По мнению экспертов, девальвация станет одним из ключевых факторов дальнейшего снижения цен на рынке продажи и аренды недвижимости

27.02.2009

По мнению экспертов, девальвация станет одним из ключевых факторов дальнейшего снижения цен на рынке продажи и аренды недвижимости

Влияние кризиса, сотрясавшего на протяжении последнего времени рынок недвижимости США, уже не первый месяц ощущают на себе другие государства: коррекция цен на жилье, преимущественно в сторону понижения, в прошлом году имела место в большинстве развитых стран. Практически повсеместно наметилась тенденция к сокращению строительства новых объектов, финансовые структуры ужесточили условия кредитования. По мнению аналитиков, нынешний год также окажется непростым для мирового рынка недвижимости, и игроки рынка казахстанского, вероятнее всего, в полной мере разделят переживания своих зарубежных коллег.

Обвал глобального масштаба

Ни для кого не является секретом, что основные причины прекращения бума на мировом рынке недвижимости аналитики связывают с предшествовавшим искусственным завышением цен, с инфляционным фактором, вынудившим банки повышать процентные ставки на ипотечные займы, а также с недостаточным регулированием банковского сегмента в США и других странах, в результате чего кредитные компании столкнулись с перерасходом средств, обусловленным слишком активной выдачей займов. Уже к началу второго полугодия минувшего года, по данным Global Property Guide, в 21 стране из 34, где регулярно подсчитываются ценовые рейтинги, жилье подешевело, а в большинстве остальных имело место замедление темпов роста цен на него. Уменьшение стоимости недвижимости было отмечено в Европе, в том числе в Ирландии - более чем на 13%, в Испании - на 7,7%, в Португалии - на 4,3%. Наиболее значительное падение, порядка 37%, в период с мая 2007-го по май 2008 года было зафиксировано в Латвии, и сегодня оно продолжается темпами примерно 5% в месяц. В США к середине прошлого года цены снизились, по разным оценкам, на 4,2-18,1%. Номинально на 31,6% поднялась в цене болгарская и гонконгская недвижимость, на 29-30% подорожала она в Сингапуре, рост отмечен в Австралии, однако с учетом инфляции, отмечают эксперты, повышение выглядит не столь внушительным, а в некоторых странах инфляционные показатели и вовсе маскируют фактическое снижение. Потенциал увеличения цен на недвижимость наблюдался на рынках развивающихся стран, где они еще не достигли своего предела - в государствах Латинской Америки (в частности, в Панаме, Доминиканской Республике, Коста-Рике), в Египте, Таиланде, Турции.

"На рынке Турции снижения цен мы пока действительно не ощущаем. На протяжении последних лет турецкая недвижимость была востребована как среди жителей европейских стран, так и среди россиян. Многие из последних, пользуясь возможностью приобрести недорогие билеты на чартерный рейс, проводили в приобретенных на курортных квартирах отпуск, выходные, или, например, отправляли на отдых пожилых родителей. Один из наших проектов элитного жилого комплекса в одном из самых престижных районов Анталии, в непосредственной близости от берега моря, мы изначально целенаправленно ориентировали на российского покупателя. Окончание его строительства намечено на осень нынешнего года. Пока цена квадратного метра начинается от 1800 евро, но в дальнейшем расценки совершенно точно будут расти",- говорит менеджер по продажам одной из строительных компаний Турции Ольга Дизмэн.

Кризисные тенденции не обошли стороной и рынки стран СНГ. Российский на протяжении первых месяцев прошлого года выглядел относительно стабильным, однако тревожные симптомы не заставили себя ждать. По итогам первого квартала прошлого года объемы московского строительного рынка по сравнению с аналогичным периодом 2007 года сократились более чем на 50%. Аналитики объясняли данный факт удорожанием ипотечных кредитов и соответственно снижением спроса, увеличением объемов возведения социальных объектов, а также дефицитом земельных участков с развитой инфраструктурой, подходящих для жилстроя. Снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию отмечалось в Санкт-Петербурге, городах Урала, Сибири, Дальнего Востока. Что касается цен, то в первой половине минувшего года в российской столице прирост цен на квартиры в зависимости от класса и местоположения составлял от 13 до 37%, однако, по мнению экспертов, столь динамичное удорожание с учетом объективно существующего перегрева рынка и кризиса продаж следовало рассматривать как предвестник коллапса. И действительно, во второй половине года в Москве началось снижение цен, продолжающееся и по сей день - за первый месяц наступившего года они опустились более чем на 5%.

В полной мере последствия кризиса ощутил на себе и украинский рынок недвижимости, согласно оценке аналитиков в настоящее время пребывающий в состоянии стагнации. На протяжении всего первого полугодия 2008 года на нем наблюдалась борьба тенденций. С одной стороны, недвижимость еще сохраняла привлекательность как инструмент для инвестиций, с другой - отмечалось снижение деловой активности на фоне инфляции и политической нестабильности. Наиболее заметно подешевели квартиры в старых домах; первичный рынок удерживал позиции несколько дольше, по крайней мере в том, что касалось темпов строительства, однако вскоре и в этом сегменте цены пошли вниз. Только с начала нынешнего года недвижимость в Украине упала в цене в среднем на 20%. Параллельно отмечались ужесточение правил ипотечного кредитования и рост процентной ставки по ипотечным займам. Как свидетельствую данные Украинской национальной ипотечной ассоциации, темпы роста ипотечного портфеля местных банков к концу прошлого года снизились до 6,6%. В структуре новых ипотечных кредитов отмечено сокращение с 37,5 до 31% доли займов на приобретение жилья и, напротив, незначительно увеличилась доля кредитования индивидуального жилищного строительства. Банки заметно сократили предоставление средств на покупку первичного жилья, соглашаясь на это лишь в случае возможности контролировать фонд финансирования сооружения конкретных объектов.

Строительный рынок сдает позиции

Казахстан также вошел в число стран, рынок недвижимости которых в полной мере ощутил тяжелое влияние мирового финансового кризиса. Согласно данным Агентства по статистике, в январе нынешнего года в целом по республике по сравнению с предыдущим месяцем цены продажи нового жилья уменьшились на 1%, перепродажи благоустроенного жилья - на 1,7%, неблагоустроенного - на 2,1%, а на рынке аренды снижение составило 0,4%. Впрочем, эти цифры в большей мере характеризуют общую тенденцию и могут рассматриваться как "средняя температура по больнице". В основе данных статагентства лежат результаты наблюдений в Астане, Алматы и областных центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов характерна своя специфика. Как утверждают эксперты, можно без преувеличения говорить, что именно на алматинском рынке тренды проявляются наиболее ярко.

На протяжении практически всего прошлого года в южной столице наблюдалась тенденция к снижению цены квадратного метра как в секторе новостроек, так и в сегменте вторичного жилья. Небольшое повышение имело место в конце лета - начале осени, но и этот рост, в значительной степени обусловленный сезонными факторами (наличие отложенного спроса, начало учебного года), нельзя было назвать устойчивой тенденцией. Общий объем инвестиций в жилищное строительство за январь текущего года, как свидетельствуют данные агентства, составил Т13 777 млн, или 21% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Наиболее ощутимое сокращение вложений в жилстрой было отмечено в Алматинской и Акмолинской областях (по сравнению с январем 2008 года их объем составил соответственно 12,4 и 21,1%), в Атырауской области (39,5%), а также в Астане и Алматы (6,1% и 31,4% соответственно).

Серьезный удар кризис нанес и по строительной отрасли. Хотя данные Агентства по статистике свидетельствуют о том, что в 2008 году продолжился рост объемов строительных работ, о сохранении прежних темпов не было и речи. За январь-декабрь прошлого года в республике было сдано в эксплуатацию 6 832,4 тыс. квадратных метров общей площади жилых зданий, что на 2,3% превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Увеличение объемов жилищного строительства, хотя и незначительное, наблюдалось практически во всех регионах, за исключением Западно-Казахстанской, Павлодарской, Южно-Казахстанской областей. Несмотря на существенное (более чем на 25% по сравнению с предыдущим годом) сокращение, доля ЮКО составила 8,9% от общего объема сданного в эксплуатацию жилья. На Алматинскую область пришлось 7,7%, Атыраускую - 7,4%, Карагандинскую - 7,1%, Астану и Алматы - 17,7% и 14,8% соответственно.

По данным статистического ведомства, в прошлом году по республике общая площадь ввода в эксплуатацию жилья на 1000 человек населения составила 436,1 кв.м. В Астане этот показатель превысил среднереспубликанский уровень в 4,5 раза, в Мангистауской области - в 2,6 раза, в Атырауской - в 2,3 раза, в Алматы - в 1,7 раза. Если итоги прошлого года, пусть с условностями и оговорками, но позволяли констатировать увеличение объемов жилищного строительства, то сравнение данных за январь нынешнего года с показателями аналогичного месяца 2008 года явно свидетельствует не в пользу дня сегодняшнего. В январе 2009 года в целом по республике было введено в эксплуатацию 429 777 квадратных метров общей площади жилой недвижимости, что составило 67,2% по отношению к январю прошлого года. Сокращение объемов строительства отмечено во всех областях, за исключением Актюбинской, где в январе этого года построено жилья на 4,1% больше, чем в январе прошлого года, Костанайской, Кызылординской, Северо-Казахстанской областей (рост составил соответственно 9,6%, 13,8% и 26,5%) и Астаны (9,5%).

Данные по Алматы, напротив, говорят о резком сокращении объемов строительных работ: в январе 2009 года введено в эксплуатацию 31 437 квадратных метров общей площади, что составило всего 17,8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Столь очевидное падение, с одной стороны, можно рассматривать как своего рода подтверждение правоты экспертов, заявлявших о несоразмерности масштабов строительства в Алматы и Алматинском регионе количеству потенциальных покупателей; с другой, данный расклад свидетельствует о том, что вопрос доверия застройщикам по-прежнему остро стоит на повестке дня. "Строители испытывают серьезные трудности: продать квартиру в новостройке очень сложно, никто не хочет рисковать деньгами, покупая неготовое жилье. Между тем и использование заемных средств, и необходимость сдачи в чистовой отделке поднимают стоимость квадратного метра, что также не делает объект привлекательным",- констатирует директор филиала Центра коммерческой недвижимости (ЦКН) Ольга АЙБАСОВА.

Расширению рынка нового жилья вряд ли будет способствовать внесение поправок в законодательство о долевом строительстве, ужесточающих требования к застройщикам. Как полагают участники рынка, данные коррективы могут обернуться монополизацией отрасли. В то же время, не упорядочив дела в долевом строительстве, в условиях Казахстана едва ли можно вести речь о возрождении доверия к этому механизму. В соответствии с законопроектом, в процессе строительства участвуют не две стороны, как было ранее, а четыре - застройщик, дольщик, банк-агент и инвестор. Изменения претерпит и порядок лицензирования акиматами проектной компании. На первом этапе лицензии будут выдаваться на срок до шести месяцев при наличии в активе компании опыта работы не менее трех лет, не менее ста сданных в эксплуатацию квартир, утвержденной проектно-сметной документации, положительного заключения экспертизы проекта, разрешения на проведение строительно-монтажных работ, земельного участка, договора с банком-агентом, а также собственных средств, размер которых должен составлять не менее 15% от стоимости проекта и на которые должен быть возведен нулевой цикл. В рамках второго этапа застройщик обязан подтвердить наличие 25% собственных средств. Для каждого объекта будет создаваться отдельная проектная компания, что, по мнению разработчиков поправок, позволит контролировать целевое использование средств, хотя и может в некоторой степени увеличить расходы строителей, а значит - расценки на недвижимость. Повышению цен, по мнению застройщиков, будет способствовать и неизбежное вследствие внедрения поправок сокращение числа компаний, занятых в строительной индустрии.

Курс на понижение

Несмотря на то, что при подобном раскладе единственной альтернативой для тех, кто действительно нуждается в собственной жилплощади, остается вторичное жилье, а значит, цены на него, по идее, должны были удерживаться хотя бы искусственно, именно в этом сегменте в прошлом году произошло самое заметное снижение. По данным информационного портала "Недвижимость Алматы", в ноябре прошлого года на рынке вторичного жилья на смену двухмесячному периоду роста вновь пришла полоса их уменьшения - средневзвешенная стоимость вторичного жилья в южной столице по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилась на 4,2%, до $1769 за квадратный метр. Декабрь 2008 года в этом сегменте был отмечен еще одной волной заметного понижения цен - на 5,2% до $1676, а также резким сокращением предложения - на продажу выставлялось на 16% квартир меньше, чем в ноябре.

В течение января 2009 года средневзвешенная стоимость недвижимости на вторичном рынке жилья Алматы опустилась до $1653 за квадратный метр, причем эта тенденция наблюдалась практически во всех районах, за исключением Турксибского, где цены выросли на 5,9%. Максимальное снижение цен, на 3,7%, отмечалось в Ауэзовском районе, а минимальное, порядка 1,8% - в Алмалинском. В первый месяц нынешнего года на вторичном рынке продолжало сокращаться предложение - по сравнению с декабрем 2008 года было выставлено на продажу еще на 3,5% квартир меньше. Первые недели февраля, согласно данным портала "Недвижимость Казахстана", были отмечены незначительным, до 0,5% по отношению к январским данным, увеличением предложения, однако падение цен на "вторичку" продолжилось, и средневзвешеннкая стоимость квадратного метра дошла до $1571. Максимальное снижение цен, на 2,7%, зафиксировано в Алмалинском районе, минимальное - 1,4% - в Медеуском.

Что касается рынка первичного жилья, то, по данным ЦКН в 2008 году уменьшение цен в этом сегменте было не столь серьезным и составило порядка 12%. По мнению г-жи Айбасовой, именно с рынком нового строительства должна быть сопоставима оптимальная, равновесная цена на жилье. Однако число сделок - еще один важный показатель, характеризующий состояние рынка недвижимости - заметно уменьшилось, и, если в докризисные времена квартиры в новостройках раскупали, как горячие пирожки, то сегодня желающих приобрести их намного меньше. По мнению риелторов, сокращению количества сделок во многом способствовал уход спекулянтов - известно, что в свое время доля спекулятивных сделок по купле-продаже недвижимости на алматинском рынке достигала 60% от общего числа. Ну а люди, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, опасаются, как говорилось выше, во-первых, связываться с недостроенными проектами, во-вторых, рисковать накоплениями. Кроме того, даже теоретически располагая возможностями вложиться в недвижимость, они, в отличие от периода ценового бума, могут выбирать, а значит, более придирчиво оценивать качественные характеристики жилья.

На протяжении прошлого года ряд экспертов высказывал опасения, что усугубить падение рынка может и выброс на него залоговых и инвестиционных квартир. Впрочем, на этот счет не наблюдалось единства мнений. По мнению президента Ассоциации риелторов Казахстана Зухры НАЗАРОВОЙ, значительная часть объектов недвижимости, находящихся в залоге у банков, в частности коммерческие помещения, земли, расположенные в отдаленных районах, едва ли будут представлять интерес для потенциальных покупателей жилой недвижимости. Как считает г-жа Айбасова, в любом случае одним из важных факторов, определяющих развитие рынка, является инвестиционный доход. И хотя, в связи с кризисом, привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента снизилась, альтернативных вариантов пока не так много. Поэтому большинство риелторов полагало, что, если конъюнктура цен не устроит инвесторов, они либо придержат свои активы, либо переведут их на рынок аренды. Несмотря на снижение цен, возможность обзавестись собственным жильем есть далеко не у всех, а на фоне девальвации покупательная способность населения, как и спрос на жилье, снизятся еще больше, а значит, такой метод решения квартирного вопроса, как аренда, считают риелторы, не потеряет своей актуальности.

Рынок аренды: синица в руках или журавль в небе?

Тем не менее влияние кризиса и девальвации уже ощущается и на рынке аренды. Если в первые дни после объявления нового курса доллара предприимчивые владельцы недвижимости делали попытки обязать арендаторов платить по новому курсу, то впоследствии ставки вернулись на прежние позиции и даже снизились. Девальвация сказалась на уровне доходов населения, и многим из тех, кто арендовал квартиру, ухудшившееся финансовое положение не позволяет платить даже по прежним расценкам, не говоря уже о более высоких ставках. С одной стороны, в такой ситуации возможным вариантом решения вопроса для арендаторов является поиск жилья более низкого класса, но более доступного по цене. Вместе с тем с чисто житейской точки зрения нелишне вспомнить пословицу о синице в руках и журавле в небе. Действительно, владельцу, не имеющему претензий к надежным, проверенным квартирантам, выгоднее пойти на компромисс, чем покупать кота в мешке в лице неизвестных арендаторов, согласных платить по новым расценкам. К тому же надежды найти таковых в ближайшей перспективе вполне могут не оправдаться. Не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что многие компании из-за кризиса были вынуждены ограничить масштабы деятельности или совсем свернуть работу. Соответственно, последовали сокращения штатов, и значительная часть иногородних сотрудников, а также граждан иностранных государств были вынуждены вернуться домой, в результате уменьшился спрос на арендное жилье.

К слову, недавно было озвучено сообщение о появлении на рынке недвижимости нового игрока в лице дочерней структуры ФНБ "Самрук-Казына" - Фонда арендного жилья. Как отметил глава "Самрук-Казына" Кайрат Келимбетов, на рынке остаются недостроенные объекты, не получившие господдержки по причине отсутствия ликвидных залогов для кредитования. "В связи с этим остаток объектов предполагается охватить в рамках выкупа нереализованного жилья через новую структуру для последующей передачи в аренду населению. Эта мера позволит застройщикам возвратить кредиты. Фонд арендного жилья будет взаимодействовать с Фондом развития предпринимательства "Даму", с Казахстанской ипотечной компанией и Жилстройсбербанком. Приобретение жилья новой структурой начнется весной этого года. Впоследствии, возможно, фонд будет выведен на KASE, и таким образом будет создан цивилизованный, прозрачный, регулируемый рынок арендного жилья, прежде всего в Алматы и Астане",- полагает г-н Келимбетов.

Согласно изначально озвученным данным, стоимость аренды жилья через новую структуру составит порядка $600 за квартиру площадью 100 "квадратов". Время покажет, насколько востребованным окажется новый механизм, ведь сегодня в Алматы за те же $600-700 в месяц можно снять в аренду полностью меблированную, оснащенную бытовой техникой двух- или трехкомнатную (в зависимости от планировки) квартиру в достаточно благополучном районе, скажем, в "Коктеме" или "Казахфильме", и те, кто мог позволить себе аренду жилья за такую сумму, в большинстве своем уже нашли подходящие варианты. Другой вопрос - захотят ли застройщики передавать недостроенные объекты на рынок аренды в условиях, когда будущее сектора недвижимости остается туманным.

Прогнозы на перспективу

Говоря о ценовых перспективах на год наступивший, участники рынка прогнозируют дальнейшее удешевление недвижимости. По мнению профессора Университета международного бизнеса Сабита ДИЯРОВА, тревожные тенденции будут господствовать на рынке на протяжении еще как минимум двух лет, поскольку Казахстан слишком тесно увязан с мировым финансовым кризисом, чтобы рассчитывать на то, что улучшение ситуации наступит весной 2009 года - некоторое время назад именно этот срок в качестве переломного обозначали ряд игроков. Помимо девальвации, ударившей по карману населения, в том числе и тех, кто располагал накоплениями, скажется снижение спроса на ипотеку. Угроза безработицы, рост цен на продукты первой необходимости, снижение фактических доходов приведут к тому, что кредитование смогут позволить себе все меньше казахстанцев.

Еще в начале года эксперты высказывали предположения о том, что в текущем году движущей силой ипотеки должно стать рефинансирование уже имеющихся кредитов в государственных институтах. В начале февраля правительство озвучило решение снизить ставки по ипотечным кредитам. Для работников социальной и бюджетной сфер ставка кредита не будет превышать 9% годовых в тенге, для прочих заемщиков она составит 11%. Условия распространяются только на тех казахстанцев, для которых приобретенное жилье является единственным местом проживания, и площадь его не превышает 120 квадратных метров, а также на заемщиков, на определенную дату (оговорить ее предполагается позже) не имеющих задолженности в банках второго уровня. Рефинансирование предполагается произвести за счет суммы в $1 млрд, зарезервированной из средств, выделенных из Национального фонда и переведенных в фонд "Самрук-Казына" для кредитования реального сектора экономики.

По мнению представителей Ассоциации риелторов, наряду с разработкой законодательных актов, которые способствовали бы росту объемов строительства как недорогого, так и элитного жилья, предпринимателям следовало бы задуматься о возможности создания консорциума - посредством внесения равных долей капитала, выпуска акций, подкрепленных государственными гарантиями. На собранные деньги можно было бы достроить незавершенные объекты, что, по мнению авторов идеи, позволило бы решить сразу две проблемы: избавиться от долгостроев и оживить рынок недвижимости.

Подготовила Анна ШАТЕРНИКОВА.