Строительная доля

15.06.2007

Строительная доля

В народе столицу нашу давно уже величают «единой строительной площадкой». По данным акимата Астаны, в настоящее время в городе зарегистрировано 811 возводимых объектов, и 265 из них — жилые многоквартирные дома. За первый квартал текущего года на жилищное строительство направлено 26,5 миллиарда тенге инвестиций (на 151 процент больше, чем за аналогичный период 2006-го), введено в эксплуатацию 2 845 квартир: этот показатель превышает прошлогодний в два с половиной раза (!). Такие достижения городское начальство озвучивает с гордостью, постоянно подчеркивая собственную роль эффективного контролера, который держит строителей в ежовых рукавицах. Однако головной болью акимата долгое время оставались объекты, возводимые по принципу долевого участия: по сути, беспроцентные кредиты и отсутствие нормативной правовой базы позволяли застройщикам портить радужную статистику, а также нервы и материальное положение многих граждан. В том, что Закон «О долевом участии в строительстве» на самом деле необходим, сомневались разве что «предприниматели», привлеченные на рынок недвижимости возможностью легкой наживы. Тем не менее в наследство от старой системы остаются не только долгострои, не попадающие под действие закона, но и привычка решать свои проблемы за чужой счет.

До...

О повсеместном форсировании темпов стройки объявила еще команда прежнего акима, не устававшего давать еженедельные разносы своим подопечным: дескать, выбиваетесь из графика освоения, будем отбирать участки и передавать другим инвесторам. Однако на качестве выполнения работ, скажем, в монолитном домостроении, где необходимо четко соблюдать технологию бетонирования, такая гонка сказалась не лучшим образом. К тому же вопрос «Что делать с «проблемными» объектами с точки зрения соблюдения прав соинвесторов?» так и не получил ответа. Дольщики, чьи дома из-за отсутствия финансирования замораживались на годы на уровне фундамента, обивали пороги городской администрации в поисках защиты от алчных застройщиков, растративших чужие кровные.

Схема была давно известна: изображение бурной строительной деятельности, всплеск руками (материалы подорожали — деньги кончились), попытка аудита, вмешательство финансовой полиции, банкротство. И вот предприимчивый бывший «хозяин» в лучшем случае получает небольшой срок за мошенничество в особо крупных размерах (что не мешает ему радоваться безбедной жизни в дальнейшем), а дольщики остаются наедине с арендованными офисами, кранами и забитыми кое-как сваями. «О чем вы раньше думали, когда ставили свою подпись на документах?» — справедливо вопрошали искушенные в юридических тонкостях чиновники. Пока нет четких законодательных норм, в договор о долевом участии можно вписать все что угодно. И так как это — предмет гражданских взаимоотношений, возможности государства здесь ограничены для вмешательства. Однако каким образом компании, «зарекомендовавшие» себя как неблагонадежные, умудрялись не только сдавать в эксплуатацию дома с дефектами, видными невооруженным глазом, но и получать очередную порцию земельных участков и разрешений на строительство из рук тех же самых искушенных чиновников, оставалось загадкой...

Искоренить бюрократический и правовой бардак и был призван Закон РК «О долевом участии в строительстве», вступивший в силу первого января. Он регламентировал не только взаимоотношения участников процесса, но и четко определил обязанности уполномоченных органов, расширив сферу деятельности Государственного архитектурно-строительного контроля.

...И после

Отныне «работа по упорядочению строительства домов по принципу долевого участия ведется активно», гласят отчеты нового руководства акимата. В результате нее с рынка уже выбыли изначально несостоятельные предприятия (читай: небольшие фирмы, специализировавшиеся на возведении недорогого жилья). Директор департамента ГАСКа Владимир Лютов в беседе с корреспондентом «Казправды» засвидетельствовал, что «мелкие компании сейчас за разрешениями не приходят». Во-первых, теперь на каждый объект необходимо получать отдельную лицензию — на право привлечения средств дольщиков, и только после окончания строительства нулевого цикла (фундамента). К тому же обязательное условие: средства на счету застройщика должны составлять не менее 12 процентов от общей суммы привлекаемых долевых вкладов. Он, например, может быть лишен лицензии, если на конец года это правило выполняться не будет. Продавать без документа квартиры — дело уже не административное, а уголовное. Таким образом, вариант стройки исключительно за счет покупателей с последующим перебрасыванием средств с объекта на объект отпал сам собой, и компаниям, привыкшим к схеме пирамиды, пришлось менять правила игры или вовсе переквалифицироваться.

— Остались наиболее добросовестные застройщики, которые изначально объявляют реальные цены. Они подтверждают наличие своих капиталов, имеют средства на закладку нулевого цикла, — сделал вывод заместитель акима Астаны Сергей Хорошун на недавнем совещании в акимате с участием строителей.

Впрочем, некоторые специалисты считают такое утверждение несправедливым и уверяют, что под предлогом защиты прав дольщиков в законе всего лишь отстаиваются интересы крупных компаний-монополистов. Им, при постоянном наличии миллионов на счетах, ничего не стоит получить все разрешительные документы. Все это чревато — ни много ни мало — концентрацией рынка, ростом и без того раздутых цен на жилье. Политику запугивания представители застройщиков стали практиковать еще в прошлом году: на встречах, организуемых специалистами департамента архитектурно-строительного контроля в Астане, они не раз заявляли, что дополнительные требования приведут к новым расходам и стоимость квадрата возрастет примерно на 30 процентов. Никакого экономического обоснования для этого нет, успокаивали инициаторы законопроекта.

Однако, по некоторым данным, в Астане цены на жилье по сравнению с началом 2006-го увеличились в 1,7 раза. Руководители акимата столицы расходятся во мнении. Так, по словам директора ГАСКа Владимира Лютова, «квадратный метр как стоил тысячу долларов, так и стоит. А закон тут ни при чем: просто стройматериалы дорогие». Замакима Сергей Хорошун, комментируя последствия принятия «долевого» закона, в одном из своих докладов признался:

— Если общая стоимость жилья и несколько увеличилась, зато возросли гарантии того, что дольщики не останутся обманутыми и получат свои квартиры в срок и соответствующего качества...

Как бы то ни было, никто не станет отрицать явного ужесточения контроля над деятельностью застройщиков. За первый квартал 2007-го на строящихся объектах столицы проведено 168 плановых и внеплановых проверок, выдано 160 предписаний. На 89 объектах строительные работы были приостановлены до устранения обнаруженных дефектов. Применение штрафных санкций стало более эффективным, отмечают в акимате: показатели финансового объема взысканий за этот же период в 2006 году меньше нынешних в четыре (!) раза. Проверяющие органы теперь не будут заниматься разъяснением требований по качеству: после повторных фиксаций нарушений предприятие будет лишаться лицензии, а самым злостным нарушителям и вовсе укажут на выход со столичного рынка.

Анализ соответствия соискателей квалификационным требованиям стал более скрупулезным, а число выданных и подтвержденных лицензий на виды и подвиды строительно-монтажных работ уменьшилось. В свою очередь, активности у инвесторов тоже поубавилось: с начала года, по данным ГАСКа, на середину мая поступило всего 14 заявок на предоставление лицензии на право привлечения средств дольщиков, из них семь — одобрены. Из отказников кто-то не перешагнул 12-процентный барьер, другой застройщик «запамятовал» получить разрешение на строительство по этапам и не завершил «нулевой цикл». Как оказалось, самая «благонадежная» компания в столице — «BI Group». Именно ей достались шесть (!) из семи выданных лицензий. Комментарии тут излишни. Никакого ажиотажа и очереди из желающих строить дома, согласно требованиям закона, у дверей ГАСКа и по сей день не наблюдается.

— Видимо, у застройщиков или непонимание, или какая-то боязнь... — пожимает плечами Владимир Лютов...

Двадцать и одна проблема

Похоже, некоторые компании вознамерились просто «довести» свои объекты, а потом видно будет. Часть застройщиков начали привлекать средства дольщиков и заключили договоры долевого участия еще в прошлом году, но не успели обзавестись разрешительными документами на строительство. Возникла парадоксальная ситуация: соглашения с дольщиками как бы вне закона, а объекты, в которые те вложили свои деньги, под него подпадают. Это значит, что строительные работы на них приостановлены до тех пор, пока в установленном порядке не будут оформлены все документы. Инвесторы, в свою очередь, не в состоянии подтвердить наличие собственного капитала, потому что его просто нет, а все вклады со стороны были растрачены еще до января.

Согласно статистике, 21 объект в Астане относится к разряду проблемных. Оглашать весь список в ответственных госорганах не решаются, дабы не создавать паники. Однако в нем засветились такие небезызвестные застройщики, как «Dubai Stroy Holding» и «Aktiv».

На семинаре по разъяснению положений Закона «О долевом участии в строительстве», организованном Ассоциацией застройщиков Казахстана, руководитель столичного Госархстройконтроля В. Лютов посетовал:

— Тот, кто не работает в ГАСКе, — счастливый человек. У меня в среду и в пятницу прием по личным вопросам, и приходит до двухсот человек. Я вот знаю, как страдают дольщики: это и слезы, и сердечные приступы. Семьи распадаются из-за того, что вложили последние деньги, продали жилище, обитают где-то в съемных комнатах общаг в ужасных условиях, платят в банке сумасшедшие проценты и по три-четыре года не могут получить свое законное жилье. Приглашаешь застройщика на разговор, а он элементарно не может объяснить, куда дел деньги. Страшная картина.

Все эти объекты взяты на постоянный контроль, утверждают в акимате, по каждому разработан комплекс мероприятий. В начале года по инициативе акима города Аскара Мамина создана межведомственная комиссия по работе с недобросовестными застройщиками в составе представителей департамента внутренних дел, финансовой полиции и так далее. К чести сказать, именно новый градоначальник взялся достроить долевые дома «любыми путями». Результаты уже налицо: сдана в эксплуатацию первая очередь жилого комплекса «Москва», дольщики которого уже отчаялись было справить новоселье. Найдены инвесторы для ЖК «Жамихан», готовые довести строительство объекта до конца, идет аудиторская проверка ЖК «Айя», проведена работа по компании «АВС»...

По словам В. Лютова, финансовый мониторинг всего коммерческого жилья не прекращается:

— Сейчас нет таких компаний, которые не работают на своих объектах, пусть и не так, как нам бы хотелось. Застройщики оформляют документы либо передают свое «хозяйство» новым инвесторам. Все объекты из списка «проблемных» будут достроены. Мы никого не оставим в покое.

Причем, как обещают в акимате, пострадавшим дольщикам не придется ничего доплачивать. Что ж, придется в очередной раз положиться на властное слово.

Светлана Антончева