|
|
|
Некоторые аспекты заключения и исполнении договоров аренды коммерческих помещений в Республике Казахстан Бизнес сообщество Казахстана стремительно развивается и заполняет все больше и больше ниш в современном обществе и, как и любому растущему организму, предпринимателям необходимо где-то размещаться. В этих целях предприниматели зачастую арендуют помещения для размещения своих цехов, офисов, производств и т.д. Указанные правоотношения, помимо общих положений о Договорах, регулируются главой 29 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – «ГК РК»), в соответствии с которой под договором имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. В этой статье мы отметим основные вопросы, с которыми обращаются к юристам ПЮК «Adilzanger» предприниматели при составлении договоров аренды помещений. Первый вопрос, подлежащий проверке сторонами договора – это его субъекты, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. Нередко эта стадия проверки упускается из виду сторонами договора. Мы рекомендуем проводить тщательную проверку контрагента, а также полномочия подписантов, запрашивать документы, подтверждающие компетенцию уполномоченных органов юридического лица. Так, к примеру, помимо обычно запрашиваемых учредительных документов юридического лица, доверенностей на подписантов, рекомендуем проверять контрагента на предмет наличия налоговых задолженностей, возбуждения исполнительных производств, судебных производств, а также на предмет признания контрагента (причастность его участников) бездействующим лицом и т.д. В части проверки полномочий подписантов помимо наличия действующей доверенности, оформленной надлежащим образом, необходимо проверять и полномочия лица, выдавшего доверенность. Исходя из результатов такой проверки, будет понятно какие документы необходимо запросить далее, будут ли это протокол/решение участника контрагента или т.н. основная доверенность, в которой предусмотрено право Поверенного осуществить передоверие. Нередко, комплекс таких несложных действий может помочь в принятии решения о необходимости заключения договора либо напротив отказа от сделки. Также рекомендуем подвергнуть тщательной проверке само помещение, передаваемое в аренду на предмет возможности его сдачи в аренду, в том числе в случае, если помещение находится в собственности нескольких владельцев, договор аренды должен быть подписан всеми собственниками или их уполномоченными лицами. Установление отсутствия обременений является обязательным действием перед подписанием договора. Для этих целей, как правило, запрашиваются сведения с портала е-gov. Относительно срока договора аренды недвижимого имущества, законодатель не ограничивает стороны в сроке передачи помещений в аренду. Однако, следует иметь в виду, что в случае заключения договора срокам не менее одного года, в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», такой договор подлежит обязательной регистрации. Не редки случаи, когда стороны, во избежание процедуры регистрации договоров, указывают срок найма менее одного года, а по истечении его срока действия заключают новый договор или продлевают договор дополнительными соглашениями. При этом необходимо учитывать, что в случае последующего указания срока аренды в дополнительных соглашениях год и более, такие договора должны будут зарегистрированы. В целях защиты прав Арендодателя, большинство договоров содержат норму о необходимости внесения обеспечительного (гарантийного) платежа, смысл которого состоит в том, что Арендатор, обязуется в установленные договором сроки внести такой платеж на случай нарушения им обязательств по оплате арендной платы, причинения ущерба помещению и т.д. В этих же целях в таких договорах можно встретить условие о том, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора, обеспечительный (гарантийный) платеж остается в собственности Арендодателя в качестве штрафной неустойки. Нередко практикуется и такая мера защиты прав Арендодателя, как удержание имущества. Удержание, как один из видов обеспечения обязательств, регулируется ст. 338-1, 332 ГК РК. При этом относительно удержания рекомендуем непосредственное упоминание такой меры в самом договоре аренды. Помимо вышеуказанного, учитывая последние тенденции, рекомендуем также обратить особенное внимание на условия изменения арендной платы. В целях равноправной защиты прав обеих сторон, рекомендовано четко оговорить периодичность и процентное соотношение такого изменения. В интересах Арендатора предусмотреть также и причины повышения стоимости арендной платы, к примеру повышение стоимости эксплуатационных или коммунальных услуг и т.д. Касательно необходимости заключения договоров аренды в нотариальном порядке, законодательством такого обязательства не предусмотрено. Однако, необходимо отметить, что удобство заключения таких договоров с участием нотариуса, связано с тщательной проверкой нотариусом полномочий сторон, предмета аренды, а также с возможностью регистрации договора, в случае его заключения на срок не менее одного года, с использованием системы ЕНИС, что исключает необходимость явки сторон в ЦОНы, подтверждения подлинности подписей и т.д. В качестве дополнительной рекомендации, хотелось бы отметить, что, подписываемые сторонами Акты приема-передачи Помещения, должны содержать в обязательном порядке дату фактической передачи помещения, его состояние, перечень передаваемого с помещением оборудования: мебели, счетчиков и т.д. Бесспорно, перечисленные выше рекомендации не являются исчерпывающи и могут быть дополнены. В этой связи, для составления действительно рабочего договора, отражающего интересы обеих сторон, а также в целях избежания споров при исполнении договоров, рекомендуем обращаться к опытным юристам. В частности, свои заявки можно оставить на сайте Палаты юридических консультантов «Adilzanger» adilzanger.kz
Хамитова Ж.Ж. Председатель ПЮК «Adilzanger» + 7 702 1361652
Доступ к документам и консультации
от ведущих специалистов |