«При изъятии земельных участков нельзя нарушать последовательность действий», - судья Верховного суда РК В. Борисов

25.07.2007

«При изъятии земельных участков нельзя нарушать последовательность действий», - судья Верховного суда РК В. Борисов

АСТАНА. 24 июля. КАЗИНФОРМ /Муратбек Макулбеков/ - Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев в своем Послании народу «Новый Казахстан в новом мире», определяя важнейшие направления внутренней и внешней политики нашего государства, сделал специальный акцент на необходимости всемерного укрепления института частной собственности. При этом он подчеркнул, что развитие правовой базы и правоприменительной практики в этой области относится к числу первоочередных задач.

О том, что в этой сфере остается немало нерешенных вопросов, в том числе - проблема неуважения к частной собственности, говорит множество конфликтных ситуаций, возникающих при изъятии у граждан земельных участков в связи с интенсивным строительством в Астане и Алматы.

Судья Верховного суда РК Владимир Борисов, курирующий вопросы применения судами законодательства, связанного с изъятием земельных участков для государственных надобностей, считает, что в настоящее время уже сложилась достаточная законодательная база для единообразного решения этих вопросов.

Принятые в последнее время поправки в действующее законодательство, в том числе Гражданский, Земельный кодексы, Закон «О жилищных отношениях» и другие законы, нормативное постановление Верховного суда и постановления Конституционного совета позволяют при решении спорных вопросов учитывать в полной мере интересы государства, инвесторов и граждан.

Так, принятое в конце прошлого года Верховным судом нормативное постановление «О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей» обращает внимание на исчерпывающий перечень оснований для изъятия земельных участков для государственных надобностей, указанный в Земельном кодексе.

В свою очередь, Конституционный совет в своем постановлении в этом году разъяснил, что реализация генерального плана сама по себе не является таким основанием. Таким образом, устранена одна из причин возникновения споров между местными властями и гражданами, у которых изымаются земельные участки.

Урегулирован также вопрос о сроках, когда к собственнику земельного участка могут обращаться с иском о принудительном изъятии земельного участка.

«В городах Астане и Алматы аким может обратиться о принудительном изъятии земельного участка только по истечении 3-х месяцев, в областях - в течение года, но не позже 2 лет с момента уведомления об изъятии. И если аким, приняв решение об изъятии земельного участка, уведомив об этом собственников, с истечением двух лет не реализовал свои права, то при повторном возникновении вопроса об изъятии земельного участка должен повторить всю связанную с этим процедуру, начиная с принятия решения. Если акимом такой иск предъявлен позднее двух лет с момента направления собственнику участка или землепользователю уведомления, то это нарушение норм Земельного кодекса являются основанием к отказу судом в удовлетворении иска, поскольку продление и восстановление указанных сроков законодательными актами не предусмотрено», - говорит В.Борисов.

Судья комментирует также нарекания в отношении организаций «Алматыжер» и «Квартирное бюро». Собственники сносимого жилья ставят под сомнение законность самого существования этих двух государственных коммунальных предприятий. В печати публиковались обращения к Правительству граждан, представителей правозащитных организаций с просьбами ликвидировать эти организации. Генеральная прокуратура также считает незаконной их посредническую деятельность. Об этом говорил Генеральный прокурор РК Рашит Тусупбеков на одном из заседаний Совета безопасности.

По словам В.Борисова, следует иметь в виду, что Земельным кодексом предусмотрено несколько последовательных этапов в решении вопроса об изъятии земельного участка. Первоначально, согласно пункту 6 статьи 44 Кодекса указано, что заказчик обеспечивает требуемые для отвода земельного участка согласования самостоятельно. В случае, когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства, расположены жилые дома, подлежащие сносу, заказчик дополнительно представляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков. В договоре указываются конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости. Если такое согласование не достигнуто с заказчиком, Кодексом предусмотрен следующий этап (ст. 85-87), когда цена за земельный участок, сроки и иные условия выкупа определяются соглашением между акимом и собственником.

На этом этапе аким вправе доверенностью наделить какую-либо организацию правом на ведение таких переговоров. Если такие переговоры оказались безрезультатными и собственник не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных надобностей, либо с ним не достигнуто соглашение о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа, то на основании статьи 88 Кодекса аким вправе с соблюдением сроков и процедур предъявить в суд иск о выкупе земельного участка. На этом этапе аким вправе доверенностью наделить какую-либо организацию правом представлять его интересы в суде.

Причиной возникновения сомнений в законности деятельности этих организаций является, по мнению В.Борисова, нарушение этой последовательности, когда представители «Квартирного бюро» или «Алматыжер» появляются перед собственником сразу после принятия решения исполнительного органа об изъятии участка для государственных надобностей.

«Между тем, как показывает практика, большое возмущение граждан вызывает именно отсутствие возможности общаться с самими застройщиками, потому что они, как правило, предлагали более высокую рыночную стоимость за участок. Из судебной практики видно, что имеют место отдельные факты, когда между собственником и коммерческим застройщиком в письменной форме достигнута договоренность о выкупе земельного участка по рыночной стоимости в порядке реализации статьи 44 Земельного кодекса. Однако в период оформления сторонами договора выкупа вместо коммерческого застройщика является представитель акима, к примеру, работник «Квартирного бюро» и сообщает о подаче иска в суд о принудительном выкупе земельного участка с указанием компенсации ниже, чем сумма, предлагаемая непосредственно коммерческим застройщиком», - говорит В.Борисов.

Судья считает, что во избежание подобных ситуаций местные исполнительные и представительные органы в своих актах, регулирующих порядок предоставления прав на земельные участки для строительства объектов с выкупом земельных участков у собственников, должны предусмотреть этап для реализации положений статьи 44 Земельного кодекса по заключению без посредников договоров между застройщиками и собственниками недвижимости об условиях компенсации. Для этого не требуется участия предприятий по изъятию. Этот вопрос уже обсуждался и с депутатами Мажилиса Парламента третьего созыва.

Еще один важный вопрос, по которому часто возникают разногласия, это определение стоимости земельного участка.

В. Борисов поясняет, что существует единый Закон об оценочной деятельности, и в нем дано определение рыночной стоимости, которое в основном совпадает с утвержденными Европейскими стандартами оценки недвижимости. В частности, с содержанием определения рыночной стоимости, приведенного в статье 4.03.5 ЕСО, согласованного и установленного Международным комитетом стандартов оценки: «Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

«Если оценщики будут правильно применять нормы законодательства, методики, правила и стандарты, то независимо от того, рассматривается ли спор судом общей юрисдикции или экономическим судом, рыночная стоимость одного и того же земельного участка должна быть одна и та же с незначительными оценочными погрешностями. Другое дело, что в зависимости от назначения земельного участка для индивидуального строительства или для размещения производственных объектов, его рыночная цена будет меняться в зависимости от изменений спроса и предложений на определенную категорию земли», - считает судья.

В мировой практике используются три основных подхода при проведении оценки - затратный, сравнительный и доходный. По результатам выполнения оценки с применением всех указанных подходов определяется рыночная стоимость, исходя из наиболее эффективного использования недвижимости.

В.Борисов подчеркивает, что для суда и оценщика не может быть критерием единичный случай, когда соседний земельный участок по какой-то причине продан за большую или меньшую сумму в сравнении с изымаемым земельным участком. Оценщиком должно быть исследовано несколько аналогичных объектов, проданных по рыночной стоимости. Причем речь идет не о предложенных продавцами ценах за объекты, а о ценах, указанных в конкретных договорах по состоявшимся сделкам купли-продажи.

Все оценочные документы подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу, после чего суд делает мотивированные выводы, какой оценочный документ принимается в качестве доказательства, а какой отвергается. Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций.

Судья подчеркивает, что в прошлом году наиболее распространенной ошибкой оценщиков и судов было производство оценки земельных участков на основе её нормативной (кадастровой) стоимости, что недопустимо, поскольку такая стоимость примерно на 30 процентов ниже рыночной и определяется землеустроительными организациями для последующей реализации государством, а не выкупа для государственной надобности. Поэтому Верховный Суд в принятом нормативном постановлении прямо указал, что размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка.

В то же время, если речь идет о компенсации, то требования собственника к акиму о предоставлении другого равноценного земельного участка, благоустроенного жилища взамен предлагаемой акимом денежной компенсации не являются встречными требованиями. Поэтому все вопросы, связанные с выбором собственником формы компенсации, должны рассматриваться судом в рамках заявленного местным исполнительным органом иска и с соблюдением требований законодательных актов.

В соответствии с нормами Закона о жилищных отношениях собственнику до сноса его жилища по его выбору предоставляется в собственность благоустроенное жилище или выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости жилища. Это значит, что собственник сам делает выбор, получить ли благоустроенное жилище, равнозначный земельный участок или денежную компенсацию.

«Очевидно, что если земельный участок изымается для строительства из средств бюджета, то акимату следует заблаговременно предусмотреть средства в бюджете не только для выплаты компенсации, но и для приобретения собственнику в соответствующем районе благоустроенного жилья. Этот вопрос особо актуален для тех собственников, у которых небольшие по размеру жилая площадь домостроения и земельный участок. Для них денежная компенсация не решит проблему приобретения другого жилища, они могут попросту остаться на улице, что недопустимо», - подчеркивает В. Борисов.