Необходимо ли заключать новый договор аренды при окончании срока действия, если ни одна из сторон не отказалась от дальнейшего использования квартиры? (Ю. Загретдинова, 23 февраля 2015 г.)

Ю. Загретдинова, САР, IFRS,

сертифицированный бухгалтер-практик

НЕОБХОДИМО ЛИ ЗАКЛЮЧАТЬ НОВЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРИ ОКОНЧАНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ, ЕСЛИ НИ ОДНА ИЗ СТОРОН НЕ ОТКАЗАЛАСЬ ОТ ДАЛЬНЕЙШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРЫ?

Компания заключила договор аренды квартиры для своего сотрудника, в договоре аренды указан срок действия договора с 06.01.2014 года - 06.11.2014 года, по окончании срока действия договора ни одна из сторон не отказалась от дальнейшего использования квартиры, обязательно ли заключать новый договор аренды или необходимо к нему заключить дополнительное соглашение?

Положения Гражданского кодекса. В соответствии со статьей 405 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) стороны вправе продлить действие договора на новый срок. Продление срока осуществляется в таком же порядке, в каком заключается сам договор. Продление срока действия договора по взаимному согласию сторон возможно в любое время, даже после окончания срока его действия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Продление срока действия договора производится по правилам статьи 397 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть). Данной статьей определено следующее:

- когда оферта содержит срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока;

- когда письменная оферта не содержит срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законодательством, а если такой срок не установлен - в течение нормально необходимого для этого времени. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте;

- в случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием. Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным;

- ответ о согласии заключить договор на иных, чем предложено в оферте, условиях не является акцептом. Такой ответ признается отказом от оферты и в то же время новой офертой.

Офертой признается предложение о заключении договора, сделанное одному или нескольким конкретным лицам, если оно достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя связанным в случае его принятия (акцепта). Предложение является достаточно определенным, если в нем указаны существенные условия договора или порядок их определения (статья 395 Гражданского кодекса РК).

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (статья 396 Гражданского кодекса РК).

Следовательно, по соглашению сторон можно выбрать любой из следующих вариантов:

- заключение договора в новой редакции;

- заключение соглашение об изменении условий договора в части срока его действия;

- заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора;

- обмен письмами, то есть направление одной стороной письменного предложения (оферты) о продлении срока действия договора, и получение от другой стороны письменного согласия на это предложение (акцепта);

- совершение на договоре надписи о том, что его действие продлено по соглашению сторон с указанием срока, с проставлением подписей и печатей сторон.

В случаях, которые установлены законодательством или самим договором, непринятие сторонами договора по его прекращению означает автоматическое продление договора.

Например, в статье 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) сказано, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Выводы. В данном случае по окончании срока действия договора ни одна из сторон не отказалась от дальнейшего использования квартиры, тогда договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.