Кроме того, мы полагаем весьма актуальным следующее высказывание В.К. Райхера, который еще в середине ХХ века, рассуждая о видах страхования, говорил об одном из вариантов страхования жизни в интересах кредиторов (например, Hypothekenlebensversicherung или Hypothekentilgungsversicherung). Это страхование жизни, соединяемое с получением ипотечной ссуды и предназначаемое для ее погашения. Помимо интересов ипотечных банков данный вид страхования имеет своей задачей охрану крупной собственности от отчуждения в порядке принудительного взыскания ипотечных долгов, а тем самым охрану устойчивости материальной базы старого феодального дворянства и нового капиталистического землевладения /Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхования. М.-Л., Издательство академии наук СССР, 1947. С. 132/. В специально сделанном автором пояснении указывается, что лозунгом этого страхования было объявлено: «Каждое поколение должно само погашать сделанные им долги». Иначе говоря: кто использовал стоимость своего имения для залога, должен за счет страхования своей жизни освободить для наследников это имение от залога. Его смерть должна очистить земельный участок от залогового обременения. Еще одной проблемой является сам порядок обращения взыскания на предмет ипотеки. Закон об ипотеке предусматривает их два: судебный и внесудебный. Императивной нормой п. 3 ст. 24 установлена обязательность обращения взыскания на заложенное имущество только по решению суда. Однако практика показывает преобладающее число именно внесудебной реализации ипотеки. Тому есть несколько причин. Главная связана со сложностью и длительностью судебных исковых процедур. При этом есть значительное число случаев, когда уже обжалуются результаты торгов, признаются договоры залога недействительными с последующим изъятием предмета залога у приобретателей. Эта проблема известна в постсоветской цивилистике как проблема соотношения признания сделки недействительной (особенно реституции) и иных способов защиты гражданских прав. Мы полагаем, что указанные проблемы можно решить с помощью уточнения двух обстоятельств. Во-первых, предусмотреть в Законе об ипотеке только судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, если это касается жилья, приобретенного для потребительских целей (проживания заемщика и/ или его семьи). Во-вторых, изменить сложившуюся практику применения последствий недействительности в виде двусторонней реституции. По нашему мнению, признание сделки недействительной как самостоятельный способ защиты права может иметь значение только как спор неимущественного характера. Если сторона заявляет требование о возврате вещей и использует его как последствие признания сделки недействительной, то соответствующий спор должен быть обязательно рассмотрен по правилам о виндикации. Особенно важное значение здесь приобретают правила о защите добросовестных приобретателей. В этом случае требование о реституции должно быть отклонено, и истец может заявить лишь иск о возмещении убытков (п. 3 ст. 157 ГК РК). Наконец, проблема несоответствия суммы долга стоимости предмета ипотеки. Например, вследствие падения цен на недвижимость. Мы полагаем, что исчерпывающим образом этот вопрос урегулирован п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке. Обращение взыскания прекращает основное обязательство и, соответственно, и ипотеку. Однако нужно иметь в виду уже упомянутые выше правила об очередности удовлетворения требований кредиторов при банкротстве. В этом случаев залоговый кредитор, в силу специального положения закона, может встать в последнюю очередь и при наличии иного имущества у должника получить удовлетворение в оставшейся части непокрытого обязательства ипотекой.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |