На этот вопрос не так давно очень внятно ответили и АФН и Нацбанк: не простым казахстанцам

15.12.2010

На этот вопрос не так давно очень внятно ответили и АФН и Нацбанк: не простым казахстанцам

Та самая ипотека, которая сумела надуть пузырь на казахстанском рынке недвижимости до невероятных размеров, ныне приказала долго жить.

Об этом «Литер» уже писал не однажды. К сожалению, портфель кредитов для покупки жилья в наших банках по-прежнему невелик. И даже уменьшается: пусть на полпроцента в квартал, но все же... Между тем строительная отрасль была некогда выбрана в качестве локомотива казахстанской экономики. Иже с ней и ипотечное кредитование было призвано обеспечивать спрос.

Но как он его обеспечит, если ипотека, оказывается, является лишь прерогативой отдельных и далеко не многочисленных групп населения? Кстати, имевший место в недавнем прошлом пузырь на рынке недвижимости может являться лучшим подтверждением этой гипотезе. Тогда (2007 год) малое число населения с большими доходами получило возможность двигать весь рынок. Впрочем, чему удивляться, если даже представители официальных органов признают социальную состоятельность адресности системы ипотечного кредитования.

- Человек, у которого есть деньги для первоначального взноса, проблем с получением ипотеки не обретет. В целом ипотека - рыночный продукт для верхней части среднего класса, - сказал недавно председатель Национального банка Г. Марченко. - Другое дело, что есть те, кто хочет ипотеку под 3-5 процентов годовых. Это несерьезно. Когда так говорят, держа в том же банке депозиты под 7 процентов, они или не понимают, как банки будут платить вознаграждения по вкладам, или понимают, но лукавят. Я предлагаю в таком случае: положите свои деньги в банк под 0,2 процента - вот тогда этот банк вам выдаст кредит под 3 процента.

Аналогичное мнение и у представителя Агентства РК по финансовому надзору. Регулятор не дает банкам забыть о пережитом кризисе, чтобы, по словам главы АФН Елены Бахмутовой, не допустить в будущем образования пузыря на рынке ипотеки. Потому и предложили повысить требования к заемщикам, чтобы они тратили на обслуживание кредита не более половины дохода.

- И вообще, ипотека должна быть доступна только среднему классу, люди с более низкими доходами должны пользоваться системой жилстройсбережений, - считают в АФН.

Вообще, после кризиса на ввязавшихся в ипотеку смотрели как на прокаженных. А те, кто не успел или не захотел связываться с банками, чувствовали себя великими оракулами. И правильно. Раз официальные органы признают, то и до простых граждан дойдет, что ипотека - непозволительно дорогой инструмент. На этом фоне удивительна инициатива властей, что именно ипотека должна стать главным средством в борьбе с низкой доступностью жилья и высокими ценами на квадратные метры.

Правда, надо отдать должное представителям высшей власти. С высоких трибун вновь раздались призывы к банкирам снижать ставки, идти навстречу клиентам и ликвидировать барьеры на пути выдачи ипотечных кредитов. Больше того, было учреждено специальное прогосударственное предприятие, которое бы могло пусть не влиять на ставки, но, во всяком случае, хоть отчасти их компенсировать.

Вновь учрежденное АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» (КФГИК) обязалось предоставлять особый вид ипотечного страхования. То есть они стали своего рода буфером недоступности ипотеки. Как в рамках «Дорожной карты бизнеса «Даму» они для ипотечников вознамерились предоставлять аналогичные частичные погашения вознаграждений по кредитам.

Правда, сдуваться стали не начав. До этого они вышеозначенные услуги предоставляли только по программам государственным жилищного строительства. До 90 процентов их портфеля направлены были на это. Сейчас начали работать с Альянс Банком в этом плане, но уже в рыночном секторе.

Почему сдулись? Потому что международное рейтинговое агентство их деятельность одобрило не по высшему разряду. За что, отомстив, КФГИК и вовсе отказался от их услуг. В оценке деятельности этого предприятия, сделанной специалистами агентства Standart & Poors, говорится:

«Собственная кредитоспособность КФГИК («b») отражает непродолжительный срок существования компании, небольшой объем ее операций, слабые показатели инвестиционной деятельности и невысокие операционные результаты. Эти негативные факторы частично компенсируются адекватным уровнем капитализации компании. На момент отзыва рейтингов мы ожидаем, что в ближайшие два года их доля, по-видимому, останется высокой. Оценка собственной кредитоспособности также учитывает готовность компании проводить политику «отказа от прямого долга» и тот факт, что обоснованных требований по гарантиям к компании пока не предъявлялось, и, следовательно, ей не приходилось производить выплаты по гарантиям».

Такой вот неутешительный комментарий. То есть со стороны не совсем уверены в том, что компания сможет отвечать по своим счетам. Потому и рейтинг низок. Хотя как попытку сделать ипотеку в Казахстане доступной этот процесс можно оценить исключительно с положительной стороны.

С другой стороны, главное теперь для всех участников процесса - не забывать, что спрос на ипотеку должен быть обеспечен достаточным (а еще лучше — избыточным) предложением на рынке жилья. В противном случае массовая выдача ипотечных кредитов приведет не к повышению доступности жилья, а к очередному росту цен, что лишь ухудшит и без того непростую ситуацию в сфере жилищного строительства.

Надо признать, что в ходе реализации госпрограммы «Жилищное строительство» стимулирование ипотеки происходило более активно, чем поддержка жилищного строительства. В итоге всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры в 2006-2007 годах. Но теперь законодатели постараются не допустить повторения подобного сценария: политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной.

Другая проблема состоит в том, что активность в сегменте кредитования покупателей жилья нарастает в ущерб корпоративному кредитованию. Во многих кредитно-финансовых учреждениях сегодня предпочитают выдавать именно ипотечные займы за счет сокращения объема кредитов, адресованных предприятиям. В том числе представителям строительного сектора.

Сегодня все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья, и правительство, имея ограниченный ресурс бюджетных средств, пытается наиболее эффективно использовать их.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно «на свои» способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль. Причем не только по каналам ипотеки, но и за счет развития проектного финансирования. Пока же заемное финансирование остается для застройщиков слишком дорогим. Объем предложения снижается, что порождает риск возникновения дефицита выставленного на продажу жилья в условиях растущего (в том числе благодаря ипотеке) спроса.

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако теперешняя стоимость ипотеки все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан. По различным расчетам, при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 10-15 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, такие кредиты в Казахстане в 4-5 раз дороже, чем в Европе. Так, к примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2 процента годовых, а в среднем по Европе ставки колеблются на уровне 4-6 процентов.

Алексей ХРАМКОВ, Алматы