Когда недвижимое имущество относится к основным средствам, инвестиционному имуществу, долгосрочным активам, предназначенным для продажи? (К. Рахманов, 12 октября 2015 г.)

К. Рахманов, аудитор РК, СIPA

КОГДА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ОТНОСИТСЯ К ОСНОВНЫМ СРЕДСТВАМ, ИНВЕСТИЦИОННОМУ ИМУЩЕСТВУ, ДОЛГОСРОЧНЫМ АКТИВАМ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫМ ДЛЯ ПРОДАЖИ?

Предприятие приобрело производственную базу с земельным участком (для продажи) 2 октября 2011 года и 4 ноября 2012 года реализовало по цене на 3 % меньше от цены приобретения. Бухгалтерия отражала эти операции в бухгалтерском учете как поступление товара и реализацию товара. В бухгалтерском и налоговом учете данные активы (производственная база) не амортизировались, налог на имущество не начислялся. Бухгалтер считает, что относить данные активы на инвестиционную недвижимость нельзя, т.к. они не сдавались в аренду и прироста стоимости не было. Цель приобретения была в том, чтобы вложить деньги, сохранить их от всевозможных арестов и удержаний.

С этим не согласны юристы, которые считают, что если эти активы прошли регистрацию в ЦОНе и земельный участок имеет кадастровый номер, то это уже нельзя считать товаром, а надо признать ФА - фиксированным активом.

1. Правильно ли поступила бухгалтерия и какими документами, приказами можно подтвердить правильность действий бухгалтерии в случае налоговых проверок.

2. Попутно возникает вопрос по оценке запасов по ЧСР - чистой стоимости реализации. Нужно ли делать обесценение актива? Как это показать в учете и как это отразится в налоговом учете (в случае, если производить обесценение)?

Вопрос 1.

Согласно пунктам 6-7 МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность» предприятие должно классифицировать долгосрочный актив (или выбывающую группу) как предназначенный для продажи, если его балансовая стоимость будет возмещена в основном за счет продажи, а не посредством продолжающегося использования. Для этого актив (или выбывающая группа) должен быть в наличии для немедленной продажи в его текущем состоянии и только на условиях обычных и обязательных при продаже таких активов (или выбывающих групп), и его продажа должна быть в высшей степени вероятной.

В вашем случае приобретенная производственная база с земельным участком является долгосрочным активом, предназначенным для продажи.

В соответствии с пунктом 11 МСФО 5, когда предприятие приобретает долгосрочный актив (или выбывающую группу) исключительно с целью последующего выбытия, то оно должно классифицировать долгосрочный актив (или выбывающую группу) как предназначенный для продажи на дату приобретения, только если выполняется требование по ограничению периода одним годом, предусмотренное пунктом 8 (за исключением случаев, разрешенных пунктом 9) и в высшей степени вероятно, что любой другой критерий, содержащийся в пунктах 7 и 8, который не был удовлетворен на эту дату, будет удовлетворен в течение короткого периода, следующего за приобретением (обычно в течение трех месяцев).

Так как период владения производственной базы составил 13 месяцев, то очевидно, что целью ее приобретения было последующая продажа в течение периода времени, достаточного для поиска покупателя и оформления сделки.

Согласно пункту 15 МСФО 5 амортизация на долгосрочные активы, предназначенные для продажи, не начисляется, данные активы учитываются по наименьшей из балансовой и справедливой стоимостей за вычетом расходов на продажу.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 116 Налогового кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей, к фиксированным активам относятся:

1) основные средства, инвестиции в недвижимость, нематериальные и биологические активы, учтенные при поступлении в бухгалтерском учете налогоплательщика в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности и предназначенные для использования в деятельности, направленной на получение дохода, за исключением активов, указанных в подпунктах 2) и 3) настоящего пункта.

Приобретенная производственная база не является основным средством, не является инвестициями в недвижимость, является долгосрочным активом, предназначенным для продажи.

В соответствии с подпунктом 1-1 пункта 2 статьи 116 Налогового кодекса к фиксированным активам не относятся:

1-1) активы, по которым исчисление амортизационных отчислений в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности не производится, за исключением:

активов, указанных в подпунктах 2), 3) и 4) пункта 1 настоящей статьи;

биологических активов, инвестиций в недвижимость, по которым исчисление амортизационных отчислений не производится в связи с учетом таких активов по справедливой стоимости в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности.

Таким образом, фиксированными активами не являются активы, по которым амортизация не начисляется согласно МСФО, кроме инвестиций в недвижимость и биологических активов. Так как долгосрочный актив, предназначенный для продажи, не относится к данным категориям активов, то, следовательно, не является фиксированным активом.

Понятия инвестиций в недвижимость и долгосрочных активов, предназначенные для продажи очень схожи. Согласно пункту 5 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» инвестиционное имущество - недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

(a) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

(b) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Инвестиционное имущество приобретается для долгосрочных вложений капитала, в соответствии с пунктом 9 МСФО 40 приведены примеры статей, не являющихся инвестиционным имуществом, поэтому находящихся вне сферы применения настоящего стандарта:

(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи; например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи.

Как видно, из данной формулировки, недвижимость (производственная база) приобреталась с целью последующей продажи в краткосрочной перспективе, поэтому данный актив не является инвестиционным имуществом.

Точка зрения ваших юристов и их беспокойство вполне объяснимы, так как понятия долгосрочных активов, предназначенных для продажи, и инвестиционного имущества очень схожи, и налоговый инспектор при проверке может посчитать в данном случае приобретение производственной базы инвестиционным имуществом, и таким образом, есть определенный риск того, что в акте налоговой проверки данные активы будут отнесены к фиксированным активам, к объектам обложения налогом на имущество.

Подготовка специальной документации в данном случае не окажет влияния на трактовку данной операции со стороны проверяющих органов. Поэтому решение о трактовке по данному вопросу принимать вам.

Вопрос 2.

Согласно пункту 9 МСФО (IAS) 2 «Запасы» запасы должны оцениваться по наименьшей из двух величин: по себестоимости или по чистой цене продажи. То есть, себестоимость запасов не должна быть завышена. Если стоимость запасов является завышенной, то необходимо производить уменьшение их стоимости, и признавать расходы по их обесценению.

В бухгалтерском учете записи будут следующие:

Дт 7470 Кт 1310 (1320, 1330) на сумму уменьшения стоимости запасов.

В налоговом учете данное уменьшение стоимости запасов в результате обесценения не учитывается.

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.