В цене каждый метр

16.12.2005

В цене каждый метр

№ 48 (72) от 15 декабря 2005 года

На сегодняшний день объемы жилищного строительства в Астане, при кажущемся огромным размахе, не покрывают постоянно растущий спрос на жилье. Так, обеспеченность населения жильем в столице составляет в среднем 11 кв. м на человека, и этот показатель почти вдвое ниже уровня Алматы…

Платежеспособный спрос…

Как было сказано, несмотря на, казалось бы, высокий объем жилищного строительства, в Астане продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми странами. Если в Астане на каждого жителя приходится 11,2 кв. м жилья, в Алматы - 18,4 кв. м, в Москве - 23 кв. м, то в европейских столицах этот показатель превышает 35 кв. м. Параллельно существует проблема жилого фонда времен старой советской застройки, срок эксплуатации которого уже давно себя исчерпал. Так, на текущий период лишь 20% жилья подпадает под категорию «хорошего» состояния, а 60% находится в аварийном и полуаварийном состоянии.

Также нужно учитывать высокий приток жителей из регионов, желающих перебраться в столицу и активность обеспеченных граждан, направленную на переезд в более качественное современное жилье. А в последнее время появилась еще и немаловажная инвестиционная составляющая спроса, когда квартиры покупают с целью вложения сбережений и получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду. Резюмируя все вышеперечисленные факторы, можно говорить о длительном перевесе спроса на рынке жилья над существующим и предстоящим предложением.

Реализацию этого огромного спроса на рынке жилья сдерживает порог платежеспособности. Рост цен, который мы наблюдаем в последние годы, как раз и являлся сдерживающим фактором, который восстанавливал баланс платежеспособного спроса и существующего предложения.

Каковы же тенденции развития платежеспособного спроса? По данным анализа, реальные доходы значительной части населения Астаны постоянно возрастают. Так в январе-сентябре текущего года, по оценке Агентства по статистике, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 238,6 тыс. тенге и увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2004 года на 21,0%, реальные денежные доходы на - 13,5 %, тем самым, превысив среднереспубликанский уровень в 2,1 раза. К тому же дополнительным фактором является ипотека, которая способствует росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а завтрашних доходов. Благодаря этому инструменту на рынок могут выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья. По мнению специалистов, в нынешних условиях ипотека однозначно «работает» на рост рынка недвижимости. Хотя если в западных странах с помощью ипотеки совершается примерно 80% сделок по приобретению недвижимости, то в Казахстане этот показатель составляет лишь 35%.

На текущий момент не видно ни одного существенного фактора, «работающего» на снижение спроса на рынке недвижимости. Более того, существует реальный потенциал для дальнейшего спроса и значительного повышения цен на жилье.

Сценарий развития

Как известно, в течение последних семи лет в столице отмечается существенный рост объема строительства жилья. (Так, в текущем году объемы жилищного строительства увеличились в 2,5 раза, было введено жилья общей площадью 427,5 тыс. кв. м). Этот факт подтверждает увеличение потребности в строительных материалах. По данным экспертов, рынок строительных материалов в Казахстане в 2004 году оценивался в 207,5 млрд. тенге. К 2010 году его потенциальная емкость составит приблизительно 620,9 млрд. тенге, т.е. увеличится по сравнению с текущим уровнем в 3 раза. По расчетам специалистов, ежегодный прирост потребности в строительных материалах составит (без учета инфляции) в 2006-2010 годах не менее 10%. Объем импорта строительных материалов по республике за 2004 год составил 922,2 млн. долл. США. Основными поставщиками импортной строительной продукции на отечественном рынке являются: Россия (37,6%), Германия (8,3%), Китай (5,9%), Украина (5,5%), США (4,4%), Италия (3,3%), Япония (3,1%), Турция (2,7%), Франция (2,5%), Великобритания (2,4%), Республика Корея (1,9%), Узбекистан (1,8%), Нидерланды (1,5%). Учитывая то, что один из основных импортеров строительных материалов - Россия - до 2010 года собирается увеличить объемы строительства в два раза, то можно ожидать повышения цен на российские строительные материалы. И это один из трендов - повышение цен на новостроящееся жилье.

Итак, наиболее вероятным сценарием развития событий на столичном рынке недвижимости в ближайшем будущем является сохранение доминантного положения спроса над предложением и повышение уровня цен на жилье.

Айша Нагаспаева,

эксперт-аналитик рынка недвижимости