24.11.2005
Движущая сила недвижимости. Непрофессионализм казахстанских риэлторов — благодатная почва для крупных афер
В казахстане нет понятия "дипломированный риэлтор" - в основном это люди с улицы
Наш рынок недвижимости сегодня разве что с натяжкой можно назвать цивилизованным. В частности, качество посреднических услуг страдает от пробелов в законодательной базе, недобросовестности самих риэлторов и, как следствие, вызывает волну недоверия в обществе.
— Любая сфера экономики основывается на рынке недвижимости, будь то финансовые услуги или производство, — считает Егор Пужанов, председатель общественного объединения «Национальная ассоциация риэлторов» (НАР). — Риэлторство — это огромный комплекс услуг от желания продавца или покупателя до полного получения права владения.
В стране не существует такого понятия, как дипломированный риэлтор. По мнению Пужанова, необходимо этому учить на уровне либо бакалавриата, либо магистратуры:
— Возможно, первый такой факультет будет открыт в КИМЭПе, ведутся переговоры. Сегодня открыта школа для риэлторов, где каждый может выучиться либо на ипотечного брокера, либо на профессионального агента. Мы даем базовые понятия: как правильно оформить договор, какие вещи в нем надо прописать, чтобы защитить интересы и продавца и покупателя. Государство должно понимать важность нашей функции на этом рынке и учесть ее законодательно.
Лакмусовая бумажка
Сегодня уровень посредника определяется количеством дополнительно оказанных услуг при сделках с недвижимостью. Конечно, каждая услуга — это строка в счете, который предъявляет клиенту агентство. Но риски сделки также значительно сокращаются.
Если выбранная компания полностью сопровождает сделку, это говорит только в ее пользу. К примеру, оформление документов требует тщательной проверки и щепетильной точности. Государственные органы в лице Центра по недвижимости, регистрирующего сделку, порой, по словам председателя НАР, допускают ошибки в документах, и эти ошибки бывают достаточно серьезны. К примеру, покупатель может получить документы на квартиру, в которых может выявиться несоответствие площадей.
Процесс юридического оформления касается не только правильности заполнения документов и чистоты сделки, но и вопроса взаиморасчетов. Когда суммы достаточно солидны, возможны аферы, неправильная передача денег, могут подсунуть фальшивые или старые купюры.
Сравнительно новый вид услуг — страхование ответственности сторон при заключении сделки. Как правило, договоры купли-продажи оформляются нотариально. Проблема в том, что база данных нотариусов не связана с базой данных загсов. Для совершения сделок необходимо согласие всех членов семьи. Так, если жена без согласия мужа продаст недвижимость, суд, вероятнее всего, признает эту сделку недействительной. В итоге покупатель теряет и деньги, и жилье. Пробелы в вопросах, подобных этому, призвано заполнять страхование сделки.
Помимо этих аспектов важную роль имеет само представление о риэлторе. Как профессионализм, так и личность агента не должны вызывать неприятных ощущений у клиента.
— Риэлтор — это психолог, так как часто клиенты не знают, чего хотят. Многие люди покупают жилье не по сухим параметрам, а по ощущениям. Квартира должна быть обязательно такая, чтобы все ахнули. Вот это «ах» риэлтор должен привести в форму. Только опытный специалист может максимально дорого продать для продавца и максимально дешево позволить купить покупателю, - делится секретами Егор Пужанов.
Непрофессионализм ведет к несерьезному отношению самих риэлторов к своей деятельности. Поэтому профессия сегодня приобрела статус временной, не влекущей за собой ответственности.
«Черный» маклер
По словам специалистов НАР, теневой доход на рынке недвижимости превалирует над «белым» оборотом. Многие компании, зарегистрировавшись и проработав короткий срок, предпочитают уходить в тень, работая в «черном нале». В результате государство не получает отчислений с огромных объемов доходов, а риэлторы теряют на своем имидже. Но прежде всего страдает клиент.
— Изначальная цель «черных» маклеров — не предоставление услуги, а легкая, быстрая прибыль. При подмене такой цели клиент никогда не получает правдивой информации об интересующем его объекте, — предупреждает председатель НАР.
Право покупателя — получить как можно более достоверную и полную информацию, начиная от площади квартиры и кончая подробным описанием района. Агент должен знать, есть ли рядом школа, парикмахерская, где находится ближайший круглосуточный магазин. Если он сам только что прочитал газетное объявление, впору задуматься о профессиональном уровне посредника. Информация от таких «спецов» бывает искажена до крайности. При просмотре жилья метраж почему-то сокращается, дома стареют на 3-5 лет, а про «хорошее» состояние квартиры и говорить не хочется. Если риэлтор не обладает культурой речи и не может объяснить, что конкретно продает, — и мысли о сотрудничестве с этой компанией не должно у вас возникнуть. Агентство, работающее на рынке достаточно долго, знает, как грамотно, правильно и результативно преподнести клиенту информацию о данном объекте.
P.S. В сделках с недвижимостью существует немало наживок, грозящих материальными и моральными потерями. Специалисты НАР рекомендуют следовать советам, незаменимым при купле-продаже или аренде недвижимости, чтобы не остаться у пустого корыта.
СОВЕТЫ
Если вы продаете недвижимость
Как правило, большинство неясностей возникает на этапе внесения задатка покупателем. Передача денег просто из рук в руки чревата неприятными последствиями. Соглашение о задатке, или расписка, как неофициально именуется этот документ, должно содержать: наименование документа, сумму задатка только в национальной валюте, адрес продаваемой квартиры, Ф.И.О. и номер удостоверения покупателя, а также обязательство последнего внести деньги в определенный срок в не менее определенной сумме. При подписании этого «меморандума» должно присутствовать, как минимум, два свидетеля.
Если вы покупаете квартиру
Требуйте документы на право собственности недвижимостью — удостоверение личности владельца, договор купли-продажи (или приватизации) с указанием имени владельца, технический план также с указанием имени владельца. Если в договоре купли-продажи прописано 5-6 человек — обеспечьте согласие каждого. В случае отказа одного из них сделка не состоится.
Часто махинации возникают при покупке квартиры с мебелью и другими предметами быта. Полностью рассчитавшись с продавцом и придя в новую квартиру, новый владелец может увидеть только «голые» стены. Как правило, в нотариальном документе этот пункт не прописывается. В этом случае не стоит отдавать всю сумму при подписании договора купли-продажи. Оставьте немного денег и уверенно скажите: «Утром стулья — вечером деньги».
Если вы арендуете жилье
Копию удостоверения личности хозяина и документов на квартиру арендатору нужно иметь обязательно. Договор аренды помимо основных должен включать два немаловажных пункта. Оплата текущего ремонта и коммунальных платежей арендатором или хозяином недвижимости.
Если вы сдаете недвижимость в аренду
Желательно требовать с арендатора предоплату и оценить состояние, количество мебели и бытовой техники. Опись имущества должна быть неотъемлемым приложением к договору. Также в договоре аренды будет нелишним прописать количество проживающих людей, так как вероятность столкновения с так называемой «черной» субарендой очень велика. Квартира, арендованная «солидным» клиентом на долгий срок, становится строчкой многочисленных объявлений на газетных страницах: «Сдается посуточно».
Айгуль КИСЫКБАСОВА, Алматы
