|
|
|
60 выпуск сборника «Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика»
Вышел 60-й выпуск сборника «Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика» под ред. проф. АДиденко, Г. Койайдаровой, Р. Джусангалиева. Как и предыдущий 59 выпуск он посвящён 75-летию Великой Победы советского народа в Отечественной войне. Казахстанские авторы и ученые зарубежных стран своими публикациями внесли свой вклад в дань памяти фронтовикам, за что мы выражаем всем авторам глубокую признательность. Вечная слава Героям! Мы будем публиковать ряд статей из 60 выпуска на сайте zakon.kz
Сегодня мы представляем статьи К. Ильясовой и А. Диденко
Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество
К. Ильясова
Система регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане введена с 1 марта 1996 года, хотя фактически она действует с момента создания регистрирующих органов начиная с августа 1997 г.[1] Опыт внедрения такой системы показывает, что она многофункциональна и способствует решению ряда задач как в интересах правообладателя и иных участников гражданского оборота, так и в публичных интересах. Во-первых, указанная система позволяет определить субъекта права (обременения права) на недвижимость. В случае отсутствия такой системы при всякой передаче права нужно было бы расследовать историю объекта для установления обстоятельств, которые могут повлиять на действительность передаваемого права. Для правообладателя регистрация является доказательством существования права на недвижимость, дает определенные гарантии защиты от необоснованных посягательств со стороны третьих лиц, облегчает защиту права. Во-вторых, установление правообладателя на основании произведенной регистрации позволяет определить субъекта всех обязательств, вытекающих из факта обладания имуществом. В первую очередь это нужно государству для целей налогообложения. Помимо этого, регистрация позволяет установить лицо, которое несет обязательства по содержанию недвижимого имущества либо ответственность за вред, причиненный таким имуществом третьим лицам. Учитывая то, что земельные участки являются природными объектами и нуждаются в поддержании их природных качеств, в особенности это необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, регистрация позволяет производить земельную инспекцию для осуществления природоохранных мероприятий и иных целей. Значение регистрации для целей налогообложения чрезвычайно важно. В Казахстане имеют место случаи фактического владения недвижимым имуществом, права на которые не зарегистрированы. Например, в объектах кондоминиума в ряде случаях участники не определились с правами на земельные участки. В результате проведения в Казахстане нескольких легализаций ситуация, безусловно, улучшилась. Последняя легализация была проведена в соответствии с Законом РК от 30 июня 2014 г. «Об амнистии граждан Республики Казахстан, оралманов и лиц, имеющих вид на жительство в Республике Казахстан, в связи с легализацией ими имущества». Однако, случаи неоформления прав на недвижимость, самовольного строительства продолжают иметь место даже в крупных городах. Надлежащее оформление и регистрация прав на объекты недвижимого имущества позволят устранить неопределенность в принадлежности прав и, как показывает практика, способствует увеличению налоговых поступлений в бюджет. В-третьих, ценность и значение системы государственной регистрации состоят в том, что, за исключением преимущественных интересов, не подлежащих регистрации и признаваемых действительными без таковой, в правовом кадастре содержится вся информация о зарегистрированных правах, обременениях прав на недвижимое имущество и юридических притязаниях. Это позволит определить правовой режим объекта недвижимости, установить приоритеты между зарегистрированными правами и их обременениями, исключить необоснованную конкуренцию между ними. В-четвертых, потребителям информации из правового кадастра такая система позволит определить правообладателя, вид зарегистрированного права или обременения права на недвижимость, дату их возникновения, изменения или прекращения, а также наличие юридических притязаний на объект. Соответственно, участники гражданского оборота в результате создания такой системы также защищены в большей мере, поскольку необходимую информацию для целей заключения сделки они могут получить из такой системы. В-пятых, система регистрации позволит государству прогнозировать и контролировать рынок недвижимости. Как отмечалось в литературе, в силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости[2]. В-шестых, для правообладателя и других участников гражданского оборота значение государственной регистрации состоит в том, что она позволяет определить момент возникновения, изменения или прекращения прав или обременений прав на недвижимое имущество. Мировой опыт внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество показывает, что значение государственной регистрации можно рассматривать в трех основных аспектах: 1) с точки зрения государственных и иных публичных интересов; 2) с точки зрения участников гражданского оборота, потребителей информации из регистрационной системы в целях предоставления им сведений о зарегистрированных правах и иных юридических интересах на недвижимость; 3) с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество. Каждый из указанных аспектов имеет важное значение и имеет свои особенности в разных регистрационных системах. Правовое значение регистрации в странах, в которых введена система регистрации документов (сделок), заключается в том, что она носит учетный характер. В отличие от этого, в странах, в которых введена система регистрации прав (правовых титулов), за отдельными исключениями, регистрация является правообразующей[3]. Система регистрации в Казахстане представляет собой систему регистрации прав. В такой системе, с точки зрения влияния на возникновение прав (обременений прав) на недвижимое имущество, государственная регистрация может сочетать правообразующую, правооформляющую и учетную регистрацию[4]. При этом необходимо отметить, что при регистрации изменения или прекращения права (обременения права), регистрация, по сути, является правоизменяющей (изменяющей обременение права) или правопрекращающей (прекращающей обременение права). При правообразующей регистрации права (обременения прав) на недвижимость без регистрации не считаются возникшими (прекращенными, измененными) и такой момент, по общему правилу, совпадает с моментом регистрации. Если при регистрации право не считается возникшим, то объектом регистрации с учетом обстоятельств должно признаваться не право, а иной юридический интерес (обременение права или юридическое притязание). Например, в договоре купли-продажи стороны могут определить, что до момента полной оплаты стоимости недвижимости право собственности на него у покупателя не возникает. В такой ситуации объектом регистрации вероятнее всего будет обременение права (запрет на распоряжение). При правооформляющей регистрации юридический факт (юридический состав), лежащий в основании приобретения права, возникает до регистрации, однако до момента регистрации недвижимостью нельзя распорядиться, и право на объект не может быть осуществлено. Соответственно, регистрация «оформляет» такое право и наделяет лицо всеми правомочиями правообладателя. При этом в результате произведенной регистрации право считается возникшим не с момента регистрации, а с момента наступления юридического факта (юридического состава), лежащего в основании его возникновения. Правооформляющая регистрация вводится для определенных случаев и не является общим правилом. Например, регистрация прав наследников на недвижимое имущество или прав правопреемника при реорганизации юридического лица является правооформляющей. Учетная регистрация устанавливается для прав или обременений прав на недвижимость, которые возникли до момента регистрации и действительны без регистрации. Такая регистрация вводится при систематической регистрации ранее возникших прав или в иных случаях, прямо предусмотренных законом. Например, к ним относится регистрация юридических притязаний или прав (обременений прав), не подлежащих регистрации, в случае их добровольной регистрации. В настоящее время в Казахстане значение государственной регистрации прав на недвижимость определяется в п. 2 ст. 118 ГК и ст.ст. 7, 46, 53, 54, 56 Закона РК от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - «Закон о регистрации прав на недвижимость»). Так, в п. 2 ст. 118 ГК предусмотрено, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено указанным Кодексом и Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления, а при электронной регистрации - момент подтверждения возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации. Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость. Норма, устанавливающая особенности определения момента возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) при электронной регистрации, обусловлена тем, что в соответствии с п. 1 ст. 22 указанного Закона электронная регистрация осуществляется без заявления участников сделки. Момент подачи документов на регистрацию указывается в книге учета документов, поступающих на государственную регистрацию, и в расписке, выдаваемой заявителю. Так, согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на регистрацию. В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость в книгу учета документов, поступающих на регистрацию, вносятся сведения о дате, часе, минуте представления документов. Согласно п. 2 указанной статьи заявителю выдается расписка с указанием даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию, фамилии, имени (отчества) ответственного работника, принявшего документы, перечня документов, представленных на регистрацию, адреса, регистрационного кода адреса (при его наличии) объекта недвижимости. Необходимо отметить, что дата подачи заявления не всегда определяет приоритет между зарегистрированнными правами (обременениями прав). Так, например, для наследников дата возникновения прав определяется днем открытия наследства. Соответственно, права, зарегистрированные раньше, но возникшие позже чем права наследников, в случае их конкуренции, не могут иметь приоритет перед правами наследников, которые зарегистрированы позже. Положение п. 2 ст. 118 ГК о правообразующей регистрации является общим правилом, поскольку иное может быть установлено ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость. Отличие заключается в том, что согласно последнему иное может быть установлено и иными законодательными актами. На основании изложенных общих положений определяется момент возникновения прав на недвижимость, указанных в ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость, обременений прав на недвижимость, подлежащих регистрации согласно ст. 5 указанного Закона, а также момент изменений прав (обременений прав), подлежащих регистрации в соответствии со ст. 6 Закона. Момент прекращения прав или обременений прав на недвижимое имущество также определяется изложенным общим положением, если иное не вытекает из законодательства. Одно из таких исключений предусмотрено в ст. 54 Закона о регистрации прав на недвижимость, в соответствии с которой момент прекращения права на недвижимость в связи с ее гибелью (повреждением) при соблюдении установленных правил определяется моментом наступления указанных обстоятельств. Правообразующее значение регистрации имеет важные правовые последствия с точки зрения влияния на возникновение (изменение, прекращение) прав или обременений прав на недвижимость. Так, если стороны пролонгировали срок действия договора аренды, то срок права пользования считается измененным (пролонгированным) с момента государственной регистрации. Аналогичным образом, арест имущества, право доверительного управления в том числе в процедурах банкротства, считаются возникшими только с момента государственной регистрации, а не с момента наложения ареста судом или назначения доверительного управляющего. Для неприменения общих положений о значении регистрации к таким случаям необходимо было вводить учетную регистрацию, что было бы, на наш взгляд, целесообразным, однако, такие исключения законодательными актами не предусмотрены. С учетом изложенных положений, в п. 4 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость установлена норма, согласно которой заявления о государственной регистрации обременений прав, налагаемых государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. Более того, регистрация обременений, налагаемых государственными органами и иными уполномоченными лицами, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав на недвижимость). Вместе с тем, судебная практика показывает, что суды не всегда учитывают правообразующее значение регистрации для прав или обременений прав, перечисленных в статьях 4 и 5 Закона о регистрации прав на недвижимость. Так, 28.11.2012 г. между Е. и М. был заключен договор дарения земельного участка с домовладением. Сделка совершена в простой, а не в нотариальной форме. 17.01.2013 г. М. (одаряемым) были поданы документы на регистрацию права собственности на указанное имущество. Уведомлением Департамента юстиции от 23.01.2013 г. было отказано в государственной регистрации со ссылкой на подп. 1) п. 1 ст. 31 Закона о регистрации прав на недвижимость по тем основаниям, что Е. (даритель) ликвидирован решением специализированного межрайонного экономического суда от 07.12.2012 г. Согласно данному решению суда ликвидатором назначен ГУ «Департамент по работе с несостоятельными должниками… Комитета МФ РК». В соответствии со ст. 50 ГК с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению имуществом и делами юридического лица. Следовательно, Е. не имеет права распоряжаться данным имуществом. Суд первой инстанции признал незаконным и отменил указанное Уведомление Департамента юстиции по тем основаниям, что в соответствии п. 1 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость заявитель М. имел срок шесть месяцев для регистрации своего права на подаренную ему недвижимость. Ликвидированное лицо - Е.- распорядилось своим имуществом в соответствии с договором дарения до вынесения решения суда от 07.12.2012 г. о его ликвидации. Однако, постановлением Апелляционной судебной коллегии от 19.06.2013 г. было признано, что выводы суда первой инстанции противоречат Закону о регистрации прав на недвижимость по следующим основаниям. Право собственности на предмет договора дарения по данному делу в соответствии с подп. 1) ст. 4 Закона подлежит государственной регистрации. Следовательно, на момент обращения заявителя в Департамент юстиции для государственной регистрации земельного участка с домовладением, предусмотренного договором дарения от 28.11.2012 г., право собственности сохранялось за дарителем. При приеме документов заявителя на государственную регистрацию регистрирующим органом было установлено, что на момент подачи заявления 17.01.2013 г. в отношении дарителя Е. имеется решение суда от 07.12.2012 г., вступившее в законную силу 22.12.2012 г., о ликвидации его с назначением ликвидатора. В соответствии со ст. 50 ГК полномочия по управлению имуществом и делами указанного юридического лица перешла к ликвидационной комиссии, поэтому Е. уже не могло распоряжаться указанным имуществом по отчуждению его третьему лицу. По изложенным основаниям решение суда в части удовлетворения заявления отменено с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене оспариваемого Уведомления Департамента юстиции об отказе от 23.01.2013 г.[5] Вместе с тем, позицию апелляционной коллегии, из которой следует, что момент распоряжения Е. принадлежащей ему недвижимостью определяется моментом подачи заявления на государственную регистрацию (17.01.2013 г.), нельзя признать обоснованной по следующим основаниям. В связи с исключением в соответствии с Законом от 25.03.11 г. № 421-IV из ГК и иных законодательных актов норм о регистрации сделок с недвижимостью, договор дарения недвижимости не подлежит регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами, а в случае, установленном соглашением сторон, с момента нотариального удостоверения. Договор дарения от 28.11.2012 г. не подлежал нотариальному удостоверению ни в соответствии с законодательными актами, ни в соответствии с соглашением сторон и, соответственно, считается заключенным с момента подписания сторонами, то есть с 28.11.2012 г. Таким образом, Е. распорядился недвижимостью путем заключения договора дарения от 28.11.2012 г. еще до того, как принято решение о его ликвидации (07.12.2012 г.) и до назначения ликвидатора. Более того, согласно подп. 2) ст. 5 Закона о регистрации прав на недвижимость право доверительного управления подлежит обязательной государственной регистрации и на основании п. 1 ст. 7 указанного Закона считается возникшим с момента государственной регистрации в качестве соответствующего обременения права на недвижимость. Между тем, в материалах дела не указано, что право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано. В этой связи мы можем предположить, что оно не регистрировалось. Право доверительного управления недвижимым имуществом ликвидируемого юридического лица переходит к ликвидатору с момента государственной регистрации соответствующего обременения. В связи с изложенным, если на момент подачи заявления о государственной регистрации 17.01.2013 г. право доверительного управления ликвидатора не было зарегистрировано, заявление о регистрации должны были подать обе стороны, как Е., так и М., поскольку сделка нотариально не удостоверена. Однако, если на указанную дату право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано, то подать заявление на регистрацию могли ликвидатор и М. Подача заявления только одной из сторон должна была стать основанием для отказа в приеме документов на основании подп. 1) п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, а не основанием для отказа в регистрации. При подаче заявления на регистрацию обеими уполномоченными сторонами до момента внесения в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров сведения о прекращении деятельности Е. основания для отказа в приеме документов или отказа в регистрации права собственности М. по тому основанию, что Е. не имеет права распоряжения, на наш взгляд, отсутствуют. Необходимо отметить, что при правообразующей регистрации момент возникновения (изменения, прекращения права) может в прямо предусмотренных случаях не совпадать с моментом регистрации. Так, не совпадает с моментом регистрации момент возникновения права собственности наследодателя, не успевшего зарегистрировать свои права, в тех случаях, когда право на регистрацию переходит к наследникам, которые обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права на наследодателя. Дата возникновения права наследодателя в указанных случаях определяется на основании правоустанавливающих документов, а в случае необходимости - по дате наступления юридического факта (юридического состава), предшествующего дню открытия наследства (п. 2 ст. 45 Закона о регистрации прав на недвижимость). На практике имеют место случаи, когда лицо, имея правоустанавливающие документы на недвижимость (нотариально удостоверенный договор, акт приемки в эксплуатацию, решение суда о признании права и др.), не успев зарегистрировать права, умерло. Закон о регистрации прав на недвижимость позволяет произвести регистрацию на имя умершего лица, который не успел зарегистрировать права. Однако, момент возникновения его права в таком случае определяется не датой регистрации, а датой, устанавливаемой на основании правоустанавливающего документа, например, это может быть дата нотариального удостоверения договора, дата вступления в силу решения суда, дата выдачи акта приемки в эксплуатацию или дата предоставления земельного участка на основании договора купли-продажи, заключенного с местным исполнительным органом. Если такую дату нельзя установить на основании правоустанавливающего документа, то датой возникновения права необходимо признать дату, предшествующую дате смерти наследодателя. До принятия Закона о регистрации прав на недвижимость в Казахстане сложилась практика регистрации права на умершее лицо и моментом возникновения права для него являлся момент подачи заявления наследником. Между тем, с момента своей смерти наследодатель утратил правосубъектность и не может быть субъектом права собственности и иных прав на недвижимость. С вступлением в силу Закона о регистрации прав на недвижимость такая ненадлежащая практика была устранена. При гибели имущества или таком его повреждении, что влечет за собой прекращение существования имущества как объекта недвижимости, в случае подачи заявления не позднее трех месяцев с момента наступления указанных обстоятельств, права на недвижимое имущество считаются прекращенными с момента наступления обстоятельств, указанных в акте. В иных случаях права прекращаются с момента регистрации (п. 1 ст. 54 Закона о регистрации прав на недвижимость). Полагаем, что к исключениям из общего положения можно отнести и случай, предусмотренный в п. 4 ст. 235 ГК. Согласно указанной норме члены потребительского кооператива (жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного), другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество. Моментом возникновения прав на недвижимость в таких случаях необходимо признать момент внесения в полном объеме паевого взноса, независимо от момента государственной регистрации. Исключения из общего правила о правообразующем значении регистрации могут быть предусмотрены ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость и иными законодательными актами. К таким случаям относятся случаи правооформляющей и учетной регистрации. Так, согласно п. 4 ст. 1072 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Существуют и другие исключения из общего правила. В п. 3 ст. 47 ГК предусмотрено, что имущество (права и обязанности) переходит к правопреемнику в момент его регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами или решением о реорганизации. Согласно п. 3 ст. 46 Закона о регистрации прав на недвижимость при реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации. В соответствии с п. 3 ст. 53 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Соответственно, момент возникновения юридических притязаний не связан с моментом государственной регистрации. Например, дата заключения соглашения о задатке или предварительного договора не совпадает с моментом их регистрации в качестве юридических притязаний. Вместе с тем полагаем, что указанные соглашения по своей природе не являются юридическими притязаниями и при определении объекта регистрации они должны были быть отнесены к сделкам, не влекущим возникновение прав или обременений прав на недвижимость. К юридическим притязаниям, регистрация которых носит учетный характер, относятся факты подачи исковых заявлений, обжалования или опротестования судебных актов, не вступившие в силу решения суда (например, о признании права собственности или о признании сделки с недвижимостью недействительной и применении реституции), решения об изъятии земельных участков и иные факты, которые соответствуют понятию и природе юридических притязаний. Права (обременения прав) на недвижимое имущество, не подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают в соответствии с законодательными актами РК, регулирующими соответствующие отношения, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость). Например, если по желанию сторон будет зарегистрировано право пользования недвижимостью на срок менее одного года на основании договора аренды, то моментом его возникновения является момент нотариального удостоверения договора или заключения его в простой письменной форме, если стороны специально не оговорят, что моментом возникновения права пользования является момент государственной регистрации или момент передачи имущества. Момент возникновения права не совпадает с моментом регистрации и при систематической регистрации ранее возникших прав, поскольку для таких прав Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает учетную регистрацию. Так, согласно п. 2 ст. 56 указанного Закона, дата возникновения ранее возникшего права (обременения права) на недвижимое имущество при систематической регистрации определяется на основании правоустанавливающих документов в соответствии с законодательством РК, действовавшим на момент возникновения ранее возникшего права (обременения права). В соответствии с подп. 2) ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, ранее возникшим правом (обременением прав) признается право (обременение права) на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 года и действительно при условии его соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права. Согласно подп. 18) ст. 1 указанного Закона, систематическая регистрация ранее возникших прав в правовом кадастре - учетная регистрация прав (обременений прав) на недвижимое имущество, которые возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и действительны, если они соответствуют законодательству, действовавшему в момент их возникновения. Например, право собственности на квартиру на основании договора приватизации, заключенного 15.11.1995 г., подлежит учетной регистрации при введении систематической регистрации и считается возникшим не с момента такой регистрации, а с момента заключения договора приватизации. Однако, необходимо учитывать, что сроки и порядок проведения систематической регистрации определяются уполномоченным органом (п. 1 ст. 57 Закона о регистрации прав на недвижимость). Отсутствие систематической регистрации не влияет на возникновение ранее возникшего права. В отношении отдельных видов имущества, отнесенных законодательством РК к недвижимости, момент возникновения права собственности определяется моментом возникновения права собственности на земельный участок. Так, согласно п. 5 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость при государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки. Так, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на такие объекты, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты. В отличие от указанных, права на первичные и вторичные объекты подлежат регистрации. Согласно Закону о регистрации прав на недвижимость первичный объект недвижимости - здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации (п. 7 ст. 1); вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права) (п. 8 ст. 1). Например, ко вторичным объектам относятся квартиры в многоквартирном жилом доме, в то время как индивидуальный жилой дом, находящийся в общей или индивидуальной собственности, является первичным объектом. Определение момента возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество имеет важное значение при установлении приоритета между ними. Так, согласно п. 6 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость при установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из следующих положений: 1) зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии со статьями 4 и 5 настоящего Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными; 2) приоритет ранее возникших прав (обременении прав) на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством. Таким образом, Закон о регистрации прав на недвижимость при решении вопроса о значении государственной регистрации исходит из того, что значение регистрации должно быть дифференцировано с учетом объекта регистрации и даты его возникновения (до или после введения системы регистрации). В Казахстане в связи с принятием Закона РК от 25.03.11 г. № 421-IV из объектов государственной регистрации были исключены сделки, хотя согласно ст. 14 указанного Закона в регистрационном листе правового кадастра, в котором указаны объекты регистрации, сохранился раздел, в который вносятся записи о сделках, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество. К таким объектам регистрации, на наш взгляд, должны быть отнесены предварительный договор или соглашение о задатке, которые в настоящее время отнесены к юридическим притязаниям. Вместе с тем, необходимо отметить, что в тех случаях, когда сделка является основанием возникновения права или обременения права, она не является объектом регистрации. Объектом регистрации является право или обременение прав. В связи с исключением сделок из объектов государственной регистрации необходимо признать, что сделки с недвижимостью считаются заключенными без государственной регистрации, соответственно с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и придания сделке письменной формы, а в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, нотариального удостоверения. Так, согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Однако моментом возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации на основании сделок, по общему правилу, является момент государственной регистрации. Соответственно, момент возникновения обязательственных правоотношений и момент возникновения вещных прав или обременений прав на основании такой сделки не должны совпадать, поскольку сделка при такой концепции должна считаться совершенной с момента ее заключения в простой письменной или нотариальной форме, а право или обременение права считаться возникшим, по общему правилу, за отдельными исключениями, с момента государственной регистрации. Это означает, что при подаче на регистрацию документов, являющиеся основаниями возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество сделки должны проверяться на предмет их соответствия законодательству, действовавшему на момент их совершения. Либо, если сделка удостоверена нотариально, регистрирующий орган должен быть освобожден от правовой экспертизы такой сделки. Вместе с тем, из Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что проверка их осуществляется на момент подачи заявления. Так, из подп. 2) п. 1 ст. 20 указанного Закона следует, что порядок государственной регистрации включает проверку документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие действующему законодательству. Изложенное подтверждается также п. 1 ст. 24 указанного Закона, в котором предусмотрено, что правоустанавливающие и другие документы, подтверждающие права (обременения прав) на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, должны соответствовать требованиям законодательства РК, предъявляемым к ним на момент регистрации, за исключением прав (обременении прав) на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной государственной регистрации, а также ранее возникших прав (обременении прав). Таким образом, в настоящее время в законодательстве РК о государственной регистрации прав на недвижимость не согласованы между собой нормы об объектах, значении и процедуре регистрации. Если проверка документов, представленных на государственную регистрацию, должна осуществляться на предмет их соответствия требованиям законодательства, действующим на момент государственной регистрации (на момент подачи заявления), то в таком случае момент совершения сделки также должен определяться моментом государственной регистрации. Однако, это противоречит нормам о совершении сделок, не требующих государственной регистрации. Для устранения таких противоречий процедура регистрации прав или обременений прав на недвижимое имущество должна быть приведена в соответствии с концепцией регистрации, которая не требует регистрации сделок с недвижимостью.
Понятие имущественного комплекса и его правовое значение
А. Диденко
Понятие имущественного комплекса в целом и различные аспекты этого понятия вызывают заметный теоретический и практический интерес. Казахстанская доктрина о правовом режиме имущественных комплексов представлена в публикациях ряда авторов с наиболее обстоятельно выраженной позицией по данной проблеме в работах Ильясовой К.М.[6] Эти публикации могут служить хорошей стартовой площадкой для дальнейшего развития теории имущественных комплексов с учетом необходимости естественных дополнений и новых научных подходов и тенденций в действующем правоприменении и в законодательстве. Наибольшую научную и практическую ценность, на мой взгляд, представляет концепция регистрации прав и обременений на недвижимое имущество применительно к имущественному комплексу. Меньшее внимание авторы уделили вопросам состава имущественных комплексов, их классификации, правовому режиму имущественных комплексов некоммерческих организаций. Вполне естественно, что не затронуто новое явление, недавно появившееся в законодательстве России с заметными перспективами его заимствования в казахстанском праве - единый недвижимый комплекс. Об этих моментах мы поговорим в настоящей статье.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |