Информационное письмо Консультативного Совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия Павлодарского областного суда от 2 сентября 2008 года № 37
В судебной практике возникают вопросы по делам о признании действительными сделок купли-продажи жилья, совершенных с не соблюдением установленного законом порядка заключения. Приоритетными для правовой категории указанных споров являются нормы ст. 154 ГК РК, устанавливающие возможность признания сделок действительными при их фактическом исполнении. Правила указанной статьи касаются сделок, требующих нотариального удостоверения. Однако, учитывая схожесть ситуаций, регулируемых положениями ст. 154 ГК РК и изучаемых в настоящем письме споров по сделкам, судам при их разрешении рекомендуется исходить из принципа аналогии закона, не противоречащего по существу нормам гражданского законодательства, регулирующим установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Тем самым, представляется возможным применение общих выводов положений ст. 154 ГК РК при рассмотрении дел по сделкам, не оформленным в установленном порядке. Изучение показывает, что указанные споры, как правило, проистекают из совершенных в 1990 - е и начале 2000 годов устных сделок по купле - продаже квартир. Договора купли-продажи в данных случаях не подписывались, собственность в дальнейшем не регистрировалась. Отличительной чертой этих сделок является то, что в большинстве случаев продавец реализовывал жилье покупателю по расписке, получив денежные средства (оплату за квартиру) передавал ему правоустанавливающие документы на жилье (иногда выписывал покупателю доверенность на право продажи квартиры), добровольно вселял покупателей в квартиру и уезжал на другое место жительства. Фактически сделки производились (де-факто), но без юридического оформления. Указанные споры, в большинстве своем, возникают в результате возвращения предыдущих хозяев жилья (продавцов) и предъявления претензий к проживающим (покупателям) о выселении, по мотивам не соблюдения письменной формы сделки, не доплате денежных сумм и др. Проживающие в этот момент в спорной квартире новые жильцы (покупатели) предъявляют встречный иск о признании сделки состоявшейся (действительной). Анализ рассмотренных гражданских дел данной категории показывает, что суды первой, апелляционной и надзорной инстанций, в том числе Верховного Суда РК, за некоторыми исключениями, приходят к выводу о признании сделки действительной по устным договорам купли-продажи. При этом принимают во внимание: - Наличие самого факта устной договоренности, не отрицаемой сторонами, - письменные доказательства об уплате стоимости жилья (расписки о передаче денежных сумм, денежные почтовые переводы на имя продавцов или членов их семьи), - добровольное вселение покупателей продавцами в квартиры, передача им ключей от квартиры, подсобных помещений, Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме
Чтобы продолжить, выберите ниже один из вариантов оплаты
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов
Вы можете купить этот документ
Как купить документ? 400 тг
|