фактор более заметен именно при анализе вторичного рынка жилья (см. график 1). Так, если в июле наблюдалось значительное понижение цены на вторичное жилье, то уже в августе его стоимость резко пошла вверх и преодолела тысячедолларовый рубеж. То, что это было далеко не случайным явлением, подтвердилось уже в первой половине сентября, когда уровень цен продолжил тенденцию к повышению и к данному моменту достиг уровня в 1009 долларов за кв. м.

При сравнении же ситуации на вторичном и первичном рынках наблюдается все та же «зеркальная» закономерность, подмеченная нами раннее (см. «ЖСК» № 22 (46): графики при детальном рассмотрении являются практически точным зеркальным отражением друг друга). Например, если в июле наблюдался спад цен на вторичном рынке, то это детерминировало рост цен на первичном, которые, в свою очередь, уже тогда преодолели 700-долларовую отметку, а на сегодняшний день составляют, в среднем, 735 долларов за кв. м.

Если с причинами роста цен на первичном рынке все более или менее понятно - удорожание строительных материалов, огромный потенциал спроса, более доступные цены и ассортимент, в сравнении с вторичным рынком, то с последним не все так ясно. Попробуем разобраться подробнее, чем вызван бум цен на вторичном рынке.

Спрос на безрыбье

Дело в том, что резкий рост цен на вторичном рынке действительно обусловлен сезонным ростом спроса, но лишь косвенно. Основная причина - резкое сужение рынка из-за отсутствия достаточного предложения. Особенно острая ситуация сложилась в сегменте однокомнатных квартир. Так, в последнюю неделю августа - первую неделю сентября предложение однокомнатных квартир было настолько скудным, что цена за квадратный метр в этом сегменте достигала рекордной отметки в 1500 долларов. Отметим, что даже в секторе элитного жилья на первичном рынке предложение квартир по такой цене на данный момент практически отсутствует.

Отдельно стоящий и значимый источник, постоянно подпитывающий рост цен на вторичном рынке - это перепродажа нового жилья. Учитывая объем, который занимает на вторичном рынке данный переходный сегмент жилья (около 20 - 25%), явление это давно уже приобрело массовый характер. При сравнении цен на одни и те же квартиры в период их пребывания на первичном рынке и после перехода на вторичный, выяснилось, что уровень удорожания составляет 150 - 200%. Так что рынок недвижимости, по-прежнему, остается одним из наиболее прибыльных способов приумножения капитала, по крайней мере, пока. Существенно повлиять на эту ситуацию могут вводимые с 1 января 2006 года Агентством по регулирования и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН) ужесточения в сфере ипотечного кредитования. Однако скажется это только на сегменте вторичного жилья, покупаемого с помощью ипотеки с целью либо дальнейшей перепродажи, либо сдачи в аренду. А учитывая, что уровень доходов определенной части населения, которая и сейчас способна покупать жилье при 100-процентной оплате (а это большинство всех покупателей жилья на вторичном рынке), растет постоянно, уровень спроса на вторичном рынке, а значит, и достаточно высокий уровень цен будет сохраняться еще, как минимум, до середины 2006 года. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от того, как поведет себя первичный рынок в ответ на ужесточения АФН, и насколько активно будут развиваться альтернативные ипотеке способы увеличения уровня доступности жилья населению.

Асель Бейсекеева,

аналитик рынка недвижимости

№ 35 (59) от 15 сентября 2005 г.

Источник: Газеты «Жилищное Строительство Казахстана» (https://www.azk.kz)