|
|
|
Значение добросовестности при приобретении прав на недвижимое имущество
Ильясова К.М. - ВНС НИИ частного права КазГЮУ, д.ю.н. В основании возникновения права собственности лежат определенные титулы, без которых право не может считаться возникшим. В связи с тем, что право собственности еще издревле признавалось «голым правом» («nuduum ius»), а «видимость права собственности» создавало фактическое владение вещью, то это способствовало возникновению угрозы приобретения права собственности от неуправомоченного лица. Неуправомоченное лицо может быть как добросовестным, так и недобросовестным владельцем. Например, можно по наследству получить имущество, не принадлежавшее наследодателю, о чем наследник не знал и т.д. Однако если собственник имел право на абсолютную виндикацию, то добросовестность отчуждателя никогда не учитывалась при определении права на вещь. Это поставило перед человечеством проблему конкуренции прав добросовестных приобретателей вещей и их собственников, утративших владение вещью не по своей воле. Если вещь, незаконно отчужденная, переходит к недобросовестному приобретателю, который знает, что приобретает вещь от неуправомоченного лица, конкуренции прав не возникает, поскольку во все времена право защищало в таких случаях интересы собственника. Если же приобретатель не знал и не должен был по обстоятельствам дела знать о приобретении имущества от неуправомоченного, то перед правом возникает дилемма: правам собственника или приобретателя отдать приоритет. Необходимость защиты прав и собственника, и добросовестного приобретателя не вызывает сомнений. Но одному из них можно предоставить вещно-правовую защиту, а другому - обязательственно-правовую. В Древнем Риме существовало право абсолютной виндикации вещи как у добросовестного, так и у недобросовестного приобретателя. Добросовестному приобретателю оставалось только предъявить личный иск к контрагенту по договору. Если последний по каким-то основаниям не мог или не должен был нести ответственность перед приобретателем, то все риски приобретения вещи от неуправомоченного лица нес приобретатель. Например, такие последствия наступали при несостоятельности контрагента, смерти и в иных случаях, когда приобретатель не мог получить удовлетворения ни от контрагента, ни от его наследников. Актуальность проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости во всем мире возросла в связи с введением системы регистрации прав на недвижимое имущество. В тех странах, где введена титульная регистрация, имеющая правообразующее значение, законодатель должен сделать выбор между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми средствами защиты прав добросовестных приобретателей. Ярким примером предоставления добросовестному приобретателю вещных способов защиты является система регистрации по Торренсу. Принципы «системы Торренса» обеспечивают сохранение титула за добросовестным приобретателем недвижимого имущества, права которого зарегистрированы, и покрытие ущерба лицу, которое лишено права владения недвижимостью. Ущерб может быть компенсирован за счет средств регистрационной системы, если он причинен в результате ошибки в функционировании системы регистрации, а также в случае, если этот ущерб не имел бы места при отсутствии системы регистрации прав на недвижимость. Например, титул на недвижимость, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный собственник может восстановить его в случае, если он ранее был приобретен мошенником. Однако, если мошенник передает титул добросовестному покупателю недвижимости, который зарегистрировал свои права, этот покупатель приобретает неоспоримый титул. При строгом соблюдении принципа «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам», который известен из истории права, такое решение конфликта интересов между собственником и добросовестным приобретателем было бы невозможным, поскольку неуправомоченное лицо, не имея права, не может передать его другому. Соответственно, все последующие добросовестные приобретатели не могут считаться титульными владельцами. Однако в системе Торренса, как во многих странах, не предусмотрено право реституции против добросовестного приобретателя. Например, по Закону «О земельных титулах» Британской Колумбии (Канада) в данной ситуации истец имеет право требовать выплаты компенсации за счет гарантийного фонда. При этом использование такого фонда для выплаты компенсации собственнику, утратившему права, возможно только в следующих случаях: 1) ущерб понесен исключительно в результате ошибки или ненадлежащих действий регистратора или его подчиненных; 2) лицо лишилось права на землю в результате действия Закона, которого бы оно не лишилось, если бы данный Закон не действовал; 3) внесен гражданский иск о возмещении ущерба виновным лицом, а данное лицо считается неподсудным вследствие его несостоятельности, умершим или не проживающим на территории, находящейся в юрисдикции данного суда. При этом в соответствии со ст. 283 не разрешается производить компенсацию за счет средств гарантийного фонда в том случае, если ущерб был понесен в результате халатности самого истца. В странах, где введена титульная регистрация, но она построена не на принципах Торренса (Германия, Франция, Испания, Голландия и др.), сохранение титула за добросовестным приобретателем не всегда влечет ответственность регистрирующего органа перед собственником. В частности, некоторые системы ограничивают право на получение компенсации: 1) для лиц, допустивших небрежность, например, не обративших внимание на запись в реестре или не знакомых с преимущественными интересами; 2) соучастника мошенничества или лица, имевшего конструктивные сведения о мошенничестве; 3) при наличии ошибок, допущенных нотариусом и т.д. Анализ законодательства стран, где титульная регистрация осуществляется не в соответствии с принципами системы Торренса, таким образом, показывает, что не любой приобретатель недвижимости от неуправомоченного лица получает правовую защиту. Основные положения, разрешающие конкуренцию прав, состоят в следующем: 1) добросовестным приобретателем, как правило, признается лицо, которое не знало или не должно было знать о приобретении прав от неуправомоченного лица и других пороках субъектного состава; 2) при конкуренции прав между первоначальным собственником, утратившим владение вещью, и добросовестным приобретателем не допускается реституция, поскольку вещно-правовая защита дается последнему, а первоначальный собственник имеет обязательственно-правовую защиту и вправе требовать компенсации от регистрирующего органа при наличии условий, определенных законом; 3) если право на компенсацию первоначальный собственник не может реализовать ни в отношении регистрирующего органа, ни в отношении контрагента по договору или иных лиц, риск незаконного отчуждения несет он. В настоящее время в некоторых странах СНГ в интересах участников рынка недвижимости предлагается закрепить в законодательстве принцип абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя. Это соответствовало бы принципу достоверной публичности регистра, в соответствии с которым каждый потребитель информации из регистрационной системы вправе при совершении сделок полагаться на нее. Между тем отсутствие финансового подкрепления абсолютной защиты прав добросовестных приобретателей поставит, на наш взгляд, в неравное положение участников гражданского оборота. Правовая защита должна быть предоставлена как собственнику, так и добросовестному приобретателю. Однако, если государство не примет на себя обязанности выплачивать компенсацию всем лицам, которые лишились прав на недвижимость в результате незаконных сделок и не имеют возможности получить возмещение от виновных лиц в силу тех или иных обстоятельств (неплатежеспособность, банкротство, смерть, неизвестность места нахождения и т.д.), то права добросовестного приобретателя будут защищены сильнее, чем права собственников. Абсолютная защита прав добросовестного приобретателя при отсутствии возможности выплатить собственнику компенсацию из средств гарантийного фонда или взыскать убытки с виновного лица (например, неуправомоченного отчуждателя) поставит под угрозу право собственности, устанавливая при этом приоритет прав добросовестного приобретателя. Ведь число собственников, правам которых может быть создана угроза в результате совершения мошеннических сделок, гораздо больше, чем добросовестных приобретателей. В этой связи считаем, что абсолютная защита прав добросовестного приобретателя может быть введена только тогда, когда будут созданы финансовые механизмы для получения собственником компенсации за утрату недвижимости. Более того, считаем, что законодатель должен обеспечить приоритет прав собственника перед добросовестным приобретателем не только тогда, когда подлежит удовлетворению виндикационный иск, но и тогда, когда собственник или лицо, которому имущество передано на законных основаниях, не утрачивали фактического владения вещью, в то время как неуправомоченное лицо, подделав документы, произвело отчуждение недвижимости. Ситуация, когда собственник лишается прав на недвижимость, сохраняя владение имуществом, гораздо более реальная, чем ситуация, когда недвижимость выбывает из владения собственника или иного управомоченного лица помимо их воли. Так, собственник может и не догадываться, что кто-то, подделав документы, производит отчуждение его имущества. Чаще это возможно тогда, когда владение передано третьим лицам (арендатору, доверительному управляющему и т.д.). Ситуации, когда недвижимость выбыла из владения собственника или управомоченного лица помимо их воли, не так часты. Так, владение недвижимостью нельзя утратить в результате кражи или грабежа. Это допустимо только в отношении движимого имущества. Возможно только насильственное или в результате обмана покидание недвижимости, или завладение недвижимостью в момент отсутствия собственников. При этом собственник, который насильственным путем был лишен владения имуществом, может тут же известить регистрирующий орган и, подав заявление, приостановить операции с недвижимостью, которые может осуществить неуправомоченное лицо, используя поддельные документы. Лишен он такой возможности только при ограничении его свободы или даже смерти. Так, в г. Алматы известны случаи, когда группа преступников лишали жизни правообладателей и, используя поддельные документы, продавали недвижимость. Гораздо чаще совершаются противозаконные сделки самими правообладателями. От этого могут пострадать первоначальный и все последующие добросовестные приобретатели, поскольку возможна реституция в результате признания сделок недействительными. В Казахстане проблема защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости значительно возросла в связи с введением системы государственной регистрации, имеющей правообразующее значение. Регистрация должна дать правообладателю недвижимости гарантию, что его зарегистрированное право действительно, и регистрация является актом признания государством возникновения права. Принцип публичной достоверности, закрепленный в п. 5 ст. 118 ГК РК, также дает основание всем потребителям информации из правового кадастра доверять полученным из него сведениям. Между тем анализ гражданского законодательства показывает, что лица, зарегистрированные в качестве правообладателей, не имеют полной гарантии действительности своих прав. В частности, может произойти изъятие у них имущества на основании виндикационного иска или как последствие признания сделок с недвижимостью недействительными. Например, в соответствии со ст. 261 ГК РК имущество может быть изъято у добросовестного приобретателя по виндикационному иску, если оно было им приобретено от неуправомоченного лица безвозмездно, а у лиц, приобретших имущество возмездно, в тех случаях, когда оно выбыло из обладания собственника или лица, которому имущество было передано, помимо их воли. Обращает на себя внимание то, что виндикационный иск удовлетворяется только тогда, когда имущество приобретено добросовестным приобретателем от неуправомоченного лица. Под неуправомоченным лицом, как нам представляется, в контексте данной статьи необходимо понимать лицо, которое не имеет прав на имущество. Сам собственник, в отношении которого установлен запрет на распоряжение, не может квалифицироваться как неуправомоченное лицо, так как виндикационный иск - это средство защиты права собственности. В этой связи, если добросовестный приобретатель, который приобрел имущество у неуправомоченного лица и зарегистрирован в правовом кадастре в качестве правообладателя, в последующем произведет отчуждение имущества, его нельзя признавать неуправомоченным лицом, поскольку он зарегистрирован как собственник. Первоначальный же собственник, утративший права в результате неправомерных действий третьих лиц, до восстановления его прав в судебном порядке не является собственником. Из этого следует, что удовлетворение виндикационного иска возможно только до тех пор, пока первый добросовестный приобретатель, приобретший недвижимость от неуправомоченного лица, не произведет отчуждения. От всех последующих добросовестных приобретателей недвижимость истребовать по виндикационному иску нельзя. Если недвижимость отчуждена неуправомоченным лицом, когда она выбыла из обладания собственника по его воле, например, передана в аренду, доверительное управление и т.д., иск к добросовестному приобретателю не подлежит удовлетворению. В этом случае, а также в случаях невозможности истребования недвижимости от последующих добросовестных приобретателей, возникает вопрос о том, что является основанием возникновения у них права. Как известно, отказ в удовлетворении виндикационного иска не назван в главе 13 ГК РК как основание возникновения права. Незаконная сделка также не может стать основанием возникновения титула. В литературе высказано мнение о том, что основанием возникновения прав в таких случаях является не сделка, а юридический состав. Например, В.А. Рахмилович считает, что этот фактический состав образуют следующие элементы: 1) заключение между отчуждателем, который неуправомочен на отчуждение вещи, и ее приобретателем сделки, направленной на перенос права собственности на эту вещь; 2) возмездный характер этой сделки; 3) фактическая передача вещи приобретателю; 4) вещь не изъята из оборота, и ее оборотоспособность не ограничена; 5) вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она доверена собственником помимо воли того или другого; 6) добросовестность приобретателя. Противозаконная сделка может иметь разные правовые последствия. Например, в России понятие ничтожной сделки сохранено. Поэтому, если даже добросовестный приобретатель зарегистрировал на себя право собственности на основании незаконной сделки (например, когда отчуждатель воспользовался подложными документами), она недействительна, хотя и зарегистрирована, поскольку законодатель не дифференцирует понятие ничтожной сделки для регистрируемых и нерегистрируемых сделок. Более того, в литературе отмечается, что ничтожные сделки, не порождающие правовых последствий, не подлежат регистрации управлениями юстиции, а также не подлежат регистрации ими возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение, прав на основании ничтожных сделок). Поэтому такая сделка не может стать основанием возникновения права, а им является указанный юридический состав. В Казахстане другая ситуация. Если не было решения суда о признании сделки недействительной, любая сделка, даже противозаконная, формально юридически действительна. Поэтому в тех случаях, когда предъявляется виндикационный иск, в удовлетворении которого было отказано по основаниям, предусмотренным в ст. 261 ГК РК, или сделка по отчуждению не признавалась недействительной, основанием возникновения права можно признать незаконную сделку, а не перечисленный юридический состав. Вместе с тем мы полагаем, что противозаконная сделка, даже зарегистрированная, не может стать самостоятельным основанием возникновения права. Ведь по истечении срока исковой давности истец может лишиться возможности признать недействительной сделку, противоречащую не только частному, но и публичному праву. Если суд по мотиву истечения срока исковой давности, на что ссылается ответчик, отказывает в признании сделки недействительной, то противозаконная сделка формально считается действительной, поскольку только суд имеет полномочия на признание сделки недействительной. При этом складывается парадоксальная ситуация, заключающаяся в следующем. Сделка противозаконна, но в связи с истечением срока исковой давности для признания ее недействительной формально она действительна. В таком случае противозаконная сделка формально является основанием возникновения права. Если договор не исполнен, стороны вправе требовать, в том числе в принудительном порядке, исполнения такого противозаконного договора. Суд при вынесении решения о принудительном исполнении договора, о расторжении договора в связи с его невыполнением либо о привлечении к ответственности за нарушение договора не может при этом сослаться на недействительность договора или незаконность его условий. Такая ситуация возникла, например, по ряду приватизационных договоров, которые в начале 90-х годов Казахстан заключил с иностранными инвесторами. По истечении почти десятилетнего срока в целях приведения в соответствие с законодательством условий ранее заключенных договоров Республика предприняла попытку внести в них изменения. Однако при отсутствии согласия контрагента Казахстан лишен возможности в исковом порядке требовать признания условий договоров, противоречащих законодательству, недействительными. Следовательно, контрагент может требовать, в том числе в принудительном порядке, исполнения заведомо незаконных условий. Такое положение дел считаем недопустимым. Понятие ничтожных сделок необходимо в законодательстве РК восстановить и отнести требования о признании таких сделок недействительными к случаям, на которые сроки исковой давности не распространяются. В условиях введения системы государственной регистрации это создаст сложности, связанные с тем, что регистрация предоставляет гарантии действительности права всем правообладателям, права которых зарегистрированы. Зарегистрированная же ничтожная сделка не может стать основанием возникновения права. Соответственно, гарантий нет не только для правообладателей, но и для всех потребителей информации из правового кадастра. Восстановление понятия ничтожной сделки, при этом, на наш взгляд, не должно означать, что против добросовестного приобретателя всегда возможна реституция. Некоторые правовые системы исключают виндикацию имущества от добросовестного приобретателя. Но тогда собственник должен получить защиту не только на основании иска к контрагенту, но и к регистрирующему органу, допустившему ошибки, в результате которых собственник лишился прав, а также в других случаях, когда он, добросовестно участвуя в обороте, лишился недвижимости в результате противозаконных действий, но не может защитить свои права по независящим от него обстоятельствам (банкротство или смерть виновного лица, не имеющего имущества и т.д.). Право на компенсацию в таких случаях можно было бы реализовать за счет гарантийных фондов, как это делается в системе Торренса, но для этого необходимо создать финансовые условия. Пока они не будут созданы, добросовестный приобретатель не может получить абсолютную защиту. В Казахстане регистрирующие органы несут ответственность, если ими при регистрации были допущены нарушения. Создание гарантийных фондов необходимо как для привлечения их к ответственности, так и для защиты интересов собственников, утративших права на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, которых нельзя привлечь к ответственности. Обязательное страхование гражданско-правовой ответственности регистрирующих органов также способствовало бы решению рассматриваемой проблемы. В условиях оборота недвижимость, приобретенная от неуправомоченного лица, в последующем может неоднократно переходить от одного добросовестного приобретателя к другому и т.д. Ясно, что в таких случаях есть все правовые основания для признания недействительной сделки между неуправомоченным отчуждателем и первоначальным добросовестным приобретателем. Например, если арендатор или любое третье лицо по подложным документам произвели отчуждение чужой недвижимости, на основании п. 1 ст. 157 ГК РК сделка может быть признана недействительной. Последствием признания сделки недействительной является реституция. Но если добросовестный приобретатель к моменту признания сделки недействительной произведет отчуждение недвижимости, реституция невозможна, так как у первоначального добросовестного приобретателя имущества больше нет. Можно все последующие сделки с недвижимостью по цепочке признать недействительными и в качестве последствия применить реституцию на основании п. 3 ст. 157 ГК РК. Однако, если следовать нормам ст. 261 ГК РК, даже при наличии основании для признания сделок недействительными, у добросовестного приобретателя не всегда можно изъять имущество. В таком случае возникает проблема конкуренции исков. При предъявлении первоначальным собственником к добросовестному приобретателю виндикационного иска его требования подлежат удовлетворению, если имущество приобретено безвозмездно или имущество выбыло помимо воли правообладателя. Если же собственник предъявит иск о признании недействительной сделки между неуправомоченным лицом и добросовестным приобретателем и всех последующих сделок с недвижимостью, суд должен применить нормы о реституции и вернуть стороны в первоначальное положение. Из судебной практики (г. Астана) известно дело, по которому суд на основании иска признал недействительными три сделки с недвижимостью и изъял имущество у добросовестного приобретателя в пользу первоначального собственника. Если бы был предъявлен виндикационный иск, то оснований для его удовлетворения могло бы и не быть. Таким образом, в одной и той же ситуации в зависимости от вида предъявляемого иска, судом могут быть приняты два крайне противоположных решения. Такую ситуацию в юридической литературе рассматривают как конкуренцию исков. Так, В.В. Витрянский говорит о конкуренции двух исков, которыми по своему выбору может защитить свое материальное право первоначальный собственник: а) виндикационного и б) иска о возвращении исполненного по недействительной сделке. При этом автор допускает возможность признания сделки недействительной в отношениях с первым приобретателем и ограничивает ее применение во всех последующих. Как справедливо отмечает В.А. Рахмилович, это ограничение непонятно. На чем может быть основано такое различие, если все приобретатели являются одинаково добросовестными? Не согласен c такой трактовкой законодательства и В.Ф. Чигир. На наш взгляд, в Казахстане, по общему правилу, также нет никаких правовых оснований для ограничения применения реституции как последствия признания недействительными всех последующих сделок, а не только первоначальной. Другое дело, что возникает вопрос: если последствия предъявления по усмотрению правообладателя иска о признании сделки недействительной или виндикационного иска различаются, то можно ли допустить конкуренцию исков? В одной из своих работ В.В. Витрянский выразил сомнение в том, что при последующих сделках можно воспользоваться защитой, основанной на недействительности сделки. С последней позицией соглашается В.А. Рахмилович, поскольку, как он отмечает, допущение такой защиты сводит на нет ограничение виндикации. На наш взгляд, виндикационный иск и иск о признании сделки недействительной, предъявляемые собственником к первоначальному и ко всем последующим добросовестным приобретателям, не должны конкурировать в одном случае. В тех случаях, когда виндикационный иск не подлежит удовлетворению, последствия признания сделок недействительными не должны применяться. Норма о недопустимости виндикации от последующих добросовестных приобретателей должна быть прямо предусмотрено в ГК РК. Казахстанская судебная практика, следуя положениям действующего ГК РК, решает вопрос о возврате имущества от добросовестного приобретателя в зависимости от того, какой иск был предъявлен. Если предъявлен иск о признании сделок недействительными, применяются нормы о реституции, хотя это противоречит нормам об условиях удовлетворения виндикационного иска. При признании недействительными первоначальной и всех последующих сделок с недвижимостью она возвращается собственнику, хотя имущество выбыло из его обладания по его воле и приобретено добросовестным приобретателем возмездно. Таким образом, действующее казахстанское законодательство не запрещает конкуренцию исков в рассмотренных случаях. В литературе конкуренция исков различной правовой природы считается допустимой. Конкуренция исков возможна в определенных случаях. Например, потребитель может в качестве ответчика выбрать сторону по договору и предъявить к нему иск из договора, либо требовать привлечения к ответственности изготовителя (производителя) на основании деликта. В данной ситуации конкуренция исков не затрагивает прав третьих лиц, а определяет только субъекта и основания ответственности при сложной структуре договорных связей. Но в тех случаях, когда введена регистрация прав на недвижимость, носящая правообразующее значение, конкуренция виндикационного иска и иска о признании сделок недействительными, которая может затронуть интересы третьих лиц, являющихся добросовестными участниками гражданского оборота, на наш взгляд, недопустима. Это дает основание для подрыва доверия к регистрационной системе, которая гарантирует возникновение титула, а, самое главное, противоречит интересам добросовестных участников гражданского оборота. В настоящее время при конкуренции прав первоначального собственника и добросовестного приобретателя права сохраняются за последним в следующих случаях: 1) при наличии оснований для ограничения виндикации в отношении первоначального приобретателя; 2) для всех последующих добросовестных приобретателей, приобретших имущество также от добросовестного приобретателя; 3) если сделки, являющиеся основаниями возникновения прав, не признавались недействительными, в том числе в связи с истечением сроков исковой давности. Рассмотренные проблемы защиты прав добросовестных приобретателей и конкуренции исков должны найти скорейшее законодательное разрешение. Считаем, что вещное право должно сохраняться за добросовестным приобретателем за исключением оговоренных случаев: 1) если подлежит удовлетворению виндикационный иск; 2) если собственник или лицо, которому недвижимость передана на законном основании, не утрачивали фактического владения недвижимостью, а третье лицо, используя подложные документы, произвело отчуждение чужой недвижимости. Приоритет прав добросовестного приобретателя считаем недопустимым до тех пор, пока для первоначального собственника не будет создан компенсационный механизм за счет гарантийных фондов.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |