Пирамида недвижимости в Алматы

11.05.2007

Пирамида недвижимости в Алматы

Нурлан АБЛЯЗОВ

9 мая, 2007

НечтоKZ

www.nechtokz.com

Алматы

Я расскажу, как устроена Пирамида Недвижимости в Алматы. Мое знание поверхностно и основывается на одной встрече вечером в субботу 5 мая с двумя профессионалами рынка.

1. Девелопер земли излучает оптимизм

Мой первый собеседник называет себя деволопером земли. «Я выгнал на этом рынке […] сотни миллионов долларов, а за […] лет выгоню до миллиарда», - говорит он. («выгнал» соответствует глаголу «заработал» - Н.А.)

Его работа - девелопмент земли - заключается в том, что он скупает участки земли у частных владельцев, работает с документами (объединяет отдельные участки в один, меняет направление использование земли - вы должны знать, что это такое - и т.п.), а затем - продает объединенный большой участок застройщикам.

«Я пробовал сам строить - построил 4 офисных комплекса - небольших. Но это такие головные боли: столько палок в колеса и столько взяток по мере продвижения проекта. Я бросил этот бизнес: я - девелопер земли», - рассказывает он.

«Наш рынок стоит в самом начале развития. В Алматы советского жилья - всего 20 млн. кв.м. За новое время построено всего 2 млн. О каком обвале рынка ты говоришь?», - обращается он ко мне.

Я не показывал ему свои две работы - первую и вторую. Просто изложил результаты. Я знаю его давно - мы друзья юности, гоняли вместе на […]. Его оценка недвижимого рынка - гламурная: Только вперед!

«Рынок будет специализированным, очень сегментным. Как и в других секторах - в продажах одежды, автомобилей - так и квартиры должны быть в наличии. В недвижимости этого нет - всё уходит в лёт», - подчеркивает мой собеседник.

«Цены - вообще относительная вещь. Сегодняшние высочайшие цены на недвижимость в Алматы дают возможность развивать пригороды. Посмотри - отъедешь от города на 10 км, так сразу нищета. Где как в Америке цветущие пригороды? Вот это сейчас, когда в городе безумные цены, и происходит: перенос активности туда - на север, на восток, на запад», - подчеркивает он.

«Кроме того, коррекции цен на недвижимость не будет, пока в стране не появятся другие финансовые инструменты [Конечно, пока не обвалятся цены на наши сырьевые ресурсы.] Вот в Москве же так и случилось», - указывает он.

«Что касается речи Карима [Масимова], то там все просто. Проект строительства 4-х стотысячных городов в Капчагайском направлении - G4 City (легко найти часть информации в Интернете - Н.А.). [называет одну азиатскую страну] группа бизнесменов инвестирует 55 млрд., наше правительство - 700 млн. в инфрастуктуру. Знаешь, сколько они занесли кому надо? Там наши землю будут рыть, чтобы всё расчистить для проекта! Ю. Ц. пролоббировал все это», комментирует он.

И он рассказывает мне об одном своем знакомом банкире, что вовсю работает на рынке девелопмента земли. Тот возглавляет относительно большой по казахским меркам банк.

«Тому вообще не дают выйти на строительство. Потому он - на скупке земли. Скупает все подряд - и не жалеет. Вот в последнее время встал психологический рубеж 250 тыс. [долларов за сотку]. Помню, был еще рубеж в 100 тысяч - но я двинулся дальше тогда, иду и сейчас. А потом задвигаю эти участки большим строительным компаниям - они скупают -и все по таким ценам!..», излагает он суть своего бизнеса.

И я начинаю понимать, что в этих больших - и обласканных отеческим властным вниманием - строительных компаниях уровень корпоративной культуры топ-менеджеров, а тем более менеджеров следующего за ними звена такой же как и в типичной советской государственной организации: то есть никакой! Люди гонят, как в старое доброе время, план: план, в соответствие с растущим графиком уровня цен, план, по которому они все продадут - должны продать!

Таким образом, я начинаю понимать основы этого абсолютного оптимизма, оптимизма типа «Я знаю рынок будет, я знаю - рынку цвесть». Двигаться внутри города и рисковать до конца, но только частью средств - это с одной стороны. А с другой, - столбить участки вблизи города. Я начинаю понимать, что против больших строительных компаний с их огромным весом высший такой слой девелоперов земли выстраивает различные схемы коллективных движений с понятной целью.

Можно нарисовать такую картинку: в покрытом льдом море двигаются несколько огромных, ржавых дредноутов разной степени ветхости, но внутри нашпигованных всякой новомодной техникой второго сорта. Вокруг них снуют такие довольно большие, но маневренные ледоколы (такие соколики -ледоколики). И т.д. - каждый может сам разукрасить такую картинку цветными или черно-белыми подробностями.

Мой второй собеседник с девелопером земли не согласен в принципе. Но они и по жизни разные - потому может, и дружат.

2. Страх - главное настроение рынка

Своего второго субботнего собеседника я встречал пару раз несколько лет назад. Я и не знал, что он также как и спутник моей давней юности занимается недвижимостью.

«Ну, он заработал […] миллионов на этом», - говорит мой первый собеседник с такой отеческой улыбкой, а я понимаю разный вес на рынке двух друзей: вес отличается, грубо говоря, в 30-100 раз.

«Я строю разные стратегии поведения на рынке. Пытаюсь оценить успешность той или иной из них. И я вижу, что большинство участников рынка, способных скупить несколько домов, квартир, участков с целью уже такого вложения или перепродажи, исповедует фактически стратегию, основанную на одном: на росте цены на недвижимость - и значительном росте!», - подчеркивает мой второй собеседник.

«Я фактически несколько месяцев как ушел с рынка и перевел свои активы за границу. Там я вкладываю в различные финансовые инструменты - учусь. Думаю о вложениях [он рассказывает о своих идеях в области культуры - о них я не вправе говорить - Н.А.] Сейчас страх - вот главная черта этого рынка. На страхе можно строить другую стратегию - но это уже другой разговор», - продолжает он.

«На самом деле это такая многоплоскостная, многоаспектная задача:

- [для таких игроков на рынке, что способны купить несколько объектов недвижимости] это вопросы выплаты по ипотеке - перекредитование, прежде всего.

- это проблема для банков: они сейчас имеют доступ к довольно сносным кредитам у заграничных банков, пользуясь хорошим страновым рейтингом Казахстана. В случае понимания с той стороны непрофессионального кредитного их портфеля - это станет проблемой.

- с другой стороны, вторичный рынок жилья явно подпирается деньгами, что получили те, у кого выкупили земли [те самые] девелоперы земли. Их цена явно завышается в схеме перепродажи объединенных участков строительным компаниям.

- наконец, этот рынок - просто мыльный пузырь. Всё может лопнуть немедленно - или уже лопнуло», - соглашается он со мной.

3. Пирамида недвижимости в Алматы

Основываясь на своем разговоре с двумя профессионалами рынка я утверждаю, что алматинские реалии рынка недвижимости состоят в следующем:

1.     Для того чтобы возводить в Алматы сколь-нибудь значительные сооружения нужны не только гигантские деньги, опыт и всё такое, сколько устойчивые связи во властных структурах - связи, доходящие до родственных.

2.     В этих строительных компаниях менеджерский дух - вполне советский, основан на безудержной затратной идеологии.

3.     Самые удачливые игроки на рынке - девелоперы земли. Они обладают значительными финансовыми средствами (или доступом к ним), но абсолютно оттеснены от возможности возведения зданий в Алматы. Это акулы рынка.

4.     Большинство участников рынка (в количественном отношении) исповедуют одну стратегию поведения, основанную на росте цен на недвижимость. Деньги фактически замораживаются на долгое время со слабой перспективой возврата.

5.     Современная ситуация такова, что такая стратегия себя изжила.

Все вместе это и составило Пирамиду недвижимости в Алматы. Она сыпется в двух местах:

i) в продажах новых квартир крупными строительными компаниями;

ii) в невозможности продолжения большинством, ограниченном в доступе к ресурсам, своей стратегии.

Наконец, как я уже говорил, уязвимость финансовых организаций страны по отношению к любому серьезному кризису делает эту пирамиду опасной не только для участников рынка недвижимости, но и для всей страны.

Я должен сформулировать критерии падения пирамиды - в следующей работе.

Да, чуть не забыл. Один знакомый врач рассказал, что знает такого сотрудника крупной строительной компании, в чьи обязанности входит каждый вечер зажигать свет в ряде квартир одного из новых зданий в центре города: КВАРТИР, ЧТО НЕ ПРОДАНЫ и не отделаны! Цель - показать, что якобы там живут - для потенциальных покупателей. Один из двух риэлторов, с которыми я говорил в ту субботу, сказал: «Я знаю ряд вновь возведенных домов, в квартирах [что подготовлены к продаже с черновой отделкой] которых никто годами не делает ремонт: там никто не собирается жить - это просто замороженные деньги».

Вот я и хотел бы поговорить о критериях…

Источник: Прочие