Куда приведет новая реформа ЖКХ

12.10.2007

Тяжкая доля. Общедомовая...

Куда приведет новая реформа ЖКХ

Недавно Правительство выступило с идеей реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), одним из этапов которого должна стать перерегистрация права собственности на квартиру с обязательным указанием размера доли квартировладельца в общедомовом имуществе. Сказать, что эта идея не вызвала энтузиазма со стороны владельцев квартир, значит не сказать ничего.

Люди, и без того уставшие от вечной борьбы с КСК и коммунальными службами, не хотят даже вникать во все правовые тонкости новой реформы ЖКХ. Кроме того, сам факт, что придется обращаться в недоброй славы Центры обслуживания населения и выстаивать там километровые очереди, чтобы оформить право собственности на свою же квартиру, уже, что называется, «не греет».

Справедливости ради надо признать, что пока Правительство не обнародовало, как именно будет проходить процедура наделения нас документами на право собственности своего кусочка крыши, подвала и лестничной клетки. Но что-то нашим людям подсказывает, что без давки в очередях и поиска «нужных человечков», чтобы, так сказать, придать ускорение процессу, не обойтись. И основания для такого рода предположений не малые - достаточно только вспомнить, как этим летом депутаты, внеся малюсенькую поправку в закон, заставили все имеющиеся в стране ТОО перерегистрировать свои уставы. «Легким движением руки» парламентариев очереди в юридические и нотариальные конторы из несчастных владельцев ТОО выстроились не на дни и даже недели - на месяцы! И это еще цветочки. Ягодки же будут, когда на перерегистрацию будут подаваться не сотни тысяч уставов ТОО, а миллионы документов на квартиры!

Среди опрошенных нами экспертов нет единого мнения о том, надо ли проводить перерегистрацию на квартиры. Одни из них утверждают, что насильно наделить человека правом собственности нельзя, а значит ответ на вопрос «перерегистрировать или нет свое жилье» каждый владелец квартиры должен решать самостоятельно. Другие, хотя и признают необходимость правового определения собственника общедомовых территорий, утверждают, что сначала государство должно привести эти самые территории в «товарный вид», отремонтировав их капитально. Третьи - поддерживают полностью инициативу Правительства, однако выступают при этом против идеи «один дом - один кондоминиум», считая, что такая формула не позволит собственникам вытянуть дорогостоящие мероприятия, такие, например, как капитальный ремонт крыши или замену сломанного лифта.

Но вот что интересно: при всем богатстве мнений по поводу того проводить или нет перерегистрацию жилищного фонда, эксперты едины в одном - если решение об этом все-таки будет принято на правительственном уровне, то все бремя по проведению этой процедуры государство должно взять на себя. И речь даже не только - и не столько! - о материальных затратах. В первую очередь надо вести разговор о затратах, если так можно сказать, моральных. Если реформа ЖКХ (в необходимости которой сегодня, кажется, не сомневается никто) начнется с многокилометровых очередей к окошкам ЦОНов, то доверие к этой реформе будет подорвано, что называется, на корню. А уж о тех «всходах» коррупции и протекционизма, которые дадут эти семена, и говорить не приходится...

Полина КОРН, Астана

Как поступить по-хорошему?

Алматинцев, похоже, уже ничем не запугать. Цены, стремительно летящие вверх, пробки, из-за которых время в пути увеличивается с 15 минут до 1,5-2-х часов. Сносы и новостройки. И вот снова пугают. Грядет кондоминиум. Никто не знает, что это такое, но все об этом говорят. Благо, время на это теперь есть - пробки это не только потеря времени, но и возможность обсудить насущные проблемы. Одни считают, что очередная реформа нужна, потому что у каждого из нас появится свой кусочек общедомовой территории (лестничной площадки, лифта, крыши, двора), другие спорят, что ничего хорошего в этом нет, потому что за кусочком этим теперь будем ухаживать мы - кондоминиумовцы.

Жилищный фонд нашей страны на 90 процентов находится в частных руках. Ответственность за его эксплуатацию и ремонт в начале 90-х годов перешла от государства к населению, которое в своем большинстве оказалось не готовым к этому. Видя это, власти все эти годы помогали казахстанцам латать крыши и осушать подвалы. Но, посчитав, что положительные изменения в экономической ситуации привели к росту накоплений населения, Правительство решило, что теперь оно (разбогатевшее население то есть) сможет само справиться с улетающими крышами и мокнущими подвалами. Но жильцы почему-то не хотят вкладывать свои деньги в ремонт общедомовых территорий, считая это обязанностью государства.

Поэтому и принято решение о создании кондоминиумов.

После того, как за казахстанцами закрепят определенный процент общедомовой собственности, упразднят КСК. Если сейчас кооператив собственников квартир включает в себя несколько жилых домов, а то и целые кварталы или микрорайоны, то теперь у каждого дома будет свой так называемый КСК. Как он будет называться, еще не придумали.

Изменится и схема сбора денег на содержание дома. Для каждого дома откроют два счета: один - текущий, другой - сберегательный. Чтобы не было должников, за руководителями КСК законодательно закрепят право подавать иски к неплательщикам. Должники могут лишиться квартиры. Впрочем, и нерадивые председатели КСК тоже будут жестоко наказываться за нарушение закона. Контролировать этот процесс будут жилищные инспекции, созданные при акиматах. Они же будут не только проводить обследование состояния жилых домов, но и выдавать предписания на устранение выявленных нарушений и осуществлять государственный контроль за соблюдением правил содержания общественного фонда. Предлагается рассмотреть и вопрос передачи территорий дворовых площадок с имеющимися элементами благоустройства в общую собственность владельцев квартир, с соответствующим возложением на них расходов по содержанию.

Отныне, помимо плана квартиры, в техпаспорте будет указываться и общедомовая доля собственника, за которую с него и будут снимать плату. Без указания этой доли граждане не смогут купить или продать свое жилье. Всем казахстанцам, проживающим в многоэтажках, придется пройти перерегистрацию документов в БТИ. Все расходы на это на себя берет государство, которое уже подсчитало: понадобится около трех миллиардов тенге. Перерегистрацию власти намерены завершить в течение года.

Однако далеко не все встретили это решение Правительства «на ура».

«Просто перерегистрировать общедомовые территории на жильцов, как это предлагает министр индустрии и торговли Галым Оразбаков, значит - слукавить. Речь здесь идет не о некоей «перерегистрации», а о государственных актах регистрации сделок по изменению прав собственности, с передачей ее от государства членам создаваемых таким образом кондоминиумов. Сделки же такого рода - они двусторонние. В смысле: по закону собственность нельзя никому навязать (продать, отдать, подарить) помимо его воли - только по обоюдному согласию продавца и покупателя, либо дарителя и одариваемого. Вот этот очевидный юридический факт Правительство упорно пытается «не замечать». Полагая, видимо, что таким образом оно сможет кого-то «обмануть». Если не жильцов, так проблему. На самом же деле обманутыми остаются обе стороны: и государство, неспособное реализовать собственные решения, и жильцы, неспособные сами по себе навести, наконец, порядок в ЖКХ», - считает известный экономист Петр Своик.

По его мнению, реформа пойдет, если сами жильцы поймут ее смысл и будут в ней заинтересованы. Регистрация же кондоминиумов нужна как базовый элемент упорядочения всей системы отношений в ЖКХ - с точки зрения того, кто взялся бы за это самое системное упорядочение. Но она совершенно не нужна и непонятна рядовым обитателям квартир. И это - не обывательская косность и не общественная несознательность, а единственно естественная и жизненно оправданная позиция любого нормального квартировладельца...

Татьяна ГУРЖИЙ, Алматы

За регистрацию - обеими руками

Иван Максимов, председатель КСК

Иван Андреевич Максимов, энергетик и горняк по профессии, снискал в Шымкенте славу пионера кондоминиумского движения. По натуре человек хваткий и обязательный, он первым в ЮКО в 2005 году взялся за оформление права собственности на общедомовое имущество в многоэтажке № 5 в 15-м микрорайоне Шымкента. И столкнулся с кучей проблем. Все говорили о кондоминиуме. Но четкого механизма его регистрации, даже образца примерного устава в природе не существовало. Пришлось Максимову обложиться горой документов: Земельным, Гражданским кодексами и прочей литературой. Целый год он бился с уставом «Управление домом», а потом его переводом на государственный язык, сейчас его используют местные исполнительные власти как основополагающий документ. Получил госакт на землю, на которой стоит дом, и прилегающую территорию.

- Поделили мы между членами кондоминиума и доли общедомового имущества, - рассказывает Иван Андреевич. - Лично у меня она составляет 1,75 процента. И когда услышал в СМИ, что Министерство индустрии и торговли РК предлагает провести перерегистрацию прав собственности на квартиры с обязательным указанием размера доли собственника квартиры в общедомовом имуществе, воспринял это сообщение с воодушевлением: давно это нужно было сделать! Это и материальный, и моральный стимул. Официально узаконив свой процент общедомовой собственности, член кондоминиума будет по-хозяйски о ней заботиться, зная, что при продаже своей квартиры может рассчитывать на дополнительные дивиденды за свою общедомовую долю. Тем более что жилищное законодательство закрепляет за ним право на общедомовую недвижимость. Но пока все это значится на бумаге. А пришло время закрепить это право официально. Так что перерегистрация актуальна и своевременна. Надо, чтобы она стала бесплатной для владельцев квартир и не превратилась в многодневные хождения и нервотрепку, как, например, легализация недвижимости. Необходимо при местных органах исполнительной власти создать группы или отделы, которые будут заниматься перерегистрацией. А обращаться к ним должны не все члены кондоминиума, а только доверенные лица. Например, в Шымкенте полторы тысячи многоэтажек, в которых проживает несколько сот тысяч людей. И представьте, что все они начнут обивать гор- и райакиматы, центр по недвижимости, ЦОН. Куда проще, если каждый кондиминиум будет выделять своего представителя, который будет представлять в акимат паспорт дома и другие необходимые документы. Пусть чиновники этого ведомства, перед которыми открываются двери городских служб, и займутся перерегистрацией прав собственности на жилье с указанием размера доли владельцев на общедомовую собственность. Если этого не сделать, перерегистрация превратится в сплошные толчеи и громадные очереди в присутственных местах. И, конечно же, найдутся такие, кто начнет греть руки на этом нужном государству и всем нам деле, вымогая взятки за ускорение процесса. А этого допустить нельзя.

Шымкент

Лучше поздно, чем никогда

 Сергей Худяков, председатель кск

- Я поддерживаю предложение, высказанное министром индустрии и торговли, поскольку оно отражает суть происходящего. А эта суть заключается в том, что мы на самом деле приватизировали не квартиру как таковую, а часть дома, часть объекта, который строился по смете. Разницу улавливаете? Я этим вопросом занимался специально, когда в Петропавловске в одно время возникли большие проблемы по поводу того, кому принадлежат газораспределительные установки? Чтобы ответить на этот вопрос, пришлось брать в архиве документы и смотреть, как делались приватизационные карточки, каким образом рассчитывалась стоимость квадратного метра. И вот что я выяснил. Брался генплан дома и сметная стоимость дома, куда входило все: и подъездные пути, и озеленение, и благоустройство детской площадки, и коммуникации. Все это добро затем стало балансовой стоимостью дома - после завершения строительства. Впоследствии из нее вычиталась амортизация объекта, по нормам - за каждый год. Получалась в итоге остаточная стоимость здания, которая делилась на квадратные метры. Это и была та самая приватизационная стоимость.

То есть мы документально проследили, что изначально купили объект, а не квартиру. Но мы об этом не догадывались. Налицо ошибка, не умышленная, просто никто не подумал о возможных последствиях. А ошибка эта, тем не менее, привела к тому, что люди продолжают отделять себя от объекта в целом, они не считают себя совладельцами всего дома и придомовой территории, так как это нигде не записано. Я считаю, что вопрос о перерегистрации прав собственности на квартиры с обязательным указанием размера доли собственника квартиры в общедомовом имуществе поднят абсолютно правильно. Лучше поздно, чем никогда. Надо, чтобы у человека наконец-то появилось чувство хозяина. А для этого в документе на владение должно быть четко отражено, так чем же мы все-таки владеем?..

Петропавловск

Прежде чем отдавать, надо отремонтировать

 Серик Оспанов, депутат Мажилиса:

Идея с реформированием жилищно-коммунального комплекса республики, что называется, перезрела. Чтобы понять это, достаточно войти в подъезд любого жилого дома, который был построен даже не так давно, лет 10-15 назад. Обшарпанные стены, залитые водой подвалы, протекающие крыши, не работающие лифты - эту неприглядную картину вы, к сожалению, увидите в каждом городе, от столицы «до самых до окраин». Весь вопрос в том, как именно эту реформу проводить. Юридически оформить права на общедомовую собственность, как предложило Правительство, - это, наверное, правильно. Вот только прежде государство должно было бы эту самую собственность привести в более-менее «приличный вид». Давайте вспомним, как мы все с вами оказались в одночасье собственниками своих квартир. Да, тогда были сложные времена, и государство отдало нам наши дома в том самом виде, в котором они тогда находились, то есть, говоря современным языком, без «предпродажной подготовки». Многим достались настоящие «развалюхи». Привести самостоятельно эту общедомовую собственность в надлежащий вид жители так и не смогли. Поэтому сегодня государство, на мой взгляд, прежде чем оформлять права собственности на общедомовые территории, должно привести эти самые территории в надлежащий вид, отремонтировав их. Вызывает у меня сомнение и идея «один дом - один кондоминиум». В Актау, акимом которого я долгое время был, например, уже сложилась система КСК, которая объединяет несколько десятков многоэтажных домов, а в отдельных случаях - целые микрорайоны.

Только так жители этих домов могут накопить средства на капитальный ремонт крыши или замену лифта. Мероприятия эти дорогостоящие и потому для жителей одного дома просто «неподъемные».

Поэтому я за то, чтобы все еще раз хорошо просчитать и главное - в угоду придуманной в кабинетах схеме не ломать то, что уже сложилось и вполне нормально работает на практике.

Астана

Обреченные на домовладение

Людмила Прутян, председатель КСК

Новый виток мер по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, предложенных Министерством индустрии и торговли, - естественное завершение процессов, начатых в этой сфере более десяти лет назад. Смысл их прост и нерадостен для жильцов многоэтажек - бремя содержания жилого фонда, в каком бы состоянии он ни находился, падает на плечи населения. Это несправедливо и неэффективно на данный момент.

Таково мнение по поводу инициатив МИТа председателя костанайского кооператива собственников квартир «Ветеран-36» Людмилы Прутян. Когда-то Людмила Александровна создала один из первых в Казахстане Комитетов общественного самоуправления «Молодежный», действующий на территории нескольких микрорайонов. Прутян со своей командой горы ворочала, отвечала за порядок в новых спальных районах города, изживала хулиганство и антисанитарию на своей территории, даже свои детские трудовые отряды организовывала. И опиралась при всем этом именно на кооперативы собственников квартир. Опыт был уникальный, обобщался на уровне республики, а затем... вошел в противоречие с постоянно меняющимся законодательством. Было решено, что КОСы берутся подменять местную власть, и все постепенно кончилось. А Прутян стала председателем кооператива собственников квартир в своем доме. Сейчас у нее пятиэтажка на 4 подъезда.

- Я считаю, что государство опять подходит к проблеме содержания жилищного фонда не по-джентльменски, - говорит она. - Вы вспомните, как все начиналось с момента приватизации. Какая была идеология? У государства - трудный момент, граждане, подставьте ему плечо, возьмите основное бремя забот по содержанию квартир на себя. Тем более что это ваша крыша над головой. Взяли. Хотя, заметьте, обещали до приватизации провести инвентаризацию жилфонда. Ничего не сделали, а должны были ну хотя бы аварийное жилье вывести из оборота. А люди его до сих пор латают и содержат.

Что касается последних инициатив. Лестно, конечно, думать, что у людей настолько поднялся уровень жизни, как это себе представляет министерство. Но я вам скажу, как председатель КСК, что богатые люди не стремятся жить в многоэтажках, у них свои коттеджи. А вот мои соседи платят в КСК по 13 тенге за содержание квадратного метра, и большую цену я им боюсь называть. Это при том, что у меня в доме стоят счетчики на тепло и газ, реле времени на подъездах, чтобы экономить свет, в подвале чисто и сухо. То есть жильцы видят, как мы распоряжаемся их деньгами. Я знаю своих людей, они - меня, у нас хорошие взаимоотношения. Но даже при этом мне очень часто приходится их убеждать сделать что-то в доме. Почему государство никого не старается ни в чем убедить? Где, например, программа кредитования КСК на ремонты домов, в том числе и капитальные? Я недавно обошла в Костанае, наверно, все местные банки. И везде слышала - на эти цели не кредитуем...

Вот мы посчитали, что на ремонт крыши нам нужно 3 млн. тенге. Вы представляете себе, сколько мои жильцы должны собирать эти деньги? Года четыре не меньше, потому что с каждого надо примерно по 50 тыс. тенге. И что изменится в состоянии их кошельков от того, что они, конкретно мои люди, станут владельцами доли общедомовой собственности? Еще одна проблема. Даже если собрать деньги и вообще собирать их по новой схеме в большем количестве, им еще ума надо дать. А у нас нет кадров, нет специалистов-коммунальщиков. Строим элитные дома, и кто их будет обслуживать? И последнее. Озвученные идеи подразумевают, что жилье оформлено в кондоминиумы. По моим данным, в Костанае такого не больше 20%.

Костанай

Народ может не понять

 Кайрат Дусмагамбетов, Ергали Нургалиев, адвокаты

- Не спровоцирует ли передача территорий дворовых площадок в общую собственность владельцев квартир, злоупотребление площадью и самовольное распоряжение дворовой территорией жителями?

- В соответствии со ст. 53 Земельного кодекса РК земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Пунктом 6 указанной статьи установлено, что порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), определяется договором между участниками общей собственности. При недостижении соглашения между ними порядок пользования определяется судом. Вместе с тем как соглашение о пользовании земельным участком, находящимся в общей собственности, так и решение суда о порядке пользования подлежат регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.

Таким образом, законодатель предусмотрел необходимую процедуру порядка пользования придомовым участком - соглашение с последующей его регистрацией, которая, как видно, не даст возможности единоличного, самовольного распоряжения дворовой территорией жителями. В противном случае предусмотрен порядок судебного обжалования действий со стороны тех или иных собственников квартир в отношении земельного участка.

- Будет ли правомерным наказание в виде изъятия квартиры к неплательщикам?

- В соответствии со ст. 249 ГК РК основанием прекращения права собственности является принудительное изъятие у собственника имущества в случае обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника. Обращение взыскания на имущество собственника возможно лишь в судебном порядке, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, гражданско-правовая ответственность собственника имущества в виде изъятия квартиры вполне допустима.

- На сколько такое наказание соответствует нормам международного права?

- Нормы международного права не рассматривают вопросы, касающиеся размера, формы и видов наказаний за неоплату коммунальных услуг за пользование жилыми помещениями. Однако международное частное право рассматривает правоотношения, в том числе и вопросы, касающиеся общих положений об обязательствах. В различных государствах применяются различные способы воздействия на неплательщиков, однако принудительное изъятие квартир как мера административного наказания за неуплату услуг практически не применяется.

Изъятие квартир можно рассматривать лишь в качестве способа возмещения вреда, причиненного неоплатой коммунальных и других услуг, да и то, когда ущерб причинен в значительном размере, и лишь тогда, когда все средства исчерпаны.

- Можно ли избежать тотальной перерегистрации собственников квартир. Какой бы механизм перерегистрации предложили вы?

- Народ воспримет передачу территорий дворовых площадок и всех нежилых помещений только на безвозмездной основе. Если будет решаться вопрос о выкупе таких объектов, то это не будет принято собственниками квартир, и, как следствие, будет бойкотироваться большинством. Поскольку эти площади и помещения обезличены, то тотальную перерегистрацию можно избежать, выдавая всем собственникам приложения к правоустанавливающим документам, в которых будет указана в процентном отношении доля в общей собственности всех владельцев кондоминиума. Лишь впоследствии при отчуждении квартир включать и доли в общем имуществе.

Астана