|
|
|
Комментарий статьи 118 ГК РК Ильясова К.М. Статья 118. Государственная регистрация недвижимости 1. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. 2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации. 3. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил главы 4 настоящего Кодекса. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 5. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. 6. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо необоснованное уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд. 7. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом Республики Казахстан о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1. В пункте 1 комментируемой статьи указаны объекты государственной регистрации в правовом кадастре. Правовой кадастр является информационной системой, которая должна отражать юридические интересы в отношении недвижимости и тем самым максимально обеспечить безопасность совершения сделок. Вместе с тем ни одна информационная база не может содержать всю юридическую информацию об объекте. В этой связи важное значение в концепции регистрации прав на недвижимость имеет вопрос об объектах государственной регистрации, то есть о юридических интересах (правах и обременениях прав) на недвижимое имущество, которые подлежат обязательной регистрации. Перечень объектов регистрации в правовом кадастре дается в ст. 118 ГК РК и в п. 1 ст. 3 Закона РК от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации). В частности, в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Редакцию п. 1 ст. 118 ГК РК, определяющего объекты государственной регистрации в правовом кадастре, нельзя признать удачной. Переход прав означает, что у одного они прекращаются, а у другого возникают. Поэтому нельзя возникновение, переход и прекращение прав признавать равнозначными объектами регистрации. Прекращение прав или обременении прав также не всегда являются самостоятельными объектами регистрации. В частности, при производных способах приобретения права собственности, а в определенных случаях и иных вещных прав, возникновение права у одного не может произойти без прекращения права у другого. Например, при купле-продаже в момент возникновения права собственности покупателя прекращаются права продавца. Такая же ситуация возникает при отчуждении права первичного долгосрочного временного землепользования. При подтверждении волеизъявления продавца на отчуждение имущества в установленном порядке достаточно подать заявление на регистрацию возникновения права. Прекращение прав или обременении прав должны быть признаны самостоятельными объектами регистрации только в определенных случаях. Например, при сносе или гибели здания в результате пожара или иных обстоятельств, права на здания должны быть прекращены. Для этого необходимо в регистрирующий орган подать заявление о регистрации прекращения права с представлением документов, подтверждающих указанные обстоятельства. При исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом, объектом регистрации также является только прекращение залога. Прекращение ограниченных вещных прав может иметь место и в связи с переходом их третьим лицам (отчуждение права долгосрочного землепользования). Поэтому нужно различать случаи, когда такие права прекращаются в связи с их переходом к третьим лицам, а когда - без. В отличие от ГК РК, Закон о государственной регистрации содержит более удачную редакцию статьи, определяющей объекты регистрации. Так, в п. 1 ст. 3 установлено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические притязания. Объекты регистрации в правовом кадастре ГК РК относит к правам или ограничениям прав (п. 1 ст. 118). Как права на недвижимость ГК квалифицирует не только право собственности, но и ограниченные вещные права (залог, ренту, доверительное управление, право пользования). Между тем ограниченные вещные права третьих лиц для собственника являются обременением его права. Например, залог ограничивает право распоряжения, а аренда - правомочия владения и пользования и т.д. Отнесение залога, ренты, права пользования к правам соответствует теории ограниченных вещных прав, которая нашла свое обоснование, начиная еще со времен римского права. Но для целей регистрации природа объекта регистрации должна быть однозначной: либо это право на недвижимость, либо его обременение. В противном случае существует некоторая неопределенность в объекте регистрации. Объектами регистрации, кроме прав на недвижимое имущество, в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК являются ограничения прав. Законодатель не дает определения понятия «ограничения права». В отличие от ГК РК, в ст. ст. 3 и 5 Закона о государственной регистрации объектом государственной регистрации признается не ограничение прав на недвижимость, а их обременения. Определение понятия «обременение права на недвижимое имущество» дано в ст. 1 Закона о государственной регистрации. Согласно определению, «обременение права на недвижимое имущество» - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом. Перечень прав на недвижимость, подлежащих государственной регистрации дан в п. 2 ст. 118 ГК РК (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления). Перечня ограничений или обременении прав на недвижимость ГК РК не дает. В отличие о ГК РК, Закон о государственной регистрации следующим образом квалифицирует объекты государственной регистрации. Согласно ст. 4 Закона как права на недвижимость регистрируются: 1) право собственности; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) право землепользования на срок не менее одного года; 5) сервитуты в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. Например, как иное право может быть зарегистрировано право пользования на срок менее одного года. Перечень объектов регистрации, регистрируемых в правовом кадастре как обременения, дан в ст. 5 Закона о государственной регистрации. Установлено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: 1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитут, право пожизненного содержания с иждивением; 2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие; 3) залог; 4) арест; 5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции; 6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов. В сфере государственной регистрации необходимость разграничения между собой прав и обременении прав на недвижимость обусловлена рядом причин. Во-первых, регистрационный лист правового кадастра состоит из реестра прав и реестра обременений, и регистратор должен знать, в каком из реестров должна производиться запись о том или ином объекте регистрации. Например, залог для залогодержателя является правом, а для залогодателя - обременением права. Между тем, в регистрационной системе залог должен быть квалифицирован однозначно. Во-вторых, регистрация обременения может быть произведена только при условии регистрации права на объект недвижимости, в отношении которого устанавливается данное обременение, или в случаях, установленных законодательством, - при наличии правоустанавливающих документов на ранее возникшее право, на основании которых до регистрации обременения должна быть осуществлена запись об обременяемом праве. Например, чтобы зарегистрировать залог или аренду, необходимо зарегистрировать или внести записи о праве на имущество, которое передается в залог или в аренду. В некоторых случаях обременения накладываются не на право собственности, а на ограниченное вещное право. Например, можно сдавать в залог право первичного долгосрочного землепользования. Такой земельный участок находится в государственной собственности, но обременения в этом случае возникают не в отношении государственной собственности, а в отношении права землепользования. В этой связи в реестре прав должны вноситься сведения о праве, а в реестре обременении - об обременении права, запись о котором сделана в реестре прав. Так как обременения могут быть установлены в отношении ограниченных вещных прав, возникает вопрос о том, нужно ли до регистрации обременения производить регистрацию права, от которого производно обременяемое право. В частности, право оперативного управления государственных учреждений, право хозяйственного ведения, право землепользования являются правами, производными от права государственной собственности. Однако регистрация права государственной собственности, от которого производны указанные права, в силу существующей презумпции права государственной собственности, не требуется. Таким образом, для целей регистрации вопрос о принадлежности объекта регистрации к правам или обременениям должен решаться с учетом природы права, необходимости внесения записи о праве, от которого оно производно и структуры регистрационного листа правового кадастра. Кроме того, важным при регистрации обременения является установление права, на которое оно налагается. Одновременная регистрации в качестве и обременения, и права требуется только для сервитута в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости. В соответствии с п. 29 ст. 1 Закона о государственной регистрации сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости это сервитут, устанавливаемый в пользу собственника (иного правообладателя) другого, как правило, соседнего недвижимого имущества для удовлетворения его нужд, в том числе для прохода, проезда, проведения воды и других целей. В п. 30 указанной статьи господствующим объектом недвижимости признается объект недвижимого имущества, собственник (иной правообладатель) которого имеет право ограниченного целевого пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут). Впервые Закон о государственной регистрации к объектам государственной регистрации отнес юридические притязания. Исследование проблем формирования правового кадастра в Казахстане показывают, что регистрация юридических притязаний в правовом кадастре необходима для обеспечения стабильности гражданского оборота и укрепления прав на недвижимое имущество. Определение понятия «юридические притязания» дано в п. 13 ст. 1 Закона о государственной регистрации. Предусмотрено, что юридические притязания это юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Хотя приведенное определение юридических притязаний нельзя признать удачным, вместе с тем необходимо отметить, что введение указанного понятия и