Правовой статус кооператива собственников помещений (квартир)

14.08.2007

Правовой статус
кооператива собственников помещений (квартир)

Наиболее распространенной формой управления объектом кондоминиума является кооператив собственников помещений (квартир). Кооператив собственников помещений образуется для управления многоквартирным жилым домом или группой рядом расположенных домов; кооперативы собственников квартир образуются в случаях, когда в домах отсутствуют встроенные нежилые помещения. К.ю.н., ст. преподаватель кафедры «Правовое регулирование экономических отношений» Карагандинского экономического университета Казпотребсоюза Е. Горячева

Закон «О некоммерческих организациях» определяет кооператив собственников помещений (квартир) видом некоммерческой организации (п.2 ст.17 Закона о некоммерческих организациях). На наш взгляд, целесообразней отнести кооператив собственников помещений (квартир) к разновидности потребительского кооператива.

Кооператив собственников помещений (квартир) может состоять из двух или более участников кондоминиума.

Закон «О жилищных отношениях» придает приоритетное значение кооперативу собственников помещений (квартир) как форме управления объектом кондоминиума. Согласно п. 5 ст. 42 Закона «О жилищных отношениях» при недостижении собственниками согласия о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, государственный орган (в домах, где приватизирована часть жилых помещений) вправе инициировать образование КСК^[1].

В ст. 43 Закона «О жилищных отношениях» установлен порядок образования кооператива собственников помещений. Прежде всего, здесь определятся организация и проведение учредительного собрания, на котором собственниками жилых помещений принимается решение об образовании кооператива собственников помещений (квартир).

Извещение о проведении учредительного собрания должно быть доведено инициаторами создания кооператива до собственников каждого помещения не менее, чем за десять дней до намеченного дня проведения собрания. Следует полагать, что расходы на подготовку и созыв учредительного собрания несут инициаторы. Закон о жилищных отношениях не устанавливает способа такого сообщения, поэтому выбор способа извещения осуществляется инициаторами собрания. Например, сообщение может быть направлено каждому собственнику почтой, вручено под роспись, размещено в помещении на видном месте, или осуществлено другими доступными инициаторам собрания способами.

В Законе «О жилищных отношениях» не определено содержание извещения о проведении учредительного собрания. Как правило, в извещении указывают: сведения о лице (лицах), инициировавших проведение учредительного собрания, дату, время, место проведения собрания, повестку дня собрания. При этом необходимо иметь в виду, что в п. 7 ст. 43 Закона «О жилищных отношениях» определен примерный круг вопросов, принимаемых учредительным собранием: образование кооператива собственников помещений (квартир); утверждение устава кооператива; избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии. Учредительное собрание вправе рассмотреть другие вопросы, относящиеся к объекту кондоминиума.

Для признания учредительного собрания состоявшимся, необходим его кворум, а именно: присутствие на собрании не менее половины собственников помещений - участников кондоминиума или их доверенных лиц (п. 5 ст. 43 Закона о жилищных отношениях).

В случае, если необходимое число собственников помещений или их доверенных лиц не является на первое учредительное собрание, созывается повторное собрание. Повторное собрание признается состоявшимся, независимо от числа его участников. О созыве повторного собрания каждый собственник извещается не менее, чем за пять дней до намеченного дня созыва. Поскольку в Законе о жилищных отношениях нет специальных правил, то порядок извещения производится по вышерассмотренным правилам проведения учредительного собрания.

Для ведения собрания избираются председатель и секретарь.

Каждый собственник помещения имеет на учредительном собрании один голос. Собственник нескольких помещений имеет соразмерное количество голосов.

Решение об организации кооператива принимается квалифицированным большинством голосов (двумя третями) голосов участников собрания или их доверенных лиц.

Решение о вступлении (не вступлении) в кооператив собственников помещений является правом собственника помещений. Но, независимо от того, вступил ли он в кооператив, участвует ли в управлении делами кооператива, все собственники помещений обязаны принимать соразмерное денежное и (или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объекта кондоминиума, относящиеся к содержанию и использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома (п. 8 ст. 43 Закона о жилищных отношениях).

Пожалуй, одним из главных вопросов, который рассматривается на учредительном собрании кооператива собственников помещений (квартир) является утверждение его устава.

Кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком (п. 1 ст. 44 Закона о жилищных отношениях). Регистрация кооператива собственников помещений производится в органах Министерства юстиции РК в соответствии с Правилами государственной регистрации юридических лиц, утвержденными приказом Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК от 23 апреля 1999 г.

Согласно Закону «О жилищных отношениях» и указанным Правилам для регистрации кооператива собственников помещений в регистрирующий орган представляются:

1) заявление;

2) протокол учредительного собрания собственников помещений в объекте кондоминиума;

3) устав кооператива собственников помещений (квартир);

4) государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.

При представлении документов в регистрирующий орган необходимо четкое и неукоснительное оформление документов по установленной форме. Например, заявление председателя кооператива собственников помещений (квартир) о регистрации юридического лица заполняется на специальном бланке утвержденной формы. В случае, если предоставлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, или представленные документы не соответствуют требуемой форме, регистрирующим органом устанавливается срок предоставления недостающих документов. При предоставлении всех документов в установленный срок, заявление считается поданным в день первоначального предоставления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются не представленными и возвращаются заявителям (п. 4 ст. 44 Закона о жилищных отношениях).

Возвращение документов заявителю не означает, что он не сможет обратиться в регистрирующий орган вновь. Если по каким-либо причинам заявитель не смог устранить недостатки собранных им для регистрации кооператива документов в установленный срок, он сможет обратиться и позже, последствием такого обращения будет лишь то обстоятельство, что течение срока рассмотрения документов начнется со дня повторного предоставления документов.

Предоставленные для регистрации документы рассматриваются в срок не более пятнадцати дней. В течение указанного срока регистрирующим органом принимается решение:

1) о регистрации кооператива;

2) об установлении срока для приведения предоставленных документов в соответствие с требованиями законодательства;

3) об отказе в регистрации кооператива. Соответствующее решение регистрирующего органа с обоснованием отказа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации, либо вручается названному лицу или иным уполномоченным им лицам под расписку (п. 5 ст. 44 Закона о жилищных отношениях).

В последнем случае основанием для отказа могут быть только существенные нарушения порядка и условий создания кооператива, несоответствие устава кооператива требованиям законодательства. Отказ в регистрации также не лишает заявителя права после устранения имевшихся нарушений законодательства повторно обратиться в регистрирующий орган. Кроме того, решение регистрирующего органа может быть обжаловано в суде (п. 8 ст. 44 Закона о жилищных отношениях) и признано незаконным. Это будет означать, что собранный для регистрации пакет документов не содержит в себе нарушений законодательства, достаточных для отказа в регистрации. В этом случае экспертиза данных документов будет проведена повторно, а заявление будет считаться поданным в день первоначального предоставления документов.

Зарегистрированному кооперативу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации (п. 7 ст. 44 Закона о жилищных отношениях).

В своей деятельности кооператив собственников помещений (квартир) обладает самостоятельностью и независимостью принятия решений органами, в пределах установленных законодательством и уставом. Государственные органы не вправе вмешиваться в деятельность кооперативов собственников помещений (квартир), не имея на то законных оснований. Более того, на местные исполнительные органы законодательно возложена обязанность оказывать всестороннюю помощь и содействие в создании кооперативов собственников помещений^[2].

Кооператив собственников помещений (квартир) обладает обособленным имуществом, которым он отвечает по своим обязательствам. Кооператив собственников помещений (квартир) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива не отвечают по долгам кооператива (п. 2 ст. 45 Закона о жилищных отношениях).

Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Члены кооператива вправе участвовать в собрании также и через доверенных лиц (п. 1 ст. 47 Закона о жилищных отношениях). По общему правилу решение общего собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.

На общем собрании собственников помещений (квартир) фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество: если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. Соответствующим образом должен определяться кворум, предусмотренный п. 4 ст. 47 Закона о жилищных отношениях: общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее пятидесяти процентов членов кооператива, либо их доверенных лиц. В случае равного разделения голосов голос председателя собрания является решающим.

Общее собрание членов кооператива ведет председатель правления кооператива, а при его отсутствии - один из членов правления (п.6 ст. 47 Закона о жилищных отношениях).

Законодательно установлен перечень вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания п. 2 ст. 47 Закона о жилищных отношениях. Это вопросы, касающиеся:

1) установления необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в устав, изменения и принятия других правил и положений;

2) избрания председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;

3) утверждения ежегодного отчета кооператива;

4) утверждения годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов;

5) образования резервного и других специальных фондов кооператива;

6) решения вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;

7) привлечения по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;

8) выдачи согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;

9) прекращения кооператива собственников помещений.

Указанный перечень вопросов, решаемых на общем собрании, не является исчерпывающим. Общее собрание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельности кооператива собственников помещений (квартир).

Закон о жилищных отношениях устанавливает правила проведения общего собрания. Общее собрание членов кооператива может быть очередным (проводится не реже одного раза в год) и внеочередным (созывается по решению правления, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее двадцати процентов членов кооператива).

О предстоящем проведении как очередного, так и внеочередного общего собрания члены кооператива должны быть уведомлены не менее, чем за десять дней.

Общее собрание членов кооператива правомочно (имеет кворум) при наличии не менее пятидесяти процентов членов кооператива либо их доверенных лиц. При отсутствии такого кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений.

Как правило, голосование на общем собрании осуществляется открыто. По требованию не менее двадцати процентов присутствующих на общем собрании членов кооператива (их доверенных лиц), принятие решения проводится тайным голосованием (п. 5 ст. 47 Закона о жилищных отношениях).

Решения общего собрания собственников помещений принимаются простым или квалифицированным большинством голосов от числа присутствующих на собрании собственников помещений.

Квалифицированным большинством голосов (две трети голосов членов кооператива или их доверенных лиц, присутствующих на собрании) принимаются следующие решения: установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в устав, изменение и принятие других правил и положений; решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг; привлечение по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо; выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год; прекращение кооператива собственников помещений (п. 8 ст. 47 Закона о жилищных отношениях).

Простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании, принимаются решения по другим вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и не требующим квалифицированного большинства.

Решения общего собрания принимаются согласно указанной ранее повестки общего собрания. Закон о жилищных отношениях не оговаривает ситуации, возможно ли изменение повестки дня и принятие решений по вопросам, не включенным предварительно в повестку дня. Этот вопрос часто возникает во время проведения общего собрания собственников помещений (квартир). Несмотря на то, что в Законе о жилищных отношениях не установлено запрета принятия такого рода решений, представляется, что принятие таких решений невозможно. В случае возникновения ситуации, требующей срочного решения вопроса общим собранием, необходимо проведение внеочередного собрания собственников помещений (квартир) по правилам, установленным в законодательстве.

Документарной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол общего собрания. Обязанность ведения протокола, сбор на явочном листе подписей собственников помещений (квартир), присутствующих на общем собрании обычно возложена на определенное лицо - секретаря общего собрания. Протокол общего собрания подписывается председателем и секретарем. Решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном законодательством порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и тех, кто не участвовал в голосовании.

По общему правилу споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом (п. 1 ст. 8 Закона о жилищных отношениях). Это значит, что собственник вправе обжаловать решение общего собрания в суд, независимо от того, принимал ли он участие в голосовании, голосовал против или вовсе не присутствовал на данном общем собрании. Поскольку, критерии оценки правомерности решения общего собрания в случае возникновения споров, связанных с принятием решения в Законе о жилищных отношениях не установлены, то оценка законности этого решения будет устанавливаться судом, в зависимости от характера возникшего спора.

Исполнительным органом кооператива собственников помещений является правление кооператива. Исполнительный орган кооператива собственников помещений осуществляет текущее руководство деятельностью кооператива, ведение его дел и подотчетен общему собранию. Члены исполнительного органа кооператива собственников помещений избираются в составе и на срок, определенный уставом, и могут быть освобождены от исполнения обязанностей (полномочий) в любое время по решению общего собрания кооператива собственников помещений.

Порядок работы и принятия решений исполнительного органа определяется уставом кооператива.

К компетенции исполнительного органа относятся все вопросы обеспечения деятельности кооператива собственников помещений (квартир), не относящиеся к исключительной компетенции общего собрания, определенные законодательством и уставом кооператива.

В частности, в компетенцию правления входит:

1) контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

2) составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;

3) заключение договоров от имени кооператива;

4) управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума;

5) найм рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума и увольнение их;

6) ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

7) созыв и организация проведения общего собрания;

8) выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива (п. 2 ст. 48 Закона о жилищных отношениях). Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом.

Закон о жилищных отношениях не устанавливает порядка определения кворума заседания правления. По общему правилу, заседание правления признается правомерным при участии в нем большинства членов правления.

Председатель правления кооператива без доверенности вправе представлять кооператив в гражданском обороте, в государственных и судебных органах (п. 5 ст. 48 Закона о жилищных отношениях).

Если кооператив собственников помещений (квартир) объединяет менее десяти членов, обязанности правления могут возлагаться на председателя кооператива (п. 6 ст. 48 Закона о жилищных отношениях).

Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом (п. 7 ст. 48 Закона о жилищных отношениях).

Действия правления кооператива или его председателя могут быть обжалованы на общем собрании членов кооператива (п. 8 ст. 48 Закона о жилищных отношениях).

Органом, осуществляющим контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива собственников помещений (квартир) является ревизионная комиссия.

Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений (квартир) вправе проводить финансовую проверку любого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов (п. 1 ст. 49 Закона о жилищных отношениях). Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор (п. 3 ст. 49 Закона о жилищных отношениях).

Ревизионная комиссия или ревизор кооператива избирается общим собранием на срок, определенный в уставе. Члены правления и члены их семей, либо собственники, проживающие в одной квартире с членом правления, не могут одновременно являться членами ревизионной комиссии (п. 2 ст. 49 Закона о жилищных отношениях).

Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива подотчетна общему собранию. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) определяется уставом, а также иными документами, регулирующими внутреннюю деятельность кооператива собственников помещений (квартир).

Ревизионная комиссия (ревизор) вправе проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива собственников помещений (квартир). По требованию ревизионной комиссии (ревизора) исполнительный орган обязан давать необходимые пояснения в устной или письменной форме, предъявлять необходимую документацию кооператива собственников помещений (квартир).

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит проверку годовой финансовой отчетности кооператива собственников помещений (квартир) до их утверждения общим собранием. Общее собрание не вправе утверждать годовую финансовую отчетность без заключения ревизионной комиссии (ревизора).

__________________

[1] Гражданское право. Том 1. Учебник для вузов. Отв. ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы, 2000. С. 499.

[2] См., например, Постановление Правительства РК от 17 апреля 1997 года № 570 «О мерах по поддержке деятельности потребительских кооперативов собственников квартир».