Новое решение вечного вопроса. Без создания привлекательных условий для частных инвестиций госпрограмма развития арендного жилья может стать очередным утопическим проектом правительства

03.03.2008

Новое решение вечного вопроса

Без создания привлекательных условий для частных инвестиций госпрограмма развития арендного жилья может стать очередным утопическим проектом правительства

Лозунг советской эпохи «Каждой семье - отдельную квартиру» все еще актуален. Больше других в решении квартирного вопроса преуспел Никита Хрущев, при котором и была объявлена война коммуналкам. Горбачевская жилищная реформа, пытавшаяся наделить всех советских граждан отдельными квартирами к 2000 году, провалилась.

Во время массовой приватизации государство отказалось от своей функции основного арендодателя, и квартиры обрели хозяев в лице прежних арендаторов. А государственная жилищная политика с тех пор направлена на обеспечение граждан жильем, которое они должны выкупать за счет собственных средств, ипотечных кредитов или по системе жилстройсбережений. Результатом этой политики стало развитие ипотечного кредитования. Пожалуй, даже чрезмерное.

Неустойчивость такой конструкции, при которой успех государственной программы зависел от кредитных возможностей банков, показали августовские события прошлого года. Дефицит ликвидности и связанные с ним ограничения банков на выдачу кредитов, особенно ипотечных жилищных займов, поставили под вопрос выполнение госпрограммы да и существование всей строительной индустрии.

Осенью 2007 года в правительстве впервые заговорили о необходимости строить арендное жилье вместо бесплатного коммунального. В государственной программе жилищного строительства на 2008-2010 годы предусматривается строительство арендного жилья за счет средств республиканского бюджета и создание условий для строительства частных арендных домов.

По мнению Асхата Сагдиева, президента ИГ «ИСТ Коммерц», акцент на арендное жилье был сделан правительством в связи с ухудшением ситуации с ипотечным финансированием населения. «Очевидным стал факт, что должна появиться реальная и цивилизованная альтернатива приобретению жилья в ипотеку. Арендное жилье является такой альтернативой», - считает он.

Крыша на время

Когда специалисты утверждают, что в Казахстане нет арендного жилья, в это трудно поверить. Достаточно полистать газеты объявлений, чтобы увидеть море предложений квартир в аренду. Однако в Казахстане под арендным подразумевается жилье, сдаваемое внаем собственниками квартир. В законе «О жилищных отношениях» от 1997 года понятия «наем жилища» и «аренда» даются как равнозначные. В статьях, регулирующих эту сферу, употребляются лишь слова «наем», «наниматель». Только в 2006 году в законе появилось понятие «арендный дом». Это «принадлежащий на праве собственности физическому и (или) юридическому лицу жилой дом (жилое здание), жилые помещения (квартиры) которого предназначены для сдачи внаем». Такие дома не подлежат приватизации. Кроме того, закон исключает прекращение договорных отношений с членами семьи нанимателя в случае его смерти.

Но самих арендных домов, отвечающих этим признакам, в Казахстане пока нет. Рынок арендного жилья представлен частными квартирами, которые сдаются на любой срок - от часа до нескольких лет. Законом это не запрещено. Но как раз этот рынок наиболее далек от какой бы то ни было законности. За редким исключением квартиры сдаются без заключения письменного договора, достаточно устного соглашения сторон. При этом рискуют и арендодатель, и наниматель жилья. Первый может столкнуться с нежеланием жильца платить за аренду или съехать с квартиры в оговоренный срок, второй - с необоснованным повышением оплаты или отказом в продлении аренды. Государство не получает налогов, а сдача квартир во временное пользование при существующем высоком спросе на арендное жилье приносит их владельцам огромные доходы (см. график). В Казахстане уже появился класс рантье. Это люди, имеющие по нескольку квартир и живущие за счет сдачи их в аренду.

По словам вице-президента Национальной ассоциации риелторов (НАР) Олега Алферова, «в тени» сегодня находится до 95% рынка жилой аренды. По его мнению, причины этого кроются в особом отношении к сдаче квартир внаем, что никогда не воспринималось в нашем обществе как бизнес, а значит, не требовало легализации. При этом подавляющее число арендодателей юридически неграмотны и просто не знают, каким образом можно легализовать свою предпринимательскую деятельность. «Узаконение аренды в Казахстане, как, впрочем, и в других постсоветских странах, организовано не очень удобно. Нет утвержденных бланков строгой отчетности, которые позволили бы собственнику арендного жилья упростить свой налоговый учет», - добавляет он. А по мнению г-на Сагдиева, рынок аренды всегда отличался непрозрачностью и, по сути, является серым рынком. «Трудности легализации этого бизнеса связаны с тем, что предложение сконцентрировано только в частном секторе. И естественно, что большинство сдающих внаем свои квартиры собственников считают абсолютно неприемлемой оплату налогов государству».

При всем многообразии арендного жилья потребителю зачастую не из чего выбирать: то, что предлагает рынок, не соответствует его запросам по качеству или по цене. В разных городах существует своя специфика. «Несмотря на выброс на рынок аренды “инвестиционных квартир”, в Алматы сохраняется дефицит предложения жилой арендной недвижимости, - рассказывает Олег Алферов. - Кроме того, налицо диспропорция в его структуре: при фокусе спроса на жилье эконом-класса избыточный объем предложения сосредоточен в классах “бизнес” и “премиум”. Напротив, астанинский рынок арендных площадей как жилого, так и коммерческого назначения перенасыщен. В регионах, как правило, мы сталкиваемся с дефицитом качественных объектов аренды среднего и верхнего сегментов».

Для изучения спроса и предложения на рынке арендного жилья было проведено маркетинговое исследование в крупных городах - Караганде, Павлодаре, Усть-Каменогорске, Атырау, Шымкенте, Астане и Алматы. Вот некоторые из его результатов. В перечисленных городах сдается примерно до 2000 квартир в неделю, загруженность квартир составляет 21-25 дней в месяц. Потребность в длительном найме арендного жилья имеют 67% опрошенных. Жилье для постоянного или длительного проживания чаще всего снимают рабочие, студенты и предприниматели: 35, 34 и 18% соответственно.

На основании исследования эксперты пришли к выводу, что строительство арендного жилья является необходимым условием развития рынка рабочей силы, а также способствует ее притоку в районы интенсивного промышленного строительства. Кроме того, аренда положительно повлияет на демографическую ситуацию в стране, давая возможность решить жилищную проблему молодым семьям, которые не могут позволить себе купить квартиру. Арендное жилье должно быть безопасным и удобным для проживания, считают специалисты, и тогда оно станет альтернативой приватизированному жилью, сдаваемому внаем. Это будет способствовать падению цен на рынке аренды. И еще одно немаловажное обстоятельство в сегодняшних условиях: строительство доходных домов за счет бюджетных средств и частных инвестиций «разгрузит» рынок ипотечного кредитования, оттянет спекулятивный капитал из сектора недвижимости и будет способствовать стабилизации цен на рынке жилья.

Государственная инициатива

Включение в госпрограмму арендного жилья в качестве одного из приоритетных направлений означает, что государство взяло на себя миссию по развитию этого рынка.

По словам бывшего главы Министерства индустрии и торговли Галыма Оразбакова, будет увеличен размер трансфертов из республиканского бюджета местным исполнительным органам на строительство арендных домов с 21 до 28,7 млрд тенге. Это позволит сдать в 2008-2010 годы 475 тыс. квадратных метров, или 5 769 квартир, ежегодно по 120 квартир в каждой области, а также Астане и Алматы. Как и в случае с кредитными квартирами, построенными за счет бюджета, арендное жилье снабдят эпитетом «социальный» и акиматы будут сдавать его только малоимущему населению. Всего в законе перечислено 11 категорий населения, нуждающихся в государственной защите. В том числе госслужащие, бюджетники, военные. На акиматы также возложена почетная обязанность рассказывать народу о преимуществах арендного жилья, привлекать частных застройщиков.

Одним из первых шагов на пути создания фонда арендного жилья стало решение правительства о выкупе у строительных компаний в Астане 8 тыс. квартир по себестоимости. На это пойдут 13 млрд тенге, которые были заложены в бюджете столицы на строительство коммунальных домов (см. интервью «Арендное жилье - это бизнес»).

По словам заместителя акима Астаны Сергея Хорошуна, выкуп квартир кардинально повлияет на рынок. «Мы сможем решить проблему обеспечения жильем работников бюджетной сферы и социально защищаемых слоев на условиях аренды», - сказал он. По его оценке потребность в жилье для Астаны составляет 27 тыс. квартир. Из 8 тыс. квартир акимат выкупит только половину, на 2,5 тыс. претендуют нацкомпании, еще на 2 тыс. - агентство по госслужбе.

«Мы не будем выкупать квартиры повышенной комфортности, - отметил г-н Хорошун, - это обычные одно-двух— и трехкомнатные, площадью от 40 до 65-70 квадратов». Сдавать эти квартиры предполагается по цене 100-150 долларов в месяц.

По подсчетам Олега Алферова, при условии сохранения объемов строительства на уровне 2007 года (8,1 млн квадратных метров) доля арендного жилья по госпрограмме не превысит полутора процентов от общего объема жилой площади, которую запланировано сдать в 2008-2010 годах. Аналогичный показатель арендного коммерческого жилья составит всего 0,4%. В отличие от властей наш эксперт считает, что заметного влияния на насыщение предложения на арендном рынке столь незначительная доля не окажет. Это положение может изменить только подключение к программе строительства арендного жилья частного капитала, однако бизнес пока не видит выгод этого сектора.

Никто не хотел рисковать

Чтобы заразить частных инвесторов своим примером, государству недостаточно объявить курс на строительство арендного жилья и выделить деньги из бюджета. Нужна серьезная работа над законодательством. Специалисты считают, что мало внести поправки в существующий закон «О жилищных отношениях». Они рекомендуют разработать отдельный закон об аренде, где бы регулировались такие вопросы, как выдача разрешений на приобретение многоквартирных домов с целью сдачи квартир в аренду; управление доходными домами; защита прав арендодателей и потребителей. Кроме того, должны быть прописаны меры, стимулирующие вложения в этот рынок.

Но даже очень хороший закон не заставит предпринимателей, частных застройщиков расстаться с деньгами. Главное для них - рентабельность проекта. В последнее время инвесторы были разбалованы высокой нормой прибыли на строительном рынке, которая достигала 100%. Кризис ликвидности, сокращение кредитных ресурсов, направляемых на рынок недвижимости, спад в строительной отрасли несколько отрезвили застройщиков, но не до такой степени, чтобы заставить их отказаться от быстрой прибыли в пользу долгосрочных проектов. Схема деятельности строительных компаний достаточно проста: запустить объект, продать его на уровне фундамента, получить прибыль и начать новое строительство. Застройщикам выгодно только то, что быстро окупается.

По словам г-на Алферова, это связано с особенностями казахстанского рынка недвижимости, который пока окончательно не сформировался. «Он ориентирован на снятие сливок, на сверхприбыль и короткий цикл окупаемости. Арендный бизнес как основной вид деятельности - это всегда долгосрочные инвестиции, которые получают развитие лишь в условиях устойчивого, относительно развитого рынка», - говорит он. И добавляет, что в Казахстане найдется не много частных инвесторов, готовых по доброй воле строить и содержать арендное жилье.

Председатель совета директоров корпорации «Куат» Олег Нам оценивает рынок арендного жилья как очень интересный, однако сомневается в его перспективности. «За границей процентов 70 людей живут в арендованном жилье. Считается нормальным всю жизнь прожить, арендуя дом или квартиру. Но у нас в обществе другая психология». Он предполагает, что в будущем строители, возможно, займутся и арендным жильем. Препятствием же для нормального развития частных доходных домов, по его мнению, может стать долгий срок их окупаемости: для строительства арендного жилья нужны инвестиционные деньги сроком на 5-10 лет.

Чем можно все-таки завлечь частного инвестора? Наши эксперты, кроме значительных налоговых льгот, перечислили такие меры: безвозмездное предоставление земельных участков, подведение инженерных сетей за счет государства, дотирование банковских кредитных ставок, частичные гарантии для банков при финансировании строительства арендного жилья.

В условиях кризиса ликвидности и его негативных последствий для строительной отрасли разговоры о развитии арендного жилья можно расценить как упоминание о веревке в доме повешенного. Сейчас перед строителями и инвесторами стоит куда более актуальный вопрос - как получить бюджетные деньги и сдать «незавершенку». Если ситуация не улучшится, то через несколько лет нового жилья просто не будет. Государство рискует остаться на рынке арендного жилья в гордом одиночестве.

Отсутствие конкуренции со стороны бизнеса может ударить по программе развития нового сектора рынка. И не потому, что у правительства не хватит денег на запланированные 400 тыс. квадратов арендного жилья. Как мы смогли убедиться на примере выполнения предыдущей программы жилищного строительства (на 2005-2007 годы), меньше всего ее плодами смогли воспользоваться те, для кого она и была предназначена. Непрозрачность деятельности местных властей при распределении этого жилья привела к тому, что квартиры получали люди, которые не имели на это права. Махинации с коммунальным жильем привели к падению популярности жилпрограммы среди населения. Что мешает чиновникам заселить арендные дома своими родственниками и знакомыми? А это будет означать полный провал нового проекта.

 В подготовке материала принимала участие Ольга Флинк

Светлана Грибанова, автор «Эксперт Урал», «Эксперт Казахстан»