Актуальные вопросы правового режима недвижимого имущества в Республиках Казахстан и Таджикистан: сравнительно-правовой анализ (Ильясова K.M., ВНС НИИ частного права КазГЮУ, д.ю.н., Республика Казахстан)

Поставить закладку
Посмотреть закладки
Добавить комментарий

Актуальные вопросы правового режима недвижимого имущества в Республиках Казахстан и Таджикистан: сравнительно-правовой анализ

Ильясова K.M., ВНС НИИ частного права

КазГЮУ, д.ю.н. (Республика Казахстан)

За годы государственной независимости правовой режим недвижимого имущества в Республиках Казахстан и Таджикистан претерпел существенные изменения, что объясняется изменением социальных функций недвижимости. Недвижимое имущество из объекта личного потребления для негосударственных субъектов превратилось в объект предпринимательской деятельности. Значение таких объектов не ограничивается их потребительскими свойствами, и, как справедливо отмечается в литературе применительно к зданиям и сооружениям, они являются носителями информации об исторических событиях и явлениях, отражают уровень возможностей науки, техники, архитектуры. Такое многогранное значение этих объектов (частное и общественное, материальное и духовное) предопределяет ряд особенностей их правового режима¹.

_______________________________________________

¹ Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: автореф... докт. юрид. наук: 25.03.04. - Томск, 2004. - С. 14-15.

Между тем правовой анализ показывает, что законодательная концепция недвижимости страдает рядом недостатков. К нерешенным или недостаточно решенным вопросам можно отнести вопросы формирования объекта недвижимости и вещных прав на него, соотношения прав на земельный участок и объекты недвижимости, прочно связанные с ним. Несовершенство концепции не позволяет в некоторых случаях определить объект правоотношений, складывающихся в сфере недвижимости. Так, например, определение объектов земельных прав и прав на иные виды недвижимости остается до сих пор актуальной как для Казахстана, так и для Таджикистана.

В связи с изложенным, в настоящем исследовании мы хотели бы рассмотреть некоторые вопросы правового режима недвижимого имущества на основании анализа законодательства Республики Таджикистан в сравнении с законодательством Республики Казахстан и сделать свои предложения по его совершенствованию.

Одним из важнейших аспектов рассматриваемых вопросов является вопрос о понятии и видах недвижимого имущества. В ст. 142 ГК ТР дается следующее определение понятия недвижимой вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания (жилые, нежилые), сооружения и объекты незавершенного строительства многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в редакции Закона РТ от 12.05.2007 г. № 247).

Из изложенного вытекает, что в ГК ТР понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются как синонимы в значении «недвижимая вещь». Об этом же свидетельствует название статьи 142 «Недвижимые и движимые вещи». Считаем это обоснованным, поскольку те признаки недвижимости, которые указаны в п. 1 ст. 142 ГК ТР применимы только к вещам, а именно прочная связь с землей, т.е. это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Считаем также обоснованным, что в Таджикистане к недвижимости отнесено незавершенное строительство. В Казахстане в соответствии с п. 4 ст. 236 ГК РК до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Таким образом, в отношении незавершенного строительства применяется режим движимого имущества. В Казахстане это создает ряд проблем при совершении сделок в отношении незавершенного строительства, в том числе при отчуждении, передаче в залог, поскольку земельный участок участвует в гражданском обороте по правилам, установленным для недвижимого имущества, а незавершенное строительство - для движимого имущества. Соответственно, регистрация сделок в отношении указанных объектов осуществляется в разных регистрационных системах.

Между тем, на наш взгляд, незавершенное строительство полностью соответствует признакам недвижимости. В этой связи мы полагаем, что позиция законодательства Таджикистана по данному вопросу является более обоснованной.

На наш взгляд, недостатком законодательного определения понятия недвижимости в ст. 142 ГК ТР является то, что, как и в Казахстане, из четырех мировых концепций в отношении материальных объектов, прочно связанных с землей, законодательство Таджикистана исходит из концепции самостоятельных объектов.

Так, все существующие в мире концепции в отношении материальных объектов, прочно связанных с землей, можно свести к четырем: принадлежности, составных частей, самостоятельных объектов и сложной вещи или имущественного комплекса. Концепция составных частей и концепция принадлежности, широко используемые в мировой практике, - это не что иное, как приемы юридической фикции, поскольку рукотворные объекты не могут быть частью объекта, имеющего природное происхождение, а принадлежность имеет с главной вещью функциональную, а не физическую связь. В этой связи, как для законодательства Таджикистана, так и для казахстанского законодательства, в котором в настоящее время закреплена концепция самостоятельных объектов, более приемлемой, учитывающей историческое применение понятийного аппарата и происхождение объектов, мы признаем концепцию сложной вещи, состоящей как из природных, так и рукотворных творений.

На основании изложенного, мы полагаем, что отнесение к самостоятельным объектам недвижимости многолетних насаждений, нельзя признать обоснованным. В мировой практике они признаются либо частью земельного участка, либо его принадлежностью. В частности, отнесение многолетних насаждений к самостоятельным объектам недвижимости влечет за собой ряд правовых последствий, в том числе необходимость совершения сделок отдельно в отношении земельного участка и многолетних насаждений, отдельную регистрацию прав на указанные объекты. В Казахстане признание в п. 1 ст. 117 ГК РК самостоятельными объектами недвижимости многолетних насаждений не влечет необходимость отдельной регистрации прав на них, поскольку в п. 1 ст. 42 ЗК РК предусмотрено, что право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Более того, в соответствии с п. 5 ст. 47 Закона РК от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки.

На основании изложенного мы полагаем, что в п. 1 ст. 142 ГК ТР необходимо из перечня недвижимости исключить многолетние насаждения.

Другой особенностью законодательства Таджикистана является то, что ГК ТР не относит к недвижимости земельные участки. Вероятно, это связано с тем, что земельные участки не могут находиться в частной собственности и, соответственно, сделки в отношении указанного объекта, за исключением тех, которые предусмотрены в ЗК ТР, не могут быть совершены.

Вместе с тем, мы полагаем, что признание земли исключительной собственностью государства в ст. 2 ЗК ТР не исключает возможность признания земельных участков недвижимостью. Так, анализ норм ЗК ТР показывает, что, хотя земельные участки не могут находиться в частной собственности, определенные сделки в отношении указанных объектов допускаются. В частности, в соответствии со ст.ст. 14, 19, 21 (1) ЗК ТР первичные землепользователи могут передавать земельные участки в аренду по договору; в порядке, установленном Правительством Республики Таджикистан, передавать право пользования земельным участком другому лицу, за исключением случаев, установленных законом; определять и подписывать сервитуты на основании договора, а также передавать право пользования участком земли в залог. При этом предметом аренды признается земельный участок. Соответственно, предметом сделки в определенных случаях признается право пользования, а в других - земельный участок.

Из изложенного следует, что земельный участок признается предметом обязательственных правоотношений. Кроме того, в ст. 241 ГК ТР прямо предусмотрено, что к вещным правам наряду с правом собственности относится право землепользования. Исключительная государственная собственность на землю на основании ст. 239 ГК ТР также признается вещным правом.

В юридической доктрине общепризнано, что объектом вещного права является индивидуально-определенная вещь². Из признания исключительной государственной собственности на землю, а также права землепользования вещными правами следует, что объектом указанных вещных прав является вещь. Вещи по своей правовой природе могут быть движимыми или недвижимыми. Мы полагаем, что в отношении указанного имущества должно быть применено деление вещей на движимое и недвижимое. Соответственно, земельные участки по своей правовой природе являются недвижимыми вещами.

Ныне действующий ЗК РК в понятийном аппарате избегает использования термина «вещное право», что является свидетельством влияния на развитие земельного законодательства земельно-правовой доктрины, представители которой придерживаются взгляда, что земля не является вещью и, следовательно, права на нее не могут быть квалифицированы как вещные. Например, высказано мнение, отрицающее имущественную природу земли. Так, Г.В. Чубуков, считает, что некоторые объекты могут быть недвижимостью, не будучи имуществом. К ним автор относит земельную недвижимость. Как утверждает он, она, прежде всего, объект природы³. Но, как справедливо отмечает Б.В. Покровский, «в качестве объектов вещных прав объекты природы выступают не только в их естественном состоянии, но, прежде всего, - в социальном качестве имущества, а в имуществе, как таковом, нет даже атома естественных элементов природы. Имущество - это общественная форма естественных объектов, особенности которой обусловлены свойствами различных видов таких объектов.»⁴.

______________________________________________

² Вещные права в Республике Казахстан / Отв. ред. член-корреспондент Академии наук Республики Казахстан, доктор юридических наук М.К. Сулейменов. - Алматы: «Жеті жарғы», 1999. - С. 21-22.

³ Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. - 1995. - № 9. - С. 45-46, 49.

⁴ Вещные права в Республике Казахстан / Отв. ред. член-корреспондент Академии наук Республики Казахстан, доктор юридических наук М.К. Сулейменов. - Алматы: «Жеті жарғы», 1999. - С. 202-203.

На основании изложенного мы полагаем, что, поскольку гражданское законодательство Таджикской Республики исходит из того, что и исключительная собственность государства на землю и право землепользования являются вещными правами, в отношении объектов указанных прав должна быть применена классификация вещей на движимое и недвижимое. Соответственно, будучи недвижимостью по природе, земельные участки должны быть признаны таковыми в ст. 142 ГК ТР.

Помимо ГК ТР, определение понятие недвижимого имущества дано в Законе ТР от 20.03.2008 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него» (далее - Закон ТР о регистрации недвижимости). Так, в соответствии со ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество это земельные участки как государственная собственность, жилое и нежилое здание, сооружение и объекты незавершенного строительства.

Сравнительный анализ норм ГК ТР и Закона ТР о регистрации недвижимости показывает, что в определениях понятия «недвижимое имущество», данных в указанных законах, допущены следующие противоречия:

1) ГК ТР помимо термина «недвижимая вещь» как синонимы используются термины «недвижимое имущество, «недвижимость», в то время как в Закон ТР о регистрации недвижимости использует понятие «недвижимое имущество»;

2) в отличие от ГК ТР, Закон ТР о регистрации недвижимости земельные участки относит к недвижимому имуществу;

3) ГК ТР к недвижимости относит многолетние насаждения, в отличие Закона ТР о регистрации недвижимости;

4) в ГК ТР перечень недвижимого имущества не носит исчерпывающего характера, в отличие от Закона ТР о регистрации недвижимости;

5) ГК ТР и Закон ТР о регистрации недвижимости в перечне недвижимого имущества указывают незавершенное строительство, однако из определения понятия «незавершенное строительстве», данном в ст. 1 указанного Закона, вытекает, что к таким объектам отнесены только законсервированные объекты строительства.

На наш взгляд, определения понятия «недвижимое имущество» в указанных нормативных правовых актах требует усовершенствования с учетом вышеизложенного анализа.

Анализ норм ГК ТР и ЗК ТР показывает, что вопрос об объектах земельных прав в Таджикистане, также как и в Казахстане, решается противоречиво. Так, из п. 1 ст. 239 ГК ТР вытекает, что в исключительной государственной собственности находится такой объект как земля. Из п. 2 ст. 241 ГК ТР следует, что землепользователю принадлежит также право владения находящимся в его пользовании земельным участком. Соответственно объектом права землепользования является земельный участок. Между тем, анализ норм ЗК ТР показывает, что в одних случаях для обозначения объекта права пользования используется понятие «земельный участок», в других - земля, а в-третьих - участок земли (ст.ст. 10-18). При этом ЗК ТР не дает определения указанных понятий. Соответственно, возникает вопрос, каково соотношение и содержание указанных понятий.

Общепризнанное положение о том, что объектом вещных прав могут быть только индивидуально определенные вещи, позволило некоторым авторам сделать вывод о том, что и государственная собственность не может возникнуть на земли вообще, а только на земельные участки. Так, А.Е. Черноморец отмечает, что теперь каждый субъект, в том числе и государство, какой бы фигурой оно не было представлено, может быть субъектом права собственности только на определенные индивидуализированные земельные участки⁵. В связи с изложенным возникла проблема соотношения понятий «земля» и «земельный участок», используемые в законодательстве для обозначения объектов земельных прав.

________________________________________________

⁵ Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. - С. 125.

Конституция Республики Казахстан объектом права собственности, как государственной, так и частной, признает землю (п. 3 ст. 6). Более детально земельные отношения в настоящее время регламентируются Земельным кодексом РК, который объектом права частной собственности признает земельные участки (ст. 23). Для обозначения объекта земельных прав ЗК РК использует в основном понятие «земельный участок», под которым понимается выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном порядке за субъектами земельных отношений. Под понятием же «земля» закон понимает территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда (п/п 21 и 7 ст. 12 ЗК РК). В ГК РК и в других нормативных правовых актах также упоминаются понятия «земля» и «земельный участок» (ст. 193, п. 1 ст. 117 ГК РК).

Таким образом, для обозначения объектов земельных прав в законодательстве Таджикистана, как и Казахстана, используются понятия «земля» и «земельный участок». В целях установления соотношения между указанными понятиями необходимо определить их содержание.

Понятие «земля» имеет разное значение. В литературе отмечалось, что в полном смысле Земля - часть космической материи, обособленная планета солнечной системы, земной шар. Этот объект не является и не может быть объявлен чьей-либо собственностью, вещью. Все человечество как мировое сообщество, живущее на планете Земля, может ее рассматривать как объект правового регулирования международного космического права⁶. Понятие «земля», которое применяется в законодательстве для обозначения объекта вещных прав, имеет более узкое содержание. Между тем анализ законодательства показывает, что объектом права частной собственности и права землепользования могут быть только земельные участки. Земля также может быть объектом собственности, но только государственной. Так, земли, принадлежащие государству, чаще всего в земельные участки не сформированы, за исключением случаев предоставления их в землепользование. Формирование земельных участков происходит в результате проведения землеустроительных работ с определением границ, площади, категории, целевого назначения и т.д. В таком формировании для государственных земель, не переданных в землепользование, нет необходимости. Более того, в некоторых случаях это трудно осуществить. Например, в мировой практике горные, лесные массивы и другие объекты, которые, как правило, остаются в государственной собственности, не формируются в земельные участки. В связи с этим нельзя, на наш взгляд, согласиться с мнением о том, что объектом права государственной собственности могут быть только земельные участки⁷. Земля признается объектом собственности, но в силу изложенных причин, объектом только права государственной собственности.

_______________________________________________

⁶ Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. - 1995. - № 9. - С. 44.

⁷ Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М., 1993. - С. 125.

Установление соотношения между понятиями «земля» и «земельный участок» необходимо в связи с тем, что, во-первых, понятие «земля» многозначно и в широком значении слова включает и недра земли, и, во-вторых, в связи с тем, что указанное понятие во многих случаях используется в законодательстве в значении «земельный участок». Ответ на заданный вопрос можно найти в теории вещного права. Объектом вещных прав являются предметы, определяемые индивидуальными признаками. Имеет ли такой объект как «земля» необходимую степень индивидуализации, чтобы быть признанным объектом гражданских правоотношений. На наш взгляд, индивидуализация земли как объекта права государственной собственности осуществляется определением государственных границ страны и данными земельного кадастра (поземельной книги и др.), в котором имеются сведения о качественных и количественных характеристиках земли.

На основании изложенного мы полагаем, что в ГК ТР и ЗК ТР для обозначения объекта права землепользования (права пользования) необходимо использовать понятие «земельный участок», поскольку земля не может находиться в землепользовании, а для обозначения объекта государственной собственности могут быть использованы как понятие «земля», если речь идет о несформированных в земельные участки землях, так и понятие «земельный участок», если земельный участок сформирован.

Помимо изложенного, правовой анализ показывает, что ГК ТР и ЗК ТР при регулировании земельных правоотношений, не избежал некоторых противоречий.

В частности, в соответствии с п. 1 ст. 241 ГК ТР к вещным правам, наряду с правом собственности, относится право землепользования. Между тем, в ЗК ТР термин «право землепользование» как вид права на земельный участок не используется. В статьях 11-18 ЗК РК используются такие понятия как «бессрочное пользование земельным участком», «пожизненное наследуемое пользование», «срочное пользование землей», «аренда земли», «право бессрочного, срочного и пожизненного наследуемого пользования земельным участком», «право аренды земельного участка». Только в ст. 17 используется понятие «права землепользования».

Из изложенного, на наш взгляд, вытекает, что ГК ТР исходит из того, что к видам вещных прав относится право землепользования, но не права землепользования, а ЗК ТР различает не одно право землепользования, а множество видов прав землепользования, в том числе право аренды, бессрочное пользование земельным участком, срочное пользование землей и др. В ст. 1 ГК ТР признается приоритет специального, в том числе земельного законодательства, перед гражданским при регулировании отношений по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды. Из изложенного, на наш взгляд, вытекает, что такого вида вещного права на земельный участок как право землепользования земельное законодательство Таджикской Республики не предусматривает. Перечисленные в ЗК ТР виды прав землепользования имеют разный правовой режим. Соответственно, они не могут быть квалифицированы как одно право землепользования.

В связи с изложенным, мы полагаем, что в п. 1 ст. 242 ГК ТР к видам вещных прав следует отнести права землепользования, в том числе право аренды, право бессрочного, срочного и пожизненного наследуемого пользования земельным участком, или права землепользования, предусмотренный земельным законодательством».

Правовой анализ норм ГК ТР и ЗК ТР показывает, что помимо вопросов об объектах и видах вещных прав на недвижимые вещи, требует усовершенствования нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Решение указанного вопроса является одним из противоречивых в законодательстве Таджикистана, так же как и в законодательстве Казахстана.

Так, например, анализ показал, что объектами регистрации в Таджикистане признаются и права, и сделки с недвижимостью, и даже документы. В частности, в п. 1 ст. 143 ГК ТР объектами регистрации в государственном реестре учреждениями юстиции признаются права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В п. 3 этой же статьи объектом государственной регистрации признаются сделки с недвижимостью. Из названия ст. 143 ГК ТР вытекает, что регистрации подлежит недвижимость, а не права на нее.

Нормы о государственной регистрации прав на земельные участки содержатся в ЗК РК. Анализ ст. 143 ГК ТР и ст. 15 ЗК ТР показывает, что права на недвижимые вещи регистрируются в едином государственном реестре учреждениями юстиции, а права на земельные участки - в государственном органе землеустройства Республики Таджикистан и его органах на местах.

В связи с принятием Закона ТР о регистрации недвижимости вопрос об органах регистрации решен следующим образом. Из ст. 5, 11, 13, 14 указанного Закона вытекает, что таковыми признаются специально созданные организации по государственной регистрации. Это означает, что права на земельные участки и иные виды недвижимости подлежат регистрации в указанных органах. Однако создание единых органов регистрации как для земельных участков, так и иной недвижимости, требует приведения в соответствие нормативных правовых актов, в которых определяются органы регистрации, в том числе ЗК ТР.

Что касается таких объектов государственной регистрации, как права или сделки с недвижимым имуществом, то мы неоднократно в своих публикациях обосновывали, что в одной регистрационной системе не могут сочетаться система регистрации прав и система регистрации сделки, поскольку первая из них носит характер титульной регистрации, а вторая - актовой. Объектами регистрации в первой системе являются такие юридические интересы как права, обременения прав на недвижимое имущество, юридические притязания, а во второй - документы. В первой системе регистрация носит правообразующий характер, а во второй - учетный. Есть и другие отличия между указанными системами регистрации, но главными из них являются вопросы об объектах и значении регистрации⁸. На наш взгляд, признание сделки объектом государственной регистрации, наряду с правами и обременениями прав на недвижимость, создает полную неопределенность в возникающих отношениях. Возникает вопрос, нужна ли регистрация права собственности на недвижимость или договора купли-продажи такой недвижимости. Более того, в ГК ТР, как и в ГК РК, нет норм, на основании которых можно определить, что подразумевается под понятием «регистрация сделки» и какова ее процедура. Нами неоднократно обосновывалась концепция регистрации прав на недвижимость, которая широко распространена в мировой практике и не сочетается с регистрацией сделок как взаимоисключающие друг друга две мировые системы регистрации.

______________________________________________

⁸ Более подробно об этом см.: Ильясова К.М. Государственная регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения. - Алматы: ВШП «Аділет», 2000; Ильясова К.М. Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики: диссертация доктора юридических наук. - Алматы, 2005; Ильясова К.М. Проблемы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Института законодательства Республики Казахстан. - 2006. - № 3. - С. 47-56.

На наш взгляд, при регистрации права или обременения права на основании сделки, необходимо исходить из того, что сделка не является самостоятельным объектом регистрации. Полагаем, что сделку можно признать самостоятельным объектом регистрации только в тех случаях, когда в момент ее регистрации права или обременения прав на недвижимость на основании такой сделки не возникают. Например, при заключении предварительного договора или условного договора с отлагательным условием, соглашения о задатке, договора купли-продажи с отсрочкой платежа, когда момент возникновения права на недвижимость по договору связано в полной оплатой цены, право на недвижимость не возникает и объектом регистрации является сделка. Если сделка является основанием возникновения права или обременения права на недвижимость во избежание двойной регистрацией она должна признаваться зарегистрированной одновременно с регистрацией права или обременения права⁹. Более того, такая практика уже сложилась в деятельности регистрирующих органов Казахстана на протяжении более десяти лет.

______________________________________________

⁹ Нами формулировались соответствующие предложения для внесения изменений и дополнений в ст. 118 ГК РК.

На основании изложенного мы полагаем, что в ГК ТР и в Законе ТР о регистрации недвижимости в целях устранения неопределенности объектами государственной регистрации целесообразно признать права, обременения прав на недвижимое имущество и другие объекты регистрации, предусмотренные специальным законодательством, а сделку признать самостоятельным объектом регистрации только в тех случаях, когда она не является основанием возникновения права или обременения прав на недвижимую вещь (предварительный договор, соглашение о задатке и др.).

Редакцию п. 1 ст. 143 ГК ТР, определяющего объекты государственной регистрации, нельзя признать удачной. Переход прав означает, что у одного они прекращаются, а у другого возникают. Поэтому, на наш взгляд, нельзя возникновение, переход и прекращение прав признавать равнозначными объектами регистрации. Прекращение прав или обременений прав также не всегда являются самостоятельными объектами регистрации. В частности, при производных способах приобретения права собственности, а в определенных случаях и иных вещных прав, возникновение права у одного не может произойти без прекращения права у другого. Например, при купле-продаже в момент возникновения права собственности покупателя прекращаются права продавца. При подтверждении волеизъявления продавца на отчуждение имущества в установленном порядке достаточно подать заявление на регистрацию возникновения права.

Прекращение прав или обременений прав должны быть признаны самостоятельными объектами регистрации только в определенных случаях. Например, при сносе или гибели здания в результате пожара или иных обстоятельств, права на здания должны быть прекращены. Для этого необходимо в регистрирующий орган подать заявление о регистрации прекращения права с представлением документов, подтверждающих указанные обстоятельства. При исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом, объектом регистрации также является только прекращение залога. Поэтому нужно различать случаи, когда такие права прекращаются в связи с их переходом к третьим лицам, а когда - без.

Что касается норм ЗК ТР о государственной регистрации прав на земельные участки, то анализ показывает, что в них допущены следующие противоречия. Из ст. 15 вытекает, что подлежат регистрации права пользования землей, в другой редакции - право пользования земельным участком. Наряду с указанным, в ст. 27 ЗК РК предусмотрено, что в случае изменения цели использования закрепленной земли, документы, удостоверяющие право пользования землей переоформляются и регистрируются в установленном порядке государственным органом землеустройства Республики Таджикистан и его органами на местах. Из изложенного следует, что объектом регистрации являются документы, удостоверяющие право пользования землей.

На наш взгляд, в указанном случае целесообразно регистрировать не документ, удостоверяющий право пользования землей, а изменение целевого назначения земельного участка.

В связи с изложенным, мы полагаем, что нормы о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, в том числе на земельные участки, предусмотренные в ГК ТР, ЗК ТР, Законе ТР о регистрации недвижимости, нуждаются в совершенствовании. В частности, полагаем, что необходимо решение вопроса об объектах государственной регистрации привести в соответствие с системой регистрации прав на недвижимые вещи.

В настоящем анализе мы попытались с учетом основных концептуальных положений концепции вещных прав, а также на основании опыта функционирования регистрационной системы в Казахстане, дать рекомендации по совершенствованию норм ГК ТР, ЗК ТР и Закона ТР о регистрации недвижимости, определяющих правовой режим недвижимого имущества. Аналогичные предложения были нами сделаны для совершенствования законодательства Республики Казахстан и проекты соответствующих законов, разработанные в составе рабочей группы, в настоящее время направлены в государственные органы для рассмотрения.