Как правильно исчислить налог на имущество ИП при сдаче части жилого дома в аренду? (Н. Анохина, член палаты налоговых консультантов РК) (20 июня 2013г.)

Н. Анохина, член палаты налоговых консультантов РК

КАК ПРАВИЛЬНО ИСЧИСЛИТЬ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ИП ПРИ СДАЧЕ ЧАСТИ ЖИЛОГО ДОМА В АРЕНДУ?

ИП, применяющий СНР на основе упрощённой декларации, с 01.01.2012г. начал сдавать в аренду часть собственного дома. Оценка дома на момент сдачи не производилась. Недвижимость была приобретена в 2005году. Стоимость дома на момент приобретения составляла 26 390 260тенге. Как правильно исчислить налог на имущество за 2012г?

Вариант №1. Арендодателем является физическое лицо

Положения ГК. Согласно статье 601 Гражданского кодекса по договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату.

Договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со статьей 603 Гражданского кодекса РК условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено Законом РК «О жилищных отношениях».

Пунктами 1 и 2 статьи 23 Закона, соответственно, предусмотрено, что собственник вправе сдавать внаем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного либо временного проживания.

 Условия проживания (срок, размер платы за наем, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются настоящим Законом, а также договором между наймодателем и нанимателем.

Положения НК. Далее, согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса плательщиками налога на имущество физических лиц являются физические лица, имеющие объект налогообложения в соответствии со статьей 405 Налогового кодекса.

Статьей 405 Налогового кодекса определено, что объектом обложения налогом на имущество физических лиц являются находящиеся на территории РК жилища, здания, дачные постройки, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, принадлежащие им на праве собственности, а также объекты незавершенного строительства со дня проживания, эксплуатации.

В свою очередь, в пункте 1 статьи 406 Налогового кодекса имеет место запись о том, что налоговой базой по жилищам, дачным постройкам для физических лиц является стоимость объектов налогообложения, устанавливаемая по состоянию на 1 января каждого года уполномоченным государственным органом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, определяемая в следующем порядке:

C = C б × S × K физ × Кфункц × К зон × К изм. мрп.

Для целей настоящего пункта:

С - стоимость имущества для целей налогообложения,

С б - базовая стоимость одного квадратного метра жилища, дачной постройки,

S - полезная площадь жилища, дачной постройки в квадратных метрах,

К физ - коэффициент физического износа,

К функц - коэффициент функционального износа,

К зон - коэффициент зонирования,

К изм. мрп - коэффициент изменения месячного расчетного показателя.

Данное означает, что физические лица, по объектам обложения налогом на имущество, не производят самостоятельного исчисления данного налога, так как данная функция возложена науполномоченный государственный орган в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.

Комментарии. Таким образом, применительно к условиям рассматриваемой ситуации, плательщиком налога на имущество, является лицо, имеющие объекты налогообложения на праве собственности, следовательно, так как собственником жилого дома является физическое лицо то, соответственно, обязательство по уплате налога на имущество возлагается на него.

При этом если в договоре аренды предусмотрены условия, определяющие исполнение обязательств по исчислению и уплате в бюджет вышеназванного налога по объектам обложения, переданным в аренду на арендатора, то исполнение данных обязательств возлагаемся на арендатора.

В данном случае, определение долей налога на имущество, подлежащих уплате арендодателем и арендатором, может быть определено пропорционально занимаемым ими площадям жилого дома или на иных условиях, устраивающих обе стороны.

Вариант № 2.Арендодателем является ИП

Положения НК. В соответствии с пунктом 2 статьи 427 Налогового кодекса СНР устанавливает для субъектов малого бизнеса упрощенный порядок исчисления и уплаты социального налога, корпоративного или индивидуального подоходного налога, за исключением налогов, удерживаемых у источника выплаты. Исчисление, уплата и представление налоговой отчетности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет, не указанным в настоящем пункте, производятся в общеустановленном порядке.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса плательщиками налога на имущество являются ИП, имеющие объект налогообложения на праве собственности на территории РК.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 396 Налогового кодека объектом налогообложения налогом на имущество для ИП, за исключением ИП, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с законодательным актом РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, являются находящиеся на территории РК здания, сооружения, относящиеся к таковым в соответствии с классификацией, установленной государственным уполномоченным органом в области технического регулирования, и учитываемые в составе основных средств или инвестиций в недвижимость в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности.

Пунктом 1-1 этой же статьи предусмотрено, что объектом налогообложения для ИП, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с законодательным актом РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, являются находящиеся на территории РК здания, сооружения, относящиеся к таковым в соответствии с классификацией, установленной государственным уполномоченным органом в области технического регулирования, и являющиеся основными средствами в соответствии с подпунктом 7 статьи 60-1 Налогового кодекса.

Согласно подпункту 7 статьи 60-1 Налогового кодекса, основные средства - материальные активы, которые: предназначены для использования в производстве или для административных целей, при реализации товаров, выполнении работ, оказании услуг, в том числе для сдачи в аренду другим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 397 Налогового кодекса, налоговой базой по объектам налогообложения ИП, указанным в подпункте 1 пункта 1 статьи 396 Налогового кодекса, является среднегодовая балансовая стоимость объектов налогообложения, определяемая по данным бухгалтерского учета.

По объектам налогообложения ИП, указанным в подпункте 1-1 пункта 1 статьи 396 Налогового кодекса, налоговая база устанавливается в размере долгосрочной дебиторской задолженности, определяемой в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности по состоянию на 1 января отчетного налогового периода.

Далее, на основании пункта 2 статьи 397 Налогового кодека, среднегодовая балансовая стоимость объектов налогообложения определяется как одна тринадцатая суммы, полученной при сложении балансовых стоимостей объектов налогообложения на первое число каждого месяца текущего налогового периода и первое число месяца периода, следующего за отчетным.

В свою очередь, в пункте 4 этой же статьи предусмотрено, что налоговой базой по объектам налогообложения ИП, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с законодательным актом РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, является совокупность затрат на их приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, а также затрат на реконструкцию и модернизацию.

При этом признание реконструкции, модернизации осуществляется в соответствии с пунктом 11-1 статьи 118 Налогового кодекса.

При отсутствии первичных документов, подтверждающих затраты на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию, а также по объектам налогообложения, полученным по сделкам, цена (стоимость) которых неизвестна, либо безвозмездно, в том числе в виде дарения, наследования, пожертвования, благотворительной и спонсорской помощи, налоговой базой является рыночная стоимость объекта налогообложения на дату возникновения права собственности на данный актив, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством РК об оценочной деятельности.

Выводы. Таким образом, по налогооблагаемой базе, определенной в вышеприведенном порядке, ИП, на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 398 Налогового кодекса, исчисляют налог на имущество по ставке 0,5 % к налоговой базе.

Порядок исчисления налога на имущество и сроки его уплаты изложены в статье 399 Налогового кодекса.

Так же как и первом варианте, определение долевого участия в исполнении обязательства по налогу на имущество между арендодателем и арендатором, определяется условиями договора гражданско- правового характера.