Обязано ли физ.лицо регистрироваться в качестве ИП, если физ.лицо сдает в аренду земельный участок с времянкой и гаражом, на долгий срок (5 лет)? (А. Капаева, 27 января 2014 г.)

А. Капаева, консультант по налогам

ОБЯЗАНО ЛИ ФИЗ.ЛИЦО РЕГИСТРИРОВАТЬСЯ В КАЧЕСТВЕ ИП, ЕСЛИ ФИЗ.ЛИЦО СДАЕТ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ВРЕМЯНКОЙ И ГАРАЖОМ, НА ДОЛГИЙ СРОК (5 ЛЕТ)?

Физ. лицо сдает в аренду земельный участок с времянкой и гаражом, на долгий срок (5 лет). Физ. лицо должно ли открыть ИП? какой режим выгоднее выбирать, упрощенную 910 форму или патент 911 форму? Так же возникает ли у физ.лица обязанности по земельному налогу и налогу на имущество 870 формы? В данной ситуаций нужно ли заключать договор и надо ли нотариально заверять данный договор?

Нормативная база. В соответствии со статьей 27 Закона «О частном предпринимательстве» обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые отвечают одному из следующих условий:

1) используют труд наемных работников на постоянной основе;

2) имеют от частного предпринимательства совокупный годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, в размере, превышающем не облагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законами Республики Казахстан.

Деятельность перечисленных индивидуальных предпринимателей без государственной регистрации запрещается.

При этом, физическое лицо, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении следующих доходов, установленных налоговым законодательством Республики Казахстан:

 1) облагаемых у источника выплаты;

 2) имущественного дохода;

 3) прочих доходов.

Положения НК. Согласно пункту 1 статьи 428 Налогового кодекса субъекты малого бизнеса вправе самостоятельно выбрать только один из нижеперечисленных порядков исчисления и уплаты налогов, а также представления налоговой отчетности по ним: 1) общеустановленный порядок; 2) специальный налоговый режим на основе патента; 3) специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации

Специальный налоговый режим устанавливает для субъектов малого бизнеса упрощенный порядок исчисления и уплаты социального налога, корпоративного или индивидуального подоходного налога, за исключением налогов, удерживаемых у источника выплаты. Исчисление, уплата и представление налоговой отчетности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет, не указанным в настоящем пункте, производятся в общеустановленном порядке.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 426 Налогового кодекса выбор специального налогового режима осуществляется:

1) физическими лицами при постановке на регистрационный учет в качестве индивидуальных предпринимателей - в налоговом заявлении о регистрационном учете в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии со статьей 429 Налогового кодекса специальный налоговый режим на основе патента применяют индивидуальные предприниматели, которые не являются лицами, указанными в пунктах 3 и 4 статьи 428 настоящего Кодекса, и соответствуют следующим условиям:

1) не используют труд работников;

2) осуществляют деятельность в форме личного предпринимательства;

3) доход которых за налоговый период не превышает 200-кратного МРЗП, установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года.

По статье 432 Налогового кодекса стоимость патента включаются подлежащие уплате суммы индивидуального подоходного налога (кроме индивидуального подоходного налога, удерживаемого у источника выплаты), социального налога, обязательных пенсионных взносов и социальных отчислений.

Исчисление сумм индивидуального подоходного налога и социального налога, включаемых в стоимость патента, производится путем применения ставки в размере 2 процентов к объекту налогообложения. Исчисленная сумма подлежит уплате в бюджет в виде:

1) индивидуального подоходного налога - в размере 1/2 части исчисленной суммы;

2) социального налога - в размере 1/2 части исчисленной суммы за минусом социальных отчислений.

Исчисление включаемых в стоимость патента обязательных пенсионных взносов и социальных отчислений производится в соответствии с законом РК «О пенсионном обеспечении в Республике Казахстан» и законом «Об обязательном социальном страховании».

Также согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 180 Налогового кодекса к имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, относится:

3) доход, полученный физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами.

Вывод: В связи с изложенным, в Вашем случае при сдаче в долгосрочную аренду сроком на 5 лет недвижимого имущества с получением СГД, превышающего 12 МЗП, физическое лицо может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя по СНР на основе патента, так как осуществляет личное предпринимательство без наемных работников и уплачивать налоги от стоимости патента по ставке 2%. Помимо налогов по патенту ИП обязано будет уплачивать ОПВ в свою пользу по ставке 10% от заявляемого дохода и социальные отчисления по ставке 5%.

При этом, при сдаче в аренду юридическим лицам или другим ИП -налоговым агентам физическое лицо вправе не регистрироваться в качестве ИП, так как с его дохода будет удерживаться ИПН у источника выплаты по ставке 10%. ОПВ и социальные отчисления будут отсутствовать.

В случае сдачи в аренду другим физическим лицам, не являющимся налоговыми агентами, физическое лицо может учитывать доход от сдачи в аренду как имущественный доход и облагать самостоятельно ИПН по ставке 10%, а также обязано будет ежегодно отчитываться по декларации по ИПН по форме 240.00.

Таким образом, у физического лица есть выбор в регистрации в качестве ИП по патенту с налоговой нагрузкой 2% от дохода либо без регистрации в качестве ИП с удержанием ИПН у источника выплаты или самостоятельному обложению имущественного дохода при сдаче в аренду физическим лицам с налоговой нагрузкой ИПН 10%. Договор аренды оформляется в письменной форме в порядке гражданского законодательства.

Комментарии. Согласно статье 393, 402 Налогового кодекса индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим на основе патента, обязаны представлять в налоговые органы по месту нахождения объектов налогообложения (земельному участку и недвижимому имуществу) декларацию по земельному налогу и налогу на имущество. Декларация по форме 700.00 представляется не позднее 31 марта года, следующего за отчетным. Налог на имущество уплачивается по ставке 0,5 % к налоговой базе.

Также согласно статье 405, 406, 409 Налогового кодекса объектом обложения налогом на имущество физических лиц являются находящиеся на территории Республики Казахстан жилища, здания, дачные постройки, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, принадлежащие им на праве собственности, а также объекты незавершенного строительства со дня проживания, эксплуатации (далее - с момента эксплуатации). Налоговой базой по холодной пристройке, хозяйственной (служебной) постройке, цокольному этажу, подвалу жилища, гаражу является стоимость такого объекта, рассчитываемая по состоянию на 1 января каждого года уполномоченным государственным органом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. Исчисление налога по объектам налогообложения физических лиц производится налоговыми органами не позднее 1 августа текущего налогового периода по месту нахождения объекта налогообложения, независимо от места жительства налогоплательщика, путем применения соответствующей ставки налога к налоговой базе. Уплата налога физическим лицом производится в бюджет по месту нахождения объектов обложения не позднее 1 октября текущего налогового периода.

Вывод: В связи с чем, если физическое лицо будет зарегистрировано в качестве ИП, то обязано будет самостоятельно исчислять земельный налог и налог на имущество по ставке 0,5% от налоговой базы и отчитываться по годовой декларации по форме 700.00. Если же физическое лицо не будет зарегистрировано как ИП с удержанием ИПН у источника выплаты либо с исполнением обязательств по имущественному доходу без регистрации ИП, то исчисление земельного налога и налога на имущество по гаражу и временной хозяйственной постройке будет производиться налоговым органом как по объектам обложения физических лиц. В таком случае физическое лицо на основании уведомления налогового органа будет уплачивать земельный налог и налог на имущество по сроку 1 октября текущего периода как физическое лицо.