Можно ли эксплуатировать (ввести в действие) часть незавершенного строительства в целях предпринимательской деятельности? (И. Агуцкова, 11 декабря 2013 г.)

И. Агуцкова, зам. гл. бухгалтера ТОО «Геофизическая компания «Каспий»

МОЖНО ЛИ ЭКСПЛУАТИРОВАТЬ (ВВЕСТИ В ДЕЙСТВИЕ) ЧАСТЬ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ЦЕЛЯХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ?

Компания имеет незавершенное строительство «вагонное ремонтное депо», но компания хочет выпустить в эксплуатацию часть завершенного строительства железнодорожные пути для отстоя вагонов, на получение дохода от эксплуатации железнодорожных путей. Необходимо ли, выделение данного объекта (жд пути) в отдельное сооружение, с последующей постановкой на баланс предприятия и облагать налогом на имущество. Позволяется ли осуществлять эксплуатацию объекта незавершенного строительства с целью получения дохода?

Комментарии. Незавершенное строительство - это объекты строительства, не принятые Заказчиком в установленном порядке, для ввода в эксплуатацию и не используемые по назначению (проживание, получение прибыли, выпуск продукции, оказание услуг и другие виды эксплуатации).

Положения МСФО. Бухгалтерский учет незавершенного строительства осуществляется в соответствии с требованиями МСФО (IAS)16 «Основные средства», на одноименном счете 2930 «Незавершенное строительство», где учитываются затраты по незавершенному строительству, например, затраты:

- связанные со строительством ОС;

- связанные со строительством объекта, который в будущем предполагается использовать в качестве инвестиций в недвижимость.

Объект незавершенного строительства нельзя использовать в целях получения дохода (если только Вы его не реализуете как объект продажи), но можно осуществлять операции связанные с данным объектом или его освоением, эти операции не должны являться необходимыми для доставки этого объекта в нужное место и приведение его в состояние, обеспечивающие возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства. Эти побочные операции могут осуществляться до начала или во время работ по строительству или освоению. Например, доход в результате использования строительной площадки в качестве автостоянки до начала строительных работ. Поскольку побочные операции не являются необходимыми для доставки объекта в нужное место и приведение его в состояние, обеспечивающее возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства, доходы и относящиеся к ним расходы по таким операциям признаются в качестве прибыли или убытка и включаются в состав соответствующих статей дохода и расхода.

Нормативная база. Согласно Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»:

Статья 73. Общий порядок приемки объектов в эксплуатацию

1. Приемка построенных объектов в эксплуатацию регулируется Гражданским кодексом РК, настоящим Законом.Смотрите также: СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство. Организация строительства предприятий, зданий и сооружений» В пункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК (введен в действие по истечении шести месяцев после его первого официального опубликования.

2. Приемка в эксплуатацию построенного объекта государственной приемочной комиссией производится при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии положительного заключения рабочей комиссии.

В отдельных случаях, предусмотренных статьей 74 настоящего Закона, приемка в эксплуатацию построенного объекта производится собственником (заказчиком, инвестором, застройщиком) самостоятельно.

Статья дополнена пунктом 2-1 в соответствии с Законом РК (введен в действие по истечении шести месяцев после его первого официального опубликования)

Статья 74. Объекты, принимаемые в эксплуатацию собственником самостоятельно

В пункт 1 внесены изменения в соответствии с Законом РК

1. При наличии соответствующего решения структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, собственник (заказчик, инвестор, застройщик) вправе самостоятельно осуществить приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, а именно:

Подпункт 1 изложен в редакции Закона РК

1) реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, а также с изменением функционального назначения помещений;

2) временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;

3) хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;

4) мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;

5) автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;

Подпункт 6 изложен в редакции Закона РК от 15.07.11 г. № 461-IV

6) строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;

7) малые архитектурные формы и ограждение территорий;

8) открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).

2. Нормы настоящей статьи не могут быть применены, если указанные в пункте 1 настоящей статьи изменения помещений (отдельных частей здания), а также строительство и эксплуатация перечисленных технически не сложных объектов ущемляют права других граждан либо противоречат государственным и (или) общественным интересам.

3. Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты:

1) строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием; В подпункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК (введен в действие по истечении шести месяцев после его первого официального опубликования)

2) располагаемые (расположенные) в районах повышенной сейсмической опасности либо с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) или геотехническими условиями, а также в зонах особого регулирования.

Рекомендуемая корреспонденция счетов по учету незавершенного строительства:

Оприходование незавершенного строительства как основного средства может идти двумя путями:

1. Когда объект не может быть разделен на отдельные части, которые могут функционировать самостоятельно. В этом случае нельзя оприходовать и использовать объект незавершенного строительства. Оприходование и использование объекта происходит после получения акта госкомиссии и соответственно на основании данного акта вводится в эксплуатацию. Согласно Закона приведенного выше.

2. Когда объект может быть разделен на отдельные части, которые могут функционировать самостоятельно. В этом случае действует положение Закона (см.выше) о приемке в эксплуатацию части объекта, как самостоятельно действующего, с оформлением принятым законодательством РК. То есть, в данном случае, оформляется та часть сооружения или здания, которая уже пригодна к эксплуатации, и может функционировать отдельно от общего строительства.

Положения НК. Согласно Налогового кодекса РК: Статья 396. Объект налогообложения

1. Объектом налогообложения для индивидуальных предпринимателей, за исключением индивидуальных предпринимателей, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с законодательным актом РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, и юридических лиц являются находящиеся на территории РК:

1) здания, сооружения, относящиеся к таковым в соответствии с классификацией, установленной государственным уполномоченным органом в области технического регулирования, и учитываемые в составе основных средств или инвестиций в недвижимость в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности;

1-1) здания, относящиеся к таковым в соответствии с классификацией, установленной государственным уполномоченным органом в области технического регулирования, части таких зданий, переданные физическим лицам по договорам долгосрочной аренды с правом выкупа, учитываемые в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности как долгосрочная дебиторская задолженность;

2) здания, сооружения, являющиеся объектами концессии, права владения, пользования на которые переданы по договору концессии.

1-1. Объектом налогообложения для ИП, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с законодательным актом РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, являются находящиеся на территории РК здания, сооружения, относящиеся к таковым в соответствии с классификацией, установленной государственным уполномоченным органом в области технического регулирования, и являющиеся основными средствами в соответствии с подпунктом 7 статьи 60-1 настоящего Кодекса.

4) объекты незавершенного строительства.

Следовательно, до момента введения в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, обязательства по налогу на имущество нет, после введения в эксплуатацию объекта (или части) возникает данное обязательство в отношении данного объекта (или части).