составление перечня юридических притязаний имеет важнейшее значение, главным образом, для потребителей информации из правового кадастра, поскольку снижают риски участников гражданского оборота. Перечень юридических притязаний дан в ст. 53 Закона о государственной регистрации. Установлено, что по заявлению заинтересованных лиц могут быть зарегистрированы юридические притязания, в том числе факт подачи искового заявления, обжалования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение (расписка) о задатке, предварительный договор и иные факты. Ранее указанные юридические факты также регистрировались в правовом кадастре, однако они не были объединены одним родовым понятием. Например, в соответствии с п. 2 ст. 27 Указа Президента РК, имеющего силу Закона от 25.12.1995 № 2727. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», факты принятия судом постановлений, определений, решений, а также приговоров, которые касаются прав на недвижимое имущество, регистрируются с момента принятия. Например, на основании указанной нормы могло быть подано заявление о регистрации с приложением определения суда о возбуждении дела о банкротстве или принятии искового заявления к рассмотрению. Однако, было не ясно, к каким объектам регистрации их отнести. Основанием возникновения прав на недвижимость они не являются. В связи с изложенным, как правило, они регистрировались как обременения прав на недвижимость, хотя признакам обременении они никак не соответствовали. В результате этого могли быть нарушены права правообладателей. Например, еще до наложения ареста могло быть отказано в передаче в залог, аренду, в отчуждении недвижимости, права на которые оспариваются в суде, хотя факт возбуждения искового производства не является основанием для запрета на распоряжения. Для этого нужно наложить арест. Аналогичная ситуация возникала в тех случаях, когда было вынесено постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд, хотя согласно ст. 86 ЗК РК до заключения соглашения о выкупе правообладатель не лишен права осуществлять свои права на земельный участок. В этой связи с изложенным, введение понятия «юридические притязания», во-первых, позволяет отграничить их от таких объектов регистрации как права и обременения прав на недвижимость, во-вторых, способствует стабилизации гражданского оборота, поскольку участники гражданского оборота записью о юридических притязаниях предупреждаются о том, что право на недвижимость небесспорно, и, в- третьих, придает большую определенность правовому режиму недвижимого имущества, поскольку в п. 3 ст. 53 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. В Законе о государственной регистрации самостоятельными объектами регистрации признает также изменения прав или обременении прав, хотя п. 1 ст. 118 ГК РК не относит их к объектам регистрации. В частности, в ст. 6 Закона установлено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат: 1) изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи; 2) изменение сведений о правообладателе, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра; 3) изменение вида права, за исключением случая изменения вида права на основании законодательного акта; 4) изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. 5) иные изменения подлежат государственной регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено настоящим Законом, иными законодательными актами или соглашением сторон. В п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации также установлено, что в тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов, регистрация таких изменений не может быть возложена на правообладателя, в том числе при изменении наименования населенных пунктов, названия улиц, а также порядкового номера зданий и иных строений (адреса) или при изменении кадастровых номеров в связи с реформированием административно-территориального устройства Республики Казахстан. Данное положение справедливо и соответствует интересам участников гражданского оборота. Так, в Казахстане нередко меняются название населенных пунктов, улиц, меняются кадастровые номера и т.д. Между тем, в правоустанавливающих документах сохраняются прежние сведения, в результате чего расходятся данные из правового кадастра и правоустанавливающего документа. Внесение изменений в правоустанавливающие документы при этом должно производиться за счет средств государства. В настоящее время не урегулирована процедура внесения изменений в правоустанавливающие документы в тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов. На практике изменения вносятся по мере совершения сделок с недвижимостью или совершением иных операций. Таким образом, следует признать, что самостоятельными объектами регистрации, если иное не вытекает из законодательных актов или существа возникающих отношений, являются возникновение, изменение и прекращение прав или обременении прав на недвижимость. 2. В п. 2 комментируемой статьи устанавливается норма, согласно которой определяется момент возникновения таких прав на недвижимое имущество как право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления. Предусмотрено, что указанные права возникают с момента государственной регистрации. ГК РК в настоящее время не дает ответа на вопрос, что является моментом государственной регистрации, момент подачи заявления, момент вынесения решения о государственной регистрации и соответственно момент внесения записей в регистрационные документы или момент выдачи зарегистрированных документов. Решение данного вопроса нашло отражение в ст. 7 Закона о государственной регистрации. В п. 1 указанной статьи предусмотрено, что, если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления. В настоящее время момент подачи документов на регистрацию указывается в Книге учета документов, поступающих на государственную регистрацию, и в расписке, выдаваемой заявителю (ст.ст. 13 и 26 Закона о государственной регистрации). Норма, предусмотренная в п. 2 ст. 118 ГК РК, носит императивный характер и в ней не предусмотрены какие-либо исключения из правила о возникновении права с момента его регистрации. Между тем, в ГК РК (Особенная часть) такие исключения установлены. Так, согласно, п. 4 ст. 1072 принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Существуют и другие исключения из общего правила. Так, согласно п. 3 ст. 46 Закона о государственной регистрации при реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации. Момент возникновения права не совпадает с моментом регистрации и при систематической регистрации ранее возникших прав, поскольку для ранее возникших прав Закон о государственной регистрации предусматривает учетную регистрацию (глава 6). Указанные исключения из общего правила обоснованы. В частности, это устраняет неопределенность в правах на недвижимое имущество в наследственных отношениях с момента открытия наследства до момента регистрации прав на недвижимость, а при реорганизации юридического лица - с момента реорганизации до момента регистрации прав на недвижимость. Возможны и другие исключения. ГК РК, помимо прав на недвижимое имущество, объектами государственной регистрации признает ограничения прав, но момент их возникновения не устанавливает. Более того, в п. 2 ст. 118 ГК определяется только момент возникновения прав, но нет норм, на основании которых устанавливается момент перехода или прекращения прав на недвижимость. Из-за неопределенности в законодательном регулировании указанных вопросов в Казахстане в деятельности регистрирующих органов складывалась самая разная практика. Так, в одних случаях арест признавался возникшим с момента его регистрации, а в других - с момента его наложения еще до его регистрации. Решение всех указанных вопросов нашло отражение в Законе о государственной регистрации. Так, правовое значение государственной регистрации регулируется в ст.ст. 7, 46, 53, 54, 56, в соответствии с которыми определяется момент не только возникновения прав на недвижимость, но и момент их изменения, прекращения, а также момент возникновения, изменения и прекращения обременении прав на недвижимость и других объектов государственной регистрации (юридических притязаний и др.). В частности, установлены следующие правила. 1) Права (обременения прав) на недвижимое имущество, в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами. Последнее положение противоречит п. 2 ст. 118 ГК РК* . Вместе с тем, оно полностью отвечает интересам участников гражданского оборота и соответствует нормам ГК РК, в которых содержатся исключения из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 118 ГК РК (п. 3 ст. 47, п. 4 ст. 235, ст. 1072 ГК). Более того, на основании указанной нормы определяются момент возникновения обременении прав на недвижимость, перечисленных в ст. 5 Закона о государственной регистрации, и момент изменений прав (обременении прав). В частности, если стороны пролонгировали срок договора аренды, то условия договора и соответственно срок права пользования считаются измененными с момента государственной регистрации. На основании изложенной нормы арест имущества, право доверительного управления, в том числе в процедурах банкротства, считаются возникшими только с момента государственной регистрации, а не с момента наложения ареста или назначения конкурсного или реабилитационного управляющего, администратора внешнего наблюдения. Соответственно, сделки, совершенные должником самостоятельно до момента государственной регистрации не могут быть признаны недействительными по тому основанию, что его права обременены. В этой связи в ст. 9 Закона о государственной регистрации установлена норма, согласно которой заявления о государственной регистрации обременении прав, налагаемые государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. Регистрация таких обременении, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган (ст. 23 Закона о государственной регистрации).
*При разработке проекта Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество одновременно с данным проектом мы приняли участие в разработке проекта Закона «О внесении изменении и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и оценочной деятельности в Республике Казахстан». В данном законопроекте мы предложили новую редакцию ст. 118 ГК РК, но, по неизвестным нам причинам, в ст. 118 изменения не были внесены. Между тем, предлагаемая нами новая редакция со ст. 118 ГК РК полностью соответствовала Закону о государственной регистрации. В настоящее время, из-за того, что в ст. 118 ГК РК предлагаемые нами изменения не были внесены, Закон о государственной регистрации в ряде своих положений пришел в противоречие ст. 118 ГК РК. В частности, нами предлагалась следующая редакция ст. 118 ГК РК: «Статья 118. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. 1. Право собственности и другие права на недвижимое имущество, обременения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации. 2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок не менее одного года, право пользования на срок не менее одного года, залог, право доверительного управления и иные объекты государственной регистрации, установленные Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом или иными законодательными актами. 3. Сделка с недвижимым имуществом признается самостоятельным объектом государственной регистрации только в тех случаях, когда на основании такой сделки не возникает ни право, ни обременение права на такое имущество. В остальных случаях сделка считается зарегистрированной одновременно с регистрацией права (обременения права) на недвижимое имущество. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию совершением надписи на документе, представленном для регистрации. В случаях, предусмотренных Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация удостоверяется свидетельством о праве собственности (ином вещном праве). Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления. 5. Государственная регистрация прав на недвижимость является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу с учетом ограничений, установленных Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 6. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость либо необоснованное уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд. 7. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2) Права (обременения прав) на недвижимое имущество, не подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующим соответствующие отношения, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 7). Например, если по желанию сторон будет зарегистрировано право пользования недвижимостью на срок менее одного года на основании договора аренды, то моментом его возникновения может быть момент нотариального удостоверения договора или заключения его в простой письменной форме, если стороны специально не оговорят, что моментом возникновения права пользования является момент государственной регистрации или момент передачи имущества. 3) Ранее возникшие права подлежат учетной регистрации в правовом кадастре в порядке, предусмотренном главой 6 настоящего Закона (п. 4 ст. 7). В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона о государственной регистрации ранее возникшее право - это право на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 г. и действительно, если соответствует законодательству, действовавшему в момент возникновения соответствующего права. В соответствии с п. 2 ст. 56 указанного Закона дата возникновения ранее возникшего права (обременения права) на недвижимое имущество при систематической регистрации определяется на основании правоустанавливающих документов в соответствии с законодательством Республики Казахстан, действовавшим в момент возникновения ранее возникшего права (обременения права). Например, право собственности на квартиру на основании договора приватизации, заключенного 15.11.1995 года, подлежит учетной регистрации и считается возникшим не с момента такой регистрации, а с момента заключения договора приватизации. Введение систематической регистрации ранее возникших прав, которая носит учетный характер, связано с необходимостью пополнения правового кадастра сведениями о всех существующих правах на недвижимое имущество, что, в конечном счете, способствует стабилизации гражданского оборота и снижению рисков его участников. 4) При государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки (п. 5 ст. 7). Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу относятся не только земельные участки, здания и сооружения, но и многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то на основании п. 1 ст. 118 ГК РК подлежат регистрации права на все виды недвижимости. Вместе с тем, нет никакой целесообразности отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на такие объекты, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты. В связи с изложенным, анализируемая норма позволяет избавить участников гражданского оборота от отдельной регистрации прав на объекты, прочно связанные с землей, за исключением первичных и вторичных объектов. Согласно, пунктам 7 и 8 ст. 1 Закона о государственной регистрации) первичный объект недвижимости - здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации; вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). 5) При реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации (п. 3 ст. 46). Данная норма соответствует п. 3 ст. 47 ГК РК. 6) При гибели имущества или таком его повреждении, что влечет за собой прекращение существования имущества как объекта недвижимости, в случае подачи заявления не позднее трех месяцев с момента наступления указанных обстоятельств, права на недвижимое имущество считаются прекращенными с момента наступления обстоятельств, указанных в акте. В иных случаях права прекращаются с момента регистрации (п. 1 ст. 54). 7) В тех случаях, когда права наследодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы в правовом кадастре и права без регистрации не считаются возникшими, право на регистрацию переходит к наследникам. Дата возникновения права наследодателя в указанных случаях определяется на основании правоустанавливающих документов, а в случае необходимости - по дате наступления юридического факта (юридического состава), предшествующего дню открытия наследства (п. 2 ст. 45). Данная норма позволяет решить один из сложных вопросов, связанных с тем, что с момента введения системы регистрации в Казахстане без регистрации права на недвижимость не считаются возникшими. Между тем нередки случаи, когда лицо, имея правоустанавливающие документы на недвижимость (нотариально удостоверенный договор, акт приемки в эксплуатацию, решение суда о признании права и др.), не успев зарегистрировать права, умерло. В соответствии со ст. 1040 ГК РК право на регистрации входит в состав наследства. Однако, согласно п. 2 ст. 118 ГК РК права считаются возникшими с момента государственной регистрации. В связи с изложенным, в Казахстане сложилась практика регистрации прав на умершее лицо и моментом возникновения для него являлся момент подачи заявления наследником. Между тем, с момента своей смерти наследодатель утратил правоспособность, то есть не может быть субъектом права собственности и иных прав (ст. 13 ГК). В связи с изложенным, изложенная норма позволяет произвести регистрацию на имя умершего лица, который не успел зарегистрировать права, но момент возникновения его права определяется не датой регистрации, а датой, устанавливаемой на основании правоустанавливающего документа, например, это может быть дата нотариального удостоверения договора, дата вступления в силу решения суда, дата выдачи акта приемки в эксплуатацию или дата предоставления земельного участка на основании договора купли продажи, заключаемого с местным исполнительным органом. Если такую дату нельзя установить на основании правоустанавливающего документа, то датой возникновения права необходимо признать дату, предшествующую дате смерти наследодателя. 3. В соответствии с действующей в Казахстане концепцией к объектам регистрации, помимо прав (обременении прав) на недвижимость и юридических притязаний, отнесены также сделки (п. 3 ст. 118 ГК РК, п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации). Признание сделки объектом государственной регистрации, наряду с правами и обременениями прав на недвижимость, создает полную неопределенность в возникающих отношениях. Возникает вопрос, нужна ли регистрация права собственности на недвижимость или договора купли-продажи такой недвижимости. Более того, ни в ГК, ни в Законе о государственной регистрации нет норм, на основании которых можно определить, что подразумевается под понятием «регистрация сделки» и какова ее процедура. Нами неоднократно обосновывалась концепция регистрации прав на недвижимость, которая широко распространена в мировой практике и нигде в мире не сочетается с регистрацией сделок как взаимоисключающие друг друга две мировые системы регистрации, однако, по настоянию государственных органов, понятие «регистрация сделок» вновь было восстановлено в проекте Закона о государственной регистрации. В связи с тем, что понятие «регистрация сделок» сохранено в ГК РК и Законе о государственной регистрации, но не дано определения и не устанавливается специальная процедура, считаем, что при регистрации права или обременения права на основании сделки она не является самостоятельным объектом регистрации. Сделку можно признать самостоятельным объектом регистрации только в тех случаях, когда в момент ее регистрации права или обременения прав на недвижимость на основании такой сделки не возникают. Данный вывод соответствует, в частности, структуре регистрационного листа правового кадастра (п. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации), из которой вытекает, что сведения о сделке вносятся в отдельный раздел регистрационного листа только в тех случаях, когда на основании регистрируемой сделки не возникают права или обременения прав на недвижимость. Например, при заключении предварительного договора или условного договора с отлагательным условием, соглашения о задатке, договора купли-продажи с отсрочкой платежа, когда момент возникновения права на недвижимость по договору связано в полной оплатой цены, право на недвижимость не возникает и объектом регистрации является сделка. Если сделка является основанием возникновения права или обременения права на недвижимость во избежании двойной регистрацией она должна признаваться зарегистрированной одновременно с регистрацией права или обременения права*. Более того, такая практика устоялась в деятельности регистрирующих органов уже более десяти лет.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |