Государственная регистрация прав на недвижимость
Ильясова К.М.1
1. Ильясова К.М. Новое законодательство РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество: анализ концептуальных положений
Регистрационная система в Казахстане существует более десяти лет и до недавнего времени основным законодательным актом в этой сфере являлся Указ Президента РК, имеющий силу Закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Указ о регистрации прав на недвижимость). Вместе с тем необходимо признать, что ранее действующее законодательство о государственной регистрации содержало множество пробелов и противоречий, что негативно отражалось на обороте недвижимого имущества и увеличивало риски его участников. К основным недостаткам указанного законодательства можно отнести следующие: 1) смешение системы регистрации прав и системы регистрации документов (сделок); 2) неопределенность в объектах государственной регистрации; 3) отсутствие норм, определяющих значение регистрации для таких объектов государственной регистрации как обременения прав на недвижимость и др.; 4) императивность в решении вопроса о значении регистрации для прав на недвижимость; 5) несоответствие процедуры регистрации правообразующей регистрации и др. В связи с изложенным необходимость совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимость давно назрела в Казахстане2. Принятие нового Закона РК от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) является новым этапом в совершенствовании регистрационной системы в Казахстане. Закон о государственной регистрации, в отличие от Указа о регистрации прав на недвижимость, смог решить многие вопросы с учетом интересов правообладателей, потребителей информации из правового кадастра и государства. Вместе с тем, анализ Закона показывает, что, наряду со многими его достоинствами, в нем допущено ряд недостатков, что, в конечном счете, может иметь некоторые негативные последствия для участников гражданского оборота, повлиять на эффективность функционирования регистрационной системы и степень доверия к ней. В связи с изложенным, обратимся к основным концептуальным вопросам нового закона.
1. Объекты государственной регистрации.
Важное значение, в концепции регистрации прав на недвижимость, имеет вопрос об объектах государственной регистрации, то есть о юридических интересах, в том числе правах и обременениях прав на недвижимое имущество, которые подлежат обязательной регистрации. Правовой кадастр является информационной системой, которая должна отражать юридические интересы в отношении недвижимости и тем самым максимально обеспечить безопасность совершения сделок. Вместе с тем ни одна информационная база не может содержать всю юридическую информацию об объекте. В этой связи, важной задачей законодательства о государственной регистрации является определение объектов регистрации. Перечень, объектов регистрации в правовом кадастре, дается в ст. 118 ГК РК и в п. 1 ст. 3 Закон о государственной регистрации. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Редакцию п. 1 ст. 118 ГК РК, определяющего объекты государственной регистрации в правовом кадастре, нельзя признать удачной. Переход прав означает, что у одного они прекращаются, а у другого возникают. Поэтому нельзя возникновение, переход и прекращение прав признавать равнозначными объектами регистрации. Прекращение прав или обременении прав также не всегда являются самостоятельными объектами регистрации. В частности, при производных способах приобретения права собственности, а в определенных случаях и иных вещных прав, возникновение права у одного не может произойти без прекращения права у другого. Например, при купле-продаже в момент возникновения права собственности покупателя прекращаются права продавца. Такая же ситуация возникает при отчуждении права первичного долгосрочного временного землепользования. При подтверждении волеизъявления продавца на отчуждение имущества в установленном порядке достаточно подать заявление на регистрацию возникновения права. Прекращение прав или обременении прав, должны быть признаны самостоятельными объектами регистрации только в определенных случаях. Например, при сносе или гибели здания в результате пожара или иных обстоятельств, права на здания должны быть прекращены. Для этого необходимо в регистрирующий орган подать заявление о регистрации прекращения права с представлением документов, подтверждающих указанные обстоятельства. При исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом, объектом регистрации также является только прекращение залога. Прекращение ограниченных вещных прав может иметь место и в связи с переходом их третьим лицам (отчуждение права долгосрочного землепользования). Поэтому нужно различать случаи, когда такие права прекращаются в связи с их переходом к третьим лицам, а когда - без. В отличие от ГК РК, Закон о государственной регистрации содержит более удачную редакцию статьи, определяющей объекты регистрации. Так, в п. 1 ст. 3 установлено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические притязания. Объекты регистрации в правовом кадастре ГК РК относит к правам или ограничениям прав (п. 1 ст. 118). Как права на недвижимость ГК квалифицирует не только право собственности, но и ограниченные вещные права (залог, ренту, доверительное управление, право пользования). Между тем ограниченные вещные права третьих лиц для собственника являются обременением его права. Например, залог ограничивает право распоряжения, а аренда - правомочия владения и пользования и т.д. Отнесение залога, ренты, права пользования к правам соответствует теории ограниченных вещных прав, которая нашла свое обоснование, начиная еще со времен римского права. Но для целей регистрации природа объекта регистрации должна быть однозначной: либо это право на недвижимость, либо его обременение. В противном случае существует некоторая неопределенность в объекте регистрации. Объектами регистрации, кроме прав на недвижимое имущество, в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК являются ограничения прав. Законодатель не дает определения понятия «ограничения права». В отличие от ГК РК, в ст. ст. 3 и 5 Закона о государственной регистрации объектом государственной регистрации признается не ограничение прав на недвижимость, а их обременения. Определение понятия «обременение права на недвижимое имущество» дано в ст. 1 Закона о государственной регистрации. Согласно определению, обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом. Перечень прав на недвижимость, подлежащих государственной регистрации дан в п. 2 ст. 118 ГК РК (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления). Перечня ограничений или обременении прав на недвижимость ГК РК не дает. В отличие о ГК РК, Закон о государственной регистрации следующим образом квалифицирует объекты государственной регистрации. Согласно ст. 4 Закона как права на недвижимость регистрируются: 1) право собственности; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) право землепользования на срок не менее одного года; 5) сервитуты в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. Например, как иное право может быть зарегистрировано право пользования на срок менее одного года. Перечень объектов регистрации, регистрируемых в правовом кадастре как обременения, дан в ст. 5 Закона о государственной регистрации. Установлено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: 1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитут, право пожизненного содержания с иждивением; 2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие; 3) залог; 4) арест; 5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции; 6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов. В сфере государственной регистрации необходимость разграничения между собой прав и обременении прав на недвижимость обусловлена рядом причин. Во-первых, регистрационный лист правового кадастра состоит из реестра прав и реестра обременении, и регистратор должен знать, в каком из реестров должна производиться запись о том или ином объекте регистрации. Например, залог для залогодержателя является правом, а для залогодателя - обременением права. Между тем, в регистрационной системе залог должен быть квалифицирован однозначно. Во-вторых, регистрация обременения может быть произведена только при условии регистрации права на объект недвижимости, в отношении которого устанавливается данное обременение, или в случаях, установленных законодательством, - при наличии правоустанавливающих документов на ранее возникшее право, на основании которых до регистрации обременения должна быть осуществлена запись об обременяемом праве. Например, чтобы зарегистрировать залог или аренду, необходимо зарегистрировать или внести записи о праве на имущество, которое передается в залог или в аренду. В некоторых случаях обременения накладываются не на право собственности, а на ограниченное вещное право. Например, можно сдавать в залог право первичного долгосрочного землепользования. Такой земельный участок находится в государственной собственности, но обременения в этом случае возникают не в отношении государственной собственности, а в отношении права землепользования. В этой связи в реестре прав должны вноситься сведения о праве, а в реестре обременении - об обременении права, запись о котором сделана в реестре прав. Так как обременения могут быть установлены в отношении ограниченных вещных прав, возникает вопрос о том, нужно ли до регистрации обременения производить регистрацию права, от которого производно обременяемое право. В частности, право оперативного управления государственных учреждений, право хозяйственного ведения, право землепользования являются правами, производными от права государственной собственности. Однако регистрация права государственной собственности, от которого производны указанные права, в силу существующей презумпции права государственной собственности, не требуется. Что касается вопроса о регистрации права частной собственности учредителей негосударственной учреждения, то Указ о регистрации прав на недвижимость этот вопрос никак не решал. Поскольку, согласно п. 2 ст. 118 ГК РК подлежат регистрации как право собственности, как и право оперативного управления, то требование о регистрации могло быть предъявлено не только учреждению, но и его учредителям. В такой ситуации потребовалась бы двойная регистрация прав на одно и то же имущество и за учредителями - на праве частной собственности, и за учреждением - на праве оперативного управления. Между тем, право оперативного управления это право, производное от права собственности, и анализ ст. ст. 202-206 ГК РК показывает, что собственником имущества учреждения являются его учредители. В отличие от ранее действовавшего Указа, новый Закон о регистрации установил, что при регистрации прав негосударственных учреждений на принадлежащее им недвижимое имущество одновременно считаются зарегистрированными соответствующие права учредителей на это же имущество (п. 1 ст. 43).
Таким образом, для целей регистрации вопрос о принадлежности объекта регистрации к правам или обременениям должен решаться с учетом природы права, необходимости внесения записи о праве, от которого оно производно и структуры регистрационного листа правового кадастра. Кроме того, важным при регистрации обременения является установление права, на которое оно налагается.
Впервые Закон о государственной регистрации к объектам государственной регистрации отнес юридические притязания. Исследование проблем формирования правового кадастра в Казахстане показывают, что регистрация юридических притязаний в правовом кадастре необходима для обеспечения стабильности гражданского оборота и укрепления, прав на недвижимое имущество. Определение понятия «юридические притязания» дано в п. 13 ст. 1 Закона о государственной регистрации. Предусмотрено, что юридические притязания это юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Хотя приведенное определение юридических притязаний нельзя признать удачным, вместе с тем необходимо отметить, что введение указанного понятия и составление перечня юридических притязаний имеет важнейшее значение, главным образом, для потребителей информации из правового кадастра, поскольку снижают риски участников гражданского оборота. Перечень юридических притязаний дан в ст. 53 Закона о государственной регистрации. Установлено, что по заявлению заинтересованных лиц могут быть зарегистрированы юридические притязания, в том числе факт подачи искового заявления, обжалования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение (расписка) о задатке, предварительный договор и иные факты. Ранее указанные юридические факты также регистрировались в правовом кадастре, однако они не были объединены одним родовым понятием. Например, в соответствии с п. 2 ст. 27 Указа о регистрации прав на недвижимость факты принятия судом постановлений, определений, решений, а также приговоров, которые касаются прав на недвижимое имущество, подлежали с момента принятия. Например, на основании указанной нормы могло быть подано заявление о регистрации с приложением определения суда о возбуждении дела о банкротстве или принятии искового заявления к рассмотрению. Однако, не было ясно, к каким объектам регистрации их отнести. Основанием возникновения прав на недвижимость они не являются. В связи с изложенным, как правило, они регистрировались как обременения прав на недвижимость, хотя признакам обременении никак не соответствовали. В результате этого могли быть нарушены права правообладателей. Например, еще до наложения ареста могло быть отказано в передаче в залог, аренду, в отчуждении недвижимости, права на которые оспариваются в суде, хотя факт возбуждения искового производства не является основанием для запрета на распоряжения. Для этого нужно наложить арест. Аналогичная ситуация возникала в тех случаях, когда было вынесено постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд, хотя согласно ст. 86 ЗК РК до заключения соглашения о выкупе правообладатель не лишен права осуществлять свои права на земельный участок, в том числе право на распоряжение. В этой связи с изложенным, введение понятия «юридические притязания», во-первых, позволяет отграничить их от таких объектов регистрации как права и обременения прав на недвижимость, во-вторых, способствует стабилизации гражданского оборота, поскольку участники гражданского оборота записью о юридических притязаниях предупреждаются о том, что право на недвижимость небесспорно, и, в-третьих, придает большую определенность правовому режиму недвижимого имущества, поскольку в п. 3 ст. 53 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. В Законе о государственной регистрации самостоятельными объектами регистрации признает также изменения прав или обременении прав, хотя п. 1 ст. 118 ГК РК не относит их к объектам регистрации. В частности, в ст. 6 Закона установлено, что государственной регистрации в правовом кадастре подлежат: 1) изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи; 2) изменение сведений о правообладателе, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра; 3) изменение вида права, за исключением случая изменения вида права на основании законодательного акта; 4) изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. 5) иные изменения подлежат государственной регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено настоящим Законом, иными законодательными актами или соглашением сторон. Таким образом, следует признать, что самостоятельными объектами регистрации, если иное не вытекает из законодательных актов или существа возникающих отношений, являются возникновение, изменение и прекращение прав или обременении прав на недвижимость и юридические притязания. Вместе с тем, Закон о государственной регистрации, также как и ГК РК и Указ о регистрации прав на недвижимость при определении объектов государственной регистрации не избежал некоторых недостатков. В соответствии с действующей в Казахстане концепцией к объектам регистрации, помимо прав (обременении прав) на недвижимость и юридических притязаний, отнесены также сделки (п. 3 ст. 118 ГК РК, п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации). Признание сделки объектом государственной регистрации, наряду с правами и обременениями прав на недвижимость, создает полную неопределенность в возникающих отношениях. Возникает вопрос, нужна ли регистрация права собственности на недвижимость или договора купли-продажи такой недвижимости. Более того, ни в ГК, ни в Законе о государственной регистрации нет норм, на основании которых можно определить, что подразумевается под понятием «регистрация сделки» и какова ее процедура. Нами неоднократно обосновывалась концепция регистрации прав на недвижимость, которая широко распространена в мировой практике и нигде в мире не сочетается с регистрацией сделок как взаимоисключающие друг друга две мировые системы регистрации, однако, по настоянию государственных органов, понятие «регистрация сделок» вновь было восстановлено в проекте Закона о государственной регистрации. В связи с тем, что понятие «регистрация сделок» сохранено в ГК РК и Законе о государственной регистрации, но не дано определения и не устанавливается специальная процедура, считаем, что при регистрации права или обременения права на основании сделки она не является самостоятельным объектом регистрации. Сделку можно признать самостоятельным объектом регистрации только в тех случаях, когда в момент ее регистрации права или обременения прав на недвижимость на основании такой сделки не возникают. Данный вывод соответствует, в частности, структуре регистрационного листа правового кадастра (п. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации), из которой вытекает, что сведения о сделке вносятся в отдельный раздел регистрационного листа только в тех случаях, когда на основании регистрируемой сделки не возникают права или обременения прав на недвижимость. Например, при заключении предварительного договора или условного договора с отлагательным условием, соглашения о задатке, договора купли-продажи с отсрочкой платежа, когда момент возникновения права на недвижимость по договору связано в полной оплатой цены, право на недвижимость не возникает и объектом регистрации является сделка. Если сделка является основанием возникновения права или обременения права на недвижимость во избежание двойной регистрацией она должна признаваться зарегистрированной одновременно с регистрацией права или обременения права3. Более того, такая практика устоялась в деятельности регистрирующих органов уже более десяти лет. По вопросу об объектах государственной регистрации между ГК РК и Законом о государственной регистрации имеются расхождения, связанные не только с тем, что право пользования, право доверительного управления, залог Закон отнес к обременениям прав на недвижимость, а ГК - к правам. Одно из противоречий связано с тем, что согласно ГК государственной регистрации подлежит рента, а в Законе о государственной регистрации рента не отнесена ни к правам, ни к обременениям прав на недвижимость. Между тем, правовой анализ показывает, что правовая природа прав на недвижимое имущество в рентных правоотношениях не может быть определена однозначно. Так, плательщик ренты приобретает право собственности, которое является самостоятельным объектом регистрации и не подпадает под понятие ренты. В пожизненном содержании с иждивением права на недвижимость возникает не только у плательщика ренты, но и у получателя ренты. В частности, согласно п. 1 ст. 536 ГК РК получатель ренты приобретает право на проживание, которое соответствует такому объекту регистрации как право пользования на срок свыше года, которое согласно п. 2 ст. 118 ГК РК также является самостоятельным объектом регистрации. В этой связи возникает вопрос, что в п. 2 ст. 118 ГК РК подразумевается под таким объектом государственной регистрации как рента. Наше исследование, проведенное в рамках докторской диссертации, показало, что рента в постоянной и пожизненной ренте не соответствует признакам вещных прав на недвижимость. Обязанность по выплате получателю ренты определенной денежной суммы или предоставления средств на содержание в иной форме по всем своим признакам соответствует признакам обязательства. Такие обязательства в рентных правоотношениях следуют за судьбой недвижимости. Правовой анализ отношений в сфере недвижимости также показывает, что за судьбой недвижимости могут следовать не только обязательства по уплате ренты, но и другие (например, инвестиционные обязательства). Это дало нам основание для выделения, помимо вещных обременении, выражающихся в ограничении (лишении) правообладателя таких вещных правомочий, как владение, пользование и (или) распоряжение, таких обременении, которые, не ограничивая вещно-правовой сферы правообладателя, возлагают на него обязательства имущественного характера в форме уплаты денег или предоставления иного имущества, разделяя при этом юридическую судьбу недвижимости, то есть «следуют за вещью». Для разграничения таких обременений от вещных мы предлагали использовать термин «обязательственные обременения». Обязательственные обременения, как правило, по своей гражданско-правовой природе являются обязательствами, основанием перехода которых является приобретение прав на недвижимость. Придание таким обязательствам характера «обязательственных обременений» актуально для участников гражданского оборота и регистрационной системы, поскольку, зарегистрировав однажды такое обременение, заинтересованные лица освобождаются от повторных регистрации, связанных с переменной лиц в обязательстве. Достаточно произвести регистрацию перехода права на недвижимость, и каждый новый правообладатель будет признан должником в таком обязательстве. Обязательственные обременения нужно отличать от обязательств по содержанию имущества, которые, как известно, несет правообладатель (п. 1 ст. 189 ГК РК). Долги по содержанию имущества не следуют за вещью. Например, нельзя возложить расходы на коммунальные услуги, который потребил предыдущий собственник, но не оплатил их, на нового приобретателя, как это часто делается на практике. В этой связи совершенно справедливо мнение А.Г. Диденко о том, что связь услуг с квартирой и домом не влечет возникновения у кредитора прав на это имущество, и юридических оснований для перехода обязанностей от продавца к покупателю в силу лишь одного факта перехода права собственности не существует4. К обязательственным обременениям, которые необходимо зарегистрировать, можно отнести ренту, обязательства участников кондоминиума, связанные с возвратом кредита, полученного для содержания общего имущества. Обязательства по возврату такого кредита, в частности, распределяются между собственниками квартир, и при перемене собственника невыплаченная часть долга переходит к новому приобретателю. Такие обязательства по квартире должны быть зарегистрированы.
В связи с изложенным для целей ведения правового кадастра и защиты интересов участников оборота недвижимости в проекте Закона о государственной регистрации мы предложили такой объект регистрации как обязательства, следующие за судьбой недвижимости. Данное предложение соответствует п. 2 ст. 118 ГК РК, хотя в кодексе рента обозначена как право. Между тем, из проекта нормы об указанном объекте регистрации были исключены, хотя в подпункте 3 пункта 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в регистрационном листе предусматривается такой раздел как реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом.
В результате того, что рента, вопреки п. 2 ст. 118 ГК РК, не может быть зарегистрирована как право на недвижимость, а нормы о таком объекте регистрации как обязательства, следующие за недвижимым имуществом, были из проекта Закона о регистрации исключены, в настоящее время правовая природа ренты как объекта регистрации не определена. В итоге, увеличение рисков непрофессиональных участников рынка недвижимости может быть связано с тем, что из правового кадастра сведения об обязательствах, следующих за недвижимостью, им не могут быть предоставлены.
2. О значении государственной регистрации
Другим важнейшим концептуальным вопросом является вопрос о значении регистрации. Нами обосновывалось, что государственная регистрация прав на недвижимость может быть правообразующей, правооформляющей и учетной5. Вопрос о влиянии акта регистрации на права и обязанности участников гражданского правоотношения исследовался в Казахстане и другими авторами6. В настоящее время значение государственной регистрации прав на недвижимость определяется в п. 2 ст. 118 ГК РК и ст. ст. 7, 46, 53, 54, 56 Закона о государственной регистрации. Так, в п. 2 ст. 118 ГК РК предусмотрено, что право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации. ГК РК в настоящее время не дает ответа на вопрос, что является моментом государственной регистрации, момент подачи заявления, момент вынесения решения о государственной регистрации и соответственно момент внесения записей в регистрационные документы или момент выдачи зарегистрированных документов. Решение данного вопроса нашло отражение в Законе о государственной регистрации. В п. 1 ст. 7 предусмотрено, что, если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления. В настоящее время момент подачи документов на регистрацию указывается в Книге учета документов, поступающих на государственную регистрацию, и в расписке, выдаваемой заявителю (ст. ст. 13 и 26 Закона о государственной регистрации). Норма о значении регистрации, предусмотренная в п. 2 ст. 118 ГК РК, носит императивный характер и в ней не предусмотрены какие-либо исключения из правила о возникновении права с момента его регистрации. Между тем, в других нормах ГК РК такие исключения установлены. Так, согласно п. 4 ст. 1072 принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Существуют и другие исключения из общего правила. Так, согласно п. 3 ст. 46 Закона о государственной регистрации при реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации. Момент возникновения права не совпадает с моментом регистрации и при систематической регистрации ранее возникших прав, поскольку для ранее возникших прав Закон о государственной регистрации предусматривает учетную регистрацию (глава 6). Указанные исключения из общего правила обоснованы. В частности, это устраняет неопределенность в правах на недвижимое имущество в наследственных отношениях с момента открытия наследства до момента регистрации прав на недвижимость, а при реорганизации юридического лица - с момента реорганизации до момента регистрации прав на недвижимость. Возможны и другие исключения. ГК РК, помимо прав на недвижимое имущество, объектами государственной регистрации признает ограничения прав, но момент их возникновения не устанавливает. Более того, в п. 2 ст. 118 ГК определяется только момент возникновения прав, но нет норм, на основании которых устанавливается момент перехода или прекращения прав на недвижимость. Из-за неопределенности в законодательном регулировании указанных вопросов в Казахстане в деятельности регистрирующих органов складывалась самая разная практика. Так, в одних случаях арест признавался возникшим с момента его регистрации, а в других - с момента его наложения еще до его регистрации. Решение всех указанных вопросов нашло отражение в Законе о государственной регистрации. Так, правовое значение государственной регистрации регулируется в ст. ст. 7, 46, 53, 54, 56, в соответствии с которыми определяется момент не только возникновения прав на недвижимость, но и момент их изменения, прекращения, а также момент возникновения, изменения и прекращения обременении прав на недвижимость и других объектов государственной регистрации (юридических притязаний и др.). В частности, установлены следующие правила. 1) Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами. Последнее положение противоречит п. 2 ст. 118 ГК РК7. Вместе с тем, оно полностью отвечает интересам участников гражданского оборота и соответствует нормам ГК РК, в которых содержатся исключения из общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 118 ГК РК (п. 3 ст. 47, п. 4 ст. 235, ст. 1072 ГК). Более того, на основании указанной нормы определяются момент возникновения обременении прав на недвижимость, перечисленных в ст. 5 Закона о государственной регистрации, и момент изменений прав (обременении прав). В частности, если стороны пролонгировали срок договора аренды, то условия договора и, соответственно, срок права пользования считаются измененными с момента государственной регистрации. На основании изложенной нормы арест имущества, право доверительного управления, в том числе в процедурах банкротства, считаются возникшими только с момента государственной регистрации, а не с момента наложения ареста или назначения конкурсного или реабилитационного управляющего, администратора внешнего наблюдения. Соответственно, сделки, совершенные должником самостоятельно до момента государственной регистрации обременении не могут быть признаны недействительными по тому основанию, что его права обременены. В этой связи в ст. 9 Закона о государственной регистрации установлена норма, согласно которой заявления о государственной регистрации обременении прав, налагаемые государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. Регистрация таких обременении, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган (ст. 23 Закона о государственной регистрации). 2) Права (обременения прав) на недвижимое имущество, не подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующим соответствующие отношения, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 7). Например, если по желанию сторон будет зарегистрировано право пользования недвижимостью на срок менее одного года на основании договора аренды, то моментом его возникновения может быть момент нотариального удостоверения договора или заключения его в простой письменной форме, если стороны специально не оговорят, что моментом возникновения права пользования является момент государственной регистрации или момент передачи имущества. 3) Ранее возникшие права подлежат учетной регистрации в правовом кадастре в порядке, предусмотренном главой 6 настоящего Закона (п. 4 ст. 7). В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона о государственной регистрации ранее возникшее право - это право на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 г. и действительно, если соответствует законодательству, действовавшему в момент возникновения соответствующего права. В соответствии с п. 2 ст. 56 указанного Закона дата возникновения ранее возникшего права (обременения права) на недвижимое имущество при систематической регистрации определяется на основании правоустанавливающих документов в соответствии с законодательством Республики Казахстан, действовавшим в момент возникновения ранее возникшего права (обременения права). Например, право собственности на квартиру на основании договора приватизации, заключенного 15.11.1995 года, подлежит учетной регистрации и считается возникшим не с момента такой регистрации, а с момента заключения договора приватизации. Введение систематической регистрации ранее возникших прав, которая носит учетный характер, связано с необходимостью пополнения правового кадастра сведениями обо всех существующих правах на недвижимое имущество, что, в конечном счете, способствует стабилизации гражданского оборота и снижению рисков его участников. 4) При государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки (п. 5 ст. 7). Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу относятся не только земельные участки, здания и сооружения, но и многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то на основании п. 1 ст. 118 ГК РК подлежат регистрации права на все виды недвижимости. Вместе с тем, нет никакой целесообразности отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на такие объекты, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты. В связи с изложенным, анализируемая норма позволяет избавить участников гражданского оборота от отдельной регистрации прав на объекты, прочно связанные с землей, за исключением прав на здания, сооружения, а также на жилые и нежилые помещения, являющиеся объектами индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права).
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |