|
|
|
ПЕРЕОЦЕНКА АКТИВОВ ПРИ ПЕРЕХОДЕ НА МСФО
В.М. Елисеев к. э. н., профессор, директор НИИ Проблем устойчивого развития региона
Восстановительная стоимость при переоценке в целях перехода на МСФО может определяться для специализированных активов на базе полной восстановительной стоимости (ПВС), а для активов инвестиционных, избыточных или с рыночным потенциалом, на базе рыночной стоимости нового имущества (РСнов). (1) Например, затраты на строительство аналога оцениваемого здания равны 1000 млн. тенге. В связи с тем, что оцениваемое здание построено в период затратной экономики из неэффективных конструкций, коэффициент морального (функционального) износа оценщик принял равным 0,15. так как здание находится на окраине города, коэффициент внешнего (экономического) износа принят равным 0,3. Тогда восстановительная стоимость будет равна: Полученная величина и является расчетной рыночной стоимостью этого здания, так как это наиболее вероятная цена продажи нового здания такой конструкции, расположенном в данном месте. Если в этом примере фактический срок службы оцениваемого здания равен 20 лет, остаточный срок 30 лет, то его справедливую стоимость можно найти по формуле: (2) По приведенным выше формулам обычно переоценивается справедливая стоимость объектов недвижимости. Справедливая стоимость оборудования оценивается сравнительным методом на основании рыночной информации о ценах аналогов. Если известна цена нового аналога, то справедливая стоимость этого актива находится по формуле (2). Если это оборудование уже снято с производства и на рынке продаются налоги бывшие в употреблении (б/у), то справедливая стоимость будет равна рыночной стоимости имущества б/у. Восстановительную стоимость этих активов следует определять по формуле (3). Если станок б/у стоит сегодня на рынке 10 млн. тенге, прослужил уже 20 лет и его остаточный возраст 5 лет, то восстановительная стоимость будет равна 50 млн. тенге. (3) Так как при переоценке специализированного имущества отсутствует информация о ценах продажи аналогов, то восстановительная стоимость определяется методом индексирования. Для этого первоначальную стоимость ранее приобретенного нового оборудования следует умножить на индекс тренда (Тр) и поправочный рыночный коэффициент (Кр). Тренды находятся путем перемножения годовых индексов удорожания стоимости активов (см. таб. 1), которые обычно рассчитывается органами государственной статистики для каждой группы и подгруппы основных средств. (4) Таблица 1: Пример расчета трендов для с/хоз оборудования
Для переоценки первоначальной в восстановительную стоимость ее нужно умножить на тренд даты изготовления данного актива. Например, если сельскохозяйственное оборудования изготовлено в 1997 году, то первоначальную стоимость нужно умножить на 2,787. Так как обычно нет уверенности, что оборудование было приобретено по справедливой стоимости или что оно было новым, то следует полученный результат скорректировать, умножив его на коэффициент рынка. Для этого в каждой подгруппе, а если это невозможно, то в каждой группе основных средств, выбирается наиболее дорогостоящий и имеющий основное значение актив. Узнается завод изготовитель и у него запрашивается прайс-лист на данное оборудование. К полученной цене прибавляются затраты на транспортировку и монтаж и получают рыночную восстановительную стоимость. Тогда коэффициент рынка определяется путем деления рыночной восстановительной стоимости на величину, полученную с помощью тренда. Этот коэффициент применяется для расчета всех активов данной подгруппы. (5) Для нахождения справедливой стоимости необходимо из восстановительной стоимости вычесть величину накопленного физического износа (Иф), который мы рекомендуем находить с помощью метода остаточного срока (То). (6) Определяя величину остаточного срока жизни актива, оценщик учитывает его физическое состояние в период фактического срока эксплуатации (Тф). Тем самым корректируется и срок полезной службы, который равен сумме фактического и остаточного срока. Если переоценка производится на базе рыночной стоимости активов бывших в употреблении (РСб/у), то восстановительную стоимость можно определить по формуле (3), а величину накопленного износа как разницу между восстановительной (ВС) и рыночной (РСб/у) стоимостью. В определении понятия «срок полезной службы», которое дается в МСФО 16, не уточнено, от какой даты следует исчислять начало срока полезной службы: с момента эксплуатации или с момента приобретения актива, так как обычно за рубежом эти сроки совпадают. У нас же очень часто покупается оборудование б/у и в качестве первоначальной стоимости принимается цена покупки, а срок полезной службы исчисляется от даты постановки на баланс. Если актив приобретен по справедливой стоимости, что в наших условиях проблематично, то с экономической точки зрения никакой разницы нет каким методом рассчитывать справедливую стоимость. Однако по разным причинам активы очень редко приобретаются по справедливой стоимости, кроме того, в результате такого «усеченного» учета, потенциальные инвесторы могут быть введены в заблуждение о степени износа основных средств. Поэтому мы на практике под восстановительной стоимостью принимаем рыночную стоимость нового имущества, а за дату исчисления срока полезной службы принимаем дату начала эксплуатации нового актива. Для зданий дата ввода в эксплуатацию указывается в техническом паспорте, для оборудования эти сведения очень часто наносится на его поверхность или имеются в сопроводительных документах. Для нахождения справедливой стоимости каждого актива нужно из его восстановительной стоимости вычесть физический износ. Суммируя справедливые стоимости всех активов, получаем величину справедливой стоимости действующего предприятия, найденную затратным методом. В соответствии с пунктом 3.6. Международного руководства по оценке МР 8 «Амортизационные затраты замещения» (АЗЗ), полученный результат следует проверить на адекватную прибыльность, т.е. произвести анализ дисконтированного денежного потока, который генерируют эти активы. Согласно Международного руководства по оценке МР 9 «Анализ дисконтированного денежного потока для оценки (ДДП) для оценок на рыночной и нерыночной основах», анализ ДДП представляет собой технику финансово моделирования, основанную на явных допущениях, рассматривающих в перспективе прибыли и затраты оцениваемого бизнеса (действующего предприятия). Такие допущения касаются количества, качества, изменчивости во времени и длительности притоков и оттоков, которые дисконтируются до приведенной стоимости. Чтобы обеспечить повторяемость результата полученного оценщиками методом дисконтирования, следует прогнозирование будущих денежных потоков выполнять с использованием регрессионных моделей. Функции трендов прогнозируемых денежных потоков рассчитываются методом наименьших квадратов парной линейной регрессии. Причем мы рекомендуем составлять уравнения регрессии отдельно для прогнозирования объема реализации, себестоимости, общих административных издержек и расходов по реализации. На основании этих показателей рассчитывается прогноз чистого дохода на расчетный период. Если сразу составлять уравнение регрессии по фактическим данным о чистом доходе за прошлый период можно получить не совсем точные результаты. В соответствии с пунктом 5.7. МР 9 для нахождения ставок дисконтирования и терминальных (реверсионных) ставок капитализации следует пользоваться разнообразными источниками данных и информацией о рынке капитала. Для расчета ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации обычно используются данные о величине безрисковой ставке (rf)), индексах инфляции (i) и величине премии (р) за риск, выраженных в процентах. Премия за риск может быть принята в соответствии с Методическим рекомендациями, разработанными Казахстанской ассоциацией оценщиков в качестве Стандарта организации. Ставка дисконтирования, учитывающий риски при реализации проектов, определяем по формуле: (7) Для расчета реверсии нужно использовать коэффициент капитализации, который для действующего предприятия рассчитывается по формуле Гордона. (8) где: g - ежегодно накапливаемый рост прибыли без учета влияния инфляции. Реверсия (VF) находится методом прямой капитализации дохода последнего года расчетного периода (En). (9) Стоимость действующего предприятия находим методом дисконтирования прогнозируемого чистого дохода с учетом реверсии по формуле (10). (10) Полученный результат должен быть примерно равен сумме справедливой стоимости активов после переоценки. В стандартах Казахстанской ассоциации оценщиков установлено, что этот разрыв не должен превышать 30%. Если имеется большее отклонение между этими результатами, то нужно уточнить величину рыночного коэффициента, рассчитываемого по формуле (5). Например, если безрисковая ставка равна 6% прогнозируемая инфляция 5% прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) равен 100 млн. тенге в год прогнозируемый темп роста ЧОД 3% премия за риск 10% Тогда ставка дисконтирования будет равна:
Коэффициент капитализации будет равен:
Реверсия (цена продажи в конце расчетного периода) будет равна: Приведенную стоимость реверсии находим, умножая ее величину на коэф. дисконтирования для 2009 г. Пример дисконтирования ЧОД и расчета справедливой стоимости приведен в таблице 2. Таблица 2: Пример дисконтирования чистого операционного дохода
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |