|
|
|
27.09.2013 Собственность долевая и совместная
Думан Жаманкин, ведущий специалист Специализированного финансового суда г. Алматы
Собственность имеет большое значение в жизни каждого человека и общества, поэтому ей отведено центральное место в гражданском праве. Одной из разновидностей права собственности является совместная собственность, которая возникает в силу различных оснований: состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместной постройки дома, соединения и смешения вещей и т.д. Объектом права совместной собственности, как и любого другого вида права собственности, является индивидуально определенная вещь (например, жилой дом). Согласно ст. 219 ГК РК общая совместная собственность существует в виде: 1) общей собственности супругов; 2) общей собственности членов крестьянского хозяйства; 3) общей собственности на приватизированное жилище. Законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности. Общая совместная собственность характеризуется тем, что в этом случае одно и то же имущество принадлежит одновременно и сообща нескольким лицам. Собственники общей совместной собственности обладают равными правами на общее имущество в целом, но ни у одного из них нет доли в праве на то же имущество. Соответствующие доли выделяются последними только при разделе или выделе. Но, во-первых, выделяется реальная доля в имуществе, а не в праве собственности на него, и, во-вторых, в результате раздела или выдела отношения по общей совместной собственности прекращаются либо целиком, либо для данного их участника. До тех пор, пока совместная собственность существует, она не знает долей. Основная юридическая особенность совместной собственности заключается в том, что она является бездолевой. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется всеми ее участниками. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие собственников. Указание закона на владение и пользование «сообща», на распоряжение «по согласию» имеет важное значение. В силу того, что участники совместной собственности составляют семейную или семейно-трудовую общность, имеющую единые цели и интересы, соглашения между ними не заключаются, но могут заключаться. Распоряжение «по согласию всех участников» предполагает наличие соглашения или таковое резюмируется. Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность. Если один из участников общей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях защиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права. Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Данная сделка является оспоримой, где бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной. Другое дело, если сделка, которую планирует совершить участник совместной собственности, будет требовать нотариального удостоверения или государственной регистрации. В таких случаях необходимо нотариально удостоверенное согласие каждого совместного собственника на совершение сделки одним из участников сделки по распоряжению общей собственностью. Если такое согласие отсутствовало в момент совершения сделки, то будет предполагаться, что другая сторона в сделке знала об отсутствии права на совершение сделки у одного участника общей собственности. Поэтому сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия всех участников общей собственности, может быть признана недействительной по иску кого-либо из собственников. Право общей собственности - это право собственности на вещь или совокупность вещей (комплекс), в котором вещи связаны общим хозяйственным назначением, могут принадлежать на праве собственности двум или нескольким лицам - субъектам права, которые в ст. 209 ГК РК именуются участниками общей собственности. Как и любые собственники, субъекты права общей собственности владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Эти правомочия они осуществляют сообща, совместно. Ст. 209 ГК РК различает два вида общей собственности, имеющие существенные различия - долевая собственность и совместная собственность. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности. Общая совместная собственность существует в виде общей собственности супругов, общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства, общей собственности на приватизированное жилище. Общая совместная собственность устанавливается и существует, если договором между ее участниками не предусмотрено иное (ст. 219 ГК РК). Доли в имуществе, находящемся в общей совместной собственности, определяются лишь при разделе этого имущества и при выделе из него доли (ст. 221 ГК РК). От общей собственности на вещь отличается право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника. Обычно такая вещь имеет и части, находящиеся в общей собственности. Например, в многоквартирном доме каждая из квартир может иметь своего собственника, а общая собственность этих лиц на дом в целом не возникает. Однако общей собственностью всех собственников квартир являются части доли, соединяющие квартиры в единое целое; - жилой дом, например: крыша, лестничные площадки, подвал и т.п. Отдельные квартиры в этом доме могут находиться в индивидуальной или общей собственности. Особой формой собственности на недвижимость является кондоминиум. Это такая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности. Пункт 6 ст. 209 ГК РК определяет эту собственность как долевую. При этом земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования. Пунктом 1 ст. 210 ГК РК установлена презумпция равенства долей участков общей долевой собственности. Эта презумпция действует, если размер долей участников такого вида общей собственности не определен законодательными актами или соглашением всех участников общей долевой собственности. Участники долевой собственности своим соглашением могут устанавливать порядок определения или изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование или приращение общего имущества. В соответствии с п. 1 ст. 212 ГК РК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников общей собственности, и возникающий спор между участниками общей собственности по поводу распоряжения общей собственностью может рассматриваться судом. Однако каждый участник общей собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 ст. 212 ГК РК) или истребовать выдела своей доли из общего имущества в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РК. При этом он должен соблюсти правило ст. 216 ГК РК о праве преимущественной покупки доли другими участниками общей долевой собственности. Это означает, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, по которой она продается, и на прочих условиях, кроме публичных торгов. Публичные торги по продаже доли в праве долевой собственности при отсутствии соглашения на то всех участников долевой собственности могут проводиться по требованию кредитора участника долевой собственности, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РК и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, также как и распоряжение, осуществляются по соглашению всех его участников. Но в отличие от распоряжения общим имуществом, где вмешательство суда не предусмотрено п. 1 ст. 212 ГК РК, в п. 1 ст. 213 ГК РК предусмотрена возможность судебного рассмотрения вопроса о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по иску одного или нескольких собственников. Согласно п. 6 ст. 189 ГК РК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а нормами ст. 215 ГК РК на каждого участника долевой собственности прямо возлагается обязанность участвовать в уплате налогов, сборов и других платежей на имущество, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно своей доле в праве долевой собственности. Особенностью правового режима долевой собственности является то, что п. 1 ст. 218 ГК РК предусмотрена возможность раздела такой собственности только по соглашению участников долевой собственности. Поэтому, при достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, участник или участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в общем имуществе в натуре. Но если выдел доли не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности, то выделяющийся собственник имеет право на выплату его доли другими участниками долевой собственности, притом - только с согласия выделяющегося собственника. Если такого согласия выделяющийся собственник не выражает, а выдел доли такого собственника нецелесообразен, то суд вправе в соответствии с п. 6 ст. 218 ГК РК принять решение о продаже всего общего имущества с публичных торгов. Вырученные на торгах деньги распределяются между участниками общей собственности соразмерно их долям. Доля участника общей долевой собственности определяется с момента возникновения права на общее имущество. Доля же участника общей совместной собственности не определяется до момента постановки вопроса о ее выделе или размер доли устанавливается только для того, чтобы произвести выдел или раздел общей собственности. Общая совместная собственность от долевой отличается и по другим признакам. Такие различия существуют: 1) по кругу участников; 2) по основаниям и порядку возникновения и прекращения; 3) по характеру факторов, влияющих на размер доли участников доли супругов в общей совместной собственности. Порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности регулируется нормами ст. 220 ГК РК.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |