В связи с изложенным в настоящее время в Казахстане сложилась ситуация, когда правовой кадастр не обладает полнотой сведений обо всех существующих правах и обременениях прав на недвижимое имущество. В результате этого могут быть нарушены публичные и некоторые частные интересы. В частности, если регистр не располагает информацией обо всех существующих правах, не всегда можно определить субъекта налоговых обязательств, кредиторы не располагают информацией об имуществе должников, права на которые возникли до введения системы регистрации, увеличиваются также риски участников гражданского оборота, являющиеся потребителями информации из правового кадастра. Пополнение правового кадастра сведениями о ранее возникших правах на недвижимое имущество возможно следующими способами: 1) при совершении сделок или иных юридических операций с ранее возникшими правами; 2) при переводе в правовой кадастр действительных данных о ранее возникших правах, которыми располагают другие информационные системы; 3) введением систематической регистрации ранее возникших прав. Введение систематической регистрации ранее возникших прав, на наш взгляд, является наиболее надежным способом пополнения правового кадастра. В частности, сделки с ранее возникшими правами совершаются по волеизъявлению правообладателя и может пройти немало времени, пока сделка будет совершена. В частности, может пройти не один десяток лет, пока собственник пожелает продать, заложить или иным образом распорядиться недвижимостью. Поэтому такой способ является одним из возможных, но не самых надежных. Полагаться на сведения, имеющиеся в других системах, также полностью нельзя, так как многие сведения уже устарели. В этой связи наиболее надежным способом пополнения правового кадастра сведениями о ранее возникших правах на недвижимость является систематическая регистрация таких прав. В мировой практике систематическая регистрация осуществляется за счет государства и заключается во внесении в регистрационные документы сведений о правах, действительных без государственной регистрации. Такая регистрация необходима государству для целей пополнения регистра сведениями о таких правах и является учетной. До введения систематической регистрации в Казахстане или отдельных его регионах ранее возникшие права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. Так, в центры по недвижимости нередко обращаются с договорами приватизации начала девяностых годов, когда права не требовали государственной регистрации. Такая регистрация не является правообразующей, она не дает приоритета перед незарегистрированными ранее возникшими правами и потому должна признаваться учетной или фиксирующей. В частности, моментом возникновения таких прав должен признаваться не момент регистрации, а момент, определяемый на основании правоустанавливающего документа. В настоящее время в правоприменительной практике нередко не делают различий между правообразующей, правооформляющей или учетной регистрацией. В частности, если лицо обратится в центр по недвижимости с заявлением о регистрации права собственности на основании акта на земельный участок, выданного в 1996 г., датой возникновения права нередко ставят дату регистрации. Между тем, в соответствии с п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РК от 14 мая 1998 г. «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства» требования о регистрации вещных прав на земельные участки могут быть предъявлены к правообладателям только с момента создания регистрирующих органов МЮ РК. В связи с изложенным, в данном случае право на земельный участок относится к ранее возникшим правам, действительно без государственной регистрации и регистрация такого права является учетной. Датой возникновения права при этом является дата, определяемая на основании правоустанавливающего документа. В случае смерти правообладателя, если право не зарегистрировано, нотариусы не выдают наследникам свидетельства о праве на наследство, хотя права наследодателя действительны без регистрации. Аналогичная ситуация возникает в потребительских кооперативах. В тех случаях, когда паенакопитель, полностью внесший пай, умирает, не успев зарегистрировать права, наследство открывается на паенакопление, хотя объектом наследования в данной ситуации должна признаваться недвижимость. Для этого регистрация права собственности на недвижимость в потребительском кооперативе должна признаваться правооформляющей. Для устранения указанных недостатков в регистрационной системе и усиления гарантий участников гражданского оборота в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо дифференцировать объекты регистрации, для которых регистрация является правообразующей, правооформляющей или учетной. Это устранит неопределенность в возникающих правоотношениях, способствует стабилизации гражданского оборота и снижению рисков его участников.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |