Практика применения судами республики Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» (А.Д. Ташенова, председатель надзорной судебной коллегии по гражданским и административным делам Верховного Суда Республики Казахстан)

Практика применения судами республики Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»

А.Д. Ташенова,

председатель надзорной судебной коллегии

по гражданским и административным делам

Верховного Суда Республики Казахстан

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны граждан.

При рассмотрении споров, вытекающих из залога, суды руководствуются нормами гражданского законодательства, Законом «Об ипотеке недвижимого имущества», а также отдельными нормами специальных законов.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог имущество выступает обеспечением долга и за счет которого кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.

Многие кредиты выдавались под залог объектов недвижимости, так как этот способ обеспечения обязательств был и остается одним из наиболее эффективных.

Анализ судебной практики по делам о взыскании кредиторской задолженности банков, связанным с реализацией залогового имущества, свидетельствует о том, что в силу объективных причин, характер рассматриваемых судами споров, начиная с 2008 года, изменился.

В силу сложной экономической ситуации в стране часть заемщиков перестала выполнять свои обязанности по погашению ссудной задолженности, что, соответственно, привело к увеличению числа исков кредитных организаций о взыскании задолженности с заемщиков и поручителей, обращении взыскания на заложенное имущество. Если ранее банки-залогодержатели разрешали претензии к должникам преимущественно путем проведения внесудебной реализации, что порождало иски об оспаривании законности торгов, то в связи с существенным снижением стоимости недвижимости предпочтение отдается судебным процедурам, что повлекло увеличение числа дел о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на имущество.

Заемщики, в свою очередь, предъявляют иски об оспаривании договоров, взятых за основу требований кредитными организациями.

При этом, обращение взыскания и реализация залога являются наиболее сложными этапами осуществления залогового права, на которых банки сталкиваются с наибольшими трудностями.

Значение залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Но не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств должником предоставляет кредитору право на реализацию залога.

В обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размеры требований залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества. Однако соразмерность стоимости заложенного имущества сумме задолженности, является оценочной категорией, и данный вопрос отнесен к сфере судебного усмотрения.