3405 долларов - такова средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости Алматы по итогам двух недель марта

23.03.2007

Непристойные предложения

3405 долларов - такова средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости Алматы по итогам двух недель марта. Рост составил два процента, при этом количество предложений выросло на четыре процента.

Чемпион по предложениям - Бостандыкский район. Его доля - 28 процентов, при этом средняя цена «квадрата» в нем увеличилась на 1,4 процента. На втором месте - Ауэзовский район с 24 процентами предложений и ростом стоимости метра на два процента. На третьем месте - Алмалинский (21 и 2,8). Далее выстроились Медеуский (15 и 2,3), Жетысуский (8 и 2,9) и Турксибский район (4 и 3,8). При этом разрыв между минимальной ценой за квадрат 1116 долларов (в Ауэзовском районе) и максимальной 8279 (в Медеуском) впервые достиг столь впечатляющих размеров.

Справка «Мегаполиса»

Согласно новой госпрограмме развития жилищного строительства на 2008 - 2010 годы, предполагается возвести 27 миллионов квадратных метров жилья, доступного широким слоям населения. Разработчики программы ожидают, что при помощи ипотеки новоселами 230 тысяч квартир смогут стать около 430 тысяч человек.

Как утверждают большинство риэлторов, спрос на жилье не снижается и даже все время растет. В частности, директор компании ЦКН-Консалтинг Руслан Тлеужанов заявил на неделе, что «доля спроса превышает долю предложений на 65 процентов - прежде всего в сегменте 3-4-комнатных квартир». И в первую очередь в новостройках. Однако далеко не все риэлторы разделяют столь радостную точку зрения. По словам эксперта одной риэлторской компании (по его просьбе имя не называю), в действительности спрос неуклонно снижается - с начала года в пределах 12-25 процентов во всех сегментах! Более того, 50-60 процентов всех сделок купли-продажи жилья носят чисто спекулятивный характер, то есть, квартиры покупают не те, кто в них нуждается, а те, кому некуда сегодня вложить временно свободные средства.

Прежде всего это обусловлено стремительным - куда резвее инфляции - удорожанием жилья и стоимости стройматериалов, что делает новое жилье еще более недоступным для рядовых граждан. Кроме того, вступление в силу Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» и лишение лицензий более сотни строительных компаний только в Алматы и Астане, также сыграли свою негативную роль.

Что касается первого фактора, то руководство строительных компаний рассматривает требование закона об обязательном наличии 12 процентов собственного капитала на начало возведения объекта главной причиной дополнительных расходов, которые, как пить дать, скажутся на итоговой цене «квадрата» - застройщики обещают рост на 25-30 процентов! Однако, как утверждают независимые эксперты, все эти сказки - отнюдь не самая удачная попытка свалить все проблемы с больной головы на здоровую. Отечественным строительным баронам просто не понравился жесткий контроль государства над всем процессом строительства начиная от закупки материалов, изделий и конструкций до качества сдаваемого объекта.

Что касается второго фактора, то лишение лицензий компаний отнюдь не значит, что они тут же прекратят все работы, а выделенные им участки будут немедленно изъяты. «Рыбак» «рыбака» - видит издалека. «Лишенцам» никто не мешает договориться с фирмой, у которой лицензию никто не отнимал. Подписать с ней договор на выполнение подрядных работ не помешают ни Генеральная прокуратура, ни Суд божий. Но в итоге цена на жилье окажется гораздо выше ранее декларируемой. Кто его потом купит - вопрос десятый. Тем более, что «выброс» квартир на рынок идет сегодня массовым порядком. А квартира, согласитесь, не пучок морковки, и даже не ананас, которые ни один человек, находясь в здравом уме и твердой памяти, скажем, за тысячу долларов не купит. И за 900 - тоже…

Несколько дней назад Национальная ассоциация риэлторов провела «круглый стол», в ходе которого устами вице-президента НАР Олега Алферова установила, что «операциями с недвижимостью сегодня занимаются все желающие - вне зависимости от профессионального опыта, образования и юридического статуса. При отсутствии специализированного контроля со стороны государства они умышленно подогревают ценовой ажиотаж, укрываются от уплаты налогов»…

К слову, большинство участников этого форума согласились с тем, что основной причиной ценовой гонки является «спекулятивная активность «черных маклеров». Однако текст разработанного НАРом законопроекта о риэлторской деятельности общественность так и не увидела. Неужто там кроется какая-то убийственная «крамола» против компаний-застройщиков?

По мнению руководителя PR-отдела Центра коммерческой недвижимости Наримана Туреханова, рост цен на жилье в течение года прогнозируется также на уровне 30 процентов, однако существенно скорректировать эту цифру может новая программа развития жилищного строительства, которая включает в себя возведение арендного жилья. А этот аргумент может оказаться одним из самых весомых в войне за дешевые «квадраты».

Отечественные риэлторы любят сравнивать отечественный рынок с московским. Так вот, на прошлой неделе впервые с 2004 года упал общий индекс предложения столичного жилья, рассчитываемый irn.ru по базе заявок продавцов - с 4354 долларов до 4329. В реальности же цены, по сообщению авторитетной риэлторской компании МИЭЛЬ, еще ниже. Последние два-три месяца в ходе предпродажных торгов продавцы, как правило, снижали цены на выставленные квартиры на 3-4, а то и 10 процентов. Теперь они даже не рискуют выставлять продаваемые квартиры по прежним ценам, если, конечно, рассчитывают их продать. Поскольку игры с придуманными терминами и ставками сопровождаются скрытым движением продавцов навстречу пожеланиям покупателей. А скидки все чаще плавно превращаются в бонусы. Например, кто-то из покупателей возжелает вместе с квартирой приобрести в ближайшем паркинге еще и машиноместо…

Алматы и Астана - не Москва. Хотя по уровню зарплат очень отдельные категории отечественных госслужащих и работников частного бизнеса догоняют жителей столицы России. В то же время отечественным строителям не стоит забывать, что реально претендовать на ипотеку, согласно опыту первой программы развития жилищного строительства, пока смогли не более 14 процентов населения страны. А «ипотечный кризис», согласно концепции главы Народного банка Григория Марченко, наступает на пятый год выплат.

Делайте выводы, господа застройщики…

Сергей Туник