Как определить стоимость объекта налогообложения по налогу на имущество и имущественный доход при продаже для ИП, который не ведет бухгалтерский учет? (К. Рахманов, 26 марта 2015 г.) (утратил силу) (утратил силу)

К. Рахманов, аудитор ТОО «Ар-Аудит», СIPA

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО И ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ДОХОД ПРИ ПРОДАЖЕ ДЛЯ ИП, КОТОРЫЙ НЕ ВЕДЕТ БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ?

В 2012 г Физ.лицо «А»приобрело здание у своего родственника «В». Из них 50% здания «В» оформил по дарственной «А», а 50 % он уже продал за 50 млн тому же «А». Затем была произведена оценка в БТИ данного имущества, стоимость здания составила 300 млн. тенге. Это имущество Физ.лицо передало в доверительное управление ТОО, где все обязательства по налогам были возложены на ТОО. В данный период Физ.лицо хочет расторгнуть договор дов.управления с ТОО, и зарегистрировать ИП на упрощенном налоговом режиме.

1) Должен ли он (ИП) поставить в доход -разницу (300-50=250 млн тенге) как безвозмездно полученный доход?

2) Налог на имущество (доверительный управляющий) ТОО оплачивало с 300 млн, тенге, с учетом амортизации 10%-ой,в данный момент остаточная стоимость 200 млн.ТОО готовит акт прием-передачи где указывает сумму 200 млн. В конце 2014г был произведен кап.ремонт, реконструкция 1 этажа здания, был получен новый тех.паспорт. Надо ли делать новую оценку имущества? и с какой суммы ИП должен будет платить налог на имущ-во с 200 млн, 300 или с новой оценочной суммы?

3) При возможной продаже объекта, допустим 500 млн.тенге, от какой стоимости надо произвести расчет имущественного дохода (от прироста стоимости) варианты:

а ) 500-50 млн сумма приобретения,

б) 500-200 млн остат.ст-ть от 300 млн при передачи ТОО

в) 500- оценка объекта после кап.ремонта.

1.Согласно пункту 3 статьи 427 Налогового кодекса объектом налогообложения для налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы на основе патента или упрощенной декларации, является доход за налоговый период, состоящий из всех видов доходов, указанных в пункте 4 настоящей статьи, полученных (подлежащих получению) на территории Республики Казахстан, с учетом корректировок, производимых в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

Данный пункт применим с того времени, когда физическое лицо уже зарегистрировано в качестве ИП в соответствии со статьей 565 Налогового кодекса.

В соответствии с подпунктом 28 пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса из доходов физического лица, подлежащих налогообложению, исключаются следующие виды доходов: стоимость имущества, полученного физическим лицом в виде дарения или наследования от другого физического лица. Положения настоящего подпункта не распространяются на имущество, полученное индивидуальным предпринимателем и предназначенное для использования в предпринимательских целях, а также пенсионные накопления, унаследованные в установленном законодательством Республики Казахстан порядке, выплачиваемые единым накопительным пенсионным фондом и добровольными накопительными пенсионными фондами.

Поэтому, если приобретение и дарение здания было до момента регистрации в качестве ИП, то налоговых обязательств в данном случае не возникает.

2.Согласно подпункту 4 статьи 397 Налогового кодекса:

«Если иное не предусмотрено настоящим пунктом, налоговой базой по объектам налогообложения индивидуальных предпринимателей, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, является совокупность затрат на их приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, а также затрат на реконструкцию и модернизацию.

При этом признание реконструкции, модернизации осуществляется в соответствии с пунктом 11-1 статьи 118 настоящего Кодекса.

При отсутствии первичных документов, подтверждающих затраты на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию, а также по объектам налогообложения, полученным по сделкам, цена (стоимость) которых неизвестна, либо безвозмездно, в том числе в виде дарения, наследования, пожертвования, благотворительной и спонсорской помощи, налоговой базой является рыночная стоимость объекта налогообложения на дату возникновения права собственности на данный актив, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности».

ИП, который работает в специальном налоговом режиме на основе упрощенной декларации, и который не ведет бухгалтерский учет, исчисляет и уплачивает налог на имущество, исходя из рыночной стоимости объекта налогообложения, которая определяется в отчете об оценке.

Поэтому вам надо заказать новую оценку здания после реконструкции и капитального ремонта, чтобы исчислять с нее налог на имущество. Стоимость, по которой ТОО учитывало данное здание в своем бухгалтерском и налоговом учете, не имеет значения в данном случае.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 180 Налогового кодекса:

«1.К имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, относится:

1) доход от прироста стоимости при реализации физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, имущества, указанного в статье 180-1 настоящего Кодекса;

2) доход от прироста стоимости при передаче физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, имущества (кроме денег) в качестве вклада в уставный капитал, указанного в статье 180-2 настоящего Кодекса;

3) доход, полученный физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами;

4) доход от прироста стоимости при реализации прочих активов индивидуального предпринимателя, применяющего специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, указанных в статье 180-3 настоящего Кодекса».

Поэтому при реализации вашего здания у вас может возникнуть имущественный доход согласно данной норме закона.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 180-1 Налогового кодекса:

«1.Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан:

6) недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1) - 4) настоящего пункта».

Согласно пункту 2 статьи 180-1 Налогового кодекса доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) - 7) пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения, если иное не установлено пунктами 3 - 7 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 6 статьи 180-1 Налогового кодекса:

«В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, указанного в подпунктах 1) - 7) пункта 1 настоящей статьи, полученного в виде наследования, благотворительной помощи (за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи), доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.

При этом такая рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности».

То есть данный пункт относится к случаям получения имущества в виде строительства, наследства, благотворительной помощи. Поэтому данный пункт не подходит к вашему случаю.

Согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 180-1 Налогового кодекса:

«В случае, указанном в пункте 6 настоящей статьи, при отсутствии рыночной стоимости, определенной на дату возникновения права собственности на реализованное имущество, указанное в подпунктах 1) - 7) пункта 1 настоящей статьи, либо при несоблюдении срока определения рыночной стоимости, установленного пунктом 6 настоящей статьи, а также в других случаях отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества, не указанных в пункте 6 настоящей статьи, доходом от прироста стоимости является:

3) по имуществу, указанному в подпунктах 5) - 7) пункта 1 настоящей статьи, - цена (стоимость) реализации такого имущества».

Поэтому для вас имущественный доход от прироста стоимости при реализации здания будет определяться как разница между стоимостью продажи 500 млн.тенге и приобретения 50 млн.тенге., то есть 500 - 50 = 450 млн.тенге.