|
|
|
Восстановление правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. проблемы и решения
Алмас Бектасов Младший юрист Международная юридическая фирма Integrites, Казахстан
Данная информация составлена исключительно как общее руководство и не может быть использована как специализированное правовое заключение.
Документальным подтверждением существующего права собственности на имущество являются правоустанавливающие документы. Применительно к недвижимому имуществу, также существует ряд правоустанавливающих документов, свидетельствующих о праве собственности на недвижимое имущество. Согласно ст. 1 Закона Республики Казахстан («РК») «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» («Закон»), правоустанавливающими документами являются документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество («Документы»). Наличие полного перечня Документов позволяет собственнику подтвердить свой титул и осуществлять любые действия с принадлежащим ему недвижимым имуществом, предусмотренные положениями ст.188 Гражданского кодекса Республики Казахстан («ГК РК»). Однако на практике довольно часто возникают ситуации, при которых собственник обнаруживает отсутствие одного или нескольких Документов, что лишает его возможности осуществлять сделки или иные действия с имуществом. Зачастую, подобная проблема в отношении Документов обусловлена их утерей, либо существенным физическим повреждением. Немаловажным является и то, что на практике также встречаются случаи изначально неверного, а порой неправомерного оформления Документов, о чем будет упомянуто далее. Законом предусмотрена процедура восстановления Документа, представленная «Правилами выдачи дубликата и аннулирования подлинника (удостоверенной копии) утраченного или поврежденного правоустанавливающего документа» («Правила»). Однако, считаем важным обратить внимание на тот факт, что даже наличие регламентированной процедуры восстановления Документов не всегда предполагает быстрое решение проблемы. С целью изучения данной проблематики, считаем целесообразным рассмотреть следующие вопросы. Первый вопрос связан с таким явлением как правопреемственность. На протяжении формирования правовой системы в РК, подведомственность вопроса о регистрации прав на недвижимое имущество переходила от одного государственного органа к другому. К таким государственным органам относятся уполномоченный государственный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства, центральные исполнительные органы в пределах их специальных полномочий по вопросам, являющимся смежными с архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью, а также регистрирующие органы (в настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется Министерством Юстиции РК («Регистрирующий орган»)). Указанное правопреемство сопровождалось физической передачей всех регистрационных и правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, при которой могли существовать риски физической утери Документов. Непосредственная проблематика данного явления по отношению к исследуемому вопросу заключается в следующем. Согласно п. 2 Правил, в случаях утраты или повреждения подлинника Документа на недвижимое имущество, на основании которого была произведена регистрация прав на недвижимое имущество, восстановление Документа производится путем выдачи Регистрирующим органом дубликата с копии указанного Документа, которая хранится в регистрационном деле. Таким образом, восстановление Документа может быть произведено только на основании существующей копии указанного Документа в регистрационном деле. Но, в связи с упомянутыми рисками утери Документов, не всегда необходимая копия Документа может находиться в регистрационном деле, что значительно затрудняет восстановление Документов на недвижимое имущество. Процессуальным законодательством РК предусмотрен ряд возможностей для восстановления Документа в случае отсутствия его копии в регистрационном деле. Применимым правовым решением в отношении проблемы отсутствия о собственника недвижимого имущества Документов является установление судом фактов, имеющих юридическое значение. В отношении обсуждаемого вопроса, применение данных мер предусмотрено положением п. 5 ст. 291 Гражданского Процессуального Кодекса РК («ГПК РК»). Важно отметить, что исковое заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение, будет принято судом к производству только в том случае, если компетентный орган в сфере регистрации прав на недвижимое имущество не обладает возможностью выдать дубликат Документа по причине его утраты или уничтожения. Таким образом, суд вправе установить факт наличия Документов по заявлению заявителя только в том случае, если данный документ имелся у собственника, (но был утерян или уничтожен), факт о чем не может быть установлен во внесудебном порядке. При дальнейшем рассмотрении дела, суд вправе истребовать ряд письменных подтверждений и доказательств о невозможности восстановления Документа во внесудебном порядке. Так же отметим, что в случае если компетентным органом был издан приказ об отказе в восстановлении Документа в связи с его отсутствием в регистрационном деле, за собственником закреплено право на обжалование подобного решения в суде. В частности, требование может быть подано в отношении компетентного органа на основании положений статьи 278 ГПК РК. В данном случае, оспариванию подлежит решение, действие (бездействие) соответствующего государственного органа, при этом в результате таковых должны наступить последствия, предусмотренные в ст. 279 ГПК РК (выраженные, среди прочего, ограничением прав собственника недвижимого имущества, предусмотренные ст. 188 ГК РК). Согласно п 1. ст. 282 ГПК РК при признании заявления собственника обоснованным, суд выносит решение об обязанности соответствующего государственного органа устранить в полном объеме допущенное нарушение прав, свобод и охраняемых законом интересов собственника. При этом, согласно п. 4 ст. 282 ГПК РК, об исполнении данного судебного решения должно быть сообщено суду, гражданину или юридическому лицу не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. Принимая во внимание вышеизложенное, считаем важным отметить, что в зависимости от ряда факторов, вопросы, связанные с восстановлением Документов, также могут быть урегулированы посредством ряда юридических процедур во внесудебном порядке. Решение вопроса о восстановлении Документов подобным методом потребует проведения юридической экспертизы, установления и исследования фактов, связанных с возникновением права собственности на недвижимое имущество, а также направления обоснованных юридических запросов в компетентные государственные органы. Второй вопрос, связанный с проблематикой восстановления Документов, относится к фактам ненадлежащего оформления Документов. К таким случаям можно отнести отсутствие установленной процедуры государственной регистрации. Пп. 2 п. 2 ст. 21 Закона определено, что для государственной регистрации заявитель, помимо иных документов, должен представить Документ, подтверждающий объект регистрации. Далее, согласно п.1 ст. 20 Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество включает в себя проверку документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество. В случае, если объект недвижимости и/или права на него ранее не прошли надлежащим образом государственную регистрацию, то в дальнейшем, при необходимости произвести какие-либо действия с данным недвижимым имуществом, потенциальный собственник (покупатель) столкнется с невозможностью осуществления подобных действий. Для предотвращения подобных неблагоприятных последствий, рекомендуем перед совершением сделки истребовать и ознакомиться со Сведениями о собственнике - официальным документом, выдаваемым компетентным органом (Регистрирующим органом), в котором указаны основания возникновения права на недвижимое имущество. При ознакомлении с данным документом следует сравнить перечень фактически имеющихся Документов с перечнем Документов, указанных в Сведениях о собственнике. Полное соответствие указанных двух перечней будет являться подтверждением надлежащей регистрации прав (обременений) на приобретаемое недвижимое имущество с соблюдением требований пп. 2 п 2 ст. 21 Закона. После регистрации прав на недвижимое имущество новому собственнику также необходимо удостовериться в предоставлении Регистрирующим органом упомянутых Сведений о собственнике, с целью подтверждения факта регистрации, правильного указания характеристик объекта недвижимости, права на него и всех Документов. В заключение отметим, что на практике восстановление правоустанавливающих документов не всегда ограничивается следованием прямо предусмотренным законодательством РК правилам и процедурам. В силу упомянутых ситуаций, которые безусловно не являются исчерпывающими, восстановление Документов может потребовать осуществления определенных юридических действий, связанных как с взаимодействием с государственными органами, так и с рассмотрением вопроса в суде. Полагаем, что большинство ситуаций, связанных с данным вопросом, может быть разрешено во внесудебном порядке. Считаем важным отметить, что с целью определения полного и эффективного порядка действий, необходимо учитывать специфику каждого отдельного случая. Должный юридический анализ обстоятельств и фактов обеспечит успешное разрешение вопросов, связанных с восстановлением правоустанавливающих документов.
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |