Сфера непредсказуемых рисков (Г. Сыздыкова, кандидат юридических наук)

Сфера непредсказуемых рисков

Гайша Сыздыкова, кандидат юридических наук

Сегодня нельзя быть уверенным в том, что купленное тобой не отберут через какое-то время.

В 1998 году Ж. выехала за пределы Казахстана. Двухкомнатную квартиру и документы на нее оставила Ч. В 2002 году заочным решением суда удовлетворен иск Ч. о признании состоявшейся сделки купли-продажи квартиры между ним и Ж. В 2003 году Ч. продает квартиру К., в 2005 году К. продает квартиру ГУ, которое предоставило ее одному из своих сотрудников.

В 2008 году Ж. возвращается в Казахстан и подает заявление об отмене заочного решения, которое удовлетворяется судом, но оставляется без рассмотрения, поскольку Ч. не является в суд. После этого Ж. подает иск о признании недействительными последующих двух сделок купли-продажи квартиры, их регистрации, выселении проживающих в квартире лиц и выигрывает дело.

Решение вступило в законную силу, поэтому оно законно. В данной статье это дело рассматривается в аспекте того, что понимают судьи под словами «лишение имущества помимо своей воли» и насколько это понимание соответствует п. 18 Нормативного постановления от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» (далее НП), которое гласит: «Если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это права, то собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной». В вышеуказанном деле решение соответствует этому положению закона.

Необходимо на уровне нормативного постановления уточнить, как понимать слова о том, что жилище должно выбыть из владения собственника помимо его воли. Для этого необходимо дать толкование понятиям: владение и его лишение или выбытие из владения. Владение и защита владения - это неразрешенный по сегодняшний день спор юристов-теоретиков.

Понятие владения как одного из правомочий собственника раскрыто в ст. 188 ч. 2 ГК РК: «Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом». Отсюда следует, что владение - это фактическое обладание вещью.

Известный в Казахстане юрист М. Сулейменов так поясняет владение: «Обладание вещью собственник осуществляет через право собственности, значит, владение уживается рядом с правом собственности, вовсе не устраняя его. Правило аренды может служить наглядным примером - арендатор владеет имуществом, тогда как оно остается на праве собственности у арендодателя-собственника». Статья 540 ГК РК гласит, что аренда - это передача имущества во временное владение и пользование. Получается, что Ж. передала Ч. имущество по своей воле. Но квартира отобрана у добросовестного приобретателя - ГУ - тоже законно?