Вклад в склад. В последние два года инвесторы резко активизировались на рынке складских помещений

26.03.2007

Вклад в склад

В последние два года инвесторы резко активизировались на рынке складских помещений. Это позволит к 2010 году сократить двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости

Сегодня в Алматы потребность в складских помещениях высокого класса составляет от 350 до 500 тыс. кв. м. То есть спрос на эти площади превышает предложение в два раза. До последнего времени девелоперы игнорировали сегмент высококлассных складов, предпочитая заниматься офисной, торгово-развлекательной и жилой недвижимостью. Но по мере насыщения этих рынков недвижимости инвесторы стали обращать внимание и на развитие складских комплексов высокого класса. По мнению экспертов, активность девелоперов в этом сегменте коммерческой недвижимости может привести к тому, что к 2010 году предложение будет соответствовать спросу, а то и превзойдет его.

Причем практически все инвесторы заявляют о своем намерении предоставить будущим клиентам не просто складские помещения высокого класса, а полностью весь цикл логистических услуг - на базе транспортно-логистических центров. Некоторые из них не собираются ограничиваться только логистикой, а намерены добавить еще и индустриальную составляющую.

Если суммировать заявленные объемы строительства складских помещений, то в течение трех лет только в Алматы и его пригороде будет сдано до 700 тысяч кв. м. Такой масштаб порождает некоторые сомнения: насколько рынку нужно такое количество площадей высококлассных складов? Ведь потенциальных клиентов этой недвижимости у нас не так много, и некоторые из них не прочь построить собственный склад. Но на этот аргумент у девелоперов есть свои контраргументы.

Клад класса «А»

На первоначальном этапе становления розничных рынков покупатели не отличались особой привередливостью, но по мере усиления конкуренции клиенты стали предъявлять все больше требований к качеству приобретаемой продукции. Дабы победить в борьбе за потребителя, компании стали уделять внимание вопросам качества доставки и хранения товаров. В первую очередь это касается организаций, занимающихся продуктами питания, товарами повседневного спроса, бытовой и офисной техникой, фармацевтическими препаратами и т.д. К этому надо еще добавить и рост потребительского спроса (на 20%), и возросший объем продаж. По данным Агентства РК по статистике, в 2006 году в Казахстане объем розничного товарооборота (без учета общественного питания) достиг 1,56 трлн тенге. Прирост по сравнению с январем-декабрем 2005 года составил 14,4%. Только в Алматы такой товарооборот в 2006 году составил 678,4 млрд тенге (по сравнению с 2005 годом прирост составил 24%). Возросший объем продаж заставил производственные, торговые и дистрибьюторские компании искать дополнительные складские помещения класса «А» или «В+», которые отвечают международным стандартам хранения грузов.

При поиске складов высокого класса большинство организаций столкнулось с тем, что на рынке недвижимости практически не оказалось достойного предложения. Сегодня в южной столице и пригородах, по различным данным, насчитывается от 700 тыс. до 1 млн кв. м складов, однако большая их часть - это бывшие производственные помещения или базы. Подобные объекты годятся лишь для складирования грузов, нетребовательных к условиям хранения. Например, сырья для промышленного производства, металлических, резиновых изделий и т. п.

Один из вариантов решения - строительство производственными или торговыми компаниями складов класса «А» для собственных нужд. Некоторые так и делали. Однако это занятие достаточно дорогое и сложное. «Сегодня очень много дистрибьюторских компаний, намереваясь создать частные склады класса «А», несколько переоценивают свои возможности. Самостоятельно реализовывать проекты по высококлассным складам очень трудно. Во-первых, в условиях высоких цен на земельные участки часто требуется привлекать дополнительные кредитные средства. Как правило, компании возводят небольшие по площади частные складские помещения от 6 до 8 тысяч кв. м. Девелоперы же изначально строят объекты, в разы превосходящие по площади частные аналоги, так как расчет идет на нескольких крупных арендаторов. Благодаря масштабности коммерческих проектов себестоимость строительства у девелоперов на 30-40% ниже, чем у дистрибьюторских компаний. Во-вторых, у непрофильных компаний отсутствуют опыт и технологии по созданию современных складских комплексов. Строительство подобных объектов сильно отличается от проектов в области коммерческой и жилой недвижимости и требует серьезной исследовательской работы с учетом всех аспектов логистики. И, в-третьих, возведение собственного складского комплекса, как правило, не лучшим образом сказывается на основной деятельности», - рассказывает директор компании «ЦКН-Консалтинг» Руслан Тлеужанов.

По данным участников рынка, в среднем себестоимость строительства 1 кв. м складского помещения класса «А» колеблется от 700 до 800 долларов. Причем около 50% от всей стоимости помещения занимает земельный участок. По словам коммерческого директора компании High Tech Logistic Николая Каширина, «если сравнивать себестоимость строительства склада класса «А» в Казахстане и в России, то у нас она выходит дороже. Во-первых, здание возводится из металлоконструкций (сэндвич-панелей), которые закупаются у нашего северного соседа. Во-вторых, дополнительные расходы занимают работы по сейсмическому усилению конструкций. В-третьих, этот рынок только начинает развиваться, и компаний, которые возводят склады, очень мало».

Быстрее, выше, сильнее

Ситуацию на рынке складских помещений, в частности двукратное отставание предложения от спроса, не могли не заметить потенциальные игроки - девелоперы. Первые инициативы в этом сегменте коммерческой недвижимости стали проявляться три года назад. Группа компаний Amanat Invest Group в 2005 году закончила реконструкцию складского комплекса ИКаР, расположенного на первом километре Илийского шоссе. В пригороде Алматы это первый серьезный проект в области создания складских помещений высокого класса («В+»). Общая площадь комплекса составляет 35 тыс. кв. м.

После успешного запуска первого проекта Amanat Invest Group приступила к освоению прилегающей территории, создав там второй складской комплекс «Первомайский», который, в отличие от ИКаРа, был построен с нуля, так как изначально планировался как объект класса «А» и для одного арендатора - Procter and Gamble. Эта компания сконцентрировала свои основные товарные запасы, предназначенные для Казахстана, на данном складском комплексе, который был введен в эксплуатацию в декабре 2006−го. Общая площадь комплекса составляет 17 тыс. кв. м.

Не менее интересный проект в области складских комплексов - объект «Тау-Терминал» (класс «А») этой же компании. Складские площади расположены на территории в 9,2 га возле поселка Отеген батыра общей площадью 14,4 тыс. кв. м. Первая очередь складского комплекса тоже введена в эксплуатацию в декабре прошлого года.

Все эти объекты - наиболее известные сегодня в пригороде Алматы из реализованных проектов класса «А» и «В+». Сейчас в стадии реализации находится ряд крупных проектов, которые по объему площадей в разы превосходят существующее предложение высококлассных складских помещений.

Так, Amanat Invest Group занята созданием индустриально-логистического центра «ДАМУ». Объект расположен на территории в 130 га. Общая площадь складских помещений составит 110 тыс. кв. м класса «А». Производственные площади индустриально-логистического центра - 80-90 га.

Компания Paragon Development в прошлом году приступила к строительству транспортно-логистического центра Алматы на базе действующего контейнерного терминала АО «Астана-Контракт». Общая площадь складских терминалов класса «А» составит 48,5 тыс. кв. м.

Девелопер Capital Partners в сентябре 2006 года приступил к строительству «Международного Логистического Парка Алматы». Сейчас возводится первое здание общей площадью 45,5 тысячи кв. м. Объект занимает 10 га, непосредственно прилегающих к аэропорту южной столицы.

В январе 2008 года компания «Тау-Терминал» планирует ввести вторую очередь одноименного складского комплекса класса «А» общей площадью 25 тыс. кв. м.

Проглотить и переварить

Но и это далеко не все заявленные проекты по возведению высококлассных складских комплексов, а только наиболее известные. Многие торговые компании также намерены обзавестись собственным складским комплексом. С учетом упомянутых объектов объем известных заявленных складских площадей, которые планируется ввести до 2010 года, достигает 700 тыс. кв. м. И все это только класс «А». Возникает вопрос - сможет ли рынок проглотить столько площадей высококачественных складов?

«Если проанализировать все заявленные проекты, можно предположить, что произойдет превышение предложения над спросом. Но следует учитывать ряд факторов, которые могут скорректировать соотношение спроса и предложения. Общий рост экономики, количества компаний, а также их расширение обусловливают растущий спрос. С вводом в эксплуатацию всех заявленных проектов возрастет уровень конкуренции между ними. И если для компаний - потенциальных потребителей данного вида услуг аутсорсинг логистических функций будет привлекательнее содержания собственного штата сотрудников, превышения предложения над спросом не возникнет», - рассказывает исполнительный директор консалтинговой компании SIP adviser Изабелла Пластовец.

Нельзя исключать сценария, когда быстрый выброс на рынок больших площадей класса «А» может привести к снижению цен на аренду, что непосредственно может отразиться на увеличении срока окупаемости. Сегодня период окупаемости складских помещений класса «А» в среднем составляет 6 - 8 лет.

Но не все торговые компании мечтают стать арендаторами коммерческих складов. Те из них, которые входят в различные холдинги, намерены строить собственные помещения.

Склады для экономики

Впрочем, представители логистических центров придерживаются иного мнения о перспективах развития рынка высококлассных складских помещений. По их прогнозам, рынок сможет проглотить количество заявленных на сегодня площадей. Главные их аргументы - дальнейший рост экономики, производства, грузоперевозок, розничной торговли и потребительского спроса.

Чтобы проект оказался удачным, все девелоперы еще до начала его реализации активно ищут крупных арендаторов. В итоге на рынке идет конкурентная борьба за будущих клиентов. По словам Изабеллы Пластовец, «перед тем как начать строительство складского комплекса, застройщики стараются заключить долгосрочный договор на аренду с якорными арендаторами и потом уже строить под него. Особенно это актуально для крупных проектов, вводящихся поэтапно. Либо строить комплекс, ориентируясь на потенциальных клиентов, чтобы потом легче было перестраивать».

Многие девелоперы уже предлагают рынку не просто складские помещения, а полный спектр логистических услуг. Либо они создают дочерние логистические операторские компании, либо стараются привлечь уже действующих логистических операторов. По словам Николая Каширина, «хотя мы и понимали, что на рынке существует огромный спрос на подобные помещения, но проанализировали ситуацию и решили создать не просто складской комплекс, которым арендатору будет сложно самостоятельно пользоваться из-за отсутствия опыта, но и предоставить будущим клиентам полный цикл логистических услуг. Арендаторам нужны не только высококлассные складские помещения, а в целом завершенный логистический продукт, благодаря которому они смогут эффективно управлять своей цепочкой поставок товарно-материальных ценностей. С этой целью, параллельно с выводом на рынок ИКаРа, Amanat Invest Group создала с россиянами, у которых уже имелись опыт и технологии в области логистики, совместное предприятие High Tech Logistic (логистический оператор). На модернизированную складскую площадку ИКаРа мы вышли уже с такими клиентами, как Procter and Gamble, Oriflame, Stada Нижфарм и Gallaher».

Городская программа по переводу промышленных предприятий и их складов за пределы Алматы придаст дополнительный импульс развитию рынка складских помещений. В частности, инициаторы создания индустриально-логистического центра «ДАМУ» не скрывают, что объект был рассчитан и на этот переезд, для чего под производственные площади была выделена территория в размере 90 га.

Более того, участники рынка не исключают, что предложение будет рождать спрос. Многие иностранные компании готовы выйти на алматинский рынок, однако не делают этого из-за отсутствия современной складской и логистической инфраструктуры высокого класса. В случае же развития логистических центров эта проблема должна решиться.

Можно также предположить, что после того как рынок насытится классом «А», девелоперы обратят свои взоры на сегменты «В» и «С». Потенциальных арендаторов у этого класса складской недвижимости в разы больше, чем у класса «А», так как основными потребителями классов «В» и «С» являются средний и малый бизнес.

Акжол Садешов