|
|
|
Использование бренда как основание ответственности за третьих лиц
Мусалиев Ерсултан, магистр юридических наук
Общественные отношения прогрессируют и усложняются быстрее, чем система права любой страны, и, конечно, Республика Казахстан не является исключением. В настоящее время сфера строительства интенсивно развивается в Казахстане. В 2020-2021 гг. государство прямо и косвенно поддерживает строительство, например, путем предоставления возможности использования гражданами пенсионных выплат для улучшения жилищных условий[1], разрешения строительным компаниям осуществлять деятельность во время чрезвычайного положения по всей стране, когда множество других предприятий вынуждены были приостановить свою деятельность[2], обеспечения строительства 17 млн. кв. метров жилья в 2021 году, о котором заявлено Министром индустрии и инфраструктурного развития РК[3] и т.д. Вместе с тем, в информационном пространстве (СМИ, социальных сетях, приложениях для обмена фотографиями и видеозаписями с элементами социальной сети и т.п.) участились случаи, когда покупатели квартир (жители или лица, которые вложились в процессе строительства жилого дома) открыто выражают претензии к тем или иным строительным компаниям по поводу качества постройки (наличие трещин в несущих конструкциях; щели в стенах и (или) оконных проемах, через которые задувает зимой холодный воздух и оставляет сажу в помещениях в отопительный сезон; низкий уровень шумоизоляции; ненадлежащая заливка пола, потолка и т.п.), нарушения установленных сроков выполнения строительных работ и завершения объекта, изменения проекта постройки[4] и т.д. Но такие проблемы, как правило, не решаются комплексно на уровне государственной политики, поскольку обычно считается, что речь идет сугубо о гражданско-правовых отношениях, регулируемых договорами. Поэтому никакие другие аспекты строительной деятельности, кроме ответственностии строительных компаний за привлечение денежных средств от покупателей без соответствующих разрешений (несоблюдение законодательства о долевом участии в жилищном строительстве), особо не обсуждаются. Однако среди иных практических проблем правового регулирования строительной деятельности, на которые следует обратить внимание, можно обозначить использование определенного бренда для реализации недвижимости, понуждение к заключению договора с управляющей компанией и (или) приобретению парковочных мест, запрет вносить изменения в договоры со строительной компанией и другие. В настоящей статье рассматривается весьма актуальный, но при этом недостаточно изученный вопрос использования строительными компаниями определенных брендов для рекламы своих проектов, реализации создаваемой недвижимости, привлечения покупателей в целях получения доходов. Бренд - это, говоря простым языком, средство индивидуализации (товарный знак, и (или) фирменное наименование), которое символизирует опыт, надежность, деловую репутацию, добросовестность и другие характеристики, которые предопределяют будущий спрос на недвижимость, в том числе квартиры и помещения, а также доверие покупателей. Другими словами, строительная компания, используя известный бренд, как правило, продаст быстрее и больше недвижимости[5], по сравнению со строительной компанией, которая не имеет такого бренда. Вместе с тем, зачастую, когда покупатель приступает к оформлению договора, в качестве фактического продавца указывается компания, которая не является обладателем бренда, а порой даже не имеет правовой связи со строительной компанией, обладающей брендом, хотя и фактически связана с ней. Обычно такой способ взаимоотношений выстраивают крупные строительные компании, которые имеют сеть посредников, куда могут входить как физические, так и юридические лица (далее «Группа лиц»). Основной целью организации посреднической группы является снижение рисков привлечения к ответственности холдинговой (головной) компании и (или) компании, представляющей определенную корпоративную ценность[6] для Группы лиц. При этом в роли непосредственного продавца выступает наименее ценная компания, которую в случае необходимости могут подвергнуть даже процедуре банкротства. Помимо указанной цели, Группа лиц, включая фактического продавца, использующего бренд, получает иные преимущества, в том числе: · доход, который извлекает вся Группа лиц, хотя только продавец вступает в прямые правовые отношения с конечными покупателями; · оптимизация расходов и налоговой нагрузки внутри Группы лиц; · отсутствие необходимости создания множества рабочих мест, так как используется только один отдел продаж; · единый административный и обслуживающий персонал (бухгалтерия, водители, касса, уборщики и т.д.); · один офис (одна недвижимость); · общая офисная техника. То есть бренд не только приносит доход всей Группе лиц, но также за счет него Группа лиц, включая продавца, получает иные выгоды, и вдобавок продавец расширяет круг своих потенциальных покупателей, искусственно обеспечивая себе репутационный опыт, создающий иллюзию, что именно он построил и продал значительное количество площади недвижимости, хотя, возможно, продавец построил только один объект из условно презентуемых двадцати домов или вовсе не принимал участия в строительстве. В свою очередь, покупатель, полагаясь на бренд, вступает в имущественные отношения с продавцом, добросовестно рассчитывая, что перед ним будет нести ответственность Группа лиц или хотя бы та строительная компания, которая непосредственно ассоциируется с брендом. Однако в итоге, покупатели получают свою недвижимость, которая зачастую не соответствует обещаниям продавца. При этом не редки случаи нарушения сроков постройки и сдачи недвижимости в эксплуатацию. В свою очередь, основной застройщик и (или) обладатель бренда избегают юридической ответственности за недостатки строительства. Для достижения указанных целей и преимуществ используются, как правило, следующие правовые инструменты. Как известно, по общему правилу, участники и акционеры не отвечают по обязательствам, соответственно, товарищества с ограниченной ответственностью[7] и акционерного общества[8]. Это правило позволяет устранить ответственность строительной компании в тех случаях, когда продавцом выступает ее дочерняя компания. В случае же, когда продавец вообще не имеет корпоративной связи с Группой лиц, включая строительную компанию, будет применяться правило п.3 ст.270 Гражданского кодекса РК (Общая часть) от 27 декабря 1994 года, согласно которому «Обязательство не создает обязанностей для третьих лиц. В случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон, обязательство может порождать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства». Таким образом, строительные компании применяют традиционные правовые механизмы для исключения риска привлечения к ответственности реального застройщика и, как следствие, возникновения каких-либо существенных потерь у Группы лиц в целом. В законодательстве Республики Казахстан предусмотрены случаи, когда участники (акционеры) отвечают по обязательствам своих компаний. Но это исключения из общего правила, а поэтому применяются только при определенных условиях, которые обычно не распространяются на правоотношения, рассматриваемые в настоящей статье. Кроме того, указанные исключения относятся только к участникам (акционерам), а не к Группе лиц. Единственный случай, когда Группу лиц рассматривают единым субъектом, предусмотрен антимонопольным законодательством. Так, Раздел 4 «Экономическая конкуренция» Предпринимательского кодекса РК от 29 октября 2015 года (далее «ПК РК») раскрывает понятие «Группа лиц» и устанавливает правило: «Группа лиц рассматривается как единый субъект рынка. Положения настоящего раздела, относящиеся к субъектам рынка, распространяются на группу лиц». Иначе говоря, вся группа лиц должна соблюдать правила, относящиеся к одному субъекту рынка. Вместе с тем, раздел 4 ПК РК касается вопросов конкуренции (например, при экономической концентрации) и не регулирует договоры, заключаемые продавцом с покупателями в части возможности ответственности Группы лиц или обладателя бренда. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает положения, позволяющие привлечь к ответственности Группу лиц или хотя бы обладателя бренда, в связи с чем предлагается внести указанные ниже изменения в законодательство Республики Казахстан: 1) предусмотреть, что обладатель бренда и продавец должны нести солидарную ответственность перед покупателем по обязательствам, вытекающим из приобретения недвижимости; 2) в случае, если обладатель бренда отказывается или уклоняется от удовлетворения требований кредитора, а равно у обладателя бренда недостаточно имущества для удовлетворения соответствующих требований, то ответственность должна нести вся Группа лиц; 3) вышеуказанные пункты 1 и 2 применимы только в том случае, если выполнено одно из нижеуказанных условий: 3.1. обладатель бренда получил какие-либо выгоды и (или) преимущества от деятельности продавца, использующего такой бренд; 3.2. продавец, использующий бренд, получил какие-либо выгоды и (или) преимущества от деятельности обладателя бренда; 3.3. Группа лиц получила какие-либо выгоды и (или) преимущества от деятельности продавца, использующего бренд. При этом для раскрытия Группы лиц можно использовать положения, предусмотренные антимонопольным законодательством (ст. 165 ПК РК). Предлагаемые поправки в законодательство позволят налагать обязательства на третьих лиц и представляются оправданными по следующим причинам. Во-первых, бренд - это, прежде всего, средство индивидуализации, всегда ассоциирующееся с его фактическим обладателем. Согласно п.1 ст. 964 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) (далее «ГК РК»), «Исключительным правом на результат интеллектуальной творческой деятельности или средство индивидуализации признается имущественное право их обладателя использовать объект интеллектуальной собственности любым способом по своему усмотрению. Использование объекта исключительных прав другими лицами допускается с согласия правообладателя либо в иных случаях, предусмотренных законами Республики Казахстан». Другими словами, исключительность в данном случае означает своеобразную монополию, которая заключается в том, что без согласия (одобрения) обладателя бренда никто не вправе использовать бренд, тем более в коммерческих целях. В ином случае, использование бренда без согласия (одобрения) его обладателя является нарушением прав и положений законодательства, что влечет ответственность нарушителя. Поэтому продавец, привлекая покупателей посредством использования бренда, фактически делает это с согласия или одобрения обладателя бренда, даже если между ними отсутствует формальный (письменный) договор. Кроме того, предлагаемые поправки в законодательство Республики Казахстан об ответственности обладателя бренда и всей Группы лиц по обязательствам продавца имеют схожесть с субсидиарной ответственностью франчайзера (лицензиара) по предъявляемым к франчайзи (лицензиату) требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых (выполняемых, оказываемых) франчайзи по договору франчайзинга (ст. 901 ГК РК). Вместе с тем, предлагаемые изменения имеют отличия от концепции ответственности франчайзера. Так, обладатель бренда должен нести солидарную ответственность, поскольку, как отмечалось выше, чаще всего продавец не относится к компаниям, имеющим ценность для Группы лиц. В свою очередь, обладатель бренда, как правило, имеет достаточное имущество, как минимум сам бренд (которым Группа лиц дорожит), чтобы удовлетворить требования покупателей. И только если обладатель бренда вместе с продавцом не смогут удовлетворить соответствующие требования, Группа лиц должна нести субсидиарную ответственность перед покупателями. Во-вторых, обладатель бренда также получает определенные преимущества, среди которых могут быть материальные блага в виде доходов, а также оптимизация расходов и налоговой нагрузки. Сказанное также применимо к Группе лиц. В-третьих, Группа лиц, использующая бренд, полагаясь на ограниченную ответственность участников (акционеров) или на положение о недопустимости наложения обязательств на третье лицо, намеренно включает в правоотношения с покупателями продавца, т.е., как правило, «пустую» компанию, которой в случае чего можно «пожертвовать». По сути, здесь имеются признаки злоупотребления правом и извлечения выгоды из недобросовестного поведения, что запрещено п.5 и 6 ст.8 ГК РК. В-четвертых, продавец не позволяет покупателям вносить какие-либо изменения в свой шаблон договора, в котором, как правило, предусмотрено множество положений, минимизирующих ответственность продавца и исключающих ответственность Группы лиц. Такие положения ограничивают права покупателей и ухудшают их положение. Другими словами, покупатели изначально находятся в ситуации неравных переговорных возможностей. В свою очередь предлагаемые изменения в законодательство Республики Казахстан способны восстановить экономический баланс интересов строительных компаний и покупателей их недвижимости. Таким образом, предложенные изменения в законодательство Республики Казахстан представляются обоснованными и необходимыми в настоящих реалиях.
[1] См. Правила использования единовременных пенсионных выплат для улучшения жилищных условий в соответствии с законодательством Республики Казахстан, утвержденные Приказом Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 21 января 2021 года № 24. [2] Интернет ресурс: [3] Интернет ресурс: https://www.inform.kz/ru/17-mln-kvadratnyh-metrov-zhil-ya-obeschayut-postroit-v-2021-godu-v-kazahstane_a3753745 или https://forbes.kz/news/2021/02/16/newsid_244035/?utm_source=forbes&utm_medium=incut&utm_campaign=news [4] Например, продавая недвижимость в завершенном жилом комплексе (ЖК), строительная компания обещает, что на территории данного ЖК или возле него будут построены определенные объекты (ТРЦ, спортивные комплексы, детские сады и т.д.), подтверждая свои обещания эскизами, которые свободно публикуются и доступны как для потенциальных покупателей, так и для государственных органов. Но в последующем (после продаж и заселения всех квартир ЖК), эскиз меняется и вместо указанных объектов строительная компания строит жилые дома, присоединяя их к двору ранее построенного ЖК. В результате, двор, изначально не рассчитанный на такое количество людей, не вмешает жителей, парковочных мест не хватает, и стоимость недвижимости в таком ЖК существенно снижается. При этом государственные органы не принимают какие-либо меры. [5] Здесь следует оговориться, что продажа будущей недвижимости осуществляется на стадии земляных работ (рытье и разработка котлована), т.е. на стадии, когда не только нет недвижимости в юридическом понимании, но и фактически отсутствует какое-либо строение. [6] Ценность компании может выражаться как в ее рыночной стоимости, наличием активов, так и обладанием компанией опытом (историей деятельности, что необходимо для участия в организованных закупках), лицензиями, разрешениями, хорошей кредитной историей. [7] «Товариществом с ограниченной ответственностью признается учрежденное одним или несколькими лицами товарищество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров; участники товарищества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены Гражданским кодексом Республики Казахстан и настоящим Законом» (п.1 ст.2 Закона РК от 22 апреля 1998 г. № 220-1 «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»). [8] «Акционер общества не отвечает по его обязательствам и несет риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих ему акций, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан» (п.2 ст.3 Закона РК от 13 мая 2003 года № 415 «Об акционерных обществах»).
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |