|
|
|
Источник: Делового еженедельника «КУРСИВъ» (www.kursiv.kz)
14.03.2014 Как рос и падал рынок недвижимости после кризиса Международная консалтинговая компанией в сфере недвижимости Colliers International решила проанализировать как в последнее время обстояли дела на рынке недвижимости и какие изменения могут на нем произойти в ближайшее время. Анализ охватывает предкризисный и посткризисный период, а также сегодняшнее положение на рынке. Очевидно, что на фоне произошедшей недавно девальвации снизилась покупательская способность населения по отношению к недвижимости. Это, прежде всего обусловлено тем фактом, что доходы и накопления населения в основном хранятся в национальной валюте, а цены на недвижимость фиксируются, как правило, в долларах США и сделки совершаются в тенге по официальному курсу на день подписания договора купли-продажи. По статистическим данным Национального Банка РК, по состоянию на 1 февраля 2014 года, буквально за 10 дней до девальвации, на текущих счетах физических лиц доля накоплений в национальной валюте составляла 88%, в иностранной валюте, соответственно, всего 12%. Тем не менее, по состоянию на 1 февраля 2014 года на депозитных счетах населения 55% всех вкладов были в национальной валюте, и 45% в иностранной валюте. Необходимо отметить, что на такое практически равное соотношение вкладов в национальной и иностранной валюте повлияли срочные вклады населения, которые составляли на начало февраля почти 88% всех вкладов. Больше всего от девальвации проиграла та часть населения, которая решила вложить свободные средства в депозиты до востребования: 82% таких вкладов были сделаны в национальной валюте. На первичном рынке жилой недвижимости ценообразование зависит, при прочих равных условиях, от себестоимости строительства, где существует определенная доля импортируемых строительных материалов, оборудования и, в некоторых случаях, профессиональных услуг по проектированию и другим видам работ. Данные составляющие себестоимости после девальвации автоматически возросли практически на 20%. Тем не менее, девелоперы проектов, на которых активно ведутся строительные работы, скорее всего, ограничили свои риски уже приобретенными до девальвации строительными материалами, оборудованием и услугами. Поэтому, существенное увеличение цен на первичное жилье (в национальной валюте) в строящихся проектах в краткосрочной перспективе маловероятно. Возможен, скорее, небольшой постепенный рост цен на первичное жилье до их стабилизации, т.е. до достижения ожидаемой маржи девелопера с учетом динамики изменения себестоимости и цены продажи. Что касается вторичного рынка жилой недвижимости, то здесь продавцы - физические лица, которые устанавливают цены на продаваемую недвижимость на свое усмотрение. В отличие от первичного рынка, на вторичном рынке запрашиваемые цены могут значительно отличаться от фактической цены сделки. Несмотря на первичную реакцию в сторону повышения цен, в среднесрочной перспективе, высокий темп роста цен маловероятен. По словам аналитиков, ограничивающие платежеспособный спрос факторы, такие как, приостановление выдачи ипотечных займов в некоторых крупных банках, уменьшение доходов населения за счет изменения курса тенге к доллару, сократившиеся в валютном эквиваленте накопления на текущих и депозитных счетах в совокупности, будут сдерживать рост цен с одной стороны. Это касается реального спроса. С другой же стороны, есть спрос на недвижимость в инвестиционных целях. Недвижимость - ликвидный актив, наименьше теряющий свою ценность при, всякого рода, негативных изменениях в экономике страны. Сбережения выгоднее хранить в ликвидных видах недвижимости. Такие активы позволяют не только сберечь накопления, но и приумножить, т.е. иметь арендную доходность. Население растет, людям необходимо будет приобретать или увеличивать свою жилую площадь. Если платежеспособный спрос на покупку жилья ограничен, увеличиваться будет спрос на аренду, а это будет стимулировать спрос на покупку жилья в инвестиционных целях. Рынок первичного жилья За последние годы наблюдался умеренный, но стабильный рост цен на рынке первичного жилья. За первый месяц после девальвации тенге ощутимых изменений темпов роста цен на новое жилье не произошло. Средняя цена за кв.м. нового жилья в Алматы и Астане, тысяч тенге Средняя цена за 1 кв.м. нового жилья по стране в январе 2014 года составила 196,1 тыс. тенге, что больше показателя декабря 2013 года на 4,1%. В феврале этот показатель составил 213,9 тыс. тенге, увеличившись на 4,5% по отношению к предыдущему месяцу, что является в пределах темпов роста цен, наблюдавшихся и до девальвации. Средняя цена за кв.м. нового жилья по Казахстану, тысяч тенге После девальвации цены на новое жилье в иностранной валюте остаются на прежнем уровне, но при этом большинство застройщиков объявили о своей готовности продавать жилье по обменному курсу ниже официального курса НБ РК. На сегодняшний день курс доллара по предложениям таких компаний варьируется от 160 до 180 тенге за 1 доллар США. Основная цель такого подхода - привлечь покупателей. Учитывая, что это вторая существенная девальвация за последние 6 лет, можно проанализировать последствия девальвации в феврале 2009 года. За 2009 год средняя цена за 1 кв.м. нового жилья снизилась, по официальным данным, на 6%. Тем не менее, проводить параллель с текущей ситуацией не совсем правильно. Так как, в 2009 году падение цен являлось продолжением динамики изменения цен на фоне глобального финансового кризиса, начавшегося во второй половине 2007 года. В результате чего, снижение цен на рынке жилья наблюдалось в течение 2 лет (2008-2009). Однако, темпы снижения цен за 2008-2009 года были в разы ниже темпов роста цен в период с 2005 года по первую половину 2007 года, который ознаменован периодом развития, так называемого, «пузыря», то есть спекулятивного роста цен на недвижимость. Средняя цена за кв.м. нового жилья по Казахстану за 2008-2010 гг., тысяч тенге В январе 2010 года средняя цена на новое жилье впервые после падения, начавшегося в 2008 году, выросла на 0,9%. В дальнейшем наблюдался стабильный ежегодный рост средней цены нового жилья в Казахстане. Под ростом мы подразумеваем номинальный рост цен. За последние 5 лет реальный рост цен на недвижимость наблюдался только в 2012 и 2013 годах. Средняя цена за кв.м. нового жилья по Казахстану за 2010-2014 гг., тысяч тенге Рынок вторичного жилья По официальным данным Агентства по статистике РК, цены на рынке вторичного жилья в феврале 2014 года выросли на 11.4% по сравнению с предыдущим месяцем, что может быть обусловлено такими факторами, как желание покупателей обеспечить свои сбережения более стабильным активом, опасения о возможных дальнейших колебаниях обменного курса валют, а также опасения последующего роста цен. Темп роста в 11.4% в течение одного месяца является значительным, поскольку средний темп ежемесячного роста цен в течение 12 месяцев 2013 года составил 1,08% и 12,4% за весь 2013 год. В дальнейшем значительный рост цен на вторичное жилье, по мнению аналитиков Colliers International, не может поддерживаться рынком. Офисная недвижимость За первые два месяца 2014 года ставки аренды в бизнес-центрах в национальной валюте были скорректированы. Связано это с тем что, как правило, арендные платежи по договору устанавливаются в тенге, кроме того, большинство договоров аренды офисных помещений заключаются на 1 год. На сегодняшний день, большинство договоров аренды коммерческих помещений позволяют собственнику пересмотреть ставку аренды в тенге в случае изменения курса валюты. После девальвации данным пунктом воспользовались в основном наиболее успешные бизнес-центры с высоким уровнем заполняемости и стабильными арендаторами. Собственники бизнес-центров со значительными вакантными площадями не меняли ставку аренды в тенге с целью привлечения арендаторов.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |