Законодательные перспективы развития арендного сектора жилья

14.06.2006

Законодательные перспективы развития арендного сектора жилья

АСТАНА. 14 июня. КАЗИНФОРМ /Жигер Байтелесов/ - Приватизация коммунального жилья займет весьма продолжительные сроки. Как сообщает корреспондент Казинформа, таково мнение Правительства, представившего в Мажилис законодательные поправки, касающиеся развития арендного сектора жилья. Это в свою очередь, полагает Правительство, приведет к снижению доли частного жилья в общем объеме жилищного фонда. В то же время государство имеет обязательства по обеспечению жильем определенных категорий населения.

В настоящее время в Казахстане коммунальное жилье возводится за счет средств республиканского и местных бюджетов. Оно предназначено для социально защищаемых слоев населения, а также работников бюджетных организаций, государственных служащих и т.п.

Разработчик поправок предлагает законодательное установление права местных исполнительных органов арендовать жилье для граждан, перед которыми государство имеет обязательства по предоставлению жилища. Причем исполнительный орган может арендовать жилье, как в частном жилищном фонде, так и в арендных домах. Для всемерного распространения арендного сектора жилья в поправках предусматривается возможность участия инвестиционных фондов в его развитии.

В целом поправки направлены на развитие арендного сектора жилья в республике и их принятие, по замыслу авторов, позволит местным исполнительным органам решать жилищные проблемы определенных категорий населения без увеличения доли государственного жилья в общем жилищном фонде.

Научные эксперты признают, что жилищная проблема стала острой и актуальной в силу недостаточного, по их мнению, обеспечения конституционного права граждан на жилище и внедрения ипотечного кредитования жилищной сферы. На сегодняшний день не все слои казахстанского общества, утверждают эксперты, могут позволить себе получение кредитов под залог имущества. Вместе с тем, соглашаются они с правительством, надо решить проблемы, связанные с предоставлением нуждающимся гражданам жилища из государственного жилищного фонда. К тому же, отмечают эксперты КазГЮУ, опыт в жилищной сфере страны показал, что Казахстан, обладая огромной территорией, еще не всех своих граждан обеспечил хотя бы социальным жилищем, то есть, поясняют ученые, жилищами из государственного жилищного фонда.

В правительственных поправках имеются несколько моментов, указывают эксперты, которые противоречат действующему законодательству. В, частности, в законе «О жилищных отношениях» нужно определить правовую природу арендного дома. Нужно указать, что арендный дом относится к государственному жилищному фонду на основании решения местного исполнительного органа. Или его договора с собственником жилища, находящегося в частном жилищном фонде. Ибо жилые помещения, т.е. квартиры, предназначены для постоянного (приравненные к служебным жилым помещениям) или временного (служебные жилые помещения) проживания по найму. Они не подлежат продаже нанимателям.

В поправках есть нормы, запрещающие продажу, обмен, дарение, завещание другим лицам и передачу в залог жилища в арендном доме. Ученые полагают, что надо указать, что эти нормы распространяются, в том числе, на жилые помещения из частного жилищного фонда, арендованные местным исполнительным органом на срок действия соответствующего договора между ними.

Такие договоры не подлежат государственной регистрации, говорится в правительственных поправках. Ученые, ссылаясь на Указ Главы государства, имеющий силу закона, от 25 декабря 1995 года, цитируют, что объектами государственной регистрации являются права на недвижимое имущество. И регистрации подлежит право пользования на срок свыше года. Для собственника жилища из частного жилищного фонда сдача своего жилища внаем является предпринимательской деятельностью. Ибо он получает из местного исполнительного органа определенную договором между ними сумму денег. Нужно согласовать, считают эксперты, предлагаемую Правительством норму с действующим законодательством.

Предлагаемая Правительством в поправках одна из статей гласит, что местный исполнительный орган вправе за счет средств местного бюджета производить оплату расходов за пользование жилищем в частном жилищном фонде или арендных домах определенным категориям граждан. С точки зрения ученых слово «вправе» надо заменить словом «обязан или обязуется». В противном случае, говорят эксперты, местный исполнительный орган может и не использовать данное право, то есть возможность. Тогда, заявляют ученые, нет необходимости разграничивать наем в частном жилищном фонде и наем в арендном доме.

Недоумение выражают эксперты и по поводу того, что правительственными разработчиками предлагается исключить одну из статей из действующего закона «О жилищных отношениях». В связи с этим ученые вопрошают, а как быть с гражданами Казахстана, которые по характеру работы должны проживать за пределами страны (дипломатических, консульских и т.д.) или населенного пункта, где им было предоставлено жилище из государственного жилищного фонда. Согласно закону «О жилищных отношениях» жилище из государственного жилищного фонда, в котором они проживали, могли сдать в поднаем. Эксперты задаются вопросом: теперь как быть? Сдать жилище в местный исполнительный орган в случае назначения таких лиц на дипломатическую и т.п. работу? Кто может гарантировать возврат именно этого жилища по окончании их работы за рубежом? И эксперты делают вывод о том, что следует продумать данное положение.

В жилищной сфере термин «наем» исключительно применяется к жилым помещениям, а термин «аренда» используется к не жилым зданиям. Следовательно, заключают эксперты, термин «аренда» необходимо применять в предлагаемых поправках исходя из положений Гражданского кодекса и действующего законодательства в жилищной сфере.

По мнению ученых, в правительственных поправках надо четко расписать положения о том, в чем разница между жилыми помещениями арендного дома и жилыми помещениями из государственного жилищного фонда, то есть служебными и приравненными к ним помещениями. Поскольку и те и другие могут предоставляться как в постоянное, так и во временное пользование. К тому же предлагается ряд благоприятствующих условий для лиц, которые будут заняты ввозом из-за пределов Казахстана товаров, предназначенных для строительства арендных домов, их строительством и др.

В целом по проекту, подчеркивают эксперты, складывается впечатление, что разработчиком сделана попытка о скорейшем внесении изменений и дополнений в действующее жилищное законодательство в свете выполнения установок Послания Президента к народу Казахстана от 1 марта 2006 года, не разобравшись с правовой природой рынка арендного жилья. Прослеживается интерес о поднятии статуса рынка арендного жилья. Для этого предлагается освобождение товаров, предназначенных для строительства арендных домов от обложения таможенными пошлинами. Предусматривается также исключение из совокупного годового дохода налогоплательщиков доходы юридических лиц, связанные со строительством и (или) содержанием арендных домов и т.п.

Эксперты считают, что в предлагаемом Правительством проекте поправок нужно заложить нормы, ограничивающие возможность совершения коррупционных правонарушений, которые могут иметь место в плане освобождения и других лиц, занятых в данной сфере от таможенных пошлин, налоговых льгот. Имеет место усиление роли фонда недвижимости. Ибо не менее 90 процентов от чистого дохода фонда будет направлено на выплату дивидендов акционерам (по проекту поправок держателю акций). А кто будет, интересуются эксперты, акционером такого фонда: государство и/или иные лица?

Последствия принятия поправок, по утверждению экспертов, могут привести к смешению или не пониманию среди населения страны оснований предоставления жилых помещений из государственного жилищного фонда и жилых помещений арендного дома. Следовательно, констатируют ученые, необходимо более четко расписать цель предоставления жилых помещений арендного дома и жилых помещений государственного жилищного фонда.

Головным в Мажилисе по этим поправкам является комитет по экономической реформе и региональному развитию. Докладывать о них депутатам Правительство поручило вице-министру индустрии и торговли Аскару Баталову.