Какой порядок налогообложения при реализации объектов недвижимости и земельных участков? (А. Гридин, 12 января 2015 г.)

А. Гридин, главный налоговый консультант

ТОО «Налоговое агентство Турегельдин и Партнеры»

КАКОЙ ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ?

Как правильно провести по налоговому учету реализацию имущества (объектов) с земельным участком?

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 87 Налогового кодекса, доход от прироста стоимости образуется, в том числе, при реализации активов, не подлежащих амортизации, за исключением активов, выкупленных для государственных нужд в соответствии с законодательными актами РК.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Налогового кодекса, к активам, не подлежащим амортизации, относятся в том числе:

- земельные участки;

- объекты незавершенного строительства;

- неустановленное оборудование;

- активы со сроком службы более одного года, не используемые в деятельности, направленной на получение дохода;

- активы со сроком службы более одного года, не относимые к ФА в соответствии с подпунктом 1-1 пункта 2 статьи 116 Налогового кодекса;

- объекты социальной сферы и жилищного фонда.

Пунктом 3 статьи 87 Налогового кодекса определено, что прирост стоимости при реализации активов, не подлежащих амортизации определяется по каждому активу как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью.

При этом, согласно пункту 4 статьи 87 Налогового кодекса, первоначальной стоимостью выше перечисленных активов (за исключением объектов социальной сферы и жилищного фонда) является совокупность затрат на их приобретение, производство, строительство, а также других затрат, увеличивающих их стоимость, в том числе после их приобретения, в соответствии с МСФО и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, кроме:

- затрат (расходов), не подлежащих отнесению на вычеты в соответствии с настоящим Кодексом, за исключением затрат, указанных в подпункте 14 статьи 115 Налогового кодекса;

- затрат (расходов), отнесенных на вычеты в соответствии с частью второй пункта 12 статьи 100 Налогового кодекса;

- затрат (расходов), по которым налогоплательщик имеет право на вычеты на основании пунктов 6 и 13 статьи 100, а также статей 101-114 Налогового кодекса;

- амортизационных отчислений.

В соответствии с пунктом 4-2 статьи 87 Налогового кодекса, первоначальной стоимостью объектов социальной сферы и жилищного фонда признается их балансовая стоимость по бухгалтерскому учету на дату выбытия без учета переоценок и обесценений.

Статьей 92 Налогового кодекса определено, что если стоимость выбывших ФА подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам), определенная в соответствии со статьей 119 настоящего Кодекса, превышает стоимостный баланс подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам) на начало налогового периода с учетом стоимости поступивших ФА в налоговом периоде, а также последующих расходов, произведенных в налоговом периоде и учитываемых в соответствии с пунктом 3 статьи 122 настоящего Кодекса, величина превышения подлежит включению в СГД. Стоимостный баланс данной подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам) на конец налогового периода становится равным нулю.

Доход от выбытия фиксированных активов признается в налоговом периоде, в котором произошло выбытие таких активов в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 119 Налогового кодекса, при реализации ФА, без их перевода в состав ТМЗ стоимостный баланс подгруппы (группы) уменьшается на стоимость реализации, за исключением НДС.

На основании вышеизложенного, при реализации объектов недвижимости у ТОО может появляться доход от выбытия ФА (здания и сооружения, учтенные в налоговом учете как ФА) при условии, что стоимость реализации ФА выше его остаточной стоимости по налоговому учету.

При реализации активов, не подлежащих амортизации (земельных участков, объектом жилищного фонда) может образовываться доход от прироста стоимости, если стоимость реализации выше их первоначальной стоимости.

Доход от выбытия ФА и/или доход от прироста стоимости подлежит включению в СГД ТОО для целей исчисления КПН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 238 Налогового кодекса, размер облагаемого оборота по НДС определяется на основе стоимости реализуемых товаров, работ, услуг исходя из применяемых сторонами сделки цен и тарифов без включения в них НДС.

Пунктом 9 статьи 238 Налогового кодекса определено, что при передаче права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, приобретенным без НДС, оборот по реализации определяется как прирост стоимости при реализации земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 87 Налогового кодекса.

Согласно статье 249 Налогового кодекса, реализация объектов жилищного фонда и земельных участков под ними, а также реализации земельных участков не занятых зданиями и сооружениями освобождается от НДС,

На основании вышеизложенного, реализация объектов недвижимости облагается НДС (за исключение объектов жилищного фонда). Реализация земельных участков, за исключением пустых и/или занятых жилищным фондом, также облагается НДС.

При этом если земельный участок приобретался без НДС, то облагаемым оборотом будет прирост стоимости при реализации (при его наличии